西安市赛格国际购物中心研究报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,赛格国际,购物中心案例研究,百豪广场项目部,20,13,年,11,月,1,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,2,赛格国际购物中心项目概况,赛格国际购物中心位于长安路与小寨路,交汇处，占据小寨十字东北隅黄金位置。,总建筑面积,25,万平米，商业面积,20,万平,米，建筑格局分为地上六层，地下两层,，是目前中国西部地区最大的商业项目,之一；,赛格国际购物中心是以购物、休闲、商,务、社交、餐饮、娱乐为一体的都会型,购物中心。,赛格国际购物中心主力区域有：名品门,店区、精品百货区、品牌连锁餐饮区、,文化休闲区、中央景观区、地铁创意潮,店区；,3,赛格国际购物中心集团简介,西安赛格集团是美国,SAGA,，香港国航及内地企业联合投资的多元化企业集团。赛格集团拥有员工,2000,余人，旗下有广东珠海,SAGA,数码,ADD,制造公司，广州,UNBIT,数码产品制造公司及数家专业电子卖场。集团还在新加坡投资设立数码技术研发中心及投资运营位于夏威夷的高尔夫旅游项目,Haleakala Golf Boutique,度假村。,赛格集团十余年零售商场运营，充分发挥,IT,人勇于创新的精神，创建了,IT,行业独有的“赛格”模式,“,实体商业与虚拟商业结合,;,市场化经营、商场化管理”的经营模式，把“以消费者为核心”的理念落到实处，落到深处。,2011,年，赛格集团投资逾,20,亿元自持物业，运营赛格购物中心项目。该项目将以“超前化视野”与“专业化思维”倾力创造中国卓越的购物中心。多年以来，赛格企业吸收国内外各业精英加盟，特别是研发精英与百货业精英的充分结合，创造了一个又一个骄人的业绩。,4,购物中心区位,赛格国际中心位于长安路与小寨东路交汇处东北角，处于小寨核心商圈内，周边商业分布非常密集，商业发展成熟，消费人群及人流量非常大，商业氛围相对较浓。,赛格国际购物中心,5,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,6,时尚潮店,时尚潮店,时尚潮店,时尚潮店,7,北京同仁堂,户外运动,青春休闲,8,黄金珠宝,名表眼镜,国际奢侈品集合店,哈根达斯,9,10,11,12,军昂童子军乐园,13,德乡园,小吃城,毛家乡,上水堌,金轩阁,合力屋,14,品牌展示,15,特色展示,温馨小提示：每层电梯扶梯口均设置,室内景观：飞天瀑布,个性收银台,品牌折扣公告,地铁潮街,时尚风情街,16,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,17,各,业态占比,业态类型,面积（,）,各业态占比,零售,16.6,万,83%,餐饮,2.9,万,14.5%,休闲娱乐,0.5,万,2.5%,已开业总面积,20,万,100%,备注：以上面积为实地调研估算面积,参考购物中心的三大黄金比例（零售：餐饮：娱乐,=50%,：,30%,：,20%,）来看，,赛格购物中心,的业态比例中，零售所占比例较大，餐饮及娱乐所占比例,仅为,17%,；,18,赛格国际购物中心业态分析,赛格国际购物中心,定位为以购物、休闲、商务、社交、餐饮、娱乐为一体的都会型购物中心，主要满足,小寨及周边区域时尚、年轻、中低收入人群,需求，以周边学生及长住居民消费为主，中、低端零售类所占比例较高。,赛格国际购物中心,附近,有,海港城、,飞旋,广场、,百盛,百货、,金鹰,百货、世纪金花军区服务社、金莎国际等,主要竞争,对手，,为了有效的避免竞争,，,赛格国际购物中心大型主力店几乎没有，餐饮业态相比其他竞争对手，比例较大,。,赛格国际,购物中心,业态,以,零售,为主力业态、,另外比例较大的餐饮以及符合现阶段购物中心发展趋势的儿童业态也成为本商场提升人气、凝聚客流的一大亮点。,19,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,20,租金分布,楼层,B2,B1,1,2,3,4,5,6,租金（元,/,月,*,）,300,500,700,560,430,320,240,190,物业费（元,/,月）,50,元（即运营管理费，该费用包含中央空调基础运行费，不包含其它能源费）,客流（周内）,周内日均客流量约,2,万人次,客流（周末）,周末日均客流量约,6,万人次,备注,以上罗列租金均为预估租金，品牌商户多以扣点为主，餐饮类商户周营业额可达到,20,万左右,21,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,22,客流分析,B2,层客流,B1,层客流,1,层客流,2,层客流,3,层客流,4,层客流,5,层客流,6,层客流,23,经营分析,楼层,客流量,消费主力人群,客流集中区域,出租率,代表品牌,B2,层,小寨及周边学生、时尚白领,时尚饰品、冷饮、甜品区,95%,以上,口岸、采活、伯爵工房等,B1,层,年轻白领、大学生、时尚人士,快时尚、青村休闲区,90%,以上,优衣库、,GXG,、,Lee,、纽巴伦等,1,层,商务人士、白领,化妆品、数码体验区,80%,以上,周大福、哈根达斯、罗西尼、亨吉利、,GUESS,、,AJ,等,2,层,时尚少淑、年轻白领,鞋品区,90%,以上,金利来、百丽、必胜客、,UR,等,3,层,时尚淑女、商务人士,淑女装、商务男装区,95%,以上,音儿、,BONI,等,4,层,时尚少女,时尚淑女区,95%,以上,安丽芬、,ENC,等,5,层,居家人士、中、青年,儿童游乐区,95%,以上,奇乐儿、军昂童子军、耐克、娇莉芙、班尼路、真维斯等,6,层,商务人士、居家、朋友聚餐,分布较均匀,95%,以上,拉芳舍、祖母的厨房、川人百味、鱼酷等,24,未开业店铺分析,未开业店铺主要集中在一层及二层相对位置较好区域，目前都在进行紧张装修状态，预计元旦前后可全部开业。空铺率非常低。,25,经营情况对比,生意相对较好,门庭冷落,总结：同样处在一层，而且相邻较近，经营情况出现冰火两从天，值得经营者及运营商深思！,26,客服特征,商场在一层设有总服务台，在每层均设有两个收银台（,6,层除外），提供统一收银，客户疑难解答，客户投诉、意见反馈，商户服务，商场突发事件处置等。,分层服务中心,总服务台,27,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,28,外部交通动线,地铁,2,号线出口,项目周边交通情况,项目周边交通路网四通八达，地铁,2,号线小寨站出口也在此处，道路连接高新、曲江、钟楼、电视塔等主要交通干线，其中主干道为长安路与小寨路，此外项目二层区域也打通了连接小寨人行天桥的有利通道，充分吸引了天桥上的人流。,29,机动车交通动线,项目停车位全部采用空中停车位，有效的引导车主将车停在,7,层及,8,层，停车场设置通往,6,层的自动扶梯，可以充分引导客流由上往下购物,30,内部交通动线,F2,层出入口及人流动线,31,内部交通动线,F1,层出入口及人流动线,32,内部交通动线,1,层出入口及人流动线,商场出入口,商场出入口,33,内部交通动线,2,层出入口及人流动线,34,内部交通动线,3,层出入口及人流动线,35,内部交通动线,4,层出入口及人流动线,36,内部交通动线,5,层出入口及人流动线,37,内部交通动线,6,层出入口及人流动线,38,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例总结,运营情况,39,外部设计,外立面以纯玻璃幕墙设计，造型,高端、大气、上档次,，整个楼体夜景亮化也充满了时代感。,40,内部设计,通天梯,时尚潮街,超大中庭,内部装修以玻璃和石材为主要材质，充满时尚元素的超大中庭，设有一层直达,6,层,50.3,米的亚洲第一通天梯,，,411.3,全球最大室内景观瀑布，西部最大楼顶花园停车场也成为吸引消费者眼球的一大优势。,楼顶停车场,景观瀑布,41,赛格国际,购物中心案例,7,1,项目概况,2,2,3,4,5,6,楼层分布,业态比例,租金水平,交通流线,建筑设计,8,案例,总结,运营情况,42,借鉴点,超大规模,：,在建筑体量上，赛格国际购物中心商业建面,20,万，成为西部地区最大的商业单体建筑,。,差异化业态组合,：在业态组合上，赛格国际购物中心避开了超大面积的主力店，增加了聚客能力强的餐饮及儿童业态分配比例，同周边其它商业形成了有限互补。,建筑设计一流：拥有全球最大的室内景观瀑布，多组直梯、扶梯、通天梯，以及楼顶花园式停车场的建筑设计，为项目打造高品格，高档次的商业氛围奠定了良好的基础。,成熟的商业运营：强大的资金实力及赛格多年的商场运营经验，也为后期商场的发展提供了保障。,地理位置：得天独厚的地理位置以及成熟的商圈及商业氛围，充足的人流量是保证赛格成功的重要客观因素。,都会型购物中心：赛格国际购物中心以科学的业态搭配，强大的品牌影响力，改变了小寨传统的商业格局，属区域商业新标杆。,43,不足之处,缺乏,Shopping mall,运营经验：,赛格企业,多年的,IT,运营较为成功，但购物中心的商业运营对赛格企业也成为一大挑战。,竞争异常激烈：小寨周边有百盛、世纪金花、金鹰、军区服务社、潮,buy,汇、以及即将开业的金莎等竞争项目扎堆，竞争非常激烈。,零售业态占比过高：,80%,以上的零售业态，后期经营压力巨大，风险非常大。,44,THANKS,！,45,