国内房地产市场企稳迹象明显.pdf

商业观察2023 年 9 月中 第 9 卷 第 26 期观察 Observer14当前全国房地产正在逐渐复苏回暖，最为直观的是房地产的各项指标发生了积极的变化，房价、商品住宅销售额出现止跌上涨，呈现市场升温好转、逐步企稳的迹象，连之前不看好中国房地产的国际评级机构也突改口风，其中意味值得仔细思考。2023 年 2 月 9 日，标普上调了中国房企龙湖集团展望，这是 2022 年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。“房地产支持政策的主要受益者、经营性收入持续增长，资金流动性增强”，这是标普上调龙湖集团展望的主要原因。除了自身光环，龙湖集团获上调展望也反映出在政策支持下，中国房地产行业逐渐迎来转机。国际机构上调评级展望境外投资者购买中国房企债券时，很看重国际评级机构的报告和意见，尤其是标普、惠誉、穆迪这三大评级机构。正因如此，国际评级机构对中国房企的融资，特别是境外债的发行，起到至关重要的作用。评级越高，意味着越强的信用背书，能给境外发行债券的房企带来更低的融资成本和更为充足的认购。从 2021 年下半年开始，中国房地产行业开始步入寒冬，多家大型房企出现流动性危机，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产公司评级，包括恒大地产等多家房企遭遇评级下调和展望下调。公开信息显示，仅一年多时间，三大国际评级机构开启了一波对中国房企的“下调潮”，接连下调受评房企评级或展望超过 250 次。在“下调潮”里，能勉强维持“投资级”的房企可谓凤毛麟角。据亿翰智库统计，截至 2022 年 10 月 27 日，穆迪评级中，50 强房企仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这 7 家房企还保持“投资级”评级；标普的相应评级中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、金茂这 6 家；惠誉的相应评级中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这 9 家；此外，还有大量房企被撤销评级，据不完全统计，2022 年 10 月初至今，陆续有恒大、佳兆业集团、富力地产等先后被穆迪、标普撤销评级；2022 年下半年以来，50 强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。评级报告恶化后，融资端的苦果开始出现。据 CRIC 数据显示，2022 年 100 家典型房企全年新增融资总额为 8 241亿元，同比减少 38%；其中，境外债权融资下降尤为明显，同比下降了 69%。在至暗时刻，一系列呵护政策出台。少数优质房企，凭借稳健的财务管理和多元化的业务发展，在熬过寒冬迎来政策暖风之际，率先让评级机构的评价开始改观。2023年 2 月 9 日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。这是 2022 年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。标普认为，自 2022 年 11 月以来，中国对部分房地产开发商采取了一系列的支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者；此外，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。标普提供的数据显示，截至 2022 年 12 月 31 日，龙湖拥有不受限制的现金约为 450 亿 500 亿元人民币，这完全可以覆盖公司到期的短期债务，且 2023 年龙湖没有境外债务到期。国内房地产市场企稳迹象明显王治山15在标普看来，龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。截至 2023 年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比 4.07%，平均账期为 6.28 年，一年以内到期的短债占比约 10.1%，平均融资成本仅 3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准，且在 2023 年内龙湖已无到期美元债。除了标普，另外两家国际评级机构也对龙湖给出了积极评价。穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为 Baa2 评级提供了有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲；惠誉也表示，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性。截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。同时，稳健的经营和财务表现，也使龙湖集团在国家政策向优质房企倾斜时，显得更有优势。2022 年 8 月，龙湖发行 2022 年度第一期中期票据，发行规模为 15 亿元人民币，期限 3 年，票面利率 3.30%，认购倍数 2.86 倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是“中债增”按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。2022 年 11 月，龙湖获得“第二支箭”首单 200 亿元中债增信债券额度，并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行 20 亿元的中期票据，利率仅 3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行；当月，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖得以继万科之后成为行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企；2022 年 12 月 9 日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为 7 亿元，已于消息发布的当日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。从 更 深 层 次 的 意 义 来说，龙湖集团获标普上调展望，还反映了国际评级机构对中国优质房企的信心回归。房地产数据有所改善2022 年 11 月以来，随着“三支箭”相继射出，房企融资端回暖明显。同策研究院数据显示，40 家典型房企在 2022 年 12 月的债券融资金额为 580.44 亿元，环比上升 140.65%；股权融资金额为 132.06 亿元，环比上升75.07%。融资端回暖之余，2023 年开年以来，销售端数据也有所改善。中指研究院数据显示，2023 年 1 月份，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，二线城市环比跌幅收窄，新房市场企稳信号已经出现。一组国家统计部门 2023 年前 2 个月的全国房地产数据显示，投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积与购置金额、商品房销售面积与销售金额、房企到位资金八项指标跌幅大幅度收窄，说明全国房地产市场修复加速。2023 年前 2 个月房地产开发投资额由 2022 年最高跌幅 10%回落到下降 5.7%，收窄 4.3%，实现大逆转。其中住宅投资额下降 4.6%，按照目前房地产市场复苏的节奏，楼市政策放松、落实的速度看，二季度实现正增长的可能性加大。其背后的根本原因是 2023 年前 2 个月全国商品房与住宅的施工面积、新开工面积、竣工面积的跌幅大幅度收窄到个位数，分别下降 4.4%、9.4%。而房企的土地购置面积与购置金额的跌幅大幅度收窄，出现投资升温的现象。房地产市场的区域分化严重。由于经济、产业、人口、资金、资源越来越集中于大中城市，地区、城市群、城市、区之间的分化最为明显。加上楼市政策放松力度不同，东北地区 2023 年前 2 个月实现销售增长 2.6%，东部地区实现销售额增长 2.1%。商业观察2023 年 9 月中 第 9 卷 第 26 期观察 Observer162023 年前 2 个月全国商品房销售面积跌幅下降 3.6%，住宅销售跌幅下降 0.6%，而商品房销售金额跌幅收窄到0.1%，商品住宅销售额增长 3.5%，显示了房地产市场企稳、复苏加快的信号。商品住宅销售面积的升温，住宅销售额的由负转正增长，最根本的原因是前两年部分购房需求有所抑制，现在获得集中释放；其次是 2022 年以来的系列放松政策以及随后的住房需求刺激政策的叠加效应；再次是房企积极主动地加大了商品住房供应量，调整了营销、推广、销售策略，价格的调整成为销售回升的杀手锏；最后是惯性的小阳春因素，季节性的购买集中放量。房企到位资金跌幅下降 15.2%，由 2022 年的最高跌幅25.9%回落到 2023 年前 2 个月的 15.2%，收窄 10.7%，可谓是非常不容易。房企到位资金的好转，与销售成交的升温、融资的好转、市场的信心增强有关。最值得关注意的是 2023 年前 2 个月全国的国房景气指数、商品房竣工面积、住宅竣工面积、商品住宅销售额、房价的止跌反弹，意味着楼市触底反弹迹象越来越明显。相信 2023 年楼市会有小阳春再现。作为判断房地产市场复苏的指标，国房景气指数终于止跌反弹，意味着房地产市场最寒冷、最低迷的时期已经过去。2023 年 2 月国房景气指数为 94.67，比 1 月的 94.45 提高了 0.21，连跌 13 个月的指数下滑正式结束。商品房、住宅竣工面积止跌上涨，完成触底反弹。2023 年前 2 个月全国房屋竣工面积1.317 8 亿平方米，增长 8.0%。其中住宅竣工面积 9 782 万平方米，增长 9.7%，主要原因是房屋交付加快、房企资金好转、融资不断输血。商品住宅销售额止跌上涨，完成触底反弹。2023 年前 2 个月全国商品住宅销售额增长 3.5%，结束了连跌 12 个月的势头。住宅销售额出现同比小幅上行，高于 2020 年、2022 年同期。随着政策的持续加码，市场有逐渐企稳的迹象。全国房价止跌上涨，平均单价重新回到万元区间，完成触底上涨。2023 年前 2 个月全国商品房平均价10 208 元，环比上升 158 元，上涨1.54%，同比上升 364 元，上涨 3.56%，结束了连跌 12 个月的势头，释放出全国楼市指标触底反弹，市场企稳加固、基本面修复加速的强烈信号。预计 2023 年 1、2 季度全国房地产市场部分指标将率先止跌转正增长，实现见底复苏，正式结束下行周期，迎来新一轮房地产平稳周期。但是存在的问题依然不少。当前商品房待售面积创2018 年以来历史最高，达到 6.552 8 亿平方米，同比增长14.9%。其中住宅待售面积 3.269 9 亿平方米，同比增长15.5%，办公楼为 4 717 万平方米，同比增长 21.0%，商业营业面积为 1.393 5 亿平方米，同比增长 12.1%。目前市场上积压着大量没有卖出去的商品房，主要是受房贷处于低位、政策放松与市场复苏缓慢、逾期交房与债务违约的负影响，信心还没有完全恢复。积压的存量新房严重影响着房企的资金流，影响资金链、供应链、信用、新开工、交房等系列问题。但房企随着上调展望、融资销售两端数据17均有改善，房地产的至暗时刻可能已经过去。逐渐企稳如何化解巨大的商品房库存量，关系到房企的生死存亡、土地市场是复苏、交房等一系列问题。最好的办法就是棚改货币化安置、购买商品房转公租房、保租房，同时取消楼市限制，税费、利率、首付三低重回。决定市场趋势的关键就是政策。政策决定房地产市场趋势，短期看政策，中期看政策，长期看政策。长效机制，是决定房地产走势的关键。房地产市场短期波动不稳，长期平稳上涨。因为房地产业涉及到 57 个相关产业，影响到民生、金融、经济、财政、税收等，房地产的稳定发展，是短中期政策的目标，这就是房地产业最特殊的地方。2022 年 11 月，“金融 16 条”支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”相继射出后。市场普遍认为，包括万科、龙湖在内的优质房企，终于有望熬过寒冬，可以展望暖春。同策研究院数据显示，40 家典型房企在 12 月的债券融资金额为 580.44 亿元，环比上升 140.65%；股权融资金额为 132.06 亿元，环比上升 75.07%。过去多年，中国资本市场都有“不鼓励房地产企业利用股市融资”的不成文限制，而伴随“第三支箭”的射出，也意味着这个限制被打破。2022 年底，华发股份、福星股份等多家上市房企响应“第三支箭”，筹划再融资；进入2023 年，又有多家上市房企筹划再融资。2023 年 1 月 5 日，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过 28 亿元；1 月 16 日，保利发展非公开发行 8.19亿股募资 125 亿元的计划获得了保利集团的同意；1 月 18日，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过 18 亿元；1 月 31 日，荣盛发展非公开发行 A 股股票申请获得了证监会的受理，募资金额不超过 30 亿元；2 月 12 日，万科公告称，公司拟非公开发行股票募集资金，总额不超过 150 亿元，用于旗下 11 个房地产开发项目及补充流动资金，如获成功，万科这次融资将是 2022 年底“第三支箭”射出以来，房地产行业再融资规模较大的一单。融资端回暖的同时，销售端也出现了久违的改善信号。中指研究院 2023 年 1 月份的数据显示，一线城市新建住宅价格环比微升 0.01%，其中上海、北京环比分别上涨 0.04%和 0.01%；二线城市环比跌幅收窄，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列，新房市场出现了企稳信号。此外，二手房的数据也出现令人鼓舞的信号。贝壳研究院数据显示，部分二线城市二手房带看活跃度比 2022 年春节分别提升 1.5 倍和 1 倍；珠三角重点城市市场启动之势也较为明显，惠州、东莞及佛山春节期间较 2022 年同期翻倍，深圳带看量的增幅也达 86%。从先行指标看，多个城市经纪人交易信心指数已进入交易量预期扩张区间。展望未来，中指研究院认为，楼市供需两端政策将继续协同发力，助力房地产市场信心恢复。整体来看，在全国楼市政策环境持续宽松态势下，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动全国市场逐渐企稳。值得注意的是，最近上调龙湖集团展望的标普，在2023 年 1 月 11 日发表了一篇名为 中国房地产业复苏曙光乍现的报告。标普在报告中称，2022 年末推出的政策为行业的危机局面画上了句号，行业将在 2023 年缓慢复苏；随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步巩固房地产资金流动性。融资和销售端的数据改善，以及优质房企获国际评级机构上调展望，意味着在政策暖风下，房地产的至暗时刻可能已经过去。