地产企业所面对的宏观经济环境分析.docx

国家调控政策下地产企业所面对的宏观经济环境分析一、地产行业现状：国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。 随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。四个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。而最新数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格和新建商品住宅价格（不含保障房）再度出现集体停涨。相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同时，从五城区成交套数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半年以来的最低值。事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈现低迷。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。比如说今年国庆上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。在房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”的先兆。基于此，针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。二、国家的调控政策 除了为了稳定房价的虚高及控制房产泡沫而出台的限购令、限价令、控制贷款及建设保障性住房之外，九月份国土部又透露土地不再无偿划拨，土地供应双轨制将逐步取消，保证被征地补偿将更高、更到位。按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核算土地使用者的成本。减少了开发企业或地方政府投机拿地进行盈利的途径，也证明了国家对加强土地出让并进行调控的决心。 相信在未来一段时间内，国家对房地产行业的调控决心，将仍然果决。毕竟需求决定着市场，目前房地产的产能过剩、房屋空置率奇高已经是现实，一路房价虚高，其价格已经远远大于使用价值，并带动的通胀影响已经严重影响了中国的国民人均消费水平。 今年国家已经几次上调了存款准备金率，一季度，居民消费价格指数(CPI)同比上涨5.0%。其中，3月份居民消费价格指数同比上涨5.4%，环比下降0.2%。对于5%的物价涨幅，已高出中国今年的预期目标。官方希望，今年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。目前的CPI偏高，中国正在采取各种措施解决这一问题。其中，包括消除导致物价走高的货币因素，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。国家也只能在提高银行利率和存款准备金方面，减少市场上交易的流通货币，以解决通胀问题。三、宏观角度的市场预期： 大部分经济学家普遍赞同2011年实行紧缩的货币政策，但在具体工具选择和幅度上存在分歧。马骏（德意志银行经济学家）认为，2011年合适的货币增长应该是15%，贷款增长应该是14%，即6.5万亿元；王志浩（渣打银行大中华区研究主管）预计2011年还将4次加息，每次25个基点，银行信贷规模约在6万亿元7万亿元，信贷增速从2010年的18%降至12%14%；高善文（安信证券首席经济学家）认为，到2011年年中会有两到三次加息的空间，不排除会出现准备金率、基准利率和汇率“三率齐动”的情形；鲁政委（兴业银行资深经济学家）认为，2011年第一季度需要以平均每月1次的频率来上调准备金率；哈继铭（高盛香港投资银行部董事总经理）建议更多发挥汇率工具的作用。也有的专家反对紧缩的货币政策，如王建（中国宏观经济学会秘书长）认为，通货膨胀与经济增长相比，始终应放在次要位置，且当前通胀是成本推进型的，紧缩型货币政策无益于通胀问题的解决，只会压低企业发展生产的动力，他建议继续实施宽松货币政策保增长，使用财政政策加大补贴对抗通胀。中国社科院经济蓝皮书认为，2011年影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，仍将保持高位平稳较快增长态势，GDP增长率预计可以达到10%左右。主要理由是：中低端产品出口的国际竞争力依然存在，在世界贸易中的份额会持续增加；中国内需空间较大，居民家庭的杠杆率仍较低，国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为9.6%。我国经济增长面临着世界经济环境低迷和国内政策环境趋向紧缩的双重压力，但2011年是“十二五”开局之年，新的投资项目较多，决定了经济增速不会太低，消费增速保持平稳。虽然以房地产、汽车为代表的消费结构升级放缓，但基础设施完善对中低端耐用消费品的促进作用将逐步显现，预计2011年全年消费增15%左右。另外投资增速将略有回落，上一轮基建投资的高峰期已经过去，加上货币信贷政策收紧、房地产市场调控政策效应显现，都构成了投资增速的下滑压力，但考虑到2011年是“十二五”的开局之年，也有很多新项目上马，保障房投资力度进一步加大，同时，根据对中央经济工作会议和山东省经济工作会议精神的分析，2011年政府保持一定经济增长速度的决心很大，预计2011年投资增速会比2010年略有回落，全年将保持在20%左右。微观角度看通胀：只要百姓手里有多余的钱，就会寻找投资突破口。由于CPI的持续走高，负利率已经持续了十七八个月，把钱存入银行，一年期的回报也就是三点多，与同期的CPI相差甚远，只能眼睁睁地看着自己的钱缩水。于是，催生了民间贷款市场、二、三线城市炒房市场及商业地产投资的兴起。四、行业困境 就国内而言，目前已有房地产开发商资金断裂而陷入困境的消息，房地产行业面临新的洗牌，这将导致房地产投资及其下游建材和水泥等行业受到很大冲击，作为工业建筑业原材料的有色金属、钢材和PVC等需求前景值得担忧。万科中报显示，上半年的收购企业中有十多件属于收购中小房地产开发企业，暗示中国房地产开发企业遭遇信贷调控的冲击在显现。欧债危机、财政整顿、银行业资产表恶化、欧美家庭的资产状况疲软、新型经济体也受到债务危机冲击和经济减速产生负面反馈循环，全球经济正在滑向衰退，再加上欧美刺激政策的失灵，中国货币政策迫于通胀压力而短期难放松，从而商品的消费需求将进一步迟滞，投资需求也因信心下降和资金涌向美国国债等避险资产而急剧降温，由此商品2009年“V”型反转的上涨趋势已经遭遇破坏，不排除彻底转熊的可能。五、宏观调控下的市场危机与机遇 1、宏观调控下的融资困境及转机由于国家对房地产调控政策的出台，消费市场进入了观望期及冷静期，加上国家限制了银行对地产开发的放贷条件，导致目前中小型地产企业的资金回流及融资越加的困难。伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。结果就催生了民间融资的新型金融市场。就国内而言，目前已有房地产开发商资金断裂而陷入困境的消息，房地产行业面临新的洗牌，这将导致房地产投资及其下游建材和水泥等行业受到很大冲击，作为工业建筑业原材料的有色金属、钢材和PVC等需求前景值得担忧。万科中报显示，上半年的收购企业中有十多件属于收购中小房地产开发企业，暗示中国房地产开发企业遭遇信贷调控的冲击在显现。欧债危机、财政整顿、银行业资产表恶化、欧美家庭的资产状况疲软、新型经济体也受到债务危机冲击和经济减速产生负面反馈循环，全球经济正在滑向衰退，再加上欧美刺激政策的失灵，中国货币政策迫于通胀压力而短期难放松，从而商品的消费需求将进一步迟滞，投资需求也因信心下降和资金涌向美国国债等避险资产而急剧降温，由此商品2009年“V”型反转的上涨趋势已经遭遇破坏，不排除彻底转熊的可能。随着民间资本的发展和投资性需求推动着地产金融新业态的成长。民间资本对房地产市场的影响特别大，特别是投资性需求对推动房价有很大的推动作用。另外投资性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买。中国缺少良好的投资途径，投资房地产开发一直是民间空闲资金一直看好的投资方向。目前一线城市由于限购令的影响，许多投资客慢慢把投资视线转移到二、三线未限购的城市，或对商铺、写字楼、车位进行投资，有的甚至到国外去进行投资。目前各地开发商都在想尽办法如何挽留着这些投资性客户，在刚性需求不足33%的情况下，如何才能更快的把在售楼盘销售出去，回笼资金是当前最迫切的事。举个例子，今年9月，一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路，引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%，在国内各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。一度传出即将退市的消息。目前绿城公布的往后任务是“少买地多卖房，降低净资产负债至100%以下”， 并将通过发展代建、商业地产等新业务，来改善绿城的业务结构和财务配比。今后绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商，不再通过高负债发展。2、大型地产企业大肆拿地、中小型地产企业遭遇并购危机能够大把花钱的前提是有钱可花，大举拿地的前提是拥有足够的资金。密集推盘，火热促销，穷尽一切手段回笼资金，是中小房企生存的“基石”，大房企发展的“武器”。今年前7个月，房地产行业公开的股权并购案合计为62宗，总涉及金额达175.39亿元，均创同期历史新高；并购宗数、金额比去年同期分别上升72.2%和101.9%。8月份，房地产企业并购在前7月已经创造数年新高的情况下，再次突破纪录，当月发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，创造08年以来的交易记录。房企为“钱”所困，资金压力下，房企出于资金周转的需要，出售部分资产比降价卖房容易许多，并购案例势必会日渐增多。中小房企“丢卒保车”，大型房企“坐收渔利”市场份额不断扩大。“深挖洞，广积粮”，大型房企一方面卯劲卖房“筹钱”，另一方面瞅准机会出手“捡漏”，买地、买股、买项目，一吞一吐之间，风云变幻，预示着一场房企大战在所难免。“螳螂捕蝉，黄雀在后”，购房者或可从房企竞争中受益，但受益幅度以及房企超级航母诞生后对楼市的真正影响，仍是未知。传统的住宅市场销售旺季，因调控而失色；而已经冷清大半年的土地市场，却在此时迎来一个成交小高峰。在土地价格低溢价已成主流趋势之时出手，正是时机。“遇到调控政策我们很幸运。” 对于大型房企而言，意味着他们可以底价或低溢价拿地“资金状况良好的房企此时出手拿地，正是好时机” 未来行业进一步集中则是大势所趋。中小型企业将面临被并购的风险。3、工业用地的畸形投资08月就在住宅用地频频遭遇流拍的同时，工业用地却悄然成为资金追逐对象。根据链家地产市场研究部不完全统计的数据可知，截至7月26日，全国推出工业用地7521块，总计3.51亿，占全国供应的土地面积的52.1%。与此同时，在搜房网监测范围内的20个城市中，7月25日-8月14日期间，总计推出工业用地1664万-连续三个星期，工业用地占比超出土地供给总量50%。投机与融资需求是企业大肆圈占工业用地的两大动因。圈占工业用地，企业擅长空手套白狼工业用地单价很低，很多企业都有能力去分上一杯羹。鉴于目前房地产市场的形式日益严峻，银行已经不接受光地了。也就是说，企业在拿下地块后，还需在上面搭建厂房，然后就可以以在建工程的名义，去银行获取贷款。等到厂房建好，获取了房产证后，整个房地产项目的估值就会更高，所获得贷款也就越多。以浙江建德的案例来说，该块土地约折合300元/，总价大概为1000万；然后，企业在上面开始修建厂房，目前尚未获得房产证，但已经评估作价1400万-也即，该企业以所拥有的、总计评估价格2400万的该块工业用地使用权+厂房作为抵押，获得了2000万的银行贷款。而等到房产证到手后，这个评估价将进一步提升。彼时，银行肯贷给这家企业的款项，也会水涨船高，上述人士进一步指出，当然，最终贷款额度多少，还是决定在银行手中。不过这一额度，往往会超出企业原始的投入。只要经济环境不发生大的变化，这笔抵押贷款将会持续下去，另外企业还能享受土地升值带来的收益。当然，这个过程中也存在一定的风险。很多中小企业的利润率并不高，甚至存在无法覆盖利息成本的情形，上述人士进一步表示，也有最终手中的土地遭遇银行拍卖的情形出现。除去借助工业用地获取银行贷款以及升值收益外，企业通过改变其使用权属性所能获得的暴利更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。工业用地被收储后带来的土地补偿收益，使得很多企业愿意将资金大手笔的投入到土地上。尤其是中小企业，相比于住宅用地的高价，工业用地较低的门槛给予他们丰富的利润想象空间。工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。六、个人见解 由于房地产市场价格持续走高、国际次贷危机下的外部环境以及国内CPI的持续上涨，导致国家出台了一系列政策来调控国内的房地产经济走势，根本目的是为了解决国内目前日益扩大的通胀现象，以及稳定房地产行业的健康发展。我们都知道，市场需求决定市场价格，但一旦购买力无法实现，而需求无法得到满足，容易激化社会的矛盾。从金融学角度来看，正常的房屋总价应接近于20年-30年出租盈利的总和。而目前中国的人均消费能力不高，但房价却普遍高于国际水平，地产泡沫不断膨胀，催生了通货膨胀，在美国次贷危机爆发之后，中国政府已经开始意识到国内房地产的金融风险，出台有效的调控政策是必然的，也将继续持续下去，直到房地产市场恢复到健康稳定的发展。对于房地产开发商来说，行政的干预，代表的是危机，更多的是机遇。只有行业稳定了，才能得到更好的长足发展。现有的开发商应学会进行行业创新转型：一、从服务上创新在“十一五”期间，政策的开放导致了房地产行业的膨胀，消费市场变成了卖方市场，现在进入了“十二五”规划，调控政策的出台，作为开发商来说，一味的规避政策并不能解决问题。如何提高自己产品的服务（房屋质量、配套服务等），吸引消费市场，来为自己为社会创造财富。二、从管理模式上创新许多中小型开发商通过民间融资到一部分资金的情况下就敢于拿地进行开发，一旦政策干预或再融资出现断链就容易陷入资金困境，一方面开发不下去、一方面资金陷进去收不回来。高收率的驱使也往往伴随着高风险，可是在卖方市场情况下，开发商往往很少看到风险。随着行业进入调控，消费市场低迷，如何改变以往的经营模式，改善融资方式也将成为开发商创新的一个课题。三、从投资方向的转变目前的宏观调控仍将持续多久，大家心里都没有底。但原先作为行业消费主流的一线城市进入了限购名单，成交量持续走低已经可以预见一线房地产市场的投资回报率不高。如何在调控下更好的利用手上的资金进行投资也成为一个重要的课题。目前已发现的有：改投商业地产项目、改投工业用地、还有的转战二三线城市。上策：商业地产由于商铺、写字楼不在限购令的调控下，而且一直针对的是少数高消费人群，众所周知，在人均消费水平不高的中国，奢侈品市场却一直都有着自己独特的消费人群。在高端市场具备其购买能力的情况下，商业地产成规模的兴起也将成为必然。但大家不是一开始就做商业地产开发的，只要有投资就会有风险，如何成功运营一个商业地产项目还要考虑开发商的资金能力、管理水平、产品定位、服务及品牌的树立。毕竟商业地产投资的资金需求可不低，一步失足，满盘皆输。既然是投资，开发商在看到投资收率的时候，更应该理清自己的投资能力，注意一些小细节带来的不可预期风险。中策：工业用地物价飞涨、CPI居高难下，投资土地无疑是资产保值、增值的重要途径。在目前市场低迷的情况下，以起始价或低溢价的情况下拿地或工业用地进行货币保值、升值是一个不错的投资选择。但首先，拿工业用地是因为其投资总额不高，投资少所以风险小，利润也相对比较少；其次，投资工业用地的第一目的是资产保值，其次才是土地增值带来的投资收益。这个收益可以预见却不可预期其具体收益值；不知道其何时增值，并能收回投资回报。当然，工业用地拿下来，建个工厂车间外租别人也好，自己找人托管经营也好，也能定期收回一些投资收益的。下策：去二三线城市开发个人认为，一味的回避政策调控方向并不是一个做长远发展的开房商应有的态度。现在一线城市进入限购令了，不代表二线城市三线城市不会以后不限购。而且二三线城市的市场消费能力就那么大，低投入低回报比较适合中小型开发商。而在中国，却不缺的就是做低端市场的投资者，于是占开发商比重最多的中小型房地产开发商都挤到了二三线城市进行商品房开发，虽能带动城市的建设，但高竞争也降低了投资收益。消费市场是敏感的，一旦竞争形成了，消费者就会持币观望，等待低价市场的形成。往往等到开发商的资金回笼周期变长，就会降价来主动迎合市场。楼市已步入了“抢客”时代。 目前的中国市场，就是一盘乱局。秩序等待重整，市场等待整合。不论是消费市场还是投资市场，买方还是卖方，在高CPI的今天，都在等待着国家宏观调控之后，能让市场更明朗。供给优化、需求调整，转型发展，趋于稳态平衡增长。市场只有稳定了，行业才能健康发展。现在，国家的宏观调控还只是进入观察期，什么时候能稳定市场还需要等待。