业主(住户)手册.doc

业主（住户）手册
目 录

一、物业服务……………………………………………....2
二、服务费用………………………………………….…...2
三、业主（住户）的责任、权利和义务……………….…….2
四、加建及改建……………………………………….…...2
五、装修…………………………………………….……...3
六、环境卫生……………………………………….……...3
七、安全保卫……………………………………………...3
八、日常维修……………………………………….……...4
九、防火、防风、防震、防暴……………………….……….4
十、生活必备常识……………………………….……...…6十一、车辆管理…………………………………….…...…7
十二、公共及康乐设备…………………………….……...9
十三、其它责任及保养事项……………………….……...9
十四、其它…………………………………………….....10一、物业管理
管理人责任 ◆负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理。
◆负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公共设施的使用，维修、养护管理。
◆负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。
◆负责维护公共秩序，管理道路交通，做好安全防范工作。
◆负责为居民提供良好的社区文化活动，创建优秀文明住宅区。
◆负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
管理人的权利 ◆有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。
◆有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。
◆有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。
◆有权聘请专营公司承担专项经营业务。
管理人的义务 ◆以优质服务为宗旨，按照有关条例法规和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社区效益、经济效益和环境效益的有机统一。
◆接受业主委员会和全体业主的监督。
◆组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。
◆按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。
二、管理费用
管理费缴付：
◆管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终仍由业主缴付。每月1~10日为当月管理费缴付期，住户可在管理处交付现金，也可在指定银行开设委托收款帐号，由银行按月划拨，迟交按每日千分之一收取滞纳金，经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取必要措施催缴。

管理费的盈亏
◆按照《物业管理条例》规定实行包干制，管理费收支情况由物业公司自负盈亏。
三、业主（住户）的责任、权利和义务(详见《临时管理规约》的条款)
四、加建及改建
◆所有加建、改建项目均须符合政府有关法规物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途、不得损毁设施，危及房屋主体安全。
◆住户加建、改建项目，须事先将图纸和方案送管理处审查，获准后方可动工，未取得管理处书面批准前，切勿动工。
◆特殊项目，住户须报请政府有关部门审批。
◆未经批准擅自动工，住户须负责将楼宇恢复原貌，接受处罚，承担由此引起的经济、法律和民事责任。
五、装修（详见《房屋装饰装修管理协议》）
◆住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向管理处申报，填写《装饰装修申请表》，如实填报装修项目、范围、开竣工时间、标准和装修队伍名称，还应提供施工图纸（包括建筑施工图、水电施工图等），按规定标准缴纳装修费用，并经管理处批准后方可进行施工。
◆装修应由已注册的专业施工单位进行，特种人员须持证上岗。施工人员须持身份证到管理处办理《装修出入证》，并随身携带。装修人员应遵守管理处有关规定，违反规定造成的赔偿和损失从押金中扣除。
◆装修不得改变或损坏楼宇主体/承重结构、外貌及公共设施，包括外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形状、规格等；不得搭设户外雨蓬、遮阳蓬，不得更改进户门窗位置或者增加阳台射灯，不得拆换进户门窗，门窗不得安装反光玻璃，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得私自改动或暗藏煤气管道，不得改动智能化、宽带网、电话、电视等线路，不得大量使用易燃材料。
◆装修施工时间为每日8:00~12:00，14:00~19：00，节假日不得进行有噪声或空气污染的施工活动，如在非工作时间内施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。
◆装修垃圾不得与生活垃圾混放，业主（住户）应将装修垃圾运到小区的装修垃圾堆放点，然后由管理处统一清运，管理处可按规定收取适当装修垃圾清运费。
◆装修过程中应接受管理处专业技术人员的检查，装修完工经验收后，无违章情况退还全部押金；如有违章行为，管理处将在押金中扣除赔偿费用。
六、环境卫生
◆为了维护本物业环境整洁、优美，令住户居住舒适、心情愉快，敬请各住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。
◆管理处将严格执行《住宅室内装饰装修管理办法》，并按此办法查处一切违规行为。
◆为了维护物业环境整洁，住户应将当天的生活垃圾袋装后丢放到指定地点。
◆商铺住户的商业垃圾、废料（如商品包装袋、馊水等）由商户自行自费清理。
七、安全护卫
管理/护卫 ◆本小区实行24小时全封闭式管理，入口和公共部位全天有人值班把守或巡视。
住户登记 ◆凡居住在本物业的人士均须在管理处登记建档，以利于管理处掌握小区居住人员变化情况，做好小区的安全护卫工作。
出入证件 ◆来访人员须持有效身份证件在小区入口登记，由于职责所在，为加强本物业保安措施，值班人员对进入本物业陌生人要进行查询，敬请各位住户向亲友解释，不便或失敬之处敬请见谅。
◆住户接待访客，请提醒访客进出要随手锁门，防止有人尾随进入。
◆如有异常发现，请及时与值班安全协管员联系巡查，以确保安全。出入小区必须持有住户卡或其他有效证件，来访客人进入小区需征得业主同意，并进行登记方可进入小区。
防避罪案 ◆如发现任何可疑人士及物件，或听到可疑声音，请立即通知管理处。
◆遇有自称公共机构或政府人员上门查询，请查阅其证件，若有疑问，即致电该机构查证或报管理处协助。
◆物业公司与业主（住户）在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系，请业主（住户）小心保管好自己的贵重物品，或购买财产保险。避免将贵重财物存放于无可靠防范措施的居住、办公、营业地点。
◆外出时请仔细检查所有窗户是否关闭，房门是否锁牢，晚间外出时最好留有适度的照明灯光。
迁入迁出 ◆业主、住户迁入迁出时，请先与管理处联系，办理更改登记手续，办理放行通知单，值班安全协管员凭证放行。
◆业主在搬出大件物品时需到管理处办理物品放行手续，安全协管员在物业区域出口通过验证属实后才予以放行。
◆租户在搬出大件物品时，另需持有业主的委托证明或业主本人签字确认才予以办理放行手续。
八、日常维修
◆本物业管理处配有维修人员，实行12小时接待登记和12小时上门维修服务，即8:30~20:00为上门维修服务时间，20:00至次日早上8:30为接待登记时间。
◆夜间接待维修服务经电话登记后，次日按接报时间顺序上门服务，特殊情况除外。
◆住户自请维修人员维修如牵涉公共利益，应遵守本小区管理规定，按有关程序办理手续。
◆管理处维修服务执行统一收费标准，维修人员需佩戴管理处工作卡，维修结束后请住户在《住户维修单》上签署意见并签名。
九、防火、防风、防震、防暴
消防演练和培训
◆管理人员会定期试验所有公共消防设备，试验会提前通知各住户，听到试验警铃勿惊慌。
◆管理处要定期对住户进行消防知识宣传培训，检查各户消防设备及火险隐患，帮助住户整改，为了您和他人的生命财产安全，敬请您通力合作，以确保本小区安全。
◆对拒绝检查、整改或有意抵触消防工作的住户，管理处将依法报请消防主管部门处理，由此产生的一切后果由该住户承担。
户内防火须知 ◆请小心处理燃烧中香烟、烟蒂残火，留意火种是否完全熄灭。
◆遵守东莞市政府禁止燃放烟花爆竹的规定，以免引起火警，违者将按规定处理。
◆请勿在同一插座内接驳多个电源，不可将散口电线直接接驳插座。
◆家庭成员应熟知电源总开关和煤气总阀的位置及操作，遇有紧急情况能及时关闭总开关。
◆管理好燃气用具、电器，不要让十四岁以下儿童使用上述用具。
◆外出时应关闭所有电器的电源。
◆使用煤气时注意保持空气流通。
◆切勿将单元内的防烟门（如厨房门）拆去，以免一旦发生火灾迅速蔓延至其它部位。
家庭防火常识 ◆煤气灶与管道的连接不宜采用软管，如必须采用，其长度不应超过2米，两端必须扎牢，软管老化时应及时更换，每次使用完毕，应将连接管道一端的阀门关紧，以防漏气。
◆煤气管线、阀门、气表等设备，严禁个人擅自更换或拆卸，如果维修，应由供气单位进行。
◆在使用煤气炉灶时，必须严格按照先开气，后点火的顺序，如未点燃时，应立即关气，煤气散尽时，再点火开气，离开时关闭煤气总阀。
◆如发现漏气，应立即采取通风措施，以降低煤气浓度，并通知供气部门检修，任何情况下，严禁用明火查漏。发现漏气后，也不能开、关家中任何电器设施（包括灯具）。
公共部位 ◆严禁在公共部位堆放杂物，如自行车、鞋架等，所有楼梯、楼道必须保持畅通。
◆为了您和他人的安全，请勿在小区内焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、烟花。
◆公共部位安装的消防栓、防火设备，请住户教育子女不要移动和玩耍。
◆楼层防烟门应保持关闭状态，不可私自加锁或打开门后加塞使其不能关闭。
救生措施 ◆发生火灾时，若情况允许，尽量采取下列措施，挽救和减轻灾害损失：
◆保持镇静。
◆拨打119电话报警。
◆通知管理人员或管理处，唤醒邻居。
◆关闭电源总开关和煤气总阀。
◆若火势已蔓延，应关闭通往失火现场门窗，隔离控制火势。
◆使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火警现场。
◆谨记烟和热空气是向上升的，接近地面的空气较为清洁，温度也较低，应尽量贴近地面俯身或爬行并用湿毛巾遮盖口鼻逃生。
◆身处火场以上各层人员，应向天台方向逃生，切勿搭乘电梯。
◆发生火灾时应听从消防广播的统一指挥，警钟长时间鸣响后，应镇定地撤离楼区。
◆着火时自救方法：面对刚燃起的小面积一般火灾，不必惊慌，在无灭火器时可用锅盆等盖住火苗，或用浸湿的麻袋、棉絮等盖住火团猛踩，余下火星可用水壶、鱼缸等器具里可取之水扑灭。
◆干粉灭火器的使用方法：先拔出保险销，一手握住开启把，另一手握在喷射软管前端的喷嘴处。如灭火器无喷射软管，可一手握住开启压把，另一手托住二氧 化碳灭火器底部的底圈部分，先将喷嘴对准燃烧处，用力握紧开启压把，使灭火器喷射。
◆当发生火警疏散时注意事项：千万不要乘坐电梯；选择楼宇疏散楼梯疏散；选择物业的避难层（天台、避难房间）疏散；或使用毛巾防烟。
防风措施 台风吹临时，管理处呼吁住户采取下列防风措施，以保障人身和财产安全：
◆缚紧容易被风吹倒的物件，如窗口空调机等；
◆扣紧门窗，以免被风吹开；
◆最好将窗玻璃贴上胶带，防止吹破玻璃后碎片四散，伤及人身；
◆切勿在玻璃门、窗附近停留；
◆缚紧室外植物，将盆栽搬进室内；
◆检查各排水管道是否堵塞，以免积水泛滥。
◆把室外衣服、晾衣杆等收回室内；
◆风过后，若有玻璃破碎，应立即更换；
◆如需帮助，请与管理处联系。
防震措施 ◆地震发生时请：
◆保持镇定；
◆躲在桌下或坚固的钢筋砼结构下寻求掩护；
◆远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品；
◆做好应付多次余震的准备。
防暴乱措施 ◆如遇骚乱，应锁门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向管理处报警。
十、生活必备常识
电梯困人自救 ◆当您被困在电梯里时，请不要惊慌，务必保持镇定。按动警铃，通知管理人员。在设有自救功能的电梯里可采取自救措施，其方法如下 ：
1、用力掰开轿门（需一定的力度）；
2、轿门打开后，可看到厅门右边有一根绳子，绳子连接厅门锁，可用手拉动绳子（不要松开），同时用力往左右两边方向打开厅门；
3、选择方便的位置出电梯。
注意： 电梯门开启后，请务必小心，警惕因电梯移动造成的意外事故。
煤气中毒抢救 ◆发现煤气中毒后，先把门窗打开。
◆迅速把病人移到空气新鲜的地方平放，解开衣服扣子，但要防止受凉。
◆轻度中毒，可给病人喝一些浓茶，休息数小时即可恢复。
◆重度中毒应立即送医院抢救，如发现病人呼吸、心跳已停止，必须进行人工呼吸和心脏按压直至送往医院。
触电抢救 ◆关闭电闸，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电者的关键是使触电者迅速脱离电源。
◆切勿用身体接触触电者，以免自身触电。
◆病人离开电源后应保持安静休息。
◆若发现呼吸心跳微弱或停止应立即就地进行人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直到呼吸、心跳恢复正常为止。
溺水抢救 ◆当发现有人溺水，一方面要大声呼救，另一方面要尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往岸边。
◆如会游泳，应脱去衣鞋，尽快入水抢救，将溺水者从其背部拉住腋窝托出水面。
◆溺水者救上岸后，应立即解开衣扣，清除鼻中异物以恢复呼吸，然后迅速“倒水”，可根据具体情况分别采取下述方法。
1、急救者做半跪位，将溺水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部。
2、急救者抱起溺水者腹部放膝盖上，使其头部下垂，压其背部。
3、急救者抱住溺水者两腿，将其腹部放在肩上，快步走动或跳动，注意“倒水”时间要短，以能倒出口、咽、气管内积水为度，喉头痉挛者则无水空出，切勿强求“倒水”而耽误抢救。
◆若见昏迷、紫绀、肢冷、口鼻充满泡沫，呼吸停止、心跳脉搏微弱或停止时应尽快进行人工呼吸和心脏按压，因为一般溺水4~8分钟即死亡。
十一、车辆管理
车辆管理 ◆停车场原则上为住宅区业主提供有偿服务，外来车辆不准进入。
◆外来车辆进场，说明到访房间，确认登记后，读发临时IC卡并放行。
◆出租车送本住宅区住户的可以进入，客落即走，不准逗留；不准兜客，出租车司机属来访者，须办理来访登记并发卡出入。
◆停车后，驾驶员必须关好车窗，调好防盗系统至警备状态；停车卡等有效证件及车内贵重物品必须随身携带。
◆车辆带货出场，必须由业主/住户到管理处办理《放行通知单》，经批准方可出场。
◆车场内要低速行驶，严禁鸣笛，不准在车场内试行、学车、修车、不准损坏停车场设备。
◆车辆进场后应服从管理人员指挥，不准乱停放；不准堵塞消防通道、进出车路口；不准走人行道、压草坪。
停车场的管理 ◆管理处负责业主（住户）的车辆停放管理，小区车辆行驶停放，安全协管员主任助理负责协调指导停车场（库）的管理工作，停车场安全协管员监督、检查，停车场安全协管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。
◆对进入停车场车辆的管理规定：
1、进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明，保险单等，车辆牌号应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。
2、进入停车场的司机，须按进出停车场的各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。
3、车辆停放后，司机须配合停车场安全协管员做好车辆的检查记录，并锁上车门窗，带走贵重物品，停车场安全协管员没有帮司机保管物品的义务。
4、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。
5、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。
6、禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。
7、进场车辆如不服从停车场安全协管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。
车辆行驶停放管理
◆遵守交通管理规定，爱护物业区域的道路、公用设施，不乱停放车辆。
◆停车场保管车辆一般分为月租和临停两种方式，月租车辆按月收费，临停车辆则计时收费。用户若要办理月租，可带齐证件或证明到管理处办理。管理处在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡或电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。
◆小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。停放好车辆后必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。
◆机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h，严禁超车。
◆机动车辆在小区内禁止鸣笛。
◆不准在小区内任何场所试车、修车、练车。不准碾压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
◆不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、车库或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。
◆除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车等）外，其他车辆一律按本规定执行。
停车卡的使用 ◆车辆出入卡请随身携带，以便车辆离场时检查和核对。用户如更换车辆，需到管理处办理停车卡、电子出入卡更换手续。月租车辆要按月定期缴纳费用。
◆车位使用费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知管理处，并提供有效证明，在办理完相应手续后方能离开；事后需到管理处办理旧卡挂失和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回管理处，退回电子出入卡押金。
◆用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。
车辆停放收费的标准
◆车辆停放收取车位使用费的标准，将根据当地物价部门核定的标准执行。
十二、公共及康乐设备
◆园内的花圃、草坪皆为美化住户工作与生活环境而种植，所有住户均要爱惜花草树木，保持清洁卫生。
◆敬请住户经常敦促孩童千万不要攀登园林，翻越围墙、栏杆以免发生危险。
◆请勿在草坪、平台玩耍球类、脚踏车、滑板和各类游戏。
◆请勿坐卧草地。
◆损坏花草树木须赔偿栽种费用。
十三、其它责任及保养事项
投诉意见 ◆管理处诚恳接受各位业主、住户对小区管理提出的意见和建议。业主、住户投诉个别管理服务人员请尽可能记录其姓名、编号，以便在规定时间内予以调查处理。
产权更改 ◆产权更改时，原业主须立即通知管理处。原有业主已缴付的管理费和按金不予退还，储备帐项自动转移新业主。
紧急联络资料 ◆敬请住户合作，定期向管理处提交紧急情况下联络所需的资料，以备危急情况发生时，管理处能与您及时联络。
空调机保养 ◆空调机应按照管理处指定的位置进行安装，并且使用符合材质规定的支架。各户应正确使用和保养空调机，同时采取适当的方法防止滴水和产生噪音，避免干扰他人。
公众地方 ◆禁止张贴海报、广告、宣传品；禁止设立神位、牌位进行拜祭；禁止焚烧物品。
饲养宠物 ◆根据相关管理规定，为避免对他人造成滋扰，禁止在物业内无证饲养宠物。
厕所及排水道 ◆请勿把垃圾、布屑或废弃物投放厕所及各类排水设备，避免阻塞，因住户使用不当引起设备损坏，其维修费用全部由住户负责。
晾晒衣物 ◆为保持物业区域美观，住户应避免在公共地方晾晒衣物或摆放其他有碍观瞻之物品。阳台晾晒衣物前尽量甩干衣物，以免滴水影响他人。除楼房设定的晾晒处外，请勿在窗外或公共区域晾晒衣物。
招牌及告示海报 ◆严禁随意在小区各处张贴广告，需展示内容的，应在管理处批准后，在指定位置展示其内容，违者将受处罚。
教育孩童 ◆未成年儿童在小区的公共场所活动，敬请监护人陪同，以免发生危险。家长应教育子女不要在电梯内嬉戏或乱按电梯按钮，以避免意外事故的发生。
十四、其它
◆管理处办公时间为每天8：30—18：00，有事可打管理处电话。安全协管、消防实行24小时值班制，住户有紧急情况可直接与其联系。
◆本手册将依据有关规定和本公司认为必要时进行修改、删补。

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