扬州房地产市场投资报告.docx

第一部分、扬州城市概况
一、地理位置
扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。
扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。

江苏各主要城市分布图
二、行政区划
扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。
三、交通情况
1、公路交通
扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。
2、铁路
扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。
3、航空
距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。
4、港口
扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。
5、交通直达情况
按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。

区位交通图
四、面积与人口
1、地域面积
扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。
2、人口现状
2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。
表1：扬州历年人口变化情况

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
全市年末总人口（万人）
450.62
451.59
452.22
453.61
454.39
市区年末总人口（万人）

109.66
110.76
112.52
115.13
表2：江苏各城市暂住人口情况对比

地区
扬州
南京
苏州
无锡
泰州
徐州
总人口（万人）
453.39
583.6
598.85
447.19
502.77
916.85
暂住人口（万人）
28.98
130
325.87
169
19.54
60.6
暂住人口比率
6.39%
22.28%
54.42%
37.79%
3.89%
6.61%
数据来源——《扬州统计年鉴》

从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点：
——市区人口比例还较低
市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。
——外来人口比例偏低
暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。
3、人口发展与城市化水平目标
扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。
4、简要分析
作为风景旅游城市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。
我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。
五、历史文化及习俗习惯
1、历史
扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会。明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。
2、文化
扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。
3、风俗
扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分 城市投资环境分析
一、宏观经济发展状况
1、城市总体经济情况
扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢, 只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。
随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展。
2、历年GDP增长情况
表3、扬州市历年GDP增长情况统计

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
GDP总量（亿元）
472.12
505.46
558.93
647.22
788.13
增幅

7.10%
10.60%
15.80%
21.77%
人均GDP（元）
10515
11205
12368
14290
17359
增幅

6.60%
10.40%
15.50%
20.50%
数据来源——《扬州统计年鉴》

我们从以上统计数据可以看出：
1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。
2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。
3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明扬州市区的经济水平较高。
随着扬州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的 经济将在今后几年有较大的发展。
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系

表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

人均GDP
800—1300美元
1300—8000美元
8000—13000美元
13000美元以上
阶段
住房起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
根据以上的标准判断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。
3、扬州产业结构情况
1）、现状
从总体三产结构来看，扬州有别与江苏其他城市。扬州的2004年的三产结构比例接近1：1：1，说明扬州的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。
2）、展望
从扬州市政府制定的产业发展规划来看，未来扬州将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、扬州民营经济发展状况
我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济发展情况总结如下：
——民营经济发展底蕴深厚
扬州自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。
——民营经济所占比重较大
扬州市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿元，占全市规模以上资产总额的18.1%。
——民营经济发展依然十分迅速
规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。
5、扬州的外资企业发展情况
1）外资引进成果
扬州从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。
2001至2004年，扬州实际利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。
2）、优越的投资环境
台湾电机电子工业同业公会(简称电电公会)日前公布《2005年祖国大陆地区投资环境与风险调查》报告，在评选大陆10大投资城市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。
二、扬州居民生活水平
1、扬州居民生活水平概述
根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：
1）扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕。
2）扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。
3）扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。
4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。
2、扬州居民收入情况
表：扬州居民收入统计表

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
居民人均可支配收入（元）
6734
7205
7833
8700
9851
增 幅
　——
7.00%
8.70%
11.10%
13.20%
在岗职工平均工资（元）
9732
10763
12006
13801
16008
增幅
　——
10.60%
11.50%
15.00%
16%
农民人均纯收入（元）
3464
3690
3926
4172
4755
增幅
　——
6.50%
6.40%
6.30%
12.60%
数据来源——《扬州统计年鉴》、扬州市统计局提供材料
表：各城市人均收入比较

城市
扬州
南京
无锡
苏州
泰州
徐州
人均可支配收入(元)
9815
11602
13587
14450
9695
9839
数据来源——《各城市统计年鉴》

我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力不足。
虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。

3、扬州恩格尔系数水平

从上面的图表我们可以发现，扬州的恩格尔系数仍然高于40%。但实际上扬州人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的主要是由于扬州餐饮文化非常发达，且当地人的消费习惯比较倾向于“吃”。
从总体趋势来看，扬州的恩格尔系数还是在慢慢下降的，表明当地人民生活正在进一步改善。
4、城乡居民储蓄存款水平
表：扬州城乡居民存款储蓄余额

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
全市居民储蓄存款余额（亿元）
276
314.6
378
449
522.8
增幅

13.99%
20.15%
18.78%
16.44%
数据来源——《扬州统计年鉴》

扬州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。由此可见近年随着扬州经济的不断发展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。
5、扬州居民住房水平
表：居民住房水平统计

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
平均每人使用面积（平方米）
14.15
15.3
16.78
21.5
22.38
增幅

8.13%
9.67%
28.13%
4.09%
数据来源——《扬州统计年鉴》
由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，超过南京、无锡和苏州。
我们在实际考察中也发现扬州市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的规模，但高端产品比较稀缺，住房条件质的提高还需要时间。
三、城市规划及重大市政建设状况
1、扬州市总体规划 （2001年-2020年）
1）、城市布局
扬州市目前的城市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。

2）、城市发展方向
扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。
——南延
扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。
——西进东拓
城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。
东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。
附图片
、
3）、城市交通规划
——公路
近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。
——城市道路系统
快速路系统：环线加纵横道路。
一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。
东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。
南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。
——轻轨交通系统
“一纵一横加环线”。
一横：（铁路客站）文昌西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——文昌东路——江都市区：总长度约为24公里。
一纵：（江阳工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。
环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。
附图片

2、扬州规划发展目标
1）、人口
预测市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。
2）、用地规模
控制在 85 平方公里左右，土地投放量每年约在 5 平方公里左右，其中 1—1.5 平方公里左右用于住宅建设， 2—2.5 平方公里作为工业发展。
附其他规划图

3、扬州市规划发展重点区域——沿江产业带
扬州市政府非常重视沿江开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五规划”的一个重点来讨论。规划定位使沿江发展成为扬州市实现工业腾飞的关键，我们判断该区域投资价值很高。
1）、产业带布局
以引入重大项目，形成产业高地为目标，重点构建沿江六大产业板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业）
80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。
2）、生态环境布局
我们从扬州总体规划图、建设用地规划图、重点项目规划图中可以看到，沿江产业带南侧临江地带将被规划成为大片的绿色开放空间，形成良好的居住环境，适合发展高端综合居住产品。
3）、沿江开发现阶段重要成果
沿江高等级公路6.4公里先导试验段建成通车，扬瓜公路以及扬子江南路、江都兴港路等纵向通道正在进行改造。
总投资9000万美元的PTG项目、总投资15亿元的精细化工及热电项目等已进入扬州（仪征）化学工业园区建设。
4）、沿江开发近期目标（摘略）
扬州开发区初步建成电子一条街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生产能力。
海克赛尔、华督、可瑞尔等项目已经投产，川奇光电、晶芯半导体、华夏集成光电、明扬威电、阿波罗蓄电池等项目。
四、城市投资环境优劣势分析
1、投资优势
1）、区位优势
扬州自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占尽水运便利的交通要冲。目前扬州交通的全面升级将使其区位有时重新显现，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。
2）、自然环境、历史环境优势
扬州自然环境优美，历史文化底蕴深厚，城市价值近来由于经济的关系被低估。我们判断随着扬州经济的近一步发展，它的投资潜力将近一步显现。
3）、经济发展前景优势
随着扬州市政府招商引资力度的不断加大（台商十佳投资城市），随着扬州经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计扬州的工业水平会在近两年之内有较快的发展。
4）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会
扬州近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。
随着广陵、邗江撤县并区，沿江开发区规划的进一步明朗，扬州新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。
2、投资劣势
1）、工业基础较薄弱
扬州历来“重商轻工”，工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。
2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺
扬州市政府目前虽然在工业方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。
3）、人力资源竞争能力较弱
扬州目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。
同时扬州在技术引进上落后较多，需要学习苏州在人才引进方面的政策，利用靠近南京上海的优势，加大人才引进。
4）、城市文化竞争力较弱
扬州作为一个历史悠久的城市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。

第三部分、扬州房地产市场发展情况
一、扬州房地产市场发展现状及特征概括
我们首先来概括一下扬州房地产市场发展的现状和特征，使各位领导能够直观的对扬州房地产市场有个初步的了解，同时本部分的论述也是围绕以下几点展开：
1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康；
扬州房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价呈温和上涨，我们判断市场总体供求基本平衡。
2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相当）房价稳中有升泡沫较小；
扬州房价收入比大约在7.26上下和2004年苏州的水平相当，在江苏省处于中下游。同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高，我们判断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。
3、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；
根据我们实地考察走访的情况来看，目前扬州普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主，建筑品质较好综合环境一般。扬州高端的别墅产品相对较少，特别是高品质的独立别墅市场，稀缺性比较明显。
4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高；
从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是100平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中，偏好紧凑使用的户型。
5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力40万左右；
目前扬州市区环线以内的住宅均价达到3200元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在40万以下。
6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；
通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到扬州市目前居民购房自住比例较大。但因为在扬州经商的外地人较多，扬州楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。
7、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；
在这次的宏观调控中扬州一手房市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定，但今年的销售量在二季度末有一定程度的萎缩，近期初步恢复，我们判断扬州房地产市场总体所受的影响较小。
8、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力
扬州市目前每年的土地供应量较小，2004年市区出商住用地1000多亩，今年计划供地1250亩。土地价格略高于苏北，相对而言比较有增值潜力。
9、二手房市场稳步发展，但近期受到宏观调控的一定影响
扬州二手房市场近年来稳步发展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏观调控的影响，三季度的成交量开始萎缩，但总体影响有限。
二、扬州土地市场交易情况
1、扬州市土地市场概述
根据我们从扬州国土部门了解的情况，同时参照分析相关统计资料得出如下判断：
——扬州是典型的风景旅游城市，城区面积较小土地资源也十分有限。
——扬州市政府近年来在土地供应上采取了“总体趋紧，适度增长”的政策，土地供应量相对较小，保持市场的一种“半饥饿”状态。
——整体土地供应分区：住宅用地多位于城区西侧；商业办公用地多位于城区、城西、城东新区；工业用地多集中在城南工业园。
——扬州土地价格近年以来平稳上升，但总体而言价格不高。
2、扬州历年土地出让、开发情况统计
表：扬州历年土地开发统计

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
土地开发面积（万平方米）
9.74
——
20.15
38.23
61.59
土地开发面积（亩）
146.10
——
302.25
573.45
923.85
数据来源——《扬州国土资源局》
2004年扬州市国土总计出让商业、住宅和办公用地2343亩，其中住宅用地1000多亩。
2005年1-3季度共计出让商业、住宅和办公用地2936亩，其中住宅用地1500亩左右。
附：文后附历年成交土地结果统计表
3、扬州土地价格情况
从以上的土地成交结构统计表中我们可以了解到目前扬州的土地价格的基本情况：
1）、市区一类建设用地
住宅建设用地成交价格集中在100万/亩上下；高容积率的商业办公用地价格达到120万/亩以上，少有200万/亩以上土地出让。（根据2005年出让地块统计）
2）、开发区一类居住用地
北侧靠近市区的价格集中在70万/亩左右；偏南侧地块价格基本在60万左右（根据2005年出让地块统计）
邗江区地块价格较低，基本在50万/亩以下。
4、扬州土地市场分析
1）、量
扬州土地市场和江苏其他城市相比较（特别是苏北一些城市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。
2）、价
从价格上来说，目前扬州的地价水平在江苏各城市中处在中偏下的水平。如果拿我们曾经考察过的苏北几个城市来比较，扬州的地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。
3）、趋势
从城市发展趋势结合我们从政府了解到的信息来判断，未来扬州市区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在邗江区和广陵新区，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。
三、扬州固定资产投资及房地产投资情况
1、扬州固定资产投资情况
表：扬州固定资产投资情况统计表

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
固定资产投资(亿元)
128.24
144
180
247
330
增长率

12.29%
25.00%
37.22%
33.60%
数据来源——《扬州统计年鉴》

扬州的经济发展是从2002年开始有所起色的，当年扬州的铁路建成开通，束缚扬州发展的一大交通瓶颈被打破。
扬州的固定资产投资也是从2002年开始高速增长，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏观调空的影响增幅有所回落，但仍然停留在一个较高的水平。
2、扬州房地产投资情况
表：扬州市房地产投资情况

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
房地产投资(亿元)
15.43
19.78
26.2
43.81
64
增长率

28.19%
32.46%
67.21%
46.09%
房地产投资所占比例
12.03%
13.74%
14.56%
17.74%
19.39%
数据来源——《扬州统计年鉴》

从扬州的房地产投资增长幅度和固定资产增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为扬州房地产投资没有过热，预计今后房地产投资增长的空间仍然比较充裕。
四、扬州市房地产市场供求情况
1、历年扬州市商品房供求情况
表：扬州市历年商品房供求情况

年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
房屋建筑施工面积（万平方米）
200.28
207.14
274.37
424.75
585.26
住宅施工面积（万平方米）
163.98
162.03
215.89
353.21
471.66
房屋建筑竣工面积（万平方米）
118.66
131.72
137.03
197.19
275.15
其中：住宅
100.85
104.56
106.3
157.04
223.02
商品房销售面积（万平方米）
89.95
98.46
114.57
192.8
227.05
商品房销售额（亿元）
11.1
13.6
18
38.7
52.6
供求比
1.32
1.34
1.20
1.02
1.21
资料来源——《扬州统计年鉴》、扬州房管局资料

以上是2000年至2004年的扬州楼市供求情况。
由于统计数据中竣工面积的计算包含了一部门配套住房的量，所以实际的商品房供求比应该要比以上得出的略低，即商品房供应量应该比统计的略小一些。
通过供求比我们可以看出，2000-2004年扬州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出扬州存在较大的潜在住房需求。
2、扬州房地产市场价格情况

注：以上价格是扬州市区的价格水平
从扬州市区不同商品住宅总体价格趋势上我们可以发现，扬州的房价在近3年内有一个较大的涨幅，其中03年涨幅高达38.4%（扬州铁路建成后的利好影响），随后进入一个稳步上升的阶段。
目前扬州的房价在江苏各城市中处于中游水平，鉴于其城市综合价值，我们判断扬州房价仍然比较正常。
3、扬州市房地产历年供求价格综合分析
我们试图通过供求、价格、信息三方面来综合分析近几年扬州房地产市场交易情况。

我们从以上的量价分析结合其他渠道的信息资料，可以初步总结如下两点：
1）扬州2002年以来房价的上涨是和成交量同步的，反映出扬州房地产市场供需两旺的态势。
2）扬州房地产市场近几年一直处于供求平衡状态，房价泡沫成分较小。
4、扬州房地产泡沫分析
表：2004年各城市房价泡沫比

序号
城市
04年居民家庭人均可支配收入（元）
三口之家年收入
年节余
平均房价
简约两居室平均总价（70平方米）（元）
买套简约两居室需要年限
房价收入比
1
南京
11602
34806
19839
4960
347200
17.5
9.97
2
泰州
9695
29085
16578
2620
183400
11.06
6.31
3
常州
12868
38604
22004
3640
254800
11.58
6.60
4
淮南
7418
22254
12684.8
2100
147000
11.59
6.61
5
无锡
13588
40764
23235
3902
273140
11.76
6.70
6
苏州
14451
43353
24711
4460
312200
12.63
7.20
7
扬州
9851
29553
16845
3064
214480
12.73
7.26
8
杭州
14565
43695
24906
7210
504700
20.26
11.55
数据来源——各城市统计年鉴及政府资料
我们选取了一些江苏的主要城市，以及相关的苏州、杭州作为参照来讨论扬州的房价泡沫情况。
通过对比我们可以发现，扬州的房价泡沫程度和苏州相当，远远低于杭州、南京等城市。如果按照公认的标准我们认为2004年苏州的房价是基本没有泡沫的话，扬州的房价泡沫程度也是比较低的。
5、扬州市区房地产市场受宏观调空的影响
表：今年宏观调空以来扬州市区房地产市场交易情况（万平方米）

时间
1-2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
商品房竣工面积
8.53
9.04
8.08
18.7
15.66
20.32
0.24
6.92
商品住宅竣工面积
8.14
8
8.08
18.42
12.87
12.41
0.14
6.83
商品房销售面积
11.59
13.06
8.83
13.49
12.54
10.06
1.36
6.84
商品住宅销售面积
11.44
8.2
8.78
12.44
10.45
10.05
1.17
6.73
数据来源——《扬州统计月报》、扬房指数报告

从统计结果来看，今年1-9月份扬州市区商品房竣工面积80.57万平方米，可售面积达到217万平方米（历年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。同时，今年1-9月扬州市商品房销售面积71万平方米。
从竣工和销售比来看，宏观调控以来扬州商品房销售只受到了微弱的影响，我们判断总体上扬州房地产市场未受宏观调控冲击。
从月成交情况看我们可以发现除八月外各月的销售情况均于去年差别不大。从我们了解的情况来看，三季度（特别是八月）是由于受到购房习惯影响导致成交量特别低。
6、扬州二手房市场
扬州二手房存量住房市场是从2002年开始的（老公房可上市交易故该年的交易量巨大），近几年交易量一直保持在一个相对稳定的水平上，价格也稳中趋升。

今年宏观调控以来，二季度市场仍然比较繁荣。但三季度由于受到个人税收方面的进一步调控政策的影响，二手房市场开始出现明显的反映，成交量急剧下跌但价格仍然保持在3000元/平方米左右。
7、初步结论
总结以上各方面因素，我们初步判断扬州历年以来房地产市场供求基本平衡且价格稳中有升。宏观调控对扬州市房地产市场有一定的影响，但影响主要局限在二手房市场，新建商品房市场影响不大。
五、扬州市别墅市场简要分析
扬州房地产市场的一大特点就是高端产品缺失，别墅市场可以说才刚刚起步，高品质的独立别墅社区非常少，因此稀缺性十分明显。

扬州别墅的价格总体呈上涨趋势，成交量从今年开始快速放大。
从我们实地考察的情况来看，今年以来扬州出现了一两个优质的独立别墅项目。
——扬州城西的“海德花园”，其美式的建筑风格和较好的景观环境设计使之成为扬州别墅市场的销售冠军，成交价格已经达到6700元/平方米以上，且基本销售完毕。
——另一个“金湖墅湾”一个季度成交21套，成交均价7017元/平方米，最高单价8500元/平方米。（开发区内）

六、扬州房地产市场发展前景预测
1、扬州房地产市场发展潜力较大
同苏南各城市相比，扬州房地产市场刚刚起步且平稳发展，没有炒作过度的痕迹。同苏北各城市相比，扬州的经济基础和居住环境又有很大的优势。
所以我们判断随着扬州经济（特别是工业）的快速发展，扬州房地产市场的发展潜力较大，有成为第二个苏州的可能性。
2、扬州房地产市场需要价值回归
扬州房价近两年的上涨是以销售的有效放大为基础的，我们判断这种上涨是由真实需求拉动的，不是市场过热的表现。同时，扬州城市的历史自然环境优势，也需在房地产市场上寻求一种“城市价值回归”。
3、扬州房地产市场供求变化预测
我们判断扬州房地产市场在未来的两到三年之内总体上仍将保持供求平衡，但不排除某些类型的产品市场出现短时间的供大于求。
具体来说，我们预测中端市场（多层、小高层）将会出现供大于求，而高端市场（别墅、写字楼市场）将会出现短暂的供不应求。
4、扬州房地产市场将出现“两极分化”
我们从各方面了解到的情况来看，扬州房地产市场将出现两级分化：

——高端缺失
随着扬州引进外资力度的加大，我们判断扬州的高端客户群体将进一步增加。而目前扬州高品质的独立、泛独立别墅社区比较少，高端缺失现象比较明显。
——中低端压力
扬州市政府目前准备开始大力推进住房保障，据悉今年内将推出保障性住房30万平方米，并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战，市场竞争将日趋激烈。
5、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势
——需求产品多样化的原因
相对苏南地区，扬州目前的土地价格较低；
扬州的古城特色和较优越的生态环境保证了扬州的居住环境；
交通更加便捷城市辐射范围增大；
历史文化底蕴深厚、城市的文化价值较高。
——需求产品多样化的趋势
高品质别墅、排屋、混合型社区将越来越受欢迎；
旅游房产、度假型房产需求也将日益增大；
反映中国传统文化（建筑风格、园林风格）的产品将会成为亮点。

第四部分、项目基本情况
一、项目简介
1、项目名称
杨润森林公园-春江苑景观别墅区。
2、项目位置
杨润森林公园内（见附图：附录3）。
3、项目性质
该项目为低密度住宅项目（为合作项目，具体尚未深入谈）。
4、项目技术指标
项目占地350亩，综合容积率0.4（其他指标暂不考虑）。
5、项目现状
项目位于占地3300多亩的杨润森林公园内（其中一期1000余亩已建成开放），四周为人工水系，土地待平整无拆迁。
二、项目初步经济效益估算
项目占地350亩，容积率0.4，地价约50万/亩，将才用挂牌方式推出，楼面地价1874元/平方米；
扬州市各类规费合计170元/平方米（收费标准见文后附录），综合开发成本约2000元/M2左右（不含土地款），项目投资单位总成本估计约为3900元/M2；
根据目前扬州市各类别墅项目的销售价格，我们经初步分析认为，销售价格可定为：联排别墅4500元/M2；独立别墅5500-6000元/M2（参照的扬州典型的别墅楼盘作保守估算）。
单方利润保守估计在1500元/平方米左右，我们初步判断在宏观调控后，项目投资初步可行。
图：

杨润公园总体规划

渡口（至镇江）

杨润大桥

公园1期已建成开放
350亩别墅用地

第五部分、初步结论
一、分析
通过对扬州市投资环境的调查及有关数据的汇总，初步分析如下：
1、扬州总体经济增长较快，增速位于江苏省各城市前列；产业规划、招商引资前景看好，经济发展潜力较大；
2、扬州房地产市场发展比较健康，供求基本平衡价格稳步上升，受宏观调控影响较小。
3、项目的特性：项目位于3000多亩的杨润森林公园内且临长江、洋润长江大桥，外部自然环境和景观条件都十分优越，适合建造整个苏中地区稀缺的高品质森林别墅、旅游度假别墅。
4、项目意义：该项目具有成为扬州标志性别墅项目的潜质，辐射能力较强。扬州便捷的交通可以为该项目带来南京、上海等地的顾客，对我集团在江苏的战略布局和品牌影响力有较大的影响。
5、市场购买力、人民生活水平：扬州地区人民收入差异较大。由于私营企业数量较多，服务行业比较发达，存在很大一部分服务业的私营老板和高级管理人员等高收入阶层，高端购买能力挖掘的潜力很大。
6、利润空间：该项目按照对方的初步开价尚有1500元/平方米的利润（初步保守估算），如果通过谈判进一步压低土地转让价格，利润相对比较可观。

二、初步结论
通过以上分析，我们初步认为：
该项目位于扬州市重点发展的南部经济开发区沿江产业带（隔长江与镇江相望），且位于3300亩的润扬公园内，环境条件独特，有较大的吸引力，且扬州市房地产市场供求平衡，同时该项目投资有一定的利润空间，初步认为可以作进一步的深入洽谈。