2014《商品房买卖合同示范文本》(现售、预售).doc

GF-2014-0171合同编号：商品房买卖合同（预售）示范文本出卖人： 买受人： 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部中华人民共和国国家工商行政管理总局制定二一四年四月目录说明 专业术语解释第一章合同当事人第二章商品房基本状况 第三章商品房价款第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式第六章规划设计变更第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理第十章其他事项说 明1. 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中 华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、 规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示 商品房预售许可证 及 其他有关证书和证明文件。3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审 慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具 有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风 险。4. 本合同文本 【 】 中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除 或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】 中选择内容，以划 方 式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位 打 ，以示删除。5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的 内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定， 也可以另行签订补充协议。6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合 同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受 人都应当至少持有一份合同原件。- 2 -专业术语解释1. 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得 商品房预售许可证 的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。2. 法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。3. 套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面 积、套内阳台建筑面积三部分组成。4. 房屋的建筑面积：是指房屋外墙 （柱） 勒脚以上各层的外围水平投影面积，包 括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20M 以上 （含2.20M） 的永久性建筑。5. 不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。6. 民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降 低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商 业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。7. 房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登 记簿上予以记载的行为。8. 所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。9. 房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设 （房地产） 主管部门或者其 设置的负责房屋登记工作的机构。10. 分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售 给买受人的销售方式。11. 返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房 的行为。12. 售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购 该企业商品房的方式销售商品房的行为。商品房买卖合同（预 售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及 诚实信用的基础上，根据 中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中 华人民共和国城市房地产管理法 等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商 达成一致意见，签订本商品房买卖合同。第一章合同当事人出卖人： 通讯地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 委托销售经纪机构： 通讯地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 经纪机构备案证明号： 法定代表人： 联系电话： 买受人： 【法定代表人】【负责人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号： 出生日期： 年 月 日，性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【法定代理人】： 【国籍】【户籍所在地】： 证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号： 出生日期： 年 月 日，性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： （买受人为多人时，可相应增加）第二章商品房基本状况第一条 项目建设依据1. 出卖人以 【出让】【划拨】【 】 方式取得坐落于 地块 的建设用地使用权。该地块 【国有土地使用证号】【 】 为 ， 土地使用权面积为 平方米。买受人购买的商品房 （以下简称该商品 房） 所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 日。2. 出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为 ， 建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。第二条 预售依据该 商 品 房 已 由 批 准 预 售 ， 预售许可证号为 。第三条 商品房基本情况1. 该商品房的规划用途为 【住宅】【办公】【商业】【 】。2. 该商品房所在建筑物的主体结构为 ，建筑总层 数为 层，其中地上 层，地下 层。3. 该商品房为第一条规定项目中的 【幢】【座】【 】 单元 层 号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商 品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4. 该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积 共 平方米，其中套内建筑面积 平方米，分摊共有建筑 面积 平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封 闭式， 个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。第四条 抵押情况与该商品房有关的抵押情况为 【抵押】【未抵押】。抵押类型: ，抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构： ， 抵押登记日期： ，债务履行期限： 。 抵押类型: ，抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构： ， 抵押登记日期： ，债务履行期限： 。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。第五条 房屋权利状况承诺1. 出卖人对该商品房享有合法权利；2. 该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3. 该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4. ；5. 。 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有 权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出 卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部 分），并自买受人付款之日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基 准利率） 计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付 【已付房价款一倍】【买受人全部损失】 的赔偿金。第三章商品房价款第六条 计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：1. 按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元， 总价款为 （币种） 元 （大写 元整）。2. 按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 （币种） 元， 总价款为 （币种） 元 （大写 元整）。3. 按照套计算，该商品房总价款为 （币种） 元 （大 写 元整）。4. 按照 计算，该商品房总价款为 （币种） 元（大写 元整）。第七条 付款方式及期限（一） 签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金 （币种） 元 （大写），该定金于 【本合同签订】【交付首付款】【 】 时 【抵作】【 】 商品房价款。（二） 买受人采取下列第 种方式付款：1. 一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。2. 分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品 房全部价款，首期房价款 （币种） 元 （大写： 元整），应当于 年 月 日前支付。 。3. 贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于 年 月 日前支付首期房价款 （币种） 元 （大写 元整），占全部房价款 的 。余款 （币种） 元 （大写 元整） 向 （贷 款机构） 申请贷款支付。4. 其他方式： 。（三） 出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。 该商品房的预售资金监管机构为 ，预售资金监管账户名称为 ，账号为 。 该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。 第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第 种方式 处理：1. 按照逾期时间，分别处理 （1） 和 （2） 不作累加）。（1） 逾期在 日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的 违约金。（2） 逾期超过 日 （该期限应当与本条第 （1） 项中的期限相同） 后，出卖人 有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通 知送达之日起 日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，同时，出卖 人退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率不低于第 （1） 项中的比率） 的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付 款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第 1、2、 、 项所列条件：1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2. 该商品房已取得房屋测绘报告；3. ；4. 。 该商品房为住宅的，出卖人还需提供 住宅使用说明书 和 住宅质量保证书。 第十条商品房相关设施设备交付条件（一） 基础设施设备1. 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网 连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准， ；2. 供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电， ；3. 供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集 中供热管网， ；4. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ；5. 电话通信：交付时线路敷设到户；6. 有线电视：交付时线路敷设到户；7. 宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第 1、2、3 项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第 4、5、6、7 项需要买受人自行办理开通手续。 如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第 种方式处理：（1） 以上设施中第 1、2、3、4 项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第 5 项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约 金；第 6 项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约 金；第 7 项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约 金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。（2） 。（二） 公共服务及其他配套设施 （以建设工程规划许可为准）1. 小区内绿地率： 年 月 日达到 ；2. 小区内非市政道路： 年 月 日达到 ；3. 规划的车位、车库： 年 月 日达到 ；4. 物业服务用房： 年 月 日达到 ；5. 医疗卫生机构： 年 月 日达到 ；6. 幼儿园： 年 月 日达到 ；7. 学校： 年 月 日达到 ；8. ；9. 。 以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1. 小区内绿地率未达到上述约定条件的， 。2. 小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。3. 规划的车位、车库未达到上述约定条件的， 。4. 物业服务用房未达到上述约定条件的， 。5. 其他设施未达到上述约定条件的， 。 关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条交付时间和手续（一） 出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。（二） 该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届 满前 日 （不少于 10 日） 将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携 带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的 交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 。 交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证 明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三） 查验房屋1. 办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税 费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2. 买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的， 由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复，并承 担修复费用，修复后再行交付。（1） 屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2） 管道堵塞；（3） 门窗翘裂、五金件损坏；（4） 灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5） ；（6） 。3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房 未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1） ；（2） 。 第十二条逾期交付责任 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理：1. 按照逾期时间，分别处理 （1） 和 （2） 不作累加 ） 。（1） 逾期在 日之内 （该期限应当不多于第八条第 1 （1） 项中的期限），自第 十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支 付全部房价款万分之 的违约金 （该违约金比率应当不低于第八条第 1 （1） 项中的 比率）。（2） 逾期超过 日 （该期限应当与本条第 （1） 项中的期限相同） 后，买受人 有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通 知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之 日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利 息；同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部 房价款万分之 （该比率应当不低于本条第 1 （1） 项中的比率） 的违约金。2. 。第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理 该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据 （以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误 差的，双方同意按照第 种方式处理。1. 根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1） 套内建筑面积误差比绝对值在 3%以内 （含 3%） 的，据实结算房价款；（2） 套内建筑面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按 照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建 筑面积误差比在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由买受人补足；超出 3% 部分的房价 款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时， 套内建筑面积误差比绝对值在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由出卖人返还买受人； 绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 100%套内建筑面积误差比 实测套内建筑面积预测套内建筑面积 预测套内建筑面积2. 根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1） 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在 3%以内 （含 3%） 的，根据实测 建筑面积结算房价款；（2） 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出 3%时，买受人有权解 除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日 起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按 照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比 在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由买受人补足，超出 3%部分的房价款由出卖人承 担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值 在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款 由出卖人双倍返还买受人。 100%建筑面积误差比 实测建筑面积预测建筑面积 预测建筑面积（3） 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。3. 根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定 误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范 围，双方约定如下： 。4. 双方自行约定： 。第六章规划设计变更第十四条规划变更（一） 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建 设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、 公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应 当在变更确立之日起 10 日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受 人的，买受人有权解除合同。（二） 买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人 逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三） 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达 之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起， 按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息；同 时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下： 。第十五条设计变更（一） 双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及 下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日 起 10 日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权 解除合同。1. 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2. 供热、采暖方式；3. ；4. ；5. 。（二） 买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人 逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三） 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达 之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起， 按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息；同 时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下： 。第七章商品房质量及保修责任第十六条商品房质量（一） 地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。 经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已付 贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同期 贷款基准利率） 计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付 【已付房价款一 倍】【买受人全部损失】 的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的， 。（二） 其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1） 及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。 。（2） 经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人 解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退 还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。给买受人造成损失 的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的， 。（三） 装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料 的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第 （1）、 、 方 式处理 （可多选）：（1） 及时更换、修理；（2） 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3） ；（4） 。 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。（四） 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施1. 该商品房室内空气质量符合 【国家】【地方】 标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合 【国家】【地方】 标准，标准名称： ，标准文号： 。 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出 卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款 （含已 付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同 期贷款基准利率） 计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责 任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由 出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。 。第十七条保修责任（一） 商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起， 按照 住宅质量保证书 承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双 方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附 件七。（二） 下列情形，出卖人不承担保修责任：1. 因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2. 因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3. 。（三） 在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人 既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修 费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十八条质量担保出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由 承担连带 责任。关于质量担保的证明见附件八。第八章合同备案与房屋登记第十九条预售合同登记备案（一） 出卖人应当自本合同签订之日起 【30 日内】【 日内】（不超过 30 日） 办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二） 有关预售合同登记备案的其他约定如下： ； 。第二十条房屋登记（一） 双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二） 因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 日内取得该商 品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第