商业地产开发与解说策划流程.docx

商业地产开发与策划流程

第一部分：分析商业地产开发现状与要素
一、商业地产的发展态势（现状、存在问题、产生原因）
1、 商业地产投资现状
2、 国家的房地产宏观调控政策对商业地产的影响状况
3、 商业地产开发中存在的问题
4、 商业地产项目开发管理经营上的误区
5、 商业地产开发中产生问题的原因
政府层面原因：
开发商层面原因：
投资者层面原因：
我们从中外商业地产开发流程的比较中来分析原因：
选址
建设
考察定位
选择管理团队
招商
运营
调整点1
调整点2

图1　国内商业地产开发流程
投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作
选址
建设
考察定位
选择管理团队
招商
运营
调整出发点
寻找投资基金
投资基金评审

图2　国际商业地产开发流程

二、商业地产的发展趋势
1、 为什么境外基金看好中国的商业地产？
2、 商业地产开发市场的运行特点
第一个运行特点：
第二个运行特点：
第三个运行特点：
举例：
（1）大连万达商业发展公司
（2）广州城建开发集团

四、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范
1、 商业地产的开发经营风险有哪些？
（解说八大风险）
2、 做商业的项目前期需要做好以下几方面事情
一是商业市场研究（六个方面）：
二是商业物业设计：
三是主力商家的招商：

3、 进入商业地产领域的开发商要具备四方面的能力

4、做商业项目定位设计的时候，需要弄清四个问题
三、商铺投资与住宅投资的三大差异
四、客户对商业地产项目开发的效益期望（两类开发模式的解析）
1、快速销售盈利再投资开发模式
3、 长期持有物业开发模式

第二部分：解说商业地产开发项目的策划重要性与策划流程
一、 房地产项目策划能解决什么问题？解说策划流程
房地产项目的策划目的：提供房地产项目开发营运的整套解决方案。
1、 项目整体定位——我们的项目是什么样的住宅？
2、 项目功能定位——我们的住宅具备什么功能？
3、 项目形象定位——我们的住宅以什么样的形象出现？
4、 户型结构定位——我们的住宅要做什么户型结构？
5、 住宅价格定位——我们的住宅能卖到什么价格？
6、 小区配套功能定位——我们的住宅如何体现内在价值？
7、 项目案名定位——如何让市民更注意我们的住宅项目？
8、 营销策略定位——我们的住宅项目卖点是什么？如何让我们的住宅卖得更好更快？
（解说策划流程）
二、 市场调研经营功能定位策划能解决什么问题？解说策划流程
商业地产项目的市场调研经营功能定位策划目的：论证项目的可行性，提供项目经营功能定位的依据及理由，对项目进行全面正确的定位，避免定位的决策失误。
1、 对项目所在地的商业市场环境调研——了解项目处在怎样的市场环境之中。
2、 对项目的商业经营功能定位调研——解决项目的定性、定位问题。知道项目适合做什么？
3、 对商业地产项目经营功能定位的分析——弄清楚项目定位的理由与依据，强化项目定位的科学性、准确性，减少盲目性。
4、 项目的经营功能定位——解决项目应该做什么以及怎样做的问题。
5、 对商业建筑设计理念提出建议——解决设计理念的高度与厚度问题。为使商业建筑物业与商业经营功能定位相吻合，并能体现时代感。
6、 商业地产项目的视觉形象设计——解决项目传播的视觉基础问题。为提升项目的品位形象，在受众心目中建立起良好的视觉形象，通过视觉识别系统为项目的传播打下良好的基础。
（解说策划流程）
三、 商铺销售策划能解决什么问题？解说策划流程
商铺销售的营销策划目的：提供商铺销售工作的解决方案，使商铺卖得更快更好。
1、 营销市场环境调研——了解受众对商铺需求、认同及购买能力；了解竞争者状况。为制定营销战略提供依据。
2、 目标客户分析——为商铺销售找到合适的客户群。
3、 营销项目定位——为商铺做定性定位，为营销策略的制定提供依据。
4、 制订营销战略——解决商铺营销工作的系统性，有效性问题。
5、 营销活动策划——提供有创意、有影响力的营销活动方案。
6、 工作进度表、总营销预算表——解决商铺营销工作的执行问题，提供费用预算方案。
（解说策划流程）
四、 招商营运策划能解决什么问题？解说策划流程
招商营运策划的目的：提供招商工作的全面解决方案。
1、 招商项目研究分析——知道招商项目的性质以及工作的难易程度。
2、 招商项目目标定位——准确定位，知道招商工作所要达到的目标是什么？
3、 项目的招商策略——为招商工作策划出有效地战术配合策略。
4、 招商工作的时间、操作程序指导——制定招商工作的计划与执行的流程。
5、 招商的组织框架设计和岗位职责制定——建立招商组织，明确招商人员的岗位职能。
6、 招商工作培训（招商专业知识）——培训招商队伍，建立一流的招商团队。
7、 《招商手册》文案编撰及《招商手册》设计——设计出有品位感的招商工作道具，展示出招商项目的优质形象。
8、 推广方式、公开活动及新闻配合——解决如何有效合理地利用媒体资源，为招商工作起到推波助澜作用的问题。
9、 招商说明会或项目推介会——解决怎样策划一场对招商工作有较大影响力的项目推介会的问题。
（解说策划流程）