万科城销售答客问(物业提供).doc

万科城销售说辞
编号：万科城-2005年11月
万科城销售答客问

1、 万科城在哪？
答：在和平区长白新区，胜利桥东侧。
2、 具体位置？
答：位于工农桥和胜利桥之间，南临长白西路，北临规划中的滨河路。
3、 有什么公交车可到？
答：现有324路，到长白阀门大市场下车既是。
4、 其他公交车有什么？
答：有小公汽（五爱市场－苏家屯），还有327路途经沈苏快速路，但都据本项目有一定距离。但是距本项目都有一定距离
5、 长白新区将来什么样？
答：长白新区将来会成为新的都市中心，将建设成为集经济、高级楼宇、现代服务贸易、金融等于一体的综合性新区。
6、 长白新区什么时候建成？
答：从现有角度来看，沈阳市、和平区都对此加大了力度，包括加大了招商引资的力度，注入大量资金大批量的资金注入，这些都无一不代表了政府对开发长白新区此的决心，相信时间不是问题。
7、 这里未来的规划是什么样的？
答：我们这里属于长白新区规划中的北部居住组团，主要以居住商业开发为主，规划有多层和高层的居住建筑，形成中高档次的生活区。
8、 到太原街、北站需要几分钟？
答：正常情况下到太原街需要4公里左右的车程，到北站需要8公里左右的车程。
9、 万科城多大？
答：万科城占地面积35万平左右，建筑面积100万平左右。
10、万科城是万科在沈阳开发的第几个项目，现在正在卖的是哪几个项目？
答：万科城是沈阳万科开发的第七个项目，正在销售的项目有新榆公馆、四季花城和金色家园。
11、万科城什么时候动工？
答：已于05年10月份动工。
12、万科城有什么设计特点？
答：万科城整体设计采用一横二纵一水系的设计特点，将来会在万科城用地西侧将会有市政一条规划内河通过。（内河的修建时间由政府确定）
13、“一横轴”指哪？
答：“一横轴”指小区中部沿东西向展开的绿带形成小区的主要绿色走廊，作为此地的“特别地段”并赋予整个小区独特的个性，由一系列的水边休闲及活动体验区组成。
14、“两纵轴”指哪？
答：“两纵轴”，辅助沙盘或景观图讲解。指“一纵轴”将穿过宗地的规划路设计为一条林荫大道，成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴；另“一纵轴”指宗地东部地块中间为一条南北向的景观纵轴，从高层带中贯穿而过，成为小区的主要南北向开敞公共绿地。
15、“一水系”指哪？
答：将协调市政在小区西侧修建的南北向内河蓝色绿化带，成为小区另一个富有标志性的地带。
16、一期什么时候入住？
答：预计07年
17、万科城土地使用年限多少年？
答：住宅50年，商业40年.
18、一期有什么户型
答：从两室两厅的户型到四室的大户型都有。
19、一期有多大的产品？
答：从80平-180平左右。
20、一期有多层么？
答：没有，一期有情景洋房和小高层。
21、情景洋房有什么特点？
答：是万科的专利产品，家家都有露台，而且从造型上看是采用层层向上退进的退台处理，形成独特的台阶式造型。
22、和四季的情景洋房相比有什么特点？
答：基本相同
23、为什么和四季相比要贵
答：首先区位不同，万科城属于和平区，一个在城南，一个在城北；二是万科城毗邻浑河，是少数的亲水社区之一；三、万科城的总体规划定位与四季不同。
24、一期情景洋房在园区哪个位置？
答：请看沙盘。讲解
25、情景洋房都是多大的？
答：从130-180平左右，详细看户型图。
26、情景洋房几层？
答：4层半，4层是带阁楼的.
27、阁楼怎么计算面积？
答：层高超过2.2米的算销售面积。
28、小高层多高？
答：9-11层，临街点式高层和沿规划路小高层都是11层，在情景洋房后面的板式小高层是9层。
29、临街点式小高层有什么户型？
答：84－95平左右的户型，详细看户型图。
30、小高层产品多少钱一平？
答：根据户型和位置不同，均价预计在4000－5000左右
31、沿规划路长白二街小高有什么户型？
答：90平左右的户型，详细看户型图。
33、板式小高有什么户型？
答：主要是96两房户型和130三房户型
35、洋房的一层下水管是否是单独的？怎样解决常见的堵、异味和返潮现象？
答：为单独下水管。不会出现通常老楼由于未独立走管而发生的污水外溢的情况。返潮情况在万科的一楼出现非常少。一般通过垫高和下加防潮层来实现。可请客户咨询万科其它项目一楼的业主。
36、板式高层一层带不带花园
答：带花园。具体面积未定
37、情花上下水和露台排水问题的解决
答：按照屋面排水做法进行有组织排水，通过地漏排到下一层客厅外的雨水管中，然后排走.
38、一期园区有什么配套？
答：除一期商业外，参见统一说辞。
一期商业的面积较大，未来入住时多种商业业态也能为业主提供较丰富的社区配套服务。
39、洋房的建筑结构？
答：框架。
40、项目的供暖方式及供暖源？
答：目前未定。但初步确定为集中供暖，接入源待定。
41、有没有精装修小高层、洋房？
答：未定，但我们会考虑。
42、小区有哪些出入口？
答：在长白西路及区内规划路上分别开设小区主要出入口；在长白西路东部设一辅助出入口，并设置入口停车场，以避免学校早晚接送人流车流对城市交通的影响；北侧设置人行出入口，使小区中的人群可方便地进入沿河绿带。
43、小区的停车方式？
答：停车方式以全地下（高层区），半地下（小高层区）为主，地面停车为辅。地面停车采用地面沿道路停车及组团入口停车场相结合的方式。。一期部分以地面停车为主。
44、小区有哪些公建配套？
答：本区预计设计小学一所及8班幼儿园一所，具体情况未定。
45、小区有哪些商业配套？
答：分三类。第一类是集中商业，如沿滨河路展开的餐饮和休闲娱乐业态；第二类是配套商业，如沿区内规划路向北侧沿伸，引入邮局、银行、超市、药店、咖啡厅、花店等一层商业服务等；第三类是零售网点：位于家前屋后，当社区组团封闭，其余开放时，这些网点少量、零星地在小区内部存在。
46、万科城物业谁做？
答：通过前期物业管理招投标的形式，已经确定由沈阳万科物业管理有限公司企业来做。
47、作过那些项目的物业管理？
答：沈阳万科物业管理有限公司目前管理沈阳“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”、“万科四季花城（中央公园）”、“万科金色家园”、“万科新榆公馆”六个中、高档住宅项目。
48、物业费怎么收？
答：住宅是1.8元每平每月，车库是0.9元每平每月
具体请见《业主入住收费明细》
49、万科城多少户？
答：规划中有6000多户左右。
50、情花有多少套、多少栋？板式有几个单元？
答：待总规后确定。
51、情花有样板间么？
答：没有，现在可以到四季花城看看。
52、一期占地多少？
答：7.3万平米左右。建筑面积10.9万平米左右.
53、一期有多少个车库、车位？
答：见《万科城一期停车位/库管理方式》的公示
54、万科城是否是暂定名？
答：不是。
55、万科城是否有会所？
答：未规划
56、一期情花多少？
答：240套左右
57、一期共有多少户？
答：约700户左右。
58、对于中央公园和新榆，万科城的物业费贵吗？
每个项目由于不同的规划、不同的设计、不同层次的客户等等，在物业服务人员的配置和能源消耗等各个方面都会存在差异。万科要做到因地制宜，把长白地区的万科城打造成高尚生活区和为消费者提供高尚的生活方式，与之配套的物业管理也将采取高标准的服务。在物业基础服务内容不变的情况下将提升服务品质，并且针对客户需求提供菜单式有偿服务。
由于万科城在产品规划和项目定位上与四季有着不同之处，所以其物业费与四季也存在着差异。万科城的物业费收取标准是根据万科城自身的情况实际测算得出的，是经过政府有关部门审批后才确定的。所以，万科城的物业费比四季高，并不是物业的基础服务内容增加了。
 具体服务标准可见《前期物业服务合同》。
59、如何解决高层入户门因风力意外关闭的问题？
1、 闭门器，解决问题简单直接。但成本较高，极易损坏。看看咱们办公区的那几个破门就知道了。另因关门时间较长，也易引起客户反感。
2、 门碰（门吸），效果不错又省钱。可由业主自行安装（剑剑提的损招）。缺点是容易磕脚。
3、 钥匙交给物业管理，但业主出于安全考虑，估计不能接受。
综上所诉，方案二较好，售房时可进行这方面的提示，我们又没增加成本。
60、万科城的停车方式？
答：见《万科城一期停车位/库管理方式》的公示
61．万科城的小学学区是哪所学校？如果现在不确定,在什么阶段能确定? 长白发展规划中,是否有重点中学的规划?
1.关于万科城项目现属学区
  万科城项目现属小学学区为马总小学，该校为公立六年制小学，非重点，位于马总村村委会南侧，距万科城西侧约1000米左右。
  万科城项目现属中学学区为长白中学，公立学校，归和平区长白街道办事处和和平区教育局共同管理，位于沈苏快速干道长白段东侧长白市场处路口，东进500米处。
  随着政府对该地区教育配套规划的调整，学区及学校性质存在变更的可能。
2.关于万科城项目内的学校规划
  按照政府对长白地区的总体规划要求，未来万科城项目内将设有一所九年一贯制学校，政府对学校的初步设想为市/区级重点学校。
  该学校的办学机构、办学性质、教学规模及开学时间等由政府教育部门最终决定，不排除政府做出调整的可能，开发商只做信息告知，对此不承担任何责任。
62．万科城的土地使用年限。
答：万科城的土地使用年限：住宅为50年，商业为40年。起始点为：2005年4月27日。
63．示范区洋房层高及结构？
客厅3米，其他2.8米。框架结构。
64、预留宽带网问题，客户认为未来人们对网络的需求会越来越强烈，认为我们应该考虑。
万科城在每一户的书房（或客卧）预留了一处宽带网络接口，但在交屋标准中需明确：“宽带网络实际使用时间以网通公司开通时间为准”
65、室内电容量问题，客户称我们的室内电容量不超过6000W，一般高档一些的园区都能达到8000-10000，由于一旦超负荷会影响安全。
按照万科城的户型面积，电业局规定每户的用电设计容量为6KW，但万科城的实际用电容量可以达到8KW（导线的线径做了预留）。
66、太阳能热水器问题，现在从节能和环保的角度客户希望能安装太阳能，而且认为我们万科应该是走在前头的，客户的意见如果由于影响美观，我们可以统一考虑和制作，客户也可以接受。
答：《中华人民共和国可再生能源发》明确国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统。房地产开发企业应当在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装太阳能利用系统。但是，当事人另有约定的除外。按照本规定对于已建成的房屋，我们可以以房屋设计施工中没有为太阳能利用提供必备条件为由在合同中继续和客户约定不允许安装太阳能。
专业上的理解是：要求开发商有义务提供业主安装太阳能热水器的位置，且不能强行规定不允许安装太阳能热水器。
万科城的情况是：万科城的产品类型有洋房、小高、RS、TOWNHOUSE、高层等。
1、  洋房、RS、TOWNHOUSE均为坡屋面，不利于太阳能热水器的安装。
2、  小高、高层的屋顶面积较小，无法保证有足够的面积使所有业主进行安装。
3、  且上述产品在设计中均未考虑管道位置。
4、  对于小高、高层来说，使用时及时性较差。
另外，目前太阳能的产品不太成熟，维修量还是比较大，冬季电耗比较大，每年节省费用初步估算在800－1000元左右，如果出现维修费用，节省的费用会更低。
因此，建议应该与当事人在销售或后期物业服务中形成约定为好。并在专业方面从运行、维护、节省费用上与业主沟通，引导其尽量不安装。
65、 门窗不允许安装栏杆，安全如何保证，而且一旦出事故我们承担什么责任？
首先，在我们销售公示的材料当中：《沈阳万科城业主（临时）公约》附件一 《装修管理规定》第12条当中约定：“车库门、首层苑门、所有住户防盗门、防盗窗花和拉闸门（安于门窗内侧），需按物业服务部门指定款式安装。”在不影响外立面的前提下是可以安装的。（也可建议客户自己安装居家报警系统）
     其次，安全如何保证问题在万科城管理方案中有详细的描述，具体可以总结为：设有严密的三级防范体系（一级防范由围墙、周界防越、门禁系统、监控探头、门岗安全员等组成；二级防范由园区内的区域巡逻岗、监控探头等组成；三级防范为单元门禁系统），这三道防线相互密切联系，相互配合，给客户提供一个非常安全的环境，参照《前期物业管理服务合同》约定为客户提供服务。一旦出现事故，第一时间报警，分析事故原因，如确因物业管理原因造成的，按照法院的判定承担相应责任，反之，物业将不承担任何责任。
66、 很多客户都是因为万科的物业而选择万科，那万科的物业与其他物业相比有哪些优势？有哪些不同于其他物业公司的服务理念？
答：核心优势一：持之以恒：万科物业成立10年来，我们的服务标准始终如一
核心优势二：以客户为中心：开通投诉论坛，形成独特的“万科在投诉中完美”的客户互动文化；
多年来，一直接受业主委员会、广大业主及社会各界的监督；
每年一次聘请第三方公司开展“客户满意度调查”活动
推广“五步一法”的客户服务体系等。
核心优势三：规范化：严格遵循法规要求，通过前期物业管理招投标接管新项目；
通过ISO9002质量体系认证，规范服务流程；
每年按合同约定进行财务报告公示，更随时接受业主的审计等。
核心优势四：特色的社区文化活动
67、 自行车不在保管范围之内，如果出现丢失的情况，采用什么样的说辞说服客户？
答：业主自行车如果在园区内丢失，物业公司协助业主报警，分析丢失原因，如确因物业管理原因造成，按照法院的判定承担相应责任，反之，物业将不承担任何责任。
68、 同园区的业主互相投诉，会造成邻里之间的矛盾，物业会采用什么样的方法解决这些问题？
答：现象一：同邻业主之间发生矛盾时，物业或借助社区委员会，协调解决业主之间的矛盾。如情节严重，则需报警。
现象二：一户业主投诉另一户业主时，物业采取：了解投诉事件是否属实——和被投诉业主沟通协调解决，此期间不泄漏投诉业主的相关信息。
69、 遇到节假日，服务是否会有所变动？
答：节假日期间，我们的物业基础服务标准是不会降低的（按合同约定）。反而在节日期间，除保证基础服务标准不能降低外，我们还为客户做了：节日问候（春节好，过年好，情人节快乐，圣诞快乐等）、新春送福、园区节日氛围营造等服务。
70、 物业是否提供有偿的家政清洁服务？服务范围有哪些？收费标准？
答：物业公司是不提供有偿的家政清洁服务，但我们可免费提供相关的家政服务信息。
71、 洋房露台、花园是否允许儿童饲养小型宠物？露台是否可以搭遮阳棚？
答：《业主（临时）公约》明确规定：不在小区内饲养凶猛/高大及不利于环境卫生的动物。儿童饲养的小型宠物如果不存在不利于环境卫生是允许饲养的。
《业主（临时）公约》明确规定：装修时，不破坏露台屋面防水层和保护层。为避免增加屋面荷载发生危险和降低屋面防水层使用寿命，不在露台上搭建和堆砌门斗、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物。
72、 洋房露台及公共楼梯的积雪是由物业负责清扫吗？
答：洋房露台积雪由业主自行清理。公共楼梯的积雪由物业保洁负责清扫。
73、 家里来访客，找不到具体位置，物业是否可以提供引领服务？
答：可以。前提：访客能够准确说出拜访人的地址、姓名等相关信息，经业主确认在门岗登记后，可由巡逻岗安全员引导。
74、 业主无法进户，物业是否会提供相关服务？如何收费？
答：可协助业主拨打电话求助，免费提供开锁信息。
75、 业主委员会是如何成立的？其职权范围有哪些？
答：同一个物业管理区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，组建业主大会，成立业主委员会，并根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。
职权范围：配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督；业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的建议。
76、 物业采用什么方式，检验自身的服务质量及标准？
答：项目自检：日检、周检；专检：公司级专业部门检查；抽检：公司管理层不定期检查；
集团物业部每年一次检查；第三方外部机构每年一次检查评估；
业主参与不定期检查。
77、 是否会定期为业主组织一些活动？如何收费？
答：每季度一次。万科物业组织的社区活动不完全都是收费的，我们会根据活动项目、活动涉及的费用等因素确定，最终以每次活动的通知为准。（例：植树节等公益性活动、HAPPY家庭节等活动是不收费的）
78、 物业费开始计费时间？
答：业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以入住通知书时间为准。
纳入物业管理范围的——已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
按照《商品房买卖合同》约定，物业买受人在约定期限内不领取房屋或不办理相应手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由物业买受人交纳。
办理入住手续的时间，以《商品房买卖合同》约定的交付时间或甲方通知办理入住手续的时间为准。甲方将采用电话或邮寄书面通知的方式通知物业买受人。具体请见《前期物业管理服务合同》
79、小高住宅一层是否也收电梯费？
答：不收！已在销售现场的《业主入住收费标准》中公示！
能否提前入住/入住后是否有水
回复：合同是订在6月30日入住不会提前入住/自来水管道目前还没有铺过来，我们目前采用自备井供水，符合饮用水标准，并经过卫生防疫站检测，您可以放心饮用。
能否收到凤凰卫视、入住后煤气能否开通。
回复：  目前安装的是沈阳有线电视，收不到凤凰卫视，您可以到沈阳有线电视台另外申请，安装机顶盒才可以收到。煤气要入住率达到70%才可以开栓。
第 9 页 共 9 页