房地产一周行业竞争动态.docx

Competitive Information Weekly
一周行业竞争-房产

{本周目录
4研究报告特别赠送：
╣研究报告：2005年台湾地区不动产业景气及西进大陆趋势调查报告
╣研究报告：房地产企业2005 年投资策略报告
F特别看点 6
1. 上海房企联合舰队登陆俄国 6
2. 建设部发文要求各地加强房地产市场监测与信息发布 7
3. 海外公司业务拓展推动京、沪楼市强劲势头将持续到２００６年 8
4. 发改委：今年房价预计涨幅5% 9
5. 我国大中城市房价继续快速上涨 9
一、行业分析与研究 9
6. 房价还要涨？ 9
7. 耶鲁大学经济学家：影响房价有三个心理因素 10
二、行业动态跟踪 12
8. 土地增值也要上税 12
9. 投资性购房面临物业税“打压” 13
10. 调整行业结构纲已举　经适房转变模式目宜张 14
11. 个人集资买地造房 拿地和融资将成最大难题 16
š 外资投资中国楼市 17
12. 外资收购蜂拥国内楼市 17
13. 2005年海外基金兵临中国地产 19
š 专家论“泡沫” 21
14. 三巨头纵论发展速度与风险 地产商齐声否认泡沫 21
15. 今年与去年泡沫论说法迥异 艾尔敦：楼市健康楼价料平稳 22
š 房产上市公司动态 23
16. 天地源：收购西安房地产资产 23
17. 凯乐科技：进军武汉房地产 23
18. 栖霞建设：拟推2亿房产信托 24
19. 首创置业："环线战场"营销升级 24
20. 名流置业：成功转型 业绩稳定可期 24
21. 长江实业：今年售楼目标160亿 25
22. 长江实业：中标梦幻之城项目 25
23. 绿地集团：参建金山化工配套区 26
24. 绿地集团：销售破百亿利润过十亿 26
25. 顺驰集团：模式以快搏慢抢滩市场 27
26. 顺驰集团：天津顺驰高层执位 28
27. 顺驰集团：再换帅 28
28. 顺驰集团：中国再度易帅 张桂宗淡出汪浩继任 30
29. 华润置地：吹之若鹜 32
30. 华润置地：新增开发面积60万平方米 32
31. 江苏地华：十次举牌南京中商 33
32. 万科集团：加强造价管理 33
33. 万科地产：改口称不会进军旅游地产 33
34. 大华集团：转型之痛 34
35. 金地集团：携浦发打造三林“未来域” 36
36. 城启集团：广州城启入京开发别墅 36
37. 华远地产：结盟沃尔玛华远高调转向“收租物业” 37
38. SOHO中国：去年建外SOHO佣金高达3000万 38
39. 华侨城集团：“进城” 39
40. 世纪金源集团：地产巨鳄转战云南　建西南第一大楼盘 40
41. 中远集团：转让房地产“非主业”股权中远集团加快重组 40
42. 嘉里建设：七亿八拓宁波房地产 42
43. 信和集团：1.6亿夺福建漳州地皮 42
44. 盈大地产：去年卖楼收益90亿 43
45. 香江集团：欲将香江控股打造成物流旗舰 43
46. 嘉德置地：拟设国内首个商业房产基金 44
47. 嘉德置业：“中国零售业地产基金”呼之欲出 44
48. 国美集团：国美开始扩张 黄光裕要将低价法宝带到地产市场 46
49. 和黄集团：去年卖地收益增两倍和黄等斥资扫入　大西北楼市西安势跑赢 47
三、重点市场追击 48
Ë 上海房产市场 48
š 政府动向 48
50. 2005 抑制房产投机 48
51. 尽快建立土地储备运营机制 48
52. 房子好坏将分A、B、C三级 49
53. 充分开发利用上海市地下空间 50
54. 上海提出房地产市场调控三原则 50
55. 黄浦率先从实际出发突破难题 全装修房有了新口径 51
š 动态分析 52
56. 海外人士买上海房热情如何 52
57. 楼市与股市反向突破的猜想 52
58. 四大问题影响房地产金融运行 54
59. 决定楼市的五大变局 市场参与者各司其职 55
60. 2004年第四季度各类物业市场分析及05年展望 57
61. 有效标书低 超限流标多 外环唱主角 3号公告招投标情况分析 60
š 动态跟踪 65
62. 市中心房源供不应求 房价升势稳健 65
63. 定价权转移对楼市发展影响深远 69
64. 为防范房地产金融风险 2005年上海房贷条件更高 71
65. 2005年上海楼市展望：持续繁荣与风险并存 72
š 外资抢滩上海地产 74
66. 大盘成温州客投资新宠 74
67. 上海熟地之争：珠江得手！ 74
68. 外地房企“曲线入沪”求发展 77
69. 上海投资购房比例已达40% 外资大幅增加 78
š 专家论坛 78
70. 尹伯成：租售价倒挂警惕泡沫生成 78
71. 印堃华：“楼市拐点”2005年不会出现 79
72. 刘洪玉：清华大学房地产专家提出科学评判楼市观点 81
73. 未来上海土地市场可望形成三个层次 82
š 商业房产 82
74. 上海铺市回顾与展望(上) 82
75. 上海商铺租金创10年来新高 84
76. 上海东北部写字楼异军突起 85
77. 2005年预测：甲级写字楼供需旺 商铺稀缺将缓解 85
78. 今年商铺行情如何演绎 市中心商铺、沿街商铺、服务业商铺热 86
79. 新增供应一半在浦东跨国企业青睐市郊办公 甲级写字楼：市郊再造CBD 87
š 板块跟踪 88
80. 川沙镇全力拓展商业地产 88
81. 崭新七宝 原味上海 七宝最新规划独家曝光 88
82. 出售型办公楼受青睐 虹桥板块回暖 90
š 商品住宅 91
83. 今年沪上住宅供应将减 91
84. 上周上海楼市住宅成交低迷 91
85. 第五代小户型用功能领跑市场 92
86. 上海新型节能住宅成为商品房的新卖点 92
87. 配套商品房加速推出有效遏止房价 93
88. 售后公房362 ％ 商品住房29．2％ 93
š 开发/产品 94
89. 宝山盘定价2万挑战地段 94
90. 需求集中释放惊现新“楼王” 95
91. 闵行新推7幅配套商品房用地 96
š 二手房市场 96
92. 本市部分区域二手房成交行情 96
93. 高档二手房成交量上升20% 98
94. 一手房房源俏——二手房今年货源充足 99
95. 中心区域轨道沿线浦东新区 好品质受关注 100
96. 月交易增幅20％年价格涨幅27．6％ 惯性拉动二手房交易 100
97. 戴德梁行发布2005年上海房价预测 沪中高档二手房价将涨20% 101
š 租赁市场 102
98. 卢湾租赁市场走低 102
99. 交通抑制需求 东北角租赁市场偏软 102
100. 上海楼市正在酝酿新面孔 中环线两侧建租屋 102
101. 中心区域涨幅趋缓 大户型比小户型租赁走势稳定 103
Ë 北京房产市场 104
102. 国外热线並未影响北京楼市 104
103. 写字楼“泄洪”中关村地块最后晚餐无人问津 104
104. 缺乏相关法律 北京全面公开楼市信息尚需时日 106
105. 下半年北京房产：供应集中放量　房价平稳上扬 108
106. 北京房价创下七年新高 四因素推动房价不断上涨 109
š 商品住宅 110
107. 晋商进京争购高档房 110
108. 今年将增加中档商品房 111
109. 城南低价项目将平抑北京房价 111
110. 今年京城CBD核心区公寓将迎来入住顶峰期 111
Ë 广东房产市场 112
111. 广州楼价步步爬高　今年或现拐点 112
112. 深圳发展商长沙开荒 113
113. 深圳南山住宅销量居首 114
114. 龙岗坂雪岗将出让商住用地 115
115. 龙岗房价去年上涨近二成 115
Ë 江苏房产市场 116
116. 江苏房地产景气指数领先各行业 116
š 南京 116
117. 南京楼价是盘是涨 学院派市场派各执一词 116
118. 南京：只租不售将成商业地产开发趋势 117
119. 南京楼市今年会怎样多空双方激烈交锋 118
120. 专家：2005年南京楼市7成成交量来自“二手” 119
121. 2005年南京楼市有变数 无人问津地块成了抢手货 120
š 苏州 121
122. 苏州住宅价格首超南京 121
123. 苏州去年土地供应稳步增长 123
124. 商业地产新动向：苏州甲级写字楼成为新掘金点 123
Ë 浙江房产市场 124
š 杭州 125
125. 杭州地产泡沫破裂 125
126. 杭州房价涨幅全国第4 126
127. 杭州房价：一个猜不透的谜 126
128. 杭州楼市进入盘整期　开发商谨慎入市 128
š 绍兴 129
129. 绍兴：工业房产成投资新热点 129
š 慈溪 130
130. 宏观调控下的慈溪楼市变局 130
Ë 其他房产市场 131
š 海南 131
131. 海南房地产界为何没有大商人？ 131
š 辽宁 133
132. 沈阳十大地块全国“招婿” 133
š 江西 133
133. 从三个层次看今年南昌楼市走势 133
š 四川 134
134. 成都五地拍卖港商捧场 134
135. 港商欲争抢74亿成都地王 135
136. 成都实践：房地产私募基金潜行 135
š 重庆 137
137. 沪投资者1.5亿购重庆住宅 137
138. 涨 15% ：外来资金推高重庆房价？ 138
š 河南 141
139. 2004年郑州房地产市场解剖 141
140. 2005年郑州房地产市场展望 142
141. 河南建业剑走偏锋：１０年省域化“向下做，向小做” 144
š 湖南 146
142. 湖南房地产业开启信托融资大门 146
š 湖北 148
143. 武汉房地产信息3月初开始全透明 148
144. 江城房产开发创八年记录 去年销预售超千万平方米 148
š 福建 149
145. 福州楼市板块分析 149
146. 福州户型悄悄“减肥” 151
š 安徽 151
147. 现阶段安徽房地产业如何健康发展 151
š 香港 153
148. 本月楼宇买卖料破万宗 153
149. 中原料今年卖地收入 195亿 153
150. 港人内地置业再升一成 154
151. 看好楼市囤积新楼8 地产商新春后推盘 154
Ë 海外房产市场 155
152. 纽约去年楼价升14% 155
153. 英美楼市泡沫开始爆破？ 156
154. 国际投资看好日本房地产复苏 156
155. 戴德梁行报告伦敦西区办公室租金全球最贵 158
四、房地产：政策 159
156. 物业税已进入测算阶段 将在部分地区进行试点 159
157. 《北京市商品房预售合同》示范文本听证会举行 159
五、数据与统计分析 160
š 上海楼市 160
158. “网上房地产”再创新高 160
159. 成交量逐渐进入上升通道 161
160. 高价房：空置率相对较高 161
161. 上海中高档住宅空置率9.38% 161
š 北京楼市 162
162. 北京住宅租赁市场　淡季不淡 162
š 广东楼市 163
163. 去年我市住宅价涨5.28% 163
164. 广州交易量持续放大 去年逼近二千万平方米 163
165. 经济好转带热房地产 全市去年完成房地产开发投资17.14亿元，比增13.9% 164
š 江苏楼市 165
166. 南京住宅销售目标400亿元 165
š 湖北楼市 165
167. 武汉市房地产投资增幅创8年新高 165
š 山西楼市 165
168. 2004年我省商品房涨幅趋缓 165
六、房产人物 166
169. 万达黄涛：南京有大量中产阶层 166
170. 中原地产董事总经理黄伟雄： 今年整体住宅升幅可达两成 167
171. 万科王石：地产大势是健康的 泡沫还会继续下去 168

F特别看点

上海房企联合舰队登陆俄国
第一财经日报 2005-1-14
　　波罗的海项目注资7.5亿元
　　“波罗的海明珠项目目前注册资本7.5亿元人民币已完全到位。”上实发展集团总裁卢铿昨日对《第一财经日报》记者表示。这也是卢铿首次就“波罗的海明珠”项目对外发表看法，该项目位于俄罗斯的圣彼德堡市。
　　上海绿地集团董事长总裁张玉良对于“波罗的海明珠”项目的商机十分看好。昨日，他面露喜色地对《第一财经日报》记者表示：这个将于明年5月份动工的项目是绿地集团“搭船出海”的一个新的尝试。这个项目可能带来的商机不可小视。
　这也是张玉良首次对外分析此次“出海”对于绿地集团真正的意义所在。掘金住宅开发
　　在这支联合舰队上，绿地和上实将是两家在房地产住宅开发中最受益的企业。记者通过卢铿得知，“波罗的海明珠”的一个内部分工正在明确。卢铿昨日对记者透露：“未来预计投资组合是上实、绿地负责房产开发，锦江集团参与酒店业，百联进行商业开发，工业投资集团则将国内工业品以及工业投资机会带入这一项目。”
　　目前已经明晰的是上海5家大集团的出资比例：上实发展出资1.5亿元，注册资本比例占20%；上海上实出资1亿元，占13.33%；上实投资出资0.5亿元，占6.675%；上海海外出资1亿元，占13.33%；百联集团出资1亿元，占13.33%；锦江集团出资1亿元，占13.33%；欧亚中心出资0.5亿元，占6.675%。
　　根据张玉良的说法，这个投资规模达到7.5亿元，规划占地面积约1.8平方公里，同时总建筑面积约180万平方米的“波罗的海明珠”项目将于2005年5月份正式动工。无论是对于这支“联合舰队”中的哪一家，都是一次房地产“跨国贸易”的有益尝试。
　　锦江国际集团董事长俞敏亮认为，全国很多地方的国企都在裂变，但上海的国企却在聚变，一起走出中国。同时，每个企业都将最大的优势体现在这次“波罗的海明珠”的项目开发中。
　　对于在这次项目中最实在的利润回报，卢铿的看法是：“目前圣彼德堡房产均价约在1000美元/平方米（套内面积），但地价远远低于上海，因此该项目的回报可以想见。”这一点同样是张玉良看好的。从绿地的角度出发，住宅的设计与开发是强项，“但是俄罗斯的住宅建造水平并不高”，这是张玉良信心十足的原因所在。
　　“搭船出海”的尝试
　　在上海、北京，最好的写字楼、高档公寓中都有相当一部分由外资房地产企业兴建。除新加坡、中国香港、中国台湾等华人地区的企业外，美国、日本等国家的房地产公司也开始“相中”中国内地的房产市场。
　　“但是，随着越来越多的房产企业‘引进来’，却绝少有中国企业‘走出去’。这个现状应该得到改变。资金对于绿地来说不是问题，但是如何在国外运作，却是很多中国房企的一个盲点。”张玉良对《第一财经日报》记者表示。
　　上实发展曾经表示，该项目是中俄两国、上海与圣彼得堡两市经贸合作的一个重大突破，项目获得圣彼得堡市支持，该市以颁布市长令的方式支持中方对合作地块的开发。同时，此举也贯彻了公司“沿江沿海出国门发展”的战略思路，有利于扩大企业规模，培养公司核心竞争力，塑造公司良好品牌形象。
　　同时，按照张玉良的理解，“波罗的海明珠”这个项目本身就是由商务部“打前阵”，上海企业，做牵线红娘。如果凭借绿地集团一家，在国外运作方面本身没有什么经验，而且没有政府牵线，很难融入国际房产市场。但是，有了这次尝试，情况就会有很大改观。
　“这次‘搭船出海’可以为将来走向国际积累很多经验。”目前，张玉良正在考察、接触泰国市场。而已经成为定局的“波罗的海明珠”将成为一次十分有意义的尝试。
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建设部发文要求各地加强房地产市场监测与信息发布
新闻晨报 2005-1-20
　　房地产要淘汰简单均价分析方式
建设部近日出台《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，要求各地尽快建立全面、透明、可查询的“房地产市场信息系统”，为决策部门市场监测以及引导市场理性投资、消费提供依据。
　　《纲要》要求，各地房地部门要重点发布当地不同区域商品房以及存量房的可售（租）套数、套型、面积及已售（租）套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息。
　　专家认为，房地产市场信息系统建设的基本思路是：以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观反映各地房地产市场运行状况的信息系统。
　　据了解，上海房地部门较早地推出“网上房地产”，将本地商品房预售信息纳入到网络管理。
　　不过，在技术操作上也许会遇到一些困难。《纲要》指出，“在翔实的市场数据资料的基础上，各地要逐步建立和完善科学的房地产市场价格分析体系，淘汰简单平均的价格分析方式，实现价格指数分析、典型楼盘同质跟踪比较等价格分析方式。”一位房产分析师认为，事实上，市场上“同质”楼盘很难选取。上海将要推出的“新版本”房产信息系统，在采用市场实际“成交均价”还是“价格指数”方面目前还没有定论。
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海外公司业务拓展推动京、沪楼市强劲势头将持续到２００６年
财经时报 2005-01-15
　　除了国内经济稳步快速上涨拉动之外，海外公司在国内业务的大踏步拓展也为内地楼市的发展注入了不可小视的支撑力量。据仲量联行最近一份报告显示，受外资公司进入影响较大的北京和上海两地，其楼市特别是写字楼市场的强劲势头将会持续到２００６年。
在写字楼市场，北京和上海继续吸引跨国公司的地区总部及其不断扩张的金融服务业务，因此对主要写字楼物业需求保持旺盛态势。以北京的形势来看，早先对写字楼市场供过于求的担心显得不是很有必要。尽管对未来三年内每年１００万平方米新增竣工面积的估计和前一年３００万平方米的新增竣工面积会令人担忧空置率上升，但是有关于供应量过大超过需要的预测忽视了这些项目延期状况以及位置和品质在市场的作用。地段好品质高的写字楼在市场中依然是非常受欢迎的。同时，市场吸纳这些新增物业也只需要半年或者说一年的时间。基于此，位于中心区域的高品质物业将仍然可以在新的一年里快速租出，並且获得高租金。
在上海，对写字楼和工业物业不断增长的需求明显是源自全球的外转移业务的需求。中国的增长潜力使其受到投资人的青睐，对上海特别是浦东的写字楼和工业物业的需求与日俱增。具体来看，位于浦东的陆家嘴金融贸易区自１９９３年建立以来发展迅猛。受到亚洲金融危机的影响，短期供给出现过剩，导致了１９９７年租赁市场的疲软。从那之后，陆家嘴金融贸易区对写字楼的需求开始大幅增长。当前，上海与香港金融市场的规模相比仍有巨大的发展潜力，这自然将吸引更多的关注和金融机构入驻，使该市写字楼市场后续发展更有前景。
相比于写字楼市场，住宅因海外公司进入引起的租赁甚至购买需求上升也不逊色。虽然很多公司在职员住房方面的资本支出紧张，但出于对业务增长的支持，这方面产生的需求仍然可观。特别是在北京和上海的高档项目方面，在租金稳定的情况下将继续保持强劲的供需增长势头。尽管人们还是担心非自住购房者的数量，但跨国公司（ＭＮＣ）大幅拓展业务带来了更多的外籍员工，这意味著租赁市场的需求，特别是高管层的需求正在增长。这其中造成市场不均衡因素的是，在当前供给由于获得土地变得困难而且拆迁进度缓慢，某些住宅项目的上市时间要比原先预计的慢，这有可能使供需出现差距而导致房价进一步上升，使住宅市场的热度持续到下一个年度。
京、沪两地的商业地产受整个亚洲市场对商业物业的看好，将依然保持强劲增长。从仲量联行有关人士分析认为，中国消费者对中国经济、就业市场及其普通收入依然保持乐观。他们现在更加愿意花钱改善自己的生活品质。结果使得普通零售商和餐饮舖面的物业需求继续高涨。而即将全面放开的中国零售市场吸引了许多外资零售商来寻求机会，在中国开展业务或扩大其现有的在华业务，市场基本情况对于城市商用物业来说是非常有利的，併同样会支撑商业地产强势状态持续到２００５到２００６年度。
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发改委：今年房价预计涨幅5%
新华社 2005-01-21
　　2004年，我国房地产市场增长有所放缓，但商品房价格有较大幅度上涨。据发展改革委价格监测中心有关专家分析，2005年房地产价格仍会有所上涨，但涨幅不会太大，预计在5％左右。
　　专家称，今年房地产市场所处的宏观环境良好，房地产价格在经历了2004年较大幅度上涨之后，预计2005年仍会有所上涨，但涨幅不会太大，预计在5％左右。
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我国大中城市房价继续快速上涨
新华社 2005-01-21
　　最新统计显示，去年四季度，全国３５个大中城市房屋销售价格继续快速上涨，同比涨幅为１０.８％。
　　国家发展和改革委员会、国家统计局２１日发布的报告显示，去年四季度，３５个大中城市经济适用房和普通住宅销售价格分别同比上涨２.６％和１１.６％，豪华住宅价格上涨１２.５％。
　　３５个大中城市中，９个城市房屋销售价格去年四季度涨幅超过１０％。其中，青岛同比上涨１９.８％，南京１５.２％，济南１３.７％，杭州１３.４％，沈阳１２.０％，成都１１.４％，宁波１１.１％，上海１０.４％，重庆１０.３％。
　　去年四季度，３５个大中城市土地交易价格同比上涨１０.０％。其中，上海上涨１８.８％、厦门１６.７％、杭州１６.５％、大连１４.１％、成都１２.８％。
　　去年四季度，３５个大中城市房屋租赁价格同比上涨２.０％。涨幅超过５％的城市是：乌鲁木齐１６.１％、杭州７.２％、昆明７.１％、上海６.８％、银川５.９％、宁波５.４％。
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一、行业分析与研究

房价还要涨？
河南日报 2005-01-20
２００５年伊始，有关房价走势的纷争又起。和普通消费者心里盼望的不同，近期 一些房地产商纷纷在各种场合高唱房价“涨调”。
近日，中城联盟2005首届房地产高层峰会上，万通集团董事局主席冯仑近日表示，2005年，房价肯定是会上涨的，正常涨幅应该在5%-10%以内。北京市华远新时代房地产公司董事长任志强对此表示认同，他说，房价增长对老百姓而言是有益的，因为固定资产增值了，2005年房价还将继续涨。近日，记者在对郑州业内人士采访时发现，与房地产大腕们的观点不谋而合，多数房地产业内人士预言，2005年郑州房价还将上涨。
再涨２００元至３００元
郑州市建委房地产开发处处长张振兴分析说，2005年，郑州房价走势受郑东新区建设、老城区改造、城市框架拉大、城市人口增加、物价上涨及宏观调控等一系列因素的影响，将小幅上涨。此外，城市基础配套设施不断完善，景观进一步绿化、美化，也将使房屋升值，从而影响到房价。张振兴说，如今，高品质的住宅产品已成为房地产开发的一大走势，品质的提高，价格自然水涨船高。郑州市房价与其他省会城市相比，总体偏低，所以还有上涨空间。预计今年涨幅不会大于2004年，每平方米将上涨200元-300元。
３年再涨５0%
在房地产大腕们高唱“涨调”的同时，郑州多数房地产从业人员也在为“涨”字摇旗呐喊。河南王牌企划有限公司董事长上官同君在2004年上半年就放出“郑州房价3年内再涨50%”的大胆预测，並列出九大上涨理由：一是“银根”紧缩，企业融资成本加大；二是郑州城市建设提速，环境改善，房屋升值；三是建筑材料上涨；四是外地优秀房地产企业供应市场高性价比的房子将提升房价；五是为了支持郑东新区的开发建设，老城区的房地产开发规模将受到控制，供需失衡导致房价波动；六是郑州异地购房客户突破50%，且一次性付款的占半数以上，新一轮的资本集中刺激房价上涨；七是媒体对涨价的渲染以及部分操盘思路先进的房地产企业对房价的操纵；八是国内房地产价格上涨的大势影响；九是郑东新区高标准的规划为房价上涨准备了平台。
郑州大宇房地产开发有限公司市场策划部经理张国栋认为，一方面是城市化进程的加快，城市人口对住房需求增加，一方面土地供应减少，房屋供需矛盾将导致郑州房价继续上涨。张国栋同时预计，郑州房价虽然不会出现2004年的火爆涨势，但最终将达全国中等城市商品房价位，均价每平方米将突破4000元。
涨不易降也难
与开发商激进的“上涨论”稍有不同，河南财经学院教授刘社认为，开发商齐声喊涨的目的是制造消费者房价上涨的心里预期，进而达到为房价上涨造势的目的。
刘社认为，表面上看，国家宏观调控政策不断出台，“地根”、“银根”紧缩等一系列原因导致了建筑成本增加，从而决定2005年房价很难下降。但应该警觉的是，宏观调控具有一定的滞后性，从土地到现房一般需要1至2年时间，郑州市场目前正在供应或将要供应的商品房，土地可能是招拍挂之前取得的，也就是说其土地成本增加不大。调查发现，2004年郑州房价一直在涨，但是房租价格却相当平稳。房价上涨，房租不涨，从中可以透出两个信息，一是市场不缺房屋，二是房价如果继续上涨，将会有一部分人选择暂时租房，从而削弱房屋需求量。刘社说，2004年郑州房价上升空间有限，即使今年走高也不会像2004年那般凶猛，上涨趋势已是强弩之末，难以为继。
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耶鲁大学经济学家：影响房价有三个心理因素
东方早报 2005-01-16
大城市房价飞涨首先始于1996年的伦敦，随后在1997年迅速传到了洛杉矶、纽约和悉尼，1998年传到巴黎，2001年传到迈阿密、莫斯科和上海，2002年又轮到温哥华。城市住宅市场一片繁荣，房价从2000年开始的涨幅至少达到百分之五十，这对房屋所有者而言无异于发了一笔横财，但对计划买房者却极为不利。现在上述某些城市的房价涨势已经趋缓，过去一年来伦敦和纽约的房价涨幅大大回落，2004年第二季度实际涨幅只有约百分之一。在悉尼，房价在第二季度还有所回落。
恐怖主义是催化剂
市场繁荣是不是已近尾声？更糟的是，住宅市场的情绪是否会很快引发价格回落？
没人在事前就预料到这次繁荣，因此预测它何时结束也充满了风险。在此前盛宴即将结束的警告声中，住宅价格充分显示了其上涨的强劲动力。
耶鲁大学经济学家认为，要想对市场繁荣何时结束作预测，就要首先了解它为什么在这么多的城市中发生。令人惊讶的是，对这个问题至今没有公认的解释，因为这次繁荣更多地来自心理原因。经济学家们宁愿去谈论利率或失业数据这样具体和可知的因素，当然，这些指标在解释住宅市场时也起着一定作用，但要解释不久前的繁荣却远远不够。
其中有三种心理因素较为突出：首先，在不断变化的世界经济中，人们对价值源泉的认识在改变；第二，公众对受到国际认可的“魅力”都市有很强的信心；第三，投机泡沫有着让人眼花缭乱的活力。如果要了解目前的住宅市场条件并洞悉未来的价格走势，我们需要更深入地了解所有这些因素。首先，世界经济看起来的确要比10年前更加混乱。
自从2000年在大部分国家发生资产价格的毁灭性下跌之后，金融资产不再给人以从前的安全感，这样就刺激了房地产业。此外，恐怖主义在印尼、西班牙和俄罗斯制造了一连串的悲剧，人们发现在住宅上投资才是最安全的，不必担心不确定因素可能带来的风险。房价上涨的趋势因此伴随恐慌心理，愈发显示出其强劲的动力。
第二，随着互联网和手机问世，全球通讯以爆炸性的速度增长，公众对充满魅力的国际大都市也日渐神往。
就如人们愈来愈崇拜国际名人一样，他们同样相信那些家喻户晓的、世界著名的商业中心、技术中心和文化中心具备其独有的价值。伴随着对恐怖主义的恐慌心理和对资产股票价格不稳定性的怀疑心理，这些大城市的地理知名度也有反弹趋势，纽约、巴黎、伦敦这些地方变得更为耀眼而充满魅力。
第三，导致这种经济泡沫的投机热同样是一个重要因素之一。当上扬的价格点燃了这一经济兴奋点，进而推动该城市和其他城市的价格上涨时，眼下的经济繁荣就在市场内和市场间见证了这种投机热。上海人可能不会谈论伦敦的房价，但是上海的观察评论家们却知道伦敦正在发生什么事，而伦敦房价的上涨似乎使上海房价的上涨看起来同样可行而有道理。
投机热终会寿终正寝
与其他两个心理原因构成鲜明对比的是，投机热将像生物一般会有寿终正寝的一天，投机泡沫仅靠对价格上涨作出反应来维系自己的生命，因此它不会永远存活下去。
那么，这给我们一个什么样的答案呢？在三个心理原因中，有两个都在暗示房价上涨的强劲动力会继续下去，第三个原因告诉这一价格上涨的趋势终有一天会结束，但并没有精确指出具体在什么时候。
经济学家相信，一些具有魅力的都市将不断见证房价上涨的速度在减弱，并且最终出现回落。从历史的角度看，房价曾经显示了它的强劲势头，而且所有这些城市的房价依旧在快速上涨，虽然其速度比一年或一年多以前要慢。从这一趋势推断，虽然房价上涨的速度在不断减慢，这些城市中大部分的房价还将在一年或一年多的时间里保持上升趋势。
一年以后，当经济动力不再起重要作用时，心理因素则对长期预测会显得更为重要。目前对房地产业的投资热情很可能将随着房价上涨速度的减弱而衰退，这样一来，房价便有向下回落的可能。
在下一次出现经济萧条或地方经济遭受严重打击或银行利息率迅速回升时，大城市的房价很有可能出现急剧下跌，市场内和市场间的投机热会显现出下滑态势，从而促使房价持续多年保持相对低迷。
大城市愈出名，其房产价值就愈容易被推高。
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二、行业动态跟踪

土地增值也要上税
文汇报 2005-1-20
商品房价格日涨夜大，节节攀高，现在各个档次的商品房价格比1998年下半年普遍翻了一翻，不少商品房价格连创新高。
衡量房价是否正常，可以有多种方法，诸如，房价与收入之比、房地产业利润率与其它国民经济产业利润率之比等。但人们对运用这些方法得出的结论见仁见智。其实，衡量一种商品的价格是否正常，主要看其偏离价值有多大，利润率有多高。当前商品房价格严重偏离价值、利润率偏高的事实，有悖于价值规律和城市房地产业的发展方向，也不符合合理分配土地增值收益的原则。因此，由政府开征土地增值税，既有必要性，又有紧迫性。
首先，开征土地增值税是调节和合理分配土地增值收益的客观需要
构成房地产业的高额利润的因素，有房屋质量的提高、建筑成本的增加的因素，估计这两个因素对房地产业的赢利的贡献率不会超过10％。有人将当前房价飞涨的原因归结于土地使用权出让市场化后地价上涨的缘故，这不能说是理由。我国土地使用权出让市场化运作始于前年7月1日，且成交量不大，如上海只有几百公顷。按照商品房的2－3年的生产周期，这些土地建上商品房上市至少要到今年下半年。应当说，当前房地产业的高额利润主要不是由房地产开发商的投入所带来的，而主要是土地升值的结果。而土地的大幅度升值可以归结为两个因素：
一是社会经济发展，特别是由于政府斥巨资，大力发展基础设施，改善了生产、生活条件，为房地产业发展提供了良好的机遇和条件。如一条轻轨的建设，使沿线两侧的商品房销售红红火火，房价大幅度趋升，就是明证；
二是目前上市的商品房所占用的土地当年出让价普遍比较低廉。其来源可分为两类，一类是原国家所有的城市土地，通过补地价的方式由国家将土地使用权出让给房地产开发商。另一类是由国家通过征用的方式将农民集体土地转为国有土地，然后将土地使用权出让给房地产开发商的。
无论哪一类来源，其土地使用权出让方式本质上体现的不是市场经济原则，而是鲜明地打着计划体制的络印。由此，由不规范的体制因素，为房地产开发商在低廉的土地进价与高昂的商品房销售价之间形成了一个巨大的赢利空间。据悉改革开放以来全国失地农民至少损失4万多亿元的应得集体土地出让收益，而其中大部分通过高昂的房价转移到房地产开发商手里。2004年10月28日温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视会议上指出：“要合理调整土地收益分配关系，切实维护农民利益”。开征土地增值税是国家运用经济杠杆合理调整土地收益分配关系的一种有效手段，它可以将本不属于房地产开发商的利益调节出来，交国家和失地农民进行合理分配，体现公正、公平的原则，促进社会安定团结。
其次，开征土地增值税是抑制房地产投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展的客观需要
近几年来，由于房地产业回报率偏高，加上股市低迷，而其它投资渠道不畅通，导致社会资金都涌向房地产业以及相关的水泥、钢铁等行业，使这些行业投资过热，相关产品价格飞涨。为此，中央及时采取宏观调控措施，如整顿土地市场、严格控制土地供应量和信贷投向，对抑制房地产业投资过度产生了积极作用。但是，目前国内外大量资金仍源源不断地涌向房地产领域。因此，在继续实施宏观调控措施的同时还必须开征土地增值税，使房地产业偏高回报率降下来，使之与其它国民经济产业投资回报率相协调。
第三，开征土地增值税是规范商品房功能，确保中低收入者居有其屋的客观需要
同时，开征土地增值税有利于规范商品房的居住功能。对于广大中低收入者而言，商品房的功能是居住，流通功能并不是主要的。适度的流通是必要的，但进入流通领域的商品房投资回报率太高，就会滋生投机，诱发泡沫。这种假性需求，一旦集中表现为供给，必然打乱整个房地产市场的供求平衡，进而陷入低迷、萧条状态，给国民经济运行以严重杀伤。
为正确处理有关土地增值收益的各方之间的利益关系，要做好以下工作：
一、要科学地设计土地增值税率。为体现公平、确实的税负原则，拟采用累进课税制。参照世界上一些国家、地区的经验，结合本国的实际情况，土地增值税宜分5级：（1）土地增值为原地价的一倍以下者课以30％；（2）土地增值为原地价的1－2倍者课以40％；（3）土地增值为原地价的2－3倍者课以60％；（4）土地增值为原地价的3－4倍者课以80％；（5）土地增值为原地价的4－5倍者课以100％。二、除此，要正确划清房地产商和房产投资者（指以投资为目的，为卖而买，包括租赁）的投入增值与土地自然增值之间的界限，对前者在课税时应加以甄别、剔除，不作为课税的对象。三、运用经济杠杆，开征土地增值税是一项政策性很强的工作，应当在目前试点的基础上认真探索对待。总的原则是对房地产开发商和商品房倒卖者的非投入而产生的收益课税，藉此遏制房地产投机。
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投资性购房面临物业税“打压”
北京日报 2005-01-19
　　国家税务总局局长谢旭人在去年底曾表示，将继续积极稳妥地推进税制改革，物业税改革方案正在研究之中。前天，财政部副部长楼继伟透露，目前物业税正处于模拟测算阶段，将会先在一些地方进行试点。物业税开征的脚步越来越近，税务专家昨天提醒购房者，购买用于居住的基本住房很可能不用缴纳物业税，但是带有投资性质的买房则要仔细考虑成本风险的因素。
　　专家介绍，物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例是1：1。这样一来，买房投资将由于物业税的开征而成本大增。
　　物业税税费可能与财产原值相近
　　中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天介绍，按照世界各国的一般情况来看，财产的原值与财产的寄存期是基本相当的。据此设计出来的物业税虽然征收办法可以有很多选择，但是物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例大体上是1：1。
　　按照1：1原则征收的物业税也不像人们想象的那样畸高。据房产税务方面的专业人士透露，