项目定位报告模板.docx

“工程定位报告〞模板
第一章 工程概况
一、 宗地位置
宗地所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：工程在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与要紧中心区域办公/商务/政府的关系〕。
二、 宗地现状
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势对比；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大妨碍的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并讲明对拆迁及工程开发进度的妨碍；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注重有没有受保卫的历史文物古迹、可利用的构建；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、 工程周边的社区配套
〔一〕周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
（1） 公交系统情况，包括要紧线路、行车区间等；
（2） 宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大妨碍的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的都市公共交通和快速捷运系统；
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、要紧商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范围内要紧社区配套现状
四、 工程周边环境〔依据个案特性描述，没有的能够不写〕
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕
5、 危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕
6、 周边景看
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套〔都要讲明距宗地距离、本钞票、接进的可能性〕
1、 道路现状及规划开展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与宗地的关系〔妨碍〕。
2、 供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时刻。
3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时刻。
4、 通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。
5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。
6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：讲明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的情况。
六、 规划操纵要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法，假设有代征地要讲明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。
八、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地需求、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、都市将来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格对比分析。
九、 马上开发与作为土地储躲优缺点分析
第二章 市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
¨ 形成时刻
¨ 各档次住宅区域内分布状况
¨ 购置人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕
¨ 开工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势
二、 区域内需求产品特征
1、 各档次产品需求状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
¨ 平均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 平均消化率
¨ 平均容积率
¨ 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来要紧竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 将来2-3年区域内可需求土地状况、产品需求量和产品类型
5、 分析：本案在区域市场内的时机点和威胁点
6、 结论：
¨ 区域市场在整体市场的地位及开展态势
¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价操纵
¨ 本案在区域内开发市场潜力
¨ 本案在开发中的营销焦点咨询题
三、 区域市场目标客层研究和市场定位
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围〔建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上〕
2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和要紧的关注点、诉求点。
3、 确定目标客户
4、 市场定位
四、 整体市场对本案有重大妨碍的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、 产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第三章 规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最全然的建筑排列〔不同假设情况下，对应的建设周期方案、本钞票估算、销售价格猜测及经济效益分析，要在本指引第五、六局部表达〕。
2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例〔不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六局部表达〕。
3、 有强烈个性的地块〔如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等〕对规划设计的妨碍程度及对应的设计思路〔该思路对应的本钞票估算要在本指引第六局部表达〕。
4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的妨碍。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水〞因素等对产品规划设计和环境保卫的妨碍及解决方法。
5、 市政配套设施对规划设计的妨碍。如：道路状况〔可能与小区要紧出进口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的妨碍及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的妨碍和考虑。如：交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定。
二、规划设计的初步概念
1、 设计概念：表现工程预期的风格和设计主题。
2、 技术概念：方案采纳的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、 可持续开展概念：对工程分期开展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。