佛山东方广场开发.docx

佛山东方广场
——国际观光产业街区

一：佛山东方广场简介
东方广场地处历史悠久的禅城区升平商业中心，位于佛山与南海交汇处，交通极为便利，为东方广场带来百年难遇的活力与商机。

　　东方广场占地面积25万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积超过23 万平方米，投资20亿元。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母。

　　东方广场的十大功能组团——以日用百货、服装、超市为主的明珠城；以名牌精品为主的金山街；以亚洲商业龙头吉之岛百货领衔，搭配家电量贩、家居广场的银州城；全国旅游商品交易平台的德胜楼；珠三角图书总量最多的东方书城；以康体健身、休闲酒吧为主题的水晶城；以科技游乐和儿童用品为主题的翡翠城；以餐饮娱乐为主题的钻石美食城；以科技数码产品为主题的蓝宝石世界；以潮流时尚产品为主题的琥珀城(东方潮流港)。

二：项目背景
1、项目地块状况
地块占地25 万平方米，位于佛山市禅城旧城区的核心地带，属升平传统商业圈，东临永安路、南倚锦华东路、西接市东上路、北靠庆宁路，临近广东八大名园之一的梁园。地处广佛都市圈中心，佛山、南海交界处，佛山地铁二号线途经项目。项目地块区域经济的发展近可以辅射整个广佛都市圈，远可以带动整个珠三角的人流、物流、资金流的快速运转。
2、东建集团承担开发
东建集团有限公司在佛山房地产行业处于领先地位， 是当地的龙头企业。土地开发面积累计已超过了200 万平方米(不包括正在开发的项目) ，累计总投资超过50 亿，主要开发项目有东建大厦、东建世纪广场、东建同济广场、金沙新城、怡东花园、燎原商业中心、奖滨花园、升平广场、百花苑、玉龙花园、东生内街住宅小区、中医院项目、江门灏景园等。东建集团还是佛山的旧城改造的主力军，旧城改造取得了很大的成绩，主要改造了市东上路、鲤鱼沙、同济路、长兴街小区、卫国路、上沙小区等路段，为佛山的城市建设作出了极大的贡献。佛山东方广场作为佛山最大规模的商业项目，投资额超过二十亿，承担着提升佛山整体商业面貌的重任，是佛山东建集团综合实力的完美体现。

三：项目优势
1、“国际观光产业街区”的项目定位准确
项目定位为佛山有史以来最大、珠三角地区屈指可数的超大型商用物业，在商业形态上，项
目引用了一种全新的商业模式——国际观光产业街区(TOUR MALL)。突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母。

2、佛山东方广场有效辐射商圈
项目超大型的体量和多元化的经营方向，辐射力远超出佛山城区范围。项目不仅对佛山本地市场具有吸引力， 更可吸引广州、中山、顺德、肇庆、珠海、江门、东莞、甚至港澳、境外数以百万计的旅游观光、休闲购物者，成为佛山引领新一代商业潮流的商界巨头。
(1) 3 公里核心商圈
以佛山历史最悠久的升平商圈为中心，全市社会消费品年零售总额突破374 亿大关，旅游人数近8 0 0 万人次。
(2) 8 公里次核心商圈
覆盖佛山、广州西部和南海共40 多个城镇，GDP 将近1540 亿元，3 0 分钟到广州的车程。
(3) 20 公里基本消费圈
覆盖广州、中山、顺德、珠海、肇庆等近8 0 个城镇，集中珠三角近7 5 % 的G D P ，6 6 % 以上的客流，车程仅为50 分钟左右。
(4) 60 公里旅游性消费商圈
覆盖珠三角几乎所有的中型城市、港澳地区，GDP 近8000 亿元，社会零售总额在2800 亿元，拥有4000 万消费人口，车程不过8 0 分钟。

3、项目规划为复合型商业“航空母舰”
(1) 规划十大组团
佛山东方广场汇集不同建筑风格、规划有不同经营定位的十大组团：明珠城、金山街、德胜
楼、银州城、红宝石书城、蓝宝石世界、翡翠城、水晶城、琥珀城、钻石美食城，外加东方大街、一万平方米超大型的假日广场，东方汽车站以及容纳3000 多个车位的大型停车场。

(2)规划为多功能、多业态商业
佛山东方广场引进当今世界最先进的“国际观光产业街区”(Tour Mall)模式，突破了传统商业单一购物的功能局限，以旅游观光为主导，集合步行街、主题乐园、游艺中心、节日广场、大型百货商城、量贩型超市、专卖店、购书中心、美食街、电影城、康体中心、专业批发市场等一体，是一个多功能、多业态巨型复合型商业“航空母舰”。

四:项目开发
1、四大维度
篇：复合型商业航母
据东方广场有关负责人介绍，东方广场作为珠三角屈指可数的超大型商用物业，东方广场项目引用了一种全新的商业模式———国际观光产业街区。它突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母，有效商圈辐射将达150-200公里，并对一个地域的经济产生巨大的带动作用和示范作用。
可以这样说，东方广场既是一个丰富的购物场所，又是一个旅游旺地，同时也是一个大型住宅区。它突破了传统商业业态以单一购物为主导的功能局限，而是一个具有鲜明主题个性，超大面积、超大规模、复合形态的商业场所。

建筑篇：异国风情演绎潮流
整个东方广场呈立体展开，布局上以步行街、空中走廊为纽带将各组团连成一体，拥有广阔的户外及户内空间，视觉感受丰富，配合丰富的建筑符合形成独具特色的立体商业街区，层次丰富，错落有致，视觉冲击力极强。
东方广场以东方魅力汇聚之都为其建筑主题特色，东方各国之建筑风格、商业特色、民族艺术、饮食文化、人文文化等将会在此得到淋漓尽致的体现。其中包括与日本潮流同步之女性主题特色商场；具有异国唐人街风情的文化商业步行街；专为年轻人而设的韩日港台潮流用品天地；佛山首条全天候异国风情步行街；充满东南亚风情的主题特色商场，东方异国情怀个中尽现。各组团均有鲜明的个性，同时也互相呼应，成为一个有机的、和谐的整体，形成一个国际观光产业街区。

设施篇：吃喝玩乐一应俱全
东方广场区域内配套成熟，各种生活设施一应俱全，1250平方米热带雨林式中庭、天幕式全天候步行街、1万平方米假日广场以及汇聚600多种东方小吃的美食天堂，可以让业主享受到最为便利的生活。
东方广场的业主或消费者除享受开发商提供的购物、饮食、娱乐、休闲、康体等五大类常规的功能外，还可以享受商场个性之旅游观光、文化展示等功能。这些服务包括提供休闲服务的美容纤体中心、书城、网吧、视听舱等；提供娱乐服务的游乐世界、电影城、卡啦OK、酒廊、街舞广场、儿童天地、露天茶座等设施；康体设施就有保龄球馆、X-GAME、台球馆等；极具东方特色的建筑风格以及定期举办的各国文化汇演，成为吸引佛山当地和各地旅游观光者的特色项目；透过文化交流馆和举办各式各样的民俗节日活动体现东方民俗艺术和人文文化。同时，东方广场内还具有佛山城区中最大型的文化书城，它经营面积约1万平方米，各式书籍、文娱用品、影视产品应有尽有。

文化篇：打造佛山旅游交易平台
佛山作为国家级历史文化名城，佛山历史名胜、文化古迹多不胜数。东方广场紧靠着佛山著名的旅游景点梁园和祖庙。在丰富悠久旅游资源基础上建造起来的佛山东方广场，除导入数十个东方国度的特色旅游节目外，更将植根本土的秋色、陶塑、剪纸、武术、龙舟、舞狮等动态项目发挥得淋漓尽致，让游客领略立体化的岭南文化风情。目前，佛山市旅游局已与东方广场结成产业联盟，把东方广场作为一个旅游交易与资讯平台，整合丰富的旅游特色商品与娱乐元素，成为佛山必游之地；融入旅游活动安排，成为佛山最具活力的主题旅游胜地。笔者来到东方广场时看到，这里聚集很多人购物，免费巴士接来一批批的市民。一游客在观光后认为，东方广场已经不仅仅是一个商铺、一个商场，甚至不仅仅是一个传统意义的商城，而是一个街区，一个媲美拉斯维加斯、美国霍顿广场、加拿大西艾蒙顿的国际观光街区。

2、七大亮点
1:：1250平方米热带雨林式中庭；
2：数十个东方国度的神秘风情；
3：天幕式全天候步行街；
4：国际3d立体声六星级电影院；
5：汇聚600种东方小吃的美食天堂；
6：环回空中列车；
7：10000平方米假日广场

五：项目成功策略评价
作为旧城改造项目，佛山东方广场利用位于传统商圈的优势，立足于大佛山地区，着眼于整个珠三角区域，定位于大规模商业开发。项目充分利用了自身在大区域经济发展中的区位优势，引入全新的商业模式TOUR MAII，突破了传统商业的单一购物功能。项目的有效商圈辐射将达150~200公里，将带动人流、物流、信息流、资金流的全面聚集，并对一个地域的经济产生巨大的带动作用和示范作用。
佛山东方广场的成功因素是多方面的，但归结起来无非是首先其项目适应了佛山商业发展的大环境，众多地产投资商积极参与佛山商业项目的建设以及世界著名商家的关注推动了佛山商业大环境的蓬勃发展。另外，政府在城市商业发展中起到了关键作用，具体到中心组团来说，由于老城区商圈较为弱势，受到桂城商圈和城南商圈等新商圈的严重威胁，因此，禅城区政府及时加强了对已有商圈的整合，提升了老城区商圈的竞争能力。
而东方广场在竞争中的优势还是比较明显的，体现在以下三点：
首先，东方广场以规模取胜。东方广场的商业面积达到了23万平方米，作为佛山目前最大的商业中心，目前已进入经营阶段，而周边的商业项目大多只有2万～3万平方米，并且受制于所处地理位置，基本上没有扩张的空间，而东方广场则不用考虑这一问题；
其次，东方广场相对起步较早，东方广场明珠城组团在2003年就已经投入使用，德胜楼、银洲城等组团也在2004年相继投入了运行；
第三，东方广场拥有极为便利的地理位置，离桂城商圈、城南商圈、祖庙商业街的距离很近，依靠东方广场的特色经营和独特风格，大大分享了该三大商圈的人流。