房地产估价报告10.docx

房地产抵押估价报告

XXX房估字第（2015）019号

估价项目:宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场
（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层
（华夏商场）商业房地产抵押价值评估
委 托 人: 安徽华夏商场（集团）有限公司
估价单位:XXX房地产估价咨询事务所有限公司
估价人员: XXX XXX
估价作业日期: 2015年1月21日— 2015年1月22日

目 录

一、房地产抵押估价报告封面…………………………………..第1页

二、目录 ………………………………………………………..第2页

三、致委托方函 ………………………………………………..第3页

四、执行估价师声明……………………………………………..第5页

五、估价的假设和限制条件……………………………………..第6页

六、房地产估价结果报告（现场勘查图片）…....起第8页至第19页

七、房地产估价技术报告（部分技术报告公司存档）….起第20页至第32页

八、委托方附件：……………………………… 起第33页至第39页
（一）房地产估价委托书、未设立法定优先受偿权承诺
（二）委托方、产权人营业执照、组织机构代码证、复印件
（三）房地产权证、国有土地使用证、复印件

九、评估机构附件：…………………………… 起第40页至第44页
（一）执行房地产估价师资格证书、复印件
（二）房地产估价机构资格证书、复印件
（三）价格评估机构资质证书、复印件
（四）企业法人营业执照、组织机构代码证、复印件

致 委 托 方 函
安徽华夏商场（集团）有限公司：
受贵方委托，我公司对坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）商业房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）
（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号
土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。
座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。
使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。
（2）房地产权证记载：
产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。
权证字号
房号
总层数
所在层
结构
房屋编码
建筑面积（㎡）
设计用途
200402007
0102
4
1-4
钢混
3413020504016100010102
10715.11
经营
（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。
（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，
组织机构代码证代码：15234008-X。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值。
价值时点：本项目的价值时点确定为2015年1月21日，本价值时点的选取是较接近于估价目的所要求的经济行为合理实现日期，并经委托方同意。
价值定义：本次评估的价值是估价对象房地产在价值时点的市场价值，包括房屋建筑物室内外不可移动的设备和装修价值。
房地产抵押价值：为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，对估价对象采取市场比较法、收益还原法计算结果为估价结果，最后确定
估价对象在价值时点2015年1月21日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场参考价值为：￥167337873元（取整）
人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）
估价结果一览表
坐落
房地产权证号
用途
建筑
结构
所在
楼层
建筑面积（㎡）
单价
（元/㎡）
评估价值（元）
宿州市南关汴河路378号
200402007
经营
钢混
1-4
10715.11
15617
167337873
人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）
（保留到百位）人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟玖佰元整。
需要声明的是：本估价结果仅为本次评估目的下，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值。不得用于其他目的,使用方请多注意本估价报告中的假设和限制条件,并且报告的全文作为一个不可分割的整体,仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。
提示说明：上述评估结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的抵押登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用、物业管理费、水电暖气费及其他应付费用等。
以上内容摘自本房地产抵押估价报告书。欲了解本评估项目的全面情况，
应认真阅读估价报告书全文。
估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
本估价报告书一式贰份，交于委托方办理相关手续，他用无效；本估价报告书盖有骑缝章，涂改、换页、复印均无效。
本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。

XXX房地产估价咨询事务所有限公司
法定代表人：
2015年1月22日

估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的，估价报告中陈述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
6、对本估价报告中的估价对象进行实地查勘的状况与房地产权证记载状况一致。用途（华夏商场）钢混结构，建筑面积10715.11㎡。
7没有人对本估价报告提供重要专业帮助。本次估价过程中没有其他专业人员及机构对本估价报告提供诸如结构安全、环境保护、规划控制、产权设定与登记、装修及配套设施设备的权属等方面的专业支持和帮助，委托方应当保证估价对象的合法使用收益。
8本估价报告需经估价人员盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
9本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

中国注册房地产估价师签章：

中国注册房地产估价师签章：
2015年1月22日

估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提：
1、本报告估价结果是估价对象在2015年1月21日的抵押价值，该价值是在估价对象同一时点的市场基础上形成的。所谓市场价值是指估价对象在诸多假设限制条件下最可能实现的交易价格，这些假设条件主要有：（1）具有公开、比较活跃、发达的房地产市场；
（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
（3）交易双方无任何利益关系，交易目的是追求各自利益的最大化；
（4）交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，交易双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价；
（5）为使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场情况、物理状态等是相对静止不变的。
2、估价对象现状用途符合最高最佳使用原则。
3、估价对象在价值时点处于完好状态并满足基本使用功能，能够按照规划用途在合理的使用期限内持续有效的使用。
4、委托方对估价对象的房屋所有权和国有土地的使用权是合法、完整的。
5、估价对象所占用土地为划拨商业用地，估价对象尚可使用年限按商业用地最高年限40年计算。
二、未经调查确认或无法调查确认的资料或数据
1、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，可在剩余经济耐用年限内持续使用。
2、委托方提供了估价对象的《房地有权证》及《国有土地使用证》的复印件，估价人员未向登记机关进行查证，估价时假定其提供的资料真实有效，且估价对象不存在产权、债务纠纷，无司法机关、行政机关禁止转让、抵押的情形。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的价值参考，是在价值时点的市场状况下得出的，没有考虑国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，和遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生改变时，评估价格一般亦会发生变化。
2、本报告未考虑未来处置风险、诉讼风险及诉讼费用的负担。
3、本报告称法定优先受偿权指已抵押担保的债权，未考虑其他优先受偿权。
四、本报告使用的限制条件：评估对象坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）经营房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）
（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号
土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。
座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。
使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。
（2）房地产权证记载：
产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。
权证字号
房号
总层数
所在层
结构
房屋编码
建筑面积（㎡）
设计用途
200402007
0102
4
1-4
钢混
3413020504016100010102
10715.11
经营
（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。
（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，组织机构代码证代码：15234008-X。
1、本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是由委托方提供或指定的，如果发生变化，本估价报告随之失效。
2、本报告仅在已确定的目的下使用，不作他用。
3、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只使用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在价值时点下的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价值；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内。
4、本报告应用有效期限为半年。
5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
6、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。
7、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
8、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。 2015年1月22日
房 地 产 估 价 结 果 报 告
XXX房估第（2015）019号
一、委托方：安徽华夏商场（集团）有限公司
营业执照注册号：341300000020571
组织机构代码证代码：15234008-X
企业地址：安徽省宿州市汴河路378号
二、估价方：
估价机构全称：XXX房地产估价咨询事务所有限公司
营业执照注册号：XXX
组织结构代码证代码：XXX
法 定 代表人：XXX
机 构 地 址：XXX
单 位 资 质：国家二级房地产估价机构资格
证 书 编 号：XXX
单 位 资 质：国家乙级价格评估机构资质证书
证 书 编 号：XXX
三、估价对象：
坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层经营房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）
（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号
土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。
座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。
使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。
（2）房地产权证记载：
产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。
权证字号
房号
总层数
所在层
结构
房屋编码
建筑面积（㎡）
设计用途
200402007
0102
4
1-4
钢混
3413020504016100010102
10715.11
经营
（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。
（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，
组织机构代码证代码：15234008-X。
1、估价对象区位状况：
评估对象位于：宿州市汴河路378号（汴河路与淮海路交口东北角），通风采光良好，临近华夏商场、武夷商城、中央广场、苏果超市、家乐福超市、市立医院、二中、十二小、中国农业银行、中国工商银行，该区域系宿州市商业一类类优地段，公共和基础设施配套齐全，通1.3.8.10.11.12.15路等多路公交车站点，交通便利，周围商业氛围浓厚。
评估对象四临界址：东临砚窝池巷，南临汴河路，西临淮海路，北临在建工程。
2、估价对象实体状况：
估价对象建筑状况简表
项 目
宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层商业经营房地产（华夏商场）
成新%
96%
结构类型
钢混
朝向
南
层数所在层数
总层数4层，所在层第1-4层
室内净高
标准
墙体
24填充墙
门
玻璃门
窗
塑钢窗
室内地面
地板砖
屋面
现浇
消防
消防设施
楼梯
电梯、公用楼梯
内墙
乳胶漆
外墙
铝塑板
装饰
中等装修
平面布局
沿路第1-4层经营房地产
通风
自然
基础设施：达到“5通一平”（即通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地平整）。
4、估价对象区位截图

估价对象宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层经营房地（华夏商场）

估价对象第1-4层（华夏商场）
5、估价对象现场勘查图片：

一层室内状况

二层室内状况

三层室内状况

四层室内状况

商场电梯通道

评估对象周边状况

6、估价对象案例区位截图：
案例3区位
案例2区位
案例1区位

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点：2015年1月21日
六、价值定义：本次评估的价值是估价对象房地产在价值时点的市场价值，包括房屋建筑物室内外不可移动的设备和装修价值。
房地产抵押价值：为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
七、估价依据：
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；4、《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料：
1、房地产估价委托书；
2、房地产权证、土地证复印件
3、产权人营业执照、组织机构代码证复印件
（四）估价机构和估价人员现场勘察所搜集掌握的有关资料。（包括现场图片）
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
（一）独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
（三）谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
（四）最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
（五）价值时点原则
估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
（六）替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，估价人员在认真分析所掌握的资料、进行实地查勘核对临近地区进行市场调查之后，结合估价对象本身使用权及经营的特性，进行综合分析， 采取市场比较法和收益还原法两种不同的估价方法。
十、估价结果：
本估价报告采取市场比较法和收益法进行评估，本次估价的目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点取定为2015年1月21日。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，估价对象在价值时点2015年1月21日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场参考价值为：￥167337873元（取整）
人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）
估价结果一览表
坐落
房地产权证号
用途
建筑
结构
所在
楼层
建筑面积（㎡）
单价
（元/㎡）
评估价值（元）
宿州市南关汴河路378号
200402007
经营
钢混
1-4
10715.11
15617
167337873
人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）
（保留到百位）人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟玖佰元整。
十一、房地产变现能力分析为 ：
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）估价对象的合法用途为经营。（按现用途持续经营，收益稳定）
（二）假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在35%-45%。
（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、房地产抵押估价报告使用提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
（五）上述评估结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的抵押登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用、物业管理费、水电暖气费及其他应付费用等。
以上内容摘自本房地产抵押估价报告书。欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。
估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
十三、估价人员：
注册房地产估价师：XXX 注册号: XXX。
注册房地产估价师：XXX 注册号: XXX。
十四、估价作业日期：2015年1月21日至2015年1月22日。
十五、估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定。鉴于宿州市房地产市场状况变化大，根据《房地产估价规范条文说明》8.0.4条规定，本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。
十六、估价师签字：
2015年1月22日

房 地 产 估 价 技 术 报 告

XXX房估技第（2015）019号
一、估价对象：
坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）经营房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）
（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号
土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。
座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。
使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。
（2）房地产权证记载：
产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。
权证字号
房号
总层数
所在层
结构
房屋编码
建筑面积（㎡）
设计用途
200402007
0102
4
1-4
钢混
3413020504016100010102
10715.11
经营
（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。
（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，
组织机构代码证代码：15234008-X。
二、个别因素分析
影响房地产价格水平的个别因素主要是土地最佳用途、临街位置、临街宽度、面积、形状、建筑结构、建筑成新、建筑工程质量、朝向、设施设备等因素。
1土地最佳用途
根据估价对象具体所在的区位汴河路中段（宿州市一类优地段）及规划用途（商业），估价对象最佳用途为经营。

2房屋坐落
估价对象临汴河路，道路约50米宽。

3估价对象实体状况：
估价对象建筑状况简表
项 目
宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）经营房地产
成新%
96%
结构类型
钢混
朝向
南
层数所在层数
总层数4层，所在层第1-4层
室内净高
标准
墙体
24填充墙
门
玻璃门
窗
塑钢窗
室内地面
地板砖
屋面
现浇
消防
消防设施
楼梯
电梯、公用楼梯
内墙
乳胶漆
外墙
铝塑板
装饰
中等装修
平面布局
沿路第1-4层经营房地产
通风
自然
基础设施：达到“5通一平”（即通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地平整）。
4建筑外观形状、建筑成新。
估价对象外观形状规则，综合成新率96%。
5建筑工程质量
本次评估设定估价对象符合当时当地建筑规范，建筑工程质量合格。
6建筑物朝向：根据估价人员实地勘察，估价对象为南朝向。
7评估对象四临界址：东临砚窝池巷，南临汴河路，西临淮海路，北临在建工程。
由上述，估价对象房地产个别条件较好，按规划用途使用，作为经营用房，房地产价格与同类、同级房地产相同水平。
三、评估对象区域因素分析
影响房地产的价格水平的区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划
条件等因素。估价人员经过市场调查并经现场勘察，该区域有以下特点：
1、该区域属华夏商服中心范围，紧靠家乐福商服中心，投资环境好，商业繁华度高。
（1）区域商服等级：该区域属宿州市华夏商服中心范围，属市一级商服中心范围。
（2）产业聚集规模
据城市规划，估价对象附近属商业、居住、综合区，住宅楼及综合楼开
发项目集中，分布有华夏商场、武夷商城、中央广场、苏果超市、家乐福超市、市立医院、二中、十二小学、中国农业银行、中国工商银行。
（3）据城市规划，估价对象所在区域为商业、居住区，故商业范围网点的
设置、配备主要面向本市居民，其商业服务功能优。
2、交通条件
（1）公交便捷度
估价对象所在区域通行1.3.8.10.11.12.15路等多路公交车站点，交通便利。
（2）道路通达度：估价对象所在区域内主要道路有汴河路、淮海路，均为混合型主干道，水泥混凝土路面，通达能力强。
3、规划条件：区域内土地多规划为综合、居住用地。
由上述，估价对象所在区域区位条件优，交通便利，同类物业集中，作为经营用房，房地产价格水平属稳步上涨趋势，目前该区域投资环境优，房地产价格与同类、同级房地产相同水平。
四、市场背景分析
影响房地产价格的一般因素主要指影响城市房地产总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业税收政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等。
1、地理位置
宿州市位于安徽省最北部，苏鲁豫皖4省交界处。襟连沿海、背倚中原，历来被称为“枕徐豫而控江淮之郡”。境内有京沪、陇海两大铁路干线，连霍、合徐两条高速公路，四条国道纵横穿越。京沪高速铁路、泗永高速公路已经开工建设，宿淮铁路、明徐高速公路即将建设。宿州市区南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。
宿州市中心城市。中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地；京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地；华东地区重要的能源和原材料生产供应基地；省际区域性综合交通枢纽和商贸流通中心；皖北地区重要的战略性新兴产业基地；皖北地区的中心城市。
2、城市建设
宿州市是从县城、县级市逐步发展起来的。长期以来，由于城市建设投入不足，建设起点较低，城市经济发展缓慢，城市规模扩张不足。迈入二十一世纪后，迎来了城市建设的高潮。
3、城市规划区范围
包括城市现状建成区、三八办事处、城东办事处、汴河办事处、西二铺乡、北杨寨乡全部及符离镇的梁套水库以南和朱仙庄镇东二铺以西部分地区，面积341平方公里。
4、城市规模
人口规模：近期(2010年)  60万人、 远期(2020年)73万人、远景(2050年左右)  控制在90万人以内。
用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。
5、城市用地发展方向
主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展；符离镇区重点向南、西南方向发展，控制向北、东北发展。
6、城市布局结构与功能分区
布局结构：规划对宿州市未来城市空间结构进行合理化重组，构建成组团状的城市空间发展形态，即以城市南北向汇源大道、拂晓大道2条主干道和东西向汴河路主干道为城市发展主轴线，以新汴河、人民路为城市景观主轴线，形成“南部老城区 －中部新城区－北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。
功能分区：将城区划分为三大主要功能区，即老城区、汴河新城区和符离镇区。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。
老城区：以现状建成区为主，适当向外围扩展。以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。
随着国家的经济重心和经济优惠政策向中部迁移和倾斜，将促进中部经济高速发展，从长远看，位于中部地区的宿州市，其房地产价格水平将会稳步上升。
7、经济及城市发展因素
（1）宿州市2014年以来经济保持了稳步增长的趋势，宿州市房地产开发和
住宅建设适度发展，带动了整个城市房地产价格水平的稳步上涨。
（2）城市基础设施的不断完善，尤其是宿州市的旧城改造、西北新区建设、北关新城建设的成功，使得投资环境进一步改善。大量的商业及住宅用房需拆迁异地安置，使得房地产需求有所增长。
（3）目前房地产处于宏观调控阶段，仍采用货币适度从紧的政策，对房地产信贷控制较严，目前从2014年近期宏观经济形势对宿州房地产价格影响不是十分显现，宿州市房地产处于稳步发展阶段。
8、宿州市房地产运行情况
第一、房地产投资规模良好，房产开发量持续放量。
第二、商品房销售较为平稳，价格暂不会出现较大波动。虽有小幅下降，但都保持在正常范围之内。
从部分楼盘备案价格分析来看，预计下半年我市商品住房销售价格仍将保持一定水平，暂不会出现较大幅度的波动。
第三、商品房供应有所增加，部分区域上升明显。各区商品房供应量都有明显增加。
    今年楼市调控也仍未松懈，楼市调控政策新“国八条”，进一步的扩大了限购范围、加大限购力度。全国执行的《商品房销售明码标价规定》使得各地商品房销售必须明码标价，可自行降价，但涨价必须重新申报，充分的利用预售许可证审批。
近期宏观经济形势对宿州房地产价格影响不是十分显现，随着宿州经济的发展，该房地产有一定的升值潜力。
五、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，相对于该区域的房地产，本报告中使用功能为最高最佳使用。
六、估价方法选用
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
本次估价的目的是对经营房地产进行抵押价值估价，根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区类似经营用房市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，估价人员在认真分析所掌握的资料，结合估价对象本身使用权及经营的特性，进行综合分析，采取市场比较法和收益还原法两种不同的估价方法。
首先估算出估价对象在价值时点假设以出让方式取得土地使用权的单价，然后扣除划拨用地需要缴纳的44%土地使用权出让金及相关税费，即可得出估价对象单价。
七、估价测算过程：
（一）估价对象在价值时点假设以出让方式取得土地使用权的单价测算
由于估价对象为1-4层（华夏商场）经营房地产，周围没有1-4层类似交易案例，所以根据估价师了解熟悉知，周边第一层交易价格估算出估价对象第1层经营房地产单价，然后根据上一层占本层的百分比测算出第2-4层的单价，最后采用简单算术平均数估算估价对象均价。我们对周围类似经营房地产和商业房地产的市场行情进行调查，最后确定第2层单价为第1层单价的50%，第3层单价为第2层单价的40%，第4层单价为第3层单价的70%。
1、市场比较法
通过对估价对象附近区域类似经营用房的调查分析，筛选了三项实例作为比较对象。各案例与估价对象的情况比较见表一所示。

可比实例因素条件说明表 （表1）

待估对象
实例一
实例二
实例三
项目名称
宿州市南关汴河路378号第1层经营房地产
恒丰大厦第1层经营房地产
国贸第1层经营房地产
家乐福广场第1层经营房地产
项目位置
汴河路
汴河路
淮海路
汴河路
面积
3003.6㎡
约2000㎡
约1800㎡
约2500㎡
交易价格
/
39700元/㎡
39000元/㎡
41462元/㎡
交易时间
2015.1
2014.5
2014.7
2014.12
交易情况
正常
正常
正常
正常
道路通达度
汴河路、淮海路
汴河路、淮海路
环城南路、淮海路
汴河路、东昌路
基础设施完善程度
五通一平
五通一平
五通一平
五通一平
公交便捷度
1.3.8.10.11.12.15等多路公交车、便捷
1.3.8.10.11.12.15等多路公交车、便捷
1.3.8.10.11.12等多路公交车、便捷
1.3.10.15.17.18.等多路公交车、便捷
环境条件
优
优
优
优
距商服中心距离
近
近
近
近
商业繁华度
商业繁华地段、人流量大、商业集聚度高
商业繁华地段、人流量大、商业集聚度高
商业繁华地段、人流量大、商业集聚度高
商业繁华地段、人流量大、商业集聚度高
采光通风
自然、较优
自然、较优
自然、较优
自然、较优
使用布局
第1层经营房地产
第1层经营房地产
第1层经营房地产
第1层经营房地产
经营状况
规模大，适宜经营
规模大，适宜经营
规模大，适宜经营
规模大，适宜经营
室内外装修
中等装修
中等装修
中等装修
中等装修
配套设施完备度
利用道路停车
基本完备
停车场停车
基本完备
利用道路停车
基本完备
停车场停车
基本完备
建筑结构
钢混
框架
钢混
框架
成新
0.96
0.96
0.96
0.99

（表2） 比 较 因 素 指 数 表
项目名称
待估对象
实例一
实例二
实例三
面积
100
100
100
100
交易时间
100
98
99
100
交易