中海国际社区产品线研究.pptx

,兰德,中国房地产管理咨询的先驱与领导者,SLIDE TITLE,Body Text,-,#,-,谢 谢,兰德,中国房地产管理咨询的先驱与领导者,SLIDE TITLE,Body Text,-,#,-,房地产标杆企业研究,中海地产,（国际社区）,日期：,2014.8.16,REMC-201,3,内容提要,一、,中海地产介绍及产品线解析,1.,中海地产产品理念,2.,中海地产产品线分类,3.,中海产品线划分,4.,中海地产产品线,中海国际社区,1,）规划,2,）建筑,3,）景观,4,）精装修,5,）策略,二、中海地产的优势,内容提要,“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外,1979,年成立于香港，并于,1992,年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，,00688.HK,，简称“中国海外”）。,2007,年，中国海外率先入选香港恒生指数成份股。,2010-2013,年，连续,4,年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于,2010,年荣登英国,金融时报,“,全球,500,强”，为唯一上榜的中资房企。,房地产开发是公司的核心业务，历经,30,余年的发展，成功打造了中国房地产行业领导公司品牌“中海地产”。中海地产已形成以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，业务遍布港澳及内地近,50,个经济活跃城市，为逾百万客户提供了数十万套中高端精品物业。截至,2013,年底，公司总资产达,2965,亿港元，净资产达,1100,亿港元。,2013,年，累计实现房地产销售额,1385.2,亿港元，净利润,230.4,亿港元，经营效益稳居行业第一。截至,2013,年底，公司拥有土地储备面积超过,5000,万平方米。,一、中海地产介绍及产品解析,住宅产品,内容,第一代,主要借鉴香港经验，单纯楼宇开发，引入物业管理，推动国内高层住宅户型的发展；,（代表项目：深圳“中海,海富花园”、上海“中海,海华花园”、广州“中海,锦城花园”）,第二代,带有环境设计的居住区，开始引入园林设计；,（代表项目：深圳“中海,华庭”、广州“中海,锦苑”、北京“中海,雅园”）,第三代,注重营造居住氛围的场景特征与社区文化，以创新作为特征；,（代表项目：深圳“中海,阳光棕榈园”、成都“中海,名城”、上海“中海,馨园”）,第四代,注重三大产品理念是：生态与环保、技术领先、人文归属感。,（代表项目：上海“中海,海悦花园”、天津“中海,御湖翰苑”）,第五代,带有低碳节能，用绿色建设技术、打造高端居住集约化模式。,（代表项目：中海万锦熙岸、中海凤凰熙岸等）,1.,中海住宅产品理念,一、中海地产介绍及产品解析,2.,中海产品线分类,城郊改善享受型产品线为中海产品线主打,从项目区位、地块性质以及户型等方面考虑，中海的在售项目大致可以分为四类：,城市改善型，城郊改善型，郊区享受型以及高端系列。,其中郊区享受房占在售项目的面积最大，百分比为,46%,，主要分布在中西部成都以及珠三角地区。,其次为城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分别占在售项目的,27%,和,23%,，主要分布在长春还有中西部、环渤海地区。,高端系列仅占在售项目总面积的,4%,。,中海各类型产品占比,一、中海地产介绍及产品解析,产品类型,产品系列,典型项目,特征,开发情况,高层,花园系列,深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园,单纯的高层楼宇开发,上海、深圳、广州,一号系列,佛山中海千灯湖一号,采用,ARTDECO,建筑风格，超高层建筑,佛山、成都、重庆等,湾系列,佛山中海金沙湾,新古典主义建筑风格，高层建筑,佛山、西安、等二线,公馆系列,北京中海紫御公馆,英伦风情的建筑风格，住宅为主，兼商业与高档写字楼,全国一二线城市开发,国际社区,成都国际社区、重庆国际社区,住宅为主，兼商业、酒店、医院等复合型物业,全国一二三线城市开发,寰宇天下,重庆寰宇天下,集超高层、高层全精装豪宅，别墅等顶级豪宅,重庆、杭州、沈阳,低,密,熙岸系列,苏州中海御湖煕岸,双拼、联排别墅，高级公寓，原创欧式风格,全国一二线城市开发,府系列,成都中海金沙府,低密度、高端住宅，建筑风格：新古典主义风格,全国一二三线城市开发,央墅系列,成都中海央墅、大连中海央墅,双拼、联排别墅,成都、大连,世家,苏州中海世家、中海雍城世家,联排别墅、双拼别墅、独栋别墅,苏州、宁波,观邸系列,成都中海城南观邸,联排、双拼,成都、大连、宁波、济南,商业,中海广场,北京中海广场,甲级写字楼,全国一二线城市开发,中海国际中心,北京中海国际中心,全国一二线城市开发,中海大厦,成都中海大厦,全国一二线城市开发,寰宇城系列,中海寰宇城,购物中心,南京、济南、天津等二线,万锦城,上海万锦城,星级酒店,仅上海,3,、,中海产品线划分,一、中海地产介绍及产品解析,4.,中海产品线,中海国际社区,沈阳,国际社区,成都,国际社区,银川,国际社区,类型,参数,项目数量,14,个,规划定位,1,、大规模、复合型社区，规划出多种物业形态，不同档次的组团，满足了客户对居住不同层次的要求；,2,、产品线选择基本为大规模复合型项目定位，档次为中端产品档次，主抓市场主流客户；,3,、依据每个地块的资源禀赋，差异化的排布各种产品，产品多样性和覆盖面广成为国际社区定位特性。,区位,城市新区,/,郊区或城乡结合部；,建筑规模,106-280,万,容积率指标,1.57-4.02,针对客群,刚需兼改善型客户为主，投资客为辅,优势,项目具有成本优势，估计开发初期为了赢得项目的开门红，会选择牺牲局部利润空间，以低于市场平均价入市,配套,项目后期将形成较完善的生活配套，较好的预期对客户购买不成熟社区有较大促进作用,国际城邦运营模式,硬件：国际示范城,软件：国际社区生活模式,标示物的国际化（如国际钟）、国际市政导示系统,国际标准高尔夫、网球等,异国风情酒吧街、国际品牌街、异国风情美食广场,国际学校、语言培训学校,国际的建筑风格、国际化的景观园林（如花街）,涉外医院、国际医疗保险联网系统,国际化酒店、国际化的商务写字楼,一套社区纲领（国际社区差异化的真正休现）,一个社区主席（国际社区差异化的真正休现）,一个社区户籍（国际配套资源的整合）,产品,品质,建筑质量,产品细节,中海国际社区系列,国际城邦运营模式,+,产品品质,代表项目,区位,占地面积,建筑面积,容积率,卖点,主力户型,均价,/,差价,针对客群,长春 中海国际社区,郊区 净月购物圈（近南部旅游开发区、经济开发区）,57,万,106,万,1.57,品牌、物业、大社区、配套齐全、交通便利、,1,室,1,厅约,46,平方米，,2,室,2,厅约,80-110,平方米，,3,室,2,厅约,101-181,平方米，,4,房,2,厅以上约,170-431,平方米（部分为复式）。二期以多层为主和,2,栋,18,层高层。,均价,8000,元,/,平方米,投资，改善型较多,西安 中海国际社区,二环至三环 郊区 曲江商圈 西安市东南部旅游度假新区曲江新区北,87,万,135,万,2.25,品牌、大社区、景观优势、物业、文化遗产,55,一房；,74-94,两房（大阳台或可改三房）；,123-177,三房（多露台阳台）；,141-210,四房三厅（,360,餐厅、露台）；,200-240,五房（复式、,360,餐厅、露台）,均价,12000-13000,元,/,平,成都 中海国际社区,郊区 三环外 高新西区,34,万,130,万,3.8,品牌 物业 大社区 地铁沿线,投资地产 景观资源 小区景观,83-85,两房（大阳台）；,110-140,三房（大露台花园、阳台）；,145-149,（,4+1,房）（大阳台、入户花园）,洋房,10000,元,/,平方米高层,7000,元,/,平（,2011.03,售罄）,投资客，本地白领公务员等,重庆 中海国际社区,重庆,CBD,南区弹子石组团,C,分区,103.38,万,230,万,2.1,品牌、大社区、物业、区域中心、引进名校教育、景观生态资源、社区内部大型商业,集中在,46,110,平方米，户型面积区间,46-110 m2,，由紧凑一房、经典两房、精品三房组成。,现价,8500,元,/,平方米,青岛 中海国际社区,李沧区（城乡结合部、开发区）村庄改造项目,42.54,万,169.32,万,对外,3.28,，实际,4.02,（高层）,品牌 大社区 教育资源 地铁沿线,仅推出：,80,两房；,90-130,平米三房,起价,7700,元,/,平，均价,9200/,平,区域内白领，中产阶级 刚需（暂时）,附：中海国际社区项目情况,代表项目,区位,占地面积,建筑面积,容积率,卖点,主力户型,均价,/,差价,针对客群,银川 中海国际社区,郊区 生态片区 冠名“重点开发区”,135.73,万,280,万,2.12,（别墅体量较大）,品牌、大社区、生态优势、实用性户型、停车,高层：,128,三房（可改四房）、,105,两房（可改三房）、,145,四房,5000,元,（受区位限制，低于类似市场价格）,刚需,长沙 中海国际社区,岳麓区 二环线上、河西新城区（郊区）,36,万,130,万,3.67,（高层）,品牌、生态、价格、成熟社区、教育、大赠送,82-112,两房（多数可改三房）；,92-160,三房（部分可改四房）；,123-158,四房（部分可改五房）,开盘,6800,元,/,，现价,6000,元,/,（精装、受区位限制，稍低于类似市场价格）,刚需兼部分改善型,济南 中海国际社区,郊区（二环以外）绿色生态区,300,万,178,万,1.68,品牌 大社区,88/87,两房；,107-143,三房；别墅,250-280,；,均价,8300,元,/,（区域高价）,（多为舒适型户型）,苏州 中海国际社区,郊区,66.32,万,150,万,1.8,品牌 大社区 生态区 地铁沿线 多露台 双阳台,75,一房（大露台可改两房）；,92-108,两房（部分可改三房）；,123-144,三房（部分可改四房，双阳台或大露台）；,153-175,四房（双阳台、大露台）,均价,10000,元,/,平方米（市场普价）,（多为舒适型户型）,沈阳 中海国际社区,郊区,47,万,120,万,2.5,品牌 大社区 景观资源丰富 国际化社区,公园地产，,Art Deco,风格建筑,7589,一房（大露台或可改两房）；,84-107,两房（部分可改三房）；,130-165,三房（部分可改四房）；,181,四房,均价,7800,元,/,平方米（普价）,刚需兼改善型；投资,附：中海国际社区项目情况,1,）规划,-,类型,参数,规划定位,1,、大规模复合型社区，规划出多种物业形态，不同档次的组团，满足了客户对居住不同层次的要求；,2,、产品线选择基本为大规模复合型项目定位，档次为中端产品档次，主抓市场主流客户；,3,、依据每个地块的资源禀赋，差异化的排布各种产品，产品多样性和覆盖面广成为国际社区定位特性。,区位,城市新区,/,郊区或城乡结合部；,交通,完全实现人车分流，在小区的主入口，设置地下车库入口，车辆从主入口直接进入地下车库，从地下车库进入单元电梯，对地面居民活动基本不产生影响，安全人性。,2-3,个人行入口，方便出入。,物业类型与车库,高层；,60%,的地下车位为地面活动提供了充足的空间，,1,：,1,的地下车位让您不再为寻找停车位而烦恼；,产品线规模,106-280,万,容积率指标,1.57-4.02,主力户型,产品面积段上预计会针对三四线城市特点，选择舒适居家型的产品尺度,60-120,，,120-140,；小户型为主，大户型为辅；,针对客群,刚需兼改善型客户为主，投资客为辅,卖点,应会大肆宣传企业品牌，强调中海在全国的市场地位和品质保证,品牌、大社区、物业优势、景观资源等,优势,项目具有成本优势，估计开发初期为了赢得项目的开门红，会选择牺牲局部利润空间，以低于市场平均价入市,均价,8000-10000,元,/,配套,项目后期将形成较完善的生活配套，较好的预期对客户购买不成熟社区有较大促进作用,中海国际社区,-,产品线规划指标内容，如下表：,2,）建筑,-,建筑类型,内容,风格,新古典主义建筑风格及,art deco,风格，整体呈现古典而简约的新风貌，兼容华贵典雅与时尚现代；,设计形式,古典风格的三段式外立面显示出庄重大气，坡屋顶（第五立面）的设计扩大了使用空间；,建筑基座,基座及入口处的精心设计，彰显人性关怀；,公共空间,入户大堂两层高，气派而震撼，地面为地砖（石材波打线），内墙为墙面砖，顶棚为艺术吊顶，粉刷内墙涂料，单元门为氟碳喷涂钢制玻璃对讲门，灯具为光感艺术吊灯，大堂内设不锈钢信报箱；电梯厅完美的精装修，地面为地砖，内墙为墙面砖，顶棚为平棚加石膏线，,墙地面为抛光砖，或者配以一些石材装饰线条，电梯门套通用石材。,7+1,多层及高层,地下车库与楼座相通，方便业主停车后直通入户电梯口。多层及,11,层小高层为,1T2,户带电梯的花园洋房；,18,层小高层及,33,层高层为,1T4,户，户户朝南采光效果好,窗积比,0.25-0.3,（北方一般在,0.25,）,墙积比,1-1.3,保温工程,目前以,50-110mm,苯板保温为主，华东地区采用内外两道保温砂浆。单方造价,80-110,元,/m2,。南方地区节省了此项费用。,外立面,-,立面设计：,简约欧式风格所具备的挺拔的外形、笔直的线条，彰显了项目的高端形象气质,立面,类型,内容,立面,要点,简约欧式风格所具备的挺拔的外形、笔直的线条，彰显了项目的高端形象气质,立面,布局,简约欧式风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢给人一丝不苟的印象；,风格,特点,高雅而和谐是简约欧式风格的特点。,白色、金色、黄色是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促；,窗积比,窗积比为：,0.25-0.3,（北方一般在,0.25,）,门窗工程,普通型材、粉末喷涂、双玻、较好五金配件，门窗的平均单价：约为,350,元,/m2,。,断桥隔热：约为,500,元,/m2,。,塑钢门窗（双玻）：约为,350-400,元,/m2,。,在小面积户型产品中，注重投资和刚需群体对户型的需求,户型,1,户型,2,舒适性产品,两室两厅单卫 套内面积：约,73,舒适性,产品,两室两厅单卫 套内面积：约,69,空间尺度以舒适为主,空间尺度以舒适为主，,目标客户：,首次置业客户、,少量投资客户,目标客户：,首次置业客户、,少量投资客户,户型特点,户型特点,方正实用的室内格局，功能空间配置完整，紧凑实用,标准型两房，带入户花园设计，空间紧凑实用,客厅与景观阳台相连，通透宽敞、采光通风佳,独有储藏室设计，让空间功能更完备,空中院馆设计，可做书房和储物间,客厅连景观阳台，通风采光较好；,缺点：生活阳台略小,户型,-,户型尺度上以舒适型为主，主打城市的主流客户群体，局部提升户型的附加值,。,户型,3,户型,4,舒适性产品,三室两厅双卫 套内面积：约,105,舒适性,产品,三室两厅双卫 套内面积：约,112,户型尺度上以舒适型为主,户型尺度上以舒适型为主,目标客户：刚需客户及看中区域发展的改善型客户,目标客户刚需客户及看中区域发展的改善型客户,户型特点,户型特点,户型方正合理，宽敞舒适、动静分区、干湿分离,户型方正大气，布局合理，功能齐全,4.5,米客厅开间、舒适度较好,4.5,米客厅开间、,2.4,米超大阳台，较为少见,主卧设独立卫生间、带空中院馆,阔气主卧，带步入式衣帽间，私享独立卫生间,主次卧均带飘窗设计，景观视野开阔,-,户型,-,北向户内花园，可设计为多功能生活区,南向景观阳台设计，与客厅餐厅南北通透一体，采光采景通风效果好,卧室内景观阳台、独立衣帽间设计，彰显豪华气派,南向景观阳台设计，采光采景效果好,客厅位于中间位置，使室内动静分区不明显,赠送一半面积,“景观阳台,+,户内花园”的大面积赠送空间，在市场竞争中脱颖而出。,户型,-,北向两层挑高户内花园，视野开阔，将景观引入室内,3.8,米大开间主卧，独立衣帽间设计，尊享大气奢华,3.8,米大开间主卧，独立衣帽间设计，尊享大气奢华,八角多功能厅设计，,270,度采光采景,北侧生活阳台设计，连接八角多功能厅，舒适惬意,室内走廊设计，使室内动静分区明显，保证了主人的私密性,南向户内花园设计，室内外景观效果好,八角多功能厅设计，,270,度采光采景,“,八角多功能厅,+,奢华阔绰主卧,+,动静分区”满足了成功人士客户群对舒适度的追求。,户型,-,客户群体特点,客户群体中大部分为首置和首改客户群体，其价格承受能力在市场的平均水平。,产品,一,房,二房,小三房、大三房,四房（含复式）,面积段（建面）,46-49,61-84,62-110,110-135,158,以上,套数比,152,1538,1879,210,51,套数占比,3.98%,40%,49.19%,5.5%,1.34%,核心客群,市区首次置业客户、郊区及区县刚性投资客户、,中海,品牌跟随者。,市区首次置业客户、,（南岸区为主）,、,少量投资客户（看中弹子石,CBD,发展的客户），中海,品牌跟随者。,周边区域板块外溢改善性客户；,刚需客户及看中区域发展的改善型客户,。,老城区板块外溢自住刚性、改善性客户；周边工业区企业管理者，市内储备养老客户,中高端改善需求客户、企业高层管理者，私营业主、公务员,户型及客户,-,户型亮点,户型尺度上以舒适型为主，主打城市的主流客户群体，局部提升户型的附加值；,在小面积户型产品中，注重投资和刚需群体对户型的需求；,“景观阳台,+,户内花园”的大面积赠送空间，在市场竞争中脱颖而出；,“,奢华阔绰主卧,+,动静分区”满足了成功人士客户群对舒适度的追求。,分类,典型客户,置业动机,客户级别,客户特征,周,边,产,业,人,口,商务精英、泛公务员,自住或投资,中、高端,收入高且稳定，对于高端物业接受能力较强；置业区域跨度较大，注重居住品质和产品；注重子女教育,企业中层领导,自住,中端,就近置业，上班方便，更青睐小户型；看重物业品质和社区环境,普通工薪阶层,自住,低端,对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积较小；活动半径小，就近置业，区域化,私营业主,自住,中高端,购买力强，渴望生活质量提升，追求城市化生活；爱面子，追求身份识别和象征，多次置业居多,投资,中端,投资意识强，看好项目未来大规划，升值空间大,本,市,城,区,人,口,换房，改善居住环境,自住,中端,为子女、老人购置新房；看重生活配套；区域化特征明显,较近城区的,自住或投资,中低端,有一定购买力，渴望生活质量提升，看重小区环境和生活配套，区域化特征明显,拆迁户,自住或投资,中低端,不愿住安置房，希望住商品房，对价格敏感；区域化特征明显,外,地,人,口,区县,自住或投资,中高端,总价承受能力强，追求城市化生活，不太计较，相信大开发商，追求城市认可和身份识别,外省市,自住或投资,中高端,对重庆有一定了解，看好重庆的发展或对重庆居住环境较满意，相信大开发商和品牌地产，一半是多次置业和团购,客户群体特点：,从客户置业动机上判断，基本都是自住为主，投资为辅，客户级别明显为中端客户群体。,客户群体,-,3,）景观,-,类型,内容,园林风格,现代德国、现代简欧、浪漫法式、英国田园、古典法式、意大利台地等多样的景观主题；,园林规划,以开放式社区，兼互包容的艺术新格局，全面复兴国际籍生活语汇。园林景观的打造使项目在无明显外部景观优势的情况下提升了产品的附加值；,组团结构,组团有两大景观节点，一条主景观轴，三条次景观轴。内部景观在设计方面保证了舒适型大户型景观视野的最佳效果；,三级绿化体系、组团风格，绿化面积大,为您营造一个绿色清新的家；软景为主，硬景结合，铺装道路，重点部位栽种名贵树木，营造和谐典雅的园林艺境。,景观布局,园林景观布局，与项目整体的欧式风格相符，采用自然式庭园，搭配天然木材、石料，加以合理科学运用，近距离体验园林风情。,景观工程,景观单方造价,100-120,元,/,（景观建筑可售成本）,按空地面积计算，室外工程造价水平：,400-500,元,/m2,；个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，在,550-750,元,/m2,。,软硬比：软景多，硬景少,普通多，名贵少,控制水景,围墙工程,用料：尽量少，漏空多一些，灯光少一些,门楼：可以说是无底洞，一个门楼化,100,多万，并不罕见。,4,）精装修,-,类型,包装内容,精装,凭借多年来对国际化家庭生活习惯的洞察，中海以覆盖全程生命周期的户型设计，超前人性化的品质，国际化品牌精装，以及港府御用的中海物业管家，旨在构造满足不同人群需求、全面实现与国际居住品质接轨的生活。,风格,销售中心以欧陆风格为基调，在满足销售氛围营造的同时令客户感受到尊贵感,;,形式,包装不会过于奢华，注重实效，整洁，质感,;,中海国际社区的展示包装主要体现在售楼处上，项目无前广场、园林等现场展示；,要点,售楼处内部装修高贵典雅、明亮通透，模型大气，配有钢琴等点缀室内氛围；,展示,未来生活环境和氛围展示欠缺，但售楼处展示包装体现了项目的高端形象气质,.,大堂,装饰,影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰费用：,5-50,万元。以大堂面积计算，造价约为：,1500-3500,元,/m2,；一般单方造价为：,10-20,元,/m2,；最多不超过：,25,元,/m2,。,公共部位装饰,主要是电梯厅。墙地面为抛光砖，或者配以一些石材装饰线条，电梯门套通用石材。其单方造价为：,50-60,元,/m2,；按公共面积计算，造价约为：,980,元,/m2,。,5,）策略,-,策略,内容,定位策略,主诉求为城市大规模社区，城市未来，城市示范城,;,推盘策略,以低于成本的价格和刚需型产品入市，后续推售中高低产品档次相互组合，整体的产品档次逐步升高,;,价格策略,低于市场平均水平入市，应对市场的低迷，市场价格拉高后，中海选择平稳价格波动策略,;,推广策略,1),高调、高姿态、高报价、高折扣,;,2),强调复合型，强调大规模，强调城市新区,;,3),渠道上基本全面覆盖，做主流宣传，推广力度和频率都相对较高。,08,年底首次开盘推出一期官邸（,46-106,平米）,10,年初首次加推二期江御（,84-158,平米）,10,年低首次加推三期观园（,62-96,平米）,11,年,4,月推出一期公寓（,32-59,平米）,11,年,5,月轰动全国的千套,9,折房（观园，,60-110,平米,预计,11,年底长江首席面市（别墅,+,高层）,示例：首次开盘至今每个组团推盘周期,持续中,2007,年,11,月,14,日中海携手九龙仓,重庆地王就此诞生,二、中海地产优势,中海品牌的前期积淀,行业巨头,【,全国版图,】,雄厚实力，奠定雄厚知名度,中海地产是是香港中国海外集团有限公司控股的属下房地产业务企业，作为中国房地产企业的多个第一影响着中国，并曾获得诸多国家级荣誉。,多次荣获,中国,25,大典范品牌企业荣誉,蝉联中国房地产百强企业综合实力第一名,蝉联,TOP10,品牌价值排名第一,蝉联中国蓝筹地产企业,香港上市的中国大陆房地产公司综合实力第一名,香港上市的中国大陆房地产公司财富创造能力第一名,二、中海地产优势,中海品牌的前期积淀,具有强大正面的社会形象,【,社区公益形象的建立,】,多年公益事业的持续耕营，树立企业良好公众形象，有力支撑地方公司形象。,多年来，公司在港澳和内地赈灾、捐资助学、襄助公益的款项总额超过,1.2,亿港元。公司持续在各地捐建了六所中国海外系列希望小学，其中重庆云阳中国海外三峡希望小学、都江堰中国海外新建特殊教育学校等都成为当地硬件条件最好的小学。,中海品牌的前期积淀,具有扎实的客户基础,【,全国“中海会”,/,老客户信任感的建立,】,“,中海会”形成老客户网聚效应，也为后续口碑营销奠定基础。,“,海内存知己，天涯若比邻”的思想下，“中海会”定期活动成为锁定老客户并开展口碑营销的有效途径之一。,二、中海地产优势,二、中海企业的竞争优势,成本控制的有效性,在房地产行业，中海地产的成本控制一直做得有模有样，为业界所称道。,成本控制的有效性,（,1,）建立成本控制目标。中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；,（,2,）公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；,（,3,）设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；,（,4,）严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；,（,5,）完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；,（,6,）开源节流，严格控制管理费用开支。,链接：中海建安成本控制要点总结,二、中海企业的竞争优势,产品理念一直注重实效与适度领先,中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每,15,个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。,中海地产始终坚持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建设主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，默默地推行着这种价值观。,第一代,丰富住宅的使用功能,第二代,引入环境设计概念,第三代,在户内融入户外概念,第四代,倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念,第五代,奢于外、适于内的领先性产品形态,二、中海企业的竞争优势,中海的产品质量体系,中海最为核心的竞争力,-,以质量取胜,在中海，重复购买的业主达到了一个相当高的比例，“中海楼盘质量好，中海物管有保证、居住有保证、升值有保证”,产品,质量,体系,（,1,）严密把控把握招标采购流程：首先进行市场考察，选定业绩好、实力强的供应商列入公司合格供应商名册，接下来向公司合格供应商名册中的相关专业单位发投标邀请函，之后进行投标、评比技术标，并在技术标满足合同要求单位中选择中标单位，公司每年度对供应商的质量、进度等进行考核，合格者列入公司合格供应商花名册，不合格者从合格供应商花名册中删除，以后不得进行投标。,（,2,）施工阶段把握工程进度及质量控制：首先要把握合同中签订分阶段工期及质量要求以及违约处罚措施，进场施工时审查人员、机械、材料应满足工程进度和质量要求；施工过程中要把握进度和质量监控；在政府验收后，应由公司内部和物管公司入伙前逐间房屋验收。,（,3,）注重细节的现场管理：所有人员佩带工作牌和安全保护用具进入现场，定期进行安全教育，现场平面布置和环境卫生要求符合政府规定，每周进行一次施工单位现场综合管理评比，奖优罚劣。,（,4,）新的施工工艺的运用：针对工程实际推广适用新技术，定期组织公司监理单位和施工单位外出参观考察，学习本地和外地的先进施工经验，保证工程质量、进度以及文明施工。,市场部门、设计部门、营销部门三位一体的“概念策划”,1,）从传统的房地产开发流程看，设计和营销是两个前后有一定关联的环节。但在中海地产，设计和营销形成了一个紧密结合的团队。一切产品设计思路来自市场发展的充分调研、周密分析、客户需求的充分把握和以市场为基础的产品策划。一切围绕客户需求，以市场为导向，已经不再是停留在表面的一句空话。,2,）中海一直认为策划工作是三位一体的，设计与市场、营销一起构成了大的策划系统。,3,）在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，这与许多公司的做法都不同。在别的房地产公司，设计总监不用解决定位、推广等问题，中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。,4,）虽然现在也有一些房地产公司逐渐把策划与规划设计结合起来了，但如果谈结合的历史，中海肯定是走在最前面的。多年前，中海就提出了一个具体的操作过程，叫“概念策划”，旨在对设计、市场、营销进行整合。,5,）中海的概念策划与业界所流行的概念、包装是两码事，这个概念指的是产品开发时的理念。,二、中海企业的竞争优势,