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2023年8 月关于成品住宅工程质量问题处理对策研究吴宇辉（四川省蜀通建设集团有限责任公司，四川成都6 10 0 41）摘要：在成品住宅建设过程中，工程的建设模式、开发商的发展理念、施工过程管理、建筑材料的使用等都是影响工程质量的重要因素。由于影响因素的多样性、复杂性，各参建单位必须具备相应的职业道德和社会责任感，树立质量责任意识，主动采取有效措施减少质量问题的发生并及时处理相关的质量问题。为此，本文对我国成品住宅工程质量问题进行了分析，并就如何科学有效地处理成品住宅工程质量问题施以探讨。关键词：成品住宅；工程质量；处理文章编号：2 0 9 5-40 8 5(2 0 2 3)0 8-0 17 8-0 30引言严造成的漏烟；下水道排水排气不畅造成的厨卫间返臭；门窗开闭不灵活、关闭不严实；人户门开闭方向发展成品住宅是现阶段建筑行业转变发展方式、不合理，与家具相互妨碍；消防系统、新风系统管线推动产业转型升级的必由之路。通过推广成品住宅，将实现行业经济效益、技术和生态效益最大化，从而促进整个行业的转型。1发展成品住宅工程的重要意义开发完善的成品住房，可以有效地促进设计、施工、装修的融合统一，提高住宅生产的集约化程度，降低人工劳动强度，促进住宅工业的现代化；有利于培养具有规模且施工、装饰、安装一体化的大型企业，淘汰小、散、劣等低效产能。成品住宅的建设模式，可以使资源得到很大程度的节约，减少对环境的不利影响，从而达到节能环保的绿色施工目的。2成品住宅工程质量问题的表现2.1房屋结构安全方面房屋结构安全是对房屋建筑最基本的要求。近年来，随着国家建筑工程质量监管力度的逐渐加大，房屋结构的质量安全总体情况较好，但在个别项目仍存在房屋主体结构的质量问题，如楼板混凝土强度不足造成的混凝土块脱落、破碎；地下室抗浮设计不足等造成的地面起拱等。此外，还有一些房屋出现了外墙砖掉落等质量问题，虽然这个问题不影响房屋结构安全，但由此引发的高空坠物等安全风险不容小视，应该引起足够的警惕。2.2房屋主要使用功能方面房屋的使用功能是广大群众购房的最根本利益诉求，即“房子是用来住的”。但在使用功能方面，成品住宅出现的质量问题表现最为集中、矛盾最为突出。最常见的问题就是防水功能不佳，出现漏水现象。漏水现象主要包括屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏、地下室漏水等各种类型。其他常见的使用功能质量问题还包括烟道密闭不.178工程管理交叉设置，影响实际可用空间等 。2.3住宅表面观感方面墙面起皮、发霉、脱落，壁纸潮湿破损；饰面不平整、线条不平顺，边角处不规整；面砖出现色差；地面起砂等。2.4配套设施方面房屋的配套设施品牌、档次与售房宣传时不符，出现明显降档甚至以次充好，例如洁具、空调、电梯、人户门，小区环境如绿色植物、水景、景观造型、健身娱乐设施、充电装置等。3成品住宅工程质量问题的原因分析3.1工程建设的协调组织不力建造住宅房屋本就是涉及面广、关系复杂的一项工程，如果是成品住宅，其复杂程度更甚，包含了开发商、勘察、设计、施工、监理、各类专业承包、各类材料设备供应商、物业，以及国土、规划、建设、安监、人防、消防、交通、环境等多个政府行政主管部门。如果没有一个强有力的单位从中统筹协调，势必出现参建单位职能不明、工作交叉、责任不清，最终造成工期拖延、建设成本上升、质量问题层出不穷等恶果。3.2成品住宅设计不合理、设计深度不够相较于传统住宅，成品住宅对设计广度、设计深度的要求更高。设计范围不仅要包含地基基础、主体结构、屋面工程、初步装饰、人防、消防、电梯、新风系统等传统内容，还有公共区域精装修、室内精装修（如卫生洁具配置、厨房厨具及相关设备等）。如果设计单位不具备相应能力，在前期设计时考虑不周，就会出现精装修时边设计边施工，预留预埋不足，出现大量错、碰、补的情况，影响工程质量。工程管理加之部分开发商为了增大房屋实得面积，预留了二次利用空间。但这种二次利用必须在房屋工验收后、购房者收房之前再进行二次设计、二次施工，工程质量与观感都无法达到一次成形的效果，甚至出现质量问题投诉。3.3成本压缩、工期缩减、建设资金不到位开发商为了追求利润、吸引客户，在销售时夸大其词，而实际建设过程中却刻意压缩成本、以次充好。加之建筑市场供大于求，施工企业恶性竞争，开发商借此进一步压价，造成施工单位投标报价极低甚至低于成本报价，在中标后的项目施工过程中层层压缩成本，最终只能反映在建筑实体之上。有些开发商为了抢抓销售节点，肆意压缩工期，甚至要求施工单位违反建设施工的客观科学规律进行抢工，例如要求施工单位在高层主体结构施工阶段按每3 d施工一层，这样刚浇筑的混凝土强度都未满足要求就额外施加了下一层的施工荷载，极易造成裂缝，必然造成施工质量下降，留下质量隐患。近年，部分开发商（包括一些全国性的大型头部开发商）盲目扩张，采用高负债、高周转的发展模式，挪用在建项目的预售资金并追加金融杠杆后四处拿地，一旦遇到经济形势变化就会出现重大的资金链问题，造成在建项目必需的工程进度款项出现缺口，拖欠施工企业的工程款项。施工企业被迫垫资施工，施工成本增加，甚至出现项目烂尾，造成重大质量问题 2 。4住宅工程质量问题处理措施研究4.1推行项目工程总承包模式目前，国家正在大力推广工程总承包模式。这种模式也是目前国际建筑市场上主流的工程管理模式，在工程管理方面有很多先进之处值得借鉴。工程总承包与施工总承包相比，最大的区别就是总承包方不再是单纯只承担施工任务，而是承担了更多的角色，例如EPC模式下的工程总承包方就承担了勘察、设计、施工、设备采购等诸多角色；D-B模式下的工程总承包方就承担了设计、施工等任务。而且在工程总承包模式下，甲方直接发包的专业承包大大减少，相关工作内容改由工程总承包单位承担或由其进行专业分包。在工程总承包模式下，因为总承包方承担了全部工作，那之前施工总承包模式下存在的勘察单位与设计单位之间的衔接、设计单位与施工单位衔接、施工单位与专业承包单位衔接等协调工作将不复存在，开发商将从纷繁复杂的协调工作中抽身出来，把更多精力投人到市场营销方面，而工程总承包CREATELIVING方也将有更大权限、更多资源可供调动，项目相关沟通更直接更快速，有利于缩短管理半径、提高管理效能，从而避免一些因为协调不到位导致的错、碰、缺、漏等质量问题。此外，在工程总承包模式下，总承包方是这个工程项目的最主要质量责任主体，囊括了施工、设计、勘察、各专业承包/专业分包等多个主体的全部质量责任，总承包方对工程发生的质量问题责无旁贷、无可推脱。这也迫使总承包方在工程实施过程中更加切实履行质量管理责任，减少质量隐患，发现问题及时积极整改，最终达到良好的质量控制效果。4.2持续加强成品住宅建设期间的质量管理(1)强化对项目参建责任人的行为监督。严格执行住建部住宅工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法（建质【2 0 1412 4号），强化施工企业的责任主体管理，增强施工企业的质量意识，规范施工行为。督促施工单位完善其质量管理体系。施工单位必须把握住质量管理的几个关键环节，包含建筑材料关、隐蔽施工关、安装检验关、观感关等。项目现场的大量施工材料（包含设备），如钢筋、混凝土、砌块、防水材料、装饰装修涂料、瓷砖、给排水管道、电线电缆、线管盒子、人户门、电梯、新风系统、消防设备等，从采购、保管、检验、试验等方面进行着手，在人库、保管物料时，要核对出厂证明、合格证书等相关资料，不合格物料退回，合格物料要建立存档档案。对需要进行进场抽检的材料，必须严格按施工验收规范标准进行相关性能检验，确保其满足国家规定。隐蔽施工前必须通知监理、建设等单元进行隐蔽验收，隐蔽验收合格后方能进人下一步施工。严禁私自覆盖隐蔽。（2）严格执行分户验收制度。按照成都市住宅工程质量分户验收指南（2 0 2 2 版）（成住建发 2 0 2 1260号）和成都市建设工程质量常见问题防治指导手册（成住建发 2 0 2 0 3 6 8 号）的要求，强化实体质量检验和分户验收数据的检查，防止走形式、弄虚作假，保证分户验收10 0%覆盖。在进行分户验收的同时，开展全面的户内观感质量检查，发现问题及时整改，保证工程质量10 0%合格，观感指标合格。在房屋竣工的验收过程中，除施工单位自行检查外，还可邀请购房业主代表参与，验收过程应透明、公正，对业主提出的问题应进行专业解答，对发现的.179工程管理问题应及时处理。（3)加强质量管理创新。开发商可以通过比选采购的形式，聘用专业的第三方检测公司完成具有一定专业性和重复性的检验检测工作。通过聘请具有相应资质的、客观公正的第三方专业人员随机对项目进行全面的检验或特殊检验，增强了检测检验工作的真实性和随机性。检测后，将现场实体的实际测量数据如实反馈给施工企业，开发商将此结果与总包合同的质量奖罚挂钩，以此促进施工企业提高施工质量。4.3完善成品住宅竣工移交及交工后的质量保障措施（1)加快建立住房工程质量保险体系。在项目开始后，房屋开发商可以对工程质量进行投保，如果出现工程质量问题，可以向保险公司提出索赔，这将大大降低公司的经济损失。在此基础上，为保证承保人的权益，应赋予保险公司对项目的整个施工过程进行全程跟踪、全程监督的权利，这对施工单位的施工质量有一定的促进作用。(2)建立健全的房屋建设失信行为惩罚机制。对因工程质量问题引发较大社会负面影响和经济损失的开发商、施工企业等建筑类企业，要将其失信行为记录在案，并将其与信用积分挂钩。如此，开发商、施工企业才会加强对售后服务的关注，在处理质量投诉问题时，要更严肃、更有责任心。对于处理投诉问题工作态度认真、态度坚决的单位，要给予相应的表彰或嘉奖，切实发挥“鼓励有作为、惩戒不作为”的正面效果。4.4规制开发商的不合理商业行为（1)加强预售资金监管。要完善房地产市场的销售模式，提高住宅与商业建筑的预售门槛，强化预售资金监管，预售资金必须优先用于保障在建项目的正常资金需求，保持项目资金链稳定、能有足够资金保障项目施工顺利完成并竣工验收移交及办理房产证，杜绝烂尾楼的出现，保证社会稳定。（2)优化建筑市场竞争机制。顺应国家导向，逐步放弃低价中标的市场竞争机制，建立更全面、更科学的投标综合评价体系，减少施工企业间的恶性低价竞争。提高工程进度款支付比例的最低门槛，大力推行工程阶段结算制度，减少施工企业的垫资压力。在进行项目立项审批时，规定合理科学的工期期间，防止开发商强迫施工企业违背科学规律进行工期压缩及抢工。只有这样，施工企业在承建工程时有合理利润，不需要背负额外的资金压力和工期压力，才能保证各个环节的施工质量 3 。.180CREATELIVING（3)打击虚假宣传行为。采用行政手段或者立法的方式，打击开发商的虚假宣传行为。明确开发商的销售材料、宣传画册等都构成购房合同的一部分，具有强制性的法律效力，避免其利用市场优势地位对购房业主造成欺诈。针对当前开发企业项目化、开发商在项目交房之后很短时间就注销的情况，应及时引入行业信用体系，对不诚信的开发企业除追究其法人本身的责任外，还需对其出资人实施相应处罚，这样可以避免实际老板幕后操纵，一旦发生质量问题、经济问题就逃之天天，引发严重后果。4.5打通质量投诉通道、加强政府监管打通购房业主、物业公司、开发企业、施工企业之间的质量问题投诉联动通道。如果出现质量问题，购房业主应及时与物业取得联系，并得到物业的帮助。按照物业管理条例规定，物业公司应当及时向开发商、施工企业反映工程质量问题，由开发企业负责统筹协调、施工企业在其责任范围内提出相应的解决办法。若经多次协商仍未能取得共识，购房业主可通过线上平台或向投诉主管机关提出申诉。目前，购房业主最常采用的方式是向建设行政主管部门直接进行投诉，也可以通过政务服务热线12345、市信访局、政府网站办事大厅等方式进行投诉。建设行政主管部门接到投诉后，及时将情况反馈给开发企业、施工企业，督促其尽快查明情况、解决问题，维护人民群众的合法权利。5 结 语成品住宅的质量投诉种类繁多、问题复杂、涉及的领域广泛、影响范围大，对千万购房者的日常生活产生了巨大影响。建筑业企业要强化思想上的第一责任，把工作重点放回到项目本身，加强工程实施的过程管理，提高售后维护的反应速度和力度，最大限度地保证购房业主的权利。建设行业行政主管部门是解决质量问题和应对投诉的对口政府单位，必须创新工作理念，做好顶层设计，完善质量管理体系建设，减少投诉率，从根源上解决房屋质量问题，维护社会安定，促进建设行业的高质量发展。参考文献：1宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）解读J宁波市人民政府公报，2 0 13(4):29.2王本明住宅装饰装修的标准化J中国住宅装饰装修，2 0 13（1)：2 0 8-2 0 9.3孙磊，朱晓宁全装修住宅保证工程质量的研讨J黑龙江科技信息，2 0 10（2 4）：2 6 1-2 6 2.