市场比较法估价蓝本.doc

(2)市场比较法
市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。
在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：

待估宗地价格 =比较实例宗地价格
待估宗地情况指数
×———————————
比较实例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数
×——————————————
比较实例宗地交易日期地价指数

待估宗地区域因素条件指数
×——————————————
比较实例宗地区域因素条件指数

待估宗地个别因素条件指数
×——————————————
比较实例宗地个别因素条件指数
Ａ、比较实例选择
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
①用途相同
②交易类型相同
③属于正常交易
④区域及个别条件相近
⑤统一价格基础
本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。
案例基本情况介绍如下：
案例A：
位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。
案例B：
位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。
案例C：
位于海丰 ，用途为 ，用地面积 平方米，容积率 ，成交时间为 ，土地使用期限为 年，土地成交单价为 元/平方米；基础设施宗地外“五通”，宗地内场地平整。
Ｂ、因素选择与因素说明
结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因素有：
①交易时间：进行交易期日差别修正；
②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
③土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；
④区域因素：主要有交通便捷度、距市中心距离、基础设施状况、环境质量等；
⑤个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、规划条件等。
C、因素条件说明
估价对象和比较实例的各因素条件说明列表如下：

因素条件说明表
内容
待估宗地
案例A
案例B
案例C
土地位置
可塘镇324国道南侧
可塘镇324国道北侧
可塘镇324国道南侧
可塘镇324国道北侧
用 途
工业
工业
工业
工业
土 地 等 级
工业二级
工业二级
工业二级
工业二级
交 易 类 型
出让
出让
出让
出让
交 易 情 况
正常
正常
正常
正常
交易价格(元/平方米)
待估
350
335
340
使用年期
40年
50年
50年
50年
交 易 期 日（估价时点）
2011.9.28
2011.3
2010.12
2011.1
区
域
因
素
交通条件
便捷
便捷
较便捷
较便捷
产业聚集度
一般
一般
一般
一般
城市基础设施
五通一平
五通一平
五通一平
五通一平
规划前景
一般
一般
一般
一般
环境质量
一般
一般
一般
一般

个
别
因
素
容积率
1.3
1.3
1.0
1.1
临街类型
单面临街
单面临街
单面临街
单面临街
宗 地 面 积
5750
9538
12318
14213
宗 地 形 状
较规则
规则
较规则
较规则
地 形 坡 度
较平坦
较平坦
较平坦
较平坦
地 质 状 况
一般
一般
一般
一般
规 划 限制
无
无
无
无
D、编制比较因素条件指数表
①交易类型
本次评估交易类型可以不作修正。
②交易情况修正指数
待估宗地和案例都是正常交易，指数均为100。
③交易期日修正指数
三宗交易案例距评估基准日不超过1年，1年内海丰县工业用地价格变化不大，交易期日修正指数均取100。
④土地使用年限修正指数
年期修正系数公式为：
Ky =[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）N]
r——土地还原利率，取5%； n——委估宗地剩余使用年限；
N——修正基础使用年限。
工业用地基准使用年限为50年，该宗地土地剩余使用年限为40年，则使用年期修正系数为：
Ky =[1-1/（1+5%）40]/ [1-1/（1+5%）50]=0.94
交易实例宗地剩余年限均为50年，修正系数均为1.0。
⑤个别因素各条件修正指数
a、容积率条件指数

b、宗地面积指数
由于待估宗地和比较案例均充分利用，无闲置现象，可不进行修正。
c、宗地形状指数
将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，较规则为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1。
d、地形坡度指数
将地形坡度划分为平坦、较平坦、缓坡、急坡、陡坡五个等级，[划分标准：坡度在3－5％属平坦，坡度在5－10％属较平坦，坡度在10－20％属缓坡，坡度在20－25％属急坡，坡度>25％陡坡]，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1％。
e、地质状况指数
将地质条件按地基承载力的大小分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于25吨/平方米属好，在20－25吨/平方米属较好，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降1％。
f、规划条件限制指数
分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数下降1％。
确定宗地比较因素条件指数可见下表：
比较因素条件指数表
内 容
待估宗地
案例A
案例B
案例C
用 途
100
100
100
100
土 地 等 级
100
100
100
100
交 易 类 型
100
100
100
100
交 易 情 况
100
100
100
100
使 用 年 期
0.94
1.0
1.0
1.0
交 易 期 日
100
100
100
100
区
域
因
素

交通条件
100
100
99
99
产业聚集度
100
100
100
100
城市基础设施
100
100
100
100
规划前景
100
100
100
100
环境质量
100
100
100
100
个别因素
容积率
100
100
100
100
临街类型
100
100
100
100
宗 地 面 积
100
100
100
100
宗 地 形 状
100
101
100
100
地 形 坡 度
100
100
100
100
地 质 状 况
1
1
1
1
E、因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件相比较，得到各因素修正系数：
待估宗地指数
因素修正系数＝───────-
比较实例指数
待估宗地因素修正系数计算表见下表：

待估宗地因素修正系数计算表
内 容
案例A
案例B
案例C
用 途
工业
工业
工业
土 地 等 级
100/100
100/100
100/100
交 易 类 型
100/100
100/100
100/100
交 易 情 况
100/100
100/100
100/100
使 用 年 期
0.94/1
0.94/1
0.94/1
交 易 期 日
100/100
100/100
100/100
区
域
因
素

交通条件
100/100
100/99
100/99
产业聚集度
100/100
100/100
100/100
城市基础设施
100/100
100/100
100/100
规划前景
100/100
100/100
100/100
环境质量
100/100
100/100
100/100
个别因素
容积率
100/100
100/100
100/100
临街类型
100/100
100/100
100/100
宗 地 面 积
100/100
100/100
100/100
宗 地 形 状
100/100
100/100
100/100
地 形 坡 度
100/100
100/100
100/100
地 质 状 况
100/100
100/100
100/100
比较实例价格
（元/平方米）
360
352
365
比准价格（元/平方米）
338
334
347
待估宗地最终价格
（元/平方米）
340
F、实例修正后的地价计算
经过比较分析，最终取三项比准价格的算术平均价格作为市场比较法评估的最终价格，具体见待估宗地因素修正系数计算表。
(二)估价结果
(1)运用基准地价系数修正法得到估价对象单位地价为 元/平方米。
(2)运用市场比较法得到估价对象单位地价为 元/平方米。
(3)地价的确定
根据以上评估过程，得到基准地价系数修正法的评估结果为 元/平方米，市场比较法的评估结果为 元/平方米。通过对当地土地市场和土地价格进行分析，以上两种不同方法的评估结果从不同的角度反映了当地的地价水平。经估价人员综合分析认为，两者差距较大，考虑到基准地价时间为2007年，与本次估价基准日相差5年多，期间地价已发生很大的变化，而市场比较法则是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，其测算结果比较符合当地当时的地价水平。经分析、判断，取两种方法的加权平均数作为最终评估结果，基准地价系数修正法取权重0.3，市场比较法取权重0.7，则有单位面积地价为 元/平方米。
(4)估价结果
经估价人员现场勘查和对当地地产市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，于评估基准日 年 月 日，土地剩余使用年限为 年的 使用权价格为：
土地总面积： 平方米
单位面积地价： 元/平方米
土地总价值： 元
大写： 整