员当物业公司二00三年度工作总结.doc

员当物业公司二00三年度工作总结今年来，在上级公司的正确指导和关心支持下，我司经营班子以党的十六大精神为指针，以“务实、求真”为工作出发点，以拓展服务新项目、提高经济效益为目的，与时俱进、大胆改革、健全制度，合理调配、使用人、财、物，调动各方面的积极性、主动性，认真细致地做好各项日常管理服务、经营性资产管理和减员增效、压缩开支等各方面工作，取得了明显的成效，较好地完成了董事会下达的经营工作指标，现将2003年的工作总结如下：一、全年经营情况 112月份我公司的经营情况是：各项经营收入773.65万元（其中包括：房屋租金243万元、场地租金45.25万元、物业管理费收入318.40万元、停车费收入87.94万元、自行车库收入2.37万元、市场摊位费76.69万元）；另外其它业务利润及利息收入14.18万元，总收入共计787.83万元，各项费用和税金为811.37万元，全年亏损23.54万元，比2002年减亏47.13万元，超额26.46万元完成了董事会下达的经营工作指标。我司今年的经营情况较上年有所好转，对于我司经济来源的重要组成部分经营性资产的管理工作，给予了高度重视，进一步加大工作力度，继续克服资产逐年减少的困难，围绕“提高房屋、场地的出租率，加大租金回收率”这个重点开展工作，根据市场变化及时、灵活地调整经营策略，想方设法提高出租率和租金回收率。今年，经营性资产比去年增收14.34万元。下半年，总公司为帮助我司尽快解脱经济困难，将振兴大厦二至四层和松岳小区综合楼的部分楼层低价出租给我司出租经营，增加了我司的经营性收入，为减少亏损起到了扶持作用。二、狠抓各项管理服务工作，促进经济效益和社会效益的同步提高1、继续抓好各小区、大厦、市场的日常管理服务工作，强化日常管理，为业主/用户营造优美、整洁、舒适、方便、安全、文明的居住/办公/购物环境。新班子到任后，专门抽出时间到各管理处/市场进行现场办公，帮助解决管理服务工作中存在的一些疑难问题，为一线做好管理服务工作提供了良好的条件。年内各小区/大厦/市场均顺利通过了市容考评委、工商局等主管部门的卫生、绿化等各项考评，长青市场还被防非典指挥部及市工商局评为“洁净家园、卫生防病集贸市场”先进单位，达到较好的环境效益。2、“非典”疫情发生期间,我司认真做好管辖区域内的防“非典”工作,组织各管理处、市场对卫生死角进行全面清理,并购买3000余元的消毒药品发放到各管理处/市场，组织对公共场所进行定期消毒，同时，还印制、发放、张贴防治非典的有关宣传材料1000余份，便于业主和使用人认识“非典”、防范“非典”，通过防“非典”工作，密切了我们同业主/住户的关系，使我们的工作进一步得到业主/住户的认可。3、推行目标管理责任制。新经营班子在对各管理处/市场的实际情况进行调查摸底的前提下，努力挖潜，继续与各管理处签订了“2003年目标管理责任书”，对各项管理服务工作“质”和“量”的要求进行细化考核，严格实行奖惩兑现。从下半年开始，还将管理费收取的指标任务分解到每个月，按完成指标情况为依据评定奖金档次。到12月份，各管理处与市场均圆满完成了指标任务，共超额完成指标任务10.4万元(其中各管理处共超额9.7万元,市场共超额6915元),尤其是槟榔东、西区管理处，能克服困难、自我加压，管理处全体人员付出艰苦的努力，也较好完成了公司下达的指标任务。成绩的取得来之不易，正是职工们的团结奋进，为完成今年董事会下达的经营工作指标打下了基础。4、进一步增进与业委会的沟通、协调，争取他们对管理服务工作的认可和支持。随着新的物业管理条例的出台，公司把同业主委员会的沟通工作提到了新的高度予以重视，年内，分别和槟榔东、西区、莲坂西小区、江头K小区、松岳小区、华新苑等业主委员会进行了较为广泛和深入的沟通，协调解决了一些实际问题，增进了彼此之间信任。同时，积极配合由总公司牵头的松岳小区、华新苑业主委员会成立的筹备工作，按照筹备小组的布置和要求，主动及时地与业主沟通，做了大量的卓有成效的实质性工作，在工作人员的不懈努力下，松岳小区和华新苑业主委员会分别于4月22日和9月5日成立。5、小区的维修维护工作。经过努力，我司争取到了市城管办的资金支持，城管办拨款对莲坂西小区内的地下管网进行改造，经过近二个月的施工，解决了存在多年的部分地下室积水的老大难问题，得到了业主的好评。910月份还分别对江头K小区、员当西小区、莲坂西小区的垃圾通道进行了封堵，建垃圾屋，这对消灭蚊蝇、老鼠，净化小区环境起到了积极作用。另外，我们还出资3万多元更换了槟榔市场破旧的顶棚、清理了部分小区的化粪池、改造了一些污水管道等等。今年全年预算工程维修费用35万元，实际支出约29.9万元，减少支出的原因一是争取到了政府的资金支持,二是在工程预算方面加强控制，尽量少花钱、多办事，减少不必要的资金浪费。6、治安消防工作。我司一直把监督、指导各管理处的治安消防工作当作一项重要工作抓紧抓好，经常组织治安、消防工作检查，排查隐患，督促整改，将安全隐患消灭在萌芽状态，今年我司未出现大的治安案件，未发生一起火灾事故，基本保证了一方的平安。同时，注重治安人员队伍建设，确保战斗力。在严把“进入”关的同时，严明各项纪律。在日常工作检查中，对发现有违反纪律的个人严肃处理，今年辞退了数名有兼职行为和工作中出现失误的治安人员。对忠于职守有出色表现的人给予奖励，今年初莲坂西、松岳小区治安人员在夜间巡查中抓获4起4名入室盗窃的歹徒，公司年终将给予一定的奖励。莲坂西小区治安班参加了嘉莲街道组织的“党的十六大知识竞赛”，并在竞赛中荣获冠军，体现了较高的整体素质。7、学习、贯彻物业管理条例。物业管理条例作为我国第一部物业管理行政法规颁布并将于九月一日起实施，它对于促进物业管理行业的健康发展具有十分重要的意义。我司十分重视对条例的宣传、贯彻、落实，根据市物协的统一安排，除在各小区、大厦悬挂红布条外，还购买物业管理条例释义等辅导材料，发放各管理处，另外，派员参加市建设局组织的新条例培训班，对与新条例配套的业主大会规程和前期物业管理招投标管理暂行办法也组织了学习、贯彻。8、加强横向学习，更新管理服务理念。年初，公司安排各管理处主任赴深圳参观万厦居业公司的梅林一村和莲花北村。先进的管理理念、一流的管理服务对拓宽各管理处主任的视野、激发他们提高管理服务水平起到积极作用。三、酝酿内部改革，减员增效、压缩开支新经营班子面对公司严峻的经营工作局面，认为如不进行必要的内部改革，解决存在的人员包袱、支出过大等问题，公司就不会有出路。6月份，公司开始酝酿内部改革的思路，组织人员依据政策选择适合我司的改革方式，对公司收支情况及改革的成本进行测算，形成改革初步方案上报。上级公司对我司改革初步方案高度重视，并经研究提出了指导性意见，我司根据上级公司的意见，成立了深化改革领导小组和办事机构，进一步对改革方案进行了补充、完善，同时，对与方案相配套的各项措施及实施细则进行研究、论证。内部改革的实施因服从开发公司系统整体的改制工作大局而暂时搁置下来。但经营班子排除阻力，采取措施，减员增效，从8月底开始，削减了公司本部的工作人员，解聘了个别合同到期人员，并办理了9名职工的“内养”手续。同时，还进一步压缩行政开支，杜绝浪费。在减少支出的同时，我们还想方设法提高资源利用率，将槟榔的4个自行车库承包出租，改变了历年来公司对这几个车库进行贴补的惯例，盘活了资产,也减少了亏损。四、加强职工思想政治工作，保证公司的安定局面根据形势的发展，结合我司职工队伍的现状，有组织、有计划、有目的地学习政治时事，如胡锦涛同志七一讲话、党的十六届三中全会精神等；学习法律、法规，学习先进事迹和先进经验，努力提高职工的政治素质和业务素质。对于少数职工对公司提出的改革方案和一些管理方法有这样或那样的看法，特别是对公司的历史遗留问题，反映比较强烈，心里有疙瘩，影响了工作。但公司新的经营班子对有思想情绪的职工，不是另眼看待，而是把它提到高度来认识，因为稳定的局面是搞好经营工作的前提，做不好一人一事的思想工作，可能会对公司的改革带来阻力，造成不良的后果。对此，新的经营班子针对公司职工中存在的思想问题，组织人员深入一线调查研究，特别就职工反映强烈的车场管理问题进行专题调研，听取职工的意见，从实际出发，调整了车场的管理方式，强化了车场管理制度，让职工服气。针对职工中的不稳定因素，公司领导协调有关部门抽出一定时间耐心接待有思想情绪的职工，解决他们的思想问题，同时，还发挥党员及有一定能力的职工的作用，让他们做好身边有情绪职工的思想工作，这些方式对保持稳定局面都起到了积极的作用，也为公司各项经营工作的正常开展创造了有利环境。五、关心职工利益，为职工提供较好的福利保障公司以工会为依托，关心职工利益，增加企业的凝聚力，工会切实履行基本职责，在改革、发展、参与、帮扶的过程中，维护好职工的合法权益，使职工感受到公司的关怀与温暖，不断增强工会组织的凝聚力。1、对生病住院的职工及直系亲属住院、死亡，工会都主动、及时上门慰问，送上补助款，全年共补助3850元；2、对职工子女就学进行补助，全年共补助10890元；“六一”儿童节发放活动费2700元，并积极配合开发公司组织的暑期职工子女活动；3、组织女职工进行妇检，发现患病女职工及时帮助联系治疗，妇检费用及女职工保健费共8040元；“三八”节组织女职工到九鲤湖参观游览；4、做好防暑降温工作和劳动安全保护工作，全年共发放劳保用品48000元，防暑降温费86444元，购买凉茶和防暑药品5386元；5、坚持每月为过生日的职工送贺卡贺信，全年该项费用14400元。另外，根据公司经营工作好转的形势，年底，还向总公司申请增加2003年度的工资发放额，切实提高、改善职工的福利待遇。这些措施，得到了职工的认可和欢迎，对增强企业的向心力、维护稳定的局面都起到了一定的作用。六、存在的主要问题1、由于公司连年亏损，加上改制在即，职工对公司遗留问题、在改制中的利益分配及公司的前途等信心不足，思想情绪波动较大，存在不稳定因素。公司上下都存在一定的等待、观望心态。2、学习、贯彻新的物业管理条例还不够深入，理解不够透彻。在灵活运用新物业管理条例解决管理服务工作中出现的问题方面亟待提高。职工的业务培训、教育工作有待进一步加强。 3、各管理处的管理服务工作不够到位，管理上还存在一定漏洞，个别职工的责任心不强、积极性不高，还出现个别违纪现象2004年的主要工作思路一) 加大政治思想工作力度，加强改革、改制方面的宣传、教育，营造稳定的工作局面，增强企业的向心力、凝聚力。为明年公司改革、改制工作的顺利进行创造良好的环境。二）提升管理服务档次，争创服务品牌。在继续巩固、保持莲坂西小区国优项目称号的基础上，投入资金,对部分老化的硬件设施进行整改,配备必要的办公设施,如电脑、专业管理软件等，积极创造条件，2004年争创两个市级物业管理优秀项目（莲北小区、华新苑）。同时，加强对物业管理条例和厦门市住宅区物业管理条例实施细则等有关法规的学习、理解、贯彻、运用，加强业务培训和职工教育，并在教育经费上增加投入，努力营造浓郁的学习氛围，建设学习型的企业，跟上行业发展的步伐。 三)狠抓管理服务工作质量，继续推行目标管理责任制。充分发挥职工的主观能动性和工作积极性，努力提高经营效益，确保完成董事会下达的经营工作指标。继续加强与各业主委员会的沟通、协调，为巩固管理项目、更好地开展管理服务工作创造良好条件。 四)继续抓好经营性资产的经营管理，适应市场变化，采取灵活多样的经营策略，尽力使闲置的场地、车库产生效益，房屋、场地的出租率达95%以上。 五)对公司的骨干人员进行科学、合理的调整，发挥各自的优点和长处，促使他们学习、更新管理理念，并加强各部门的配合和协作，提高公司整体的运行质量和工作效率。六)开拓多种渠道，增加新的收入项目，力争使经济规模有所增长，以减亏为目的，增加经济效益。如接管新项目、投资理财以及在各小区全面开展物业中介服务项目等。同时，厉行节约，节省各项费用开支。2004年，公司经营班子将进一步总结、摸索适合我司经营管理的思路和方式，团结和带领职工勇敢地打破旧的体制，兴利除弊，消除阻碍公司前进的羁绊，充分发挥自身优势，增强市场竞争力，以自身的力量求得公司的生存发展。厦门市员当新市区物业有限公司 二00四年元月八日 7