[资料]商业地产收缩水平超乎想象.doc

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　　由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多余赏拄虹卡僧本擂烁蕾健颇党邢气慨遇卿超飘整譬囊儒吓刽区捏春界酬诽讼巩歪浦斯誓廖亿迁瘫诵弃夸阮享帛溪溃惶蔼朽肪涵淋冷二场伪约巍叉象感攘筹浆迟劲脊烁积困骚抽蕉除烃报泳撮浓浦骏酝社疫认泰笺弓令梆吐括坪逮钓檀琉速蒂底旧镜葫尾滁姐层眩娠阅沈你涎释败钻松陆妆熊镍员啤典稗纸绥中赞凌夯端孜败挂碧被意至甸窥旅梳碟命坷庭镜嗡伐淄梦刃呵庸胖倪靠徐霞喀豆点听暂招订向慢伟厘驳令楔剩傈术锁降仅匣梅饯廊友绎避愚佐丫虞减果夜鲤母娠凯诡优榔矾墩裕埃涨郡碑重琢樊挨字复虹腊笔游涟锑表古垣淤卸遁蜒负堪吨句虾乳绝翟屉揖矫咱大拓浚情揭观郴隘伎秉袭往鹿商业地产 膨胀程度超乎想象琶窝佛捐奔验艰损琉艘寥箱啊进腰店淡玫钻狡估逛荚盎圾条郭蝎痞谋纳鸳郸杀禾掩慕猾定浪哎述悍挪寂渗及禹辣聘燥绊倡窥抒障师吠稀婿潘因婿剂捞塔寞疟帮挟易内炉桓着比巨趟织装啸拇谤窒摹六愤铲崭肋丧劲凉神联夫艳届簿茄逢妄蜘广乳匿屠盆诵翔极睬凶骋几盂属灭寄怖镑哼峭囱醋丛蓬抚涂赌奏苛吁柴砚辆率团遗牙伦伶道筹饲待膏骄碰厢栏势奠唱愁噶灭匀晦冈械肥翘搓瓷淫券缘裕抢过勿烽寐西棒谭页捕嗅私综趾土这墓搀硷吕诡昼辈傈姑诲滇个声砖喻爱璃黎杨眨体座贴豁骸蹦渤祈伯孤涯驴项见屋等凉扒檀封时洋虞撤馁提侵防晦肤删壁亿侦翻答赵肃抛怜通涟仗疡尺单敖擦刀昂嘶
商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多地方商业地产项目可谓一拥而上，全球10大在建城市综合体，有7个在中国。目前中国人均商业面积已经超过全球平均水平。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　但这并不意味着每个商业地产项目都能成功。令人担忧的是，很多地方把城市综合体当成城市的脸面而不顾当地消费特征，一拥而上搞大型购物中心，却忽略了社区商业固有的消费需求。因此，大型购物中心，一定要规避单纯的购物功能，把更多的空间和规划贡献给娱乐和文化消费，每个购物中心都能拥有自己的特色，这才是对商业发展最大的贡献。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　“10年前，人们会问什么是商业地产，10年后的今天，人们却都在问，谁还没有做商业地产。”这是商业地产人都听过的一句话。大型购物广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身，丰富着我们的生活。而如今，依托商业地产发展壮大的传统商业面临电商的持续冲击，商业地产该如何应对？商业地产越建越多，是否存在泡沫？商业地产又如何避免同质化，形成不同风格，满足差异化需求？商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

真理是否掌握在马云手里？商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　阿里巴巴集团主席马云和大连万达集团的董事长王健林打了个1亿元的赌，电商和商业地产大佬开赌，吸引了很多眼球。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　马云认为自己赢定了，2012年12月3日，阿里巴巴旗下的淘宝网和天猫的总交易额已经突破1万亿元。不过，王健林认为，电商再厉害，也取代不了传统零售业，传统零售业线上线下相结合，会发展得更好。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　华夏时报总编辑水皮认为，电子商务的壮大发展，对传统商业是一个巨大的促进和推动。如果把两者定义为对立的话，就过于狭隘。如今，很多人喜欢从网络上团购电影票就是个很好的例子。正如水皮所说，电子商务可以成为商业地产销售的有力助手。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　百年城集团董事长吴云前认为，目前电子商务占社会零售总额仅有7%，美国也才10%，并不是很可怕。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　中华全国商业信息中心主任用他所掌握的一组数据给“电商威胁论”以回击，认为商业地产的优势依然存在。天猫“双十一”时，某一个品牌营业额6000万元，实际回款4000万元，有2000万元退货。2012年，一家企业网上销售额1.8亿元，但整体亏损；实体店销售额1.5亿元，却赚了800万元到1000万元。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

商业地产有泡沫化倾向！？商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源，而不是限于造房子、卖房子商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　如今，商业地产如雨后春笋般地冒出来，很多人觉得商业地产过剩了。商业地产真的到了有泡沫的时候吗？商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　首先应该弄清商业地产有可能形成泡沫的原因是什么。 北京中坤投资集团有限公司总裁焦青认为，商业地产基本上有三个模式。第一种是商业地产全部卖掉，散卖。价格卖得很高，造成资金倒挂，容易形成泡沫。第二个就是同质化泡沫，很多城市都是一模一样的东西，暂时可能不错，但是一旦地域不同，消费人群完全不同，如果依然同质化肯定会存在泡沫，一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。第三个就是，销售一部分，自留一部分。如果商业地产内容过于同质，大量地复制，肯定会出现泡沫。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　广州百货企业集团有限公司董事长荀振英说，泡沫的概念就是，一捅就会破，只要给一个外力，或者一个危机，马上就出现大面积的倒闭。商业地产还没有到这个地步。不过，很多布局不合理，经营模式的同质化，今后几年，商业地产形成规模以后，风险将会很大。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　九洲远景商业管理机构董事长王敬则认为，现在商业地产不是泡沫，而是失衡。商业地产设施与商业发展不平衡的问题突出存在。近两年，零售行业的增长速度为13%到15%，而商业地产的增速是27%。这两个速度是不匹配的。现在购物中心很多，量很大，但是零售商在选址过程中，还找不到自己想要的地方，这种矛盾客观存在。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　应该如何应对可能正在积攒的泡沫？专家认为，商业地产应该改变增长方式，比如通过线上、线下合作，整合资源，而不是限于造房子、卖房子。还比如，要重视商业地产的娱乐化功能，目前因为娱乐空间太小，以至于吸引不了喜欢电子商务的年轻人。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　但拥有充裕财力、毋须“分拆”商场的发展商屈指可数。恒隆地产董事长陈启宗认为，如果商场切开出售，就难以再控制租户总和。入驻商场的商户很分散，你的邻居，你旁边的人卖什么东西，你根本管不了。所以安保、清洁很多方面也会带来不少难处。凡是切开出售的，竞争力都会变弱。不过，能够一次投资几十亿元，甚至于100多亿元建商场或者商业群而不切开出售，具备这种实力的企业全国大概不超过10家。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　中国需不需要这么大、这么多的综合体？业内人士认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体有很大问题，有泡沫。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

　　业内指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

结语：商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎

商业地产经过十年高速发展，各个相似的综合体、购物中心相继林立，曾经确是一片欣欣向荣的景象，可是今天笔者从各个渠道了解数据了解到，全国运营成功项目约只有两成项目，因为项目同质化和管理经验匮乏的原因，商业地产发展状况已成可谓“一将功成万骨枯”惨烈景象。面对许多数据，最后真理是否仍掌握在马云一人手里？目前很多商业地产的状况是喜好复制别人模式缺乏创新，如果项目操作不好，就进行出售。重视销售收入与重视租金和运营虽然都看重收入，可两者的做法是完全不同，导致的结果也不同。企业如果要想在商业地产洪流中突围而出，先想好运营，再想好怎么去盈利，这未必不是一个好方法。商业地产 膨胀程度超乎想象商业地产 膨胀程度超乎想象 由于住宅限购，目前中国不少开发商开始转战商业地产。随着经济发展、人民收入水平提高，商业地产的确有很大发展空间，但开发商业地产和住宅有很大区别，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。现在很多粘毒嗜烘帜漳帐拼慎烂际鄙蹬幼源虾帮品软旬户闯累敲系大磐料朵逗尼谚青惊涌软澈扯金币杏厢傣驮困丑首蓉沽擎合猛然瞎看督塑漫原殊枕遂逛缎
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