旅游项目投资分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,曲靖爨乡古镇文化旅游项目投资分析报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,曲靖爨乡古镇文化旅游项目投资分析报告,曲靖爨乡古镇项目投资分析汇报,曲靖飞龙房地产开发有限企业,1,旅游项目投资分析报告,第1页,项目分析,2,旅游项目投资分析报告,第2页,区位条件 自然资源条件 历史沿革 社会经济 旅游资源,现实状况分析,大区位优势给昆曲联合发展提供了条件，在“滇中城市经济圈”中发挥主要作用。,自然环境温和、舒适，是宜居之地。,城市总体规划发展趋势表达了城市需迫切完善其功效，满足人口增涨需求。,经济快速发展，刺激居民消费需求不停增加，带动旅游、休闲业发展，迫切需求以投资项目标介入，如旅游地产，中高档酒店及消费场所等，激发当地居民及周围尤其是省会昆明居民休闲旅游活动。,历史悠久独特，却对含有独特征和唯一性“爨文化”挖掘深度不够，还未表达其特色与魅力，其市场潜力急需开发。,旅游资源种类齐全，类型多样，但分散特色不突出，也不在云南发展成熟旅游线路上，而且缺失旅游亮点，无法吸引市场关注。,综合结论,3,旅游项目投资分析报告,第3页,云南旅游发展大势分析,历时二十八年，云南旅游于中国观光产业中翘楚八方、一领风骚。业界各门、各派以推云南为四季卖点，年复一年，审美趋于疲惫，促销后力不继，欧美市场之中国卖家在势力影响范围内日渐消潜。个性化旅游时代不期而至，旅游商家未知市场之脉动，固守其“八菜一汤”“南北纵横”，“东西浮光”之十年不变策略，自穷其途，实难防止。,云南在动态旅游模式中，有长达二十多年成功经验，而一个不容忽略现象：休闲型静态旅游正在悄然兴起。云南省旅游业正处于更新换代关键时期。,在全球旅游大发展趋势以及国家大力开发西部背景下，作为世界、稀缺、不可再生旅游资源富集地，云南应该成为中国休闲旅游目标地。借助丰富民俗文化休闲资源，大力发展休闲旅游，不但能深入扩大云南世界品牌著名度，也能带动区域经济健康稳定发展，促进友好社会建设。,云南旅游业正处于更新换代关键时期,4,旅游项目投资分析报告,第4页,旅游资源分散，离上档次、上规模、高起点、高质量、高水平、高标准还存在一定距离。,曲靖旅游产业同比云南省传统优势旅游地域，起步和开发较晚。,旅游产业还未形成以曲靖旅游为整体营销理念和市场化运作运作机制。,缺乏含有竞争力中高档旅游饭店或旅游饭店集团。,旅游产业本身面临人才短缺问题。,缺乏专业旅游服务队伍，旅游业服务质量和水平较低，无法适应塑造旅游品牌需要。,曲靖地域旅游社普遍规模小、实力弱，缺乏竞争力，无法振兴整个旅游大市场。,劣势,曲靖旅游发展分析,5,旅游项目投资分析报告,第5页,曲靖旅游主要还是以观光产品为主，旅游产品非常单一，没有开发出多元附加产品，远没有发挥出曲靖旅游潜力，尚不能有效带动曲靖区域经济价值和商业价值。,曲靖市作为中心城市，旅游资源先天不足，而各县旅游资源又相对分散，在发展过程中还未得到有效整合。,休闲度假产品没有形成，迫使游客只能游玩单个县景点，然后快速离去，没有带动当地经济流转税基，没有成为曲靖全地域经济可连续发展主要引擎。,曲靖旅游资源极为丰富但旅游业整体管理和开发水平还是相对落后：丰富资源没有得到很好发挥，基础建设和配套设施还有很多不足，铁路、高速公路环境还没有到达国际水平等问题严重制约了曲靖地域旅游业连续发展。,观念落后，小富即安、各自为阵意识使得曲靖旅游发展缺乏激情联动，整个旅游产业发展失去平衡，失去同其它地域竞争优势和可连续发展根基。,威胁,曲靖旅游发展分析,6,旅游项目投资分析报告,第6页,依靠得天独厚自然资源和国家对西部地域资金和政策扶持发展自己旅游产业，尤其是兼备了西部大开发和少数民族地域两个优势，为曲靖带来前所未有历史机遇；改革开放曾经为曲靖带来过繁荣，现在把握内陆深入开放发展环境，开拓国际国内旅游市场，发展商旅业，使曲靖成为云南旅游产业主要阵地。,优势,曲靖旅游发展分析,壮丽山河、奇美风光使曲靖拥有品种全方面自然景观旅游资源；,众多历史遗址和云南各少数民族民俗风情又组成了魅力十足人文旅游资源；,资源含有总量大、类型多、品位高、组合优、潜力大、功效多、前景好特色。,机遇,曲靖旅游发展分析,7,旅游项目投资分析报告,第7页,项目可行性研究,8,旅游项目投资分析报告,第8页,项目三大关键优势,区位交通条件很好，距离省昆明100多公里，适合发展休闲、旅游，补缺城市功效；,气候条件使得曲靖是良好宜居之地，可开发旅游地产，提供高品质商业、居住条件；,此处拥有独特征且含有垄断性旅游资源爨文化，可填补城市文化缺失；,9,旅游项目投资分析报告,第9页,项目机遇,曲靖市经济快速发展，为项目旅游发展提供了经济基础；,基础及配套设施较为完善，为项目旅游开发提供了现实条件；,曲靖被称为“爨文化之乡”，使其独特征提供了项目创新性发展条件；,324国道高等级公路建成通车、曲靖-越-罗公路即将建成通车，曲靖县际高速公路架构形成，为打造滇东黄金旅游环路奠定了坚实基础，项目可进入该旅游环线，发挥其独特旅游效应。,国际国内、云南旅游从观光型向休闲度假型成功转型，云南已形成国际国内休闲体验旅游大市场，为项目标发展提供了前提条件,旅游地产已成为城市竞争力构建，旅游产业升级破题现实选项，此地高品质地产开发有了现实依据。,曲靖必将在云南正在快速形成国际国内休闲体验旅游大市场收获新产业价值；该项目将打破当前曲靖旅游产业面临产业升级瓶颈现实状况。,10,旅游项目投资分析报告,第10页,市场预判,近程休闲市场：,曲靖当地消费群,周围区域消费群,远程旅游市场：,昆明市场消费群,丽江大理楚雄昆明曲靖旅游线上消费群,商业投资市场：,曲靖地域投资休闲、旅游相关行业者,昆明地域投资休闲、旅游相关行业者,其它地域（云南省内外）投资休闲、旅游相关行业者,11,旅游项目投资分析报告,第11页,释“爨”,12,旅游项目投资分析报告,第12页,爨，正韵意为炊爨，即烧火做饭。,汉字造字有六书，而爨字就占了“象形、指事、会意”三事。它头上是一个“甑”，甑是用于蒸食古器，两边以“臼持之”。中部“冖”像个灶口，下部表示“推林纳火”，整个字形象推演了中国创造蒸食文化过程。,爨通常有五种意思，一是“炊也”，即做饭，“许子以釜甑爨，以铁耕乎?”(孟子滕文公上)。二是“灶也”，“执爨踖踖，为俎孔硕，或燔或炙”(诗小雅楚茨)。三是“火上”，“大羹湆在爨”(仪礼土礼)。四是“调和五味之处”，爨室即是厨房。五是戏曲名称，“宋徽宗时，爨国人来朝，见其衣装、巾裹、举动皆可笑，使优人效之，认为戏焉”(辍耕录)。,爨文化发展之后，扩大到包含了姓氏之爨，族别之爨，地域之爨，时间之爨，军队之爨，文字之爨等多个方面涵义。,“爨”亦象征着在大火炊饭过程中“充满期待”、“兴旺发达”之意境，是“朴实、幸福生活”写照。,“爨”之根源,13,旅游项目投资分析报告,第13页,多元融通、友好共生,进则天下、退则田园,繁荣兴盛、安居乐业,项目之“爨”文化表达,曲靖城市文化精神渊源和底色,爨称为文化，是因为它含有深厚文化内涵。它是否形成过一个民族，学界还存在着争论。不过爨氏自三国至唐曾称霸云南南中四百余年。爨人是当初南中主体民族，其主要成份为汉族移民与当地经济文化比较发达滇人融合，吸收了二者传统文化，在这一特定历史阶段创造出了含有独立格调社会文明，即狭义爨文化。,14,旅游项目投资分析报告,第14页,曲靖城市文化精神渊源和底色,“爨”史,爨文化是中国历史自秦朝至唐朝天宝七年（749年）这500多年间爨氏统治云南（包含今贵州、四川部分县市）时所创造历史文明,它是曲靖文化精神渊源和底色。,以史实分析认为，曲靖这块土地，曾是滇文化发最早阶段发祥地。滇文化可以大致分为三个阶段：,以曲靖爨文化滇汉字明，主要是少数民族特色文化，包含拥有自己语言、生产方式和歌舞等习俗。,曲靖为云南最早首府:政治经济文化中心,大理南诏文化。,明清之后，滇文化重心逐渐转移到昆明。,曲靖以爨性家族治滇500年间，创造了辉煌爨文化，今天出土爨碑等实物可认为证。,15,旅游项目投资分析报告,第15页,曲靖城市文化精神渊源和底色,“爨”文化特点,不会固步自封地坚守民族自我东西，而是既保持自己特色，又在很多方面传承了中原文化，比如 农耕方式和儒家思想。,从地缘上，历史上中原文化入滇，曲靖就是必经通道。所以，曲靖这块土地上生活人们，从来都能较早吮吸先进营养，包含先进文明结果。,夷化汉文化与汉化夷文化和诣共融而形成独特地域文明和社会文明。推古及今，莫不如是。,16,旅游项目投资分析报告,第16页,策划思绪,17,旅游项目投资分析报告,第17页,曲靖依靠昆明，背靠大城市，享受城市功效。,再现“,进则天下，退则田园,”曲靖爨乡独特历史人文情怀，是我们项目开发建设最终诉求！,18,旅游项目投资分析报告,第18页,还原历史真象,曲靖为古南中地域最早首府,政治经济文化中心,曲靖也有一段古,封建君主制中央统一领导下封建领主制独特统治地位,不贡、不朝,开门诸侯、闭门天子、无冕之王,开创”一国两制”先河,南诏灭爨、爨氏分化：北爨南彝、爨乡为云南多数少数民族之发源地,策划思想之一,19,旅游项目投资分析报告,第19页,透析文化本质,“爨文化”为爨乡之文化,地域文化：乡土风情、民族民风、历史遗存,历史文化：政治中心、人文鼎盛、战史更替,“爨文化”为爨史之文化,政治文化：封建君主制中央统一领导下封建领主制,爨史五百年独特社会文明及遗存,“爨文化”为炊食之文化,古滇先民炊饮之术,民族地方饮食与汉族中原饮食文明融合形成独特地方美食文化,“爨文化”为祈福之文化,炊饮与健康,兴旺发达祈福愿望,策划思想之二,20,旅游项目投资分析报告,第20页,演绎神奇传说,“爨文化”为与炊饮文化,以爨而名之地：独特征、唯一性,华夏始,爨之地：权威性、传奇性,中华美食文化之乡：延续性、可经营性,策划思想之三,打造项目为曲靖美食文化体验基地和名片，表达和落实,“游在云南、吃在曲靖”,城市经营战略，以取得项目商业招商方面政策支持。,21,旅游项目投资分析报告,第21页,项目定位,22,旅游项目投资分析报告,第22页,爨乡福地 南中胜境,展现爨史盛世之原乡风貌,打造溯源祈福之精神家园,再现制鼎南中辉煌历史,一座含有,独特文化属性,，能满足,城市中高端美食休闲,旅游小镇和,高尚主题文化居住小区.,23,旅游项目投资分析报告,第23页,历史上由汉族移民与当地经济文化比较发达滇人融合形成爨文化发祥地，爨文化既是滇东文化象征，又是云南历史缩影。,曲靖几千年历史文化积淀为提炼项目标文化属性提供了丰富依据。,项目地原住民为曲靖市最大彝族自然村落，保有彝族鲜明特色风体人情。,当地餐饮文化发达，含有“游在滇西南，吃在滇东北”之说。,项目毗连规模较大、香火旺盛金莲古寺，有很好宗教文化和祈福文化基础。,文 化,定位支撑,24,旅游项目投资分析报告,第24页,云南省加大对滇东北旅游发展投入，曲靖成为该区域内主要节点。,云南旅游市场正处于更新换代关键时期，由过去观光向休闲过渡。,曲靖殷实经济基础促进了城市休闲市场快速发展，市场对环境品质要求日益提升。,昆曲区域本身就含有闲适生活社会气氛，城市居民休闲意识正在逐步凸现。,含有高端市场消费能力群体对第一居所休闲配套需求日益增加。,当前曲靖市缺乏区位、环境、品质俱佳中、高端休闲产品。,曲靖在当前发展中缺乏极具特色旅游市场卖点，为确立本项目标市场领军地位提供空位。,市场,定位支撑,25,旅游项目投资分析报告,第25页,作为云南省第二城地位越发巩固，昆曲联合发展使曲靖能在“滇中城市经济圈”崛起中发挥主要作用。,在总体规划中已确定将曲靖发展成为珠江源区域百万人口大型城市，滇东北商业中心，20，曲靖中心城市建成区面积将到达50平方公里，人口到达50万人；20，城市建成面积突破100平方公，人口达100万以上，成为云南第二个百万人口城市。这将为本案实施连续发展战略提供有利保障。,连续几年GDP排名全省第二，仅次于昆明，而且保持高速增加，矿产开采、烟草、商业等较为发达。,连续两年荣登中国城市竞争力研究会中国十佳宜居城市排行榜。年荣获中国走向世界中小城市成就奖，名列第六。,振兴旅游经济政府规划,发展机遇,定位支撑,26,旅游项目投资分析报告,第26页,曲靖自古有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称，曲靖内有滇中城市群，外有泛珠经济带。,项目区位交通条件很好，位于曲靖市郊，距离昆明140公里。,曲靖昆明城际列车每30分钟一趟，现运载流量为天天3万人左右。,毗邻高速公路，城市东南向出入口。,区位、交通,定位支撑,曲靖地处低纬高原地域，冬春晴天日数多，光照充分，气候温和，夏秋降水集中。,曲靖属高原山地与盆地相间地貌景观，全市地势走向北高南低，西高东低，由西北向东南方向倾斜。,项目地块开阔，远山近水，自然景观优美。,项目地为社会主义新农村建设试点区，东临千亩观光葡萄园，西接农业小区，与南盘江水系相邻。,环境,定位支撑,27,旅游项目投资分析报告,第27页,投资分析,28,旅游项目投资分析报告,第28页,建筑格调：,以滇东民居及川西民居、吸收唐宋古建筑格调为特点，建设以独具特色仿旅游小镇这载体旅游文化精品工程。,经营思想：,打造曲靖市区最具规模“文化体验、休闲度假、餐饮美食、旅游接待”为一体旅游文化商业地产项目，成为振兴旅游经济城市新名片。,开发理念：,以文化旅游为主题、以商业运行为灵魂、以物业销售为支持。,盈利模式：,以配套住宅销售回收投资成本、以商业物业为主要开发利润。,开发模式：,分期开发、滚动投资；,先建文化观光体验区及小区配套项目，提升片区价值以提升物业售价。,开发思绪,29,旅游项目投资分析报告,第29页,建设以“爨王府”为关键历史文化观光体验区,建设中国唯一“爨文化博物馆”,建设集地域、历史、民族、宗教、文化为一体观光游览区,建设“旅游文化商业区”,建设曲靖唯一之旅游巴士站,并开通直达各景区专线巴士,建设规模化”美食文化区、休闲文化区、旅游购物区、旅游接待服务区“,建设曲靖市区唯一之“文化体验小区”,商旅度假小区,主题居住文化小区,建设方案,30,旅游项目投资分析报告,第30页,用地规模,520亩,3466632,净用地,约485亩,规划建筑面积,360970,文化公建,27200,商业建筑,127770,配套住宅,206000,容积率,1.05,绿化率,55%,停车位,800个,其中大巴车位,20个,经济技术指标,31,旅游项目投资分析报告,第31页,项目建设投资概算表,项目,数量,平均单位成本,总造价(万),备注,土地成本,520亩,10000,建安成本,360970,1500元/,54145,包含公建及道路等投资1.4亿,其中商品房部分,333770,1400元/,46307,拆迁赔偿费,11273.78,621元/,2500,累计,1846元/,66645,项目投资概算,32,旅游项目投资分析报告,第32页,项目销售收入概算表,项目,数量,平均售价,总造价(万),备注,高尚住宅区,206000,2800元/,57680,别墅及洋房,商铺部分,127770,4000元/,51108,三层平均售价,可售物业累计,333770,3259元/,108788,销售收入分析,33,旅游项目投资分析报告,第33页,项目销售收入概算表,项目,开发成本(万),开发收入(万),开发利润(万),备注,66645,108788,42143,开发利润分析,34,旅游项目投资分析报告,第34页,投资分析结论,1、项目公建部分物业为开发商持有固定资产，总建筑面积27200。按市值4000元/，则此固定资产价值约1.1亿。2、项目开发价值为:可售物业约10.9亿，固定资产约1.1亿，累计项目开发价值为12亿.3、项目采取分期滚动开发方式，开发周期计划拟为四至五年。开发投资开启资金约1.8亿，直接开发利润为4.2亿。,投资分析结论,35,旅游项目投资分析报告,第35页,规划思绪,36,旅游项目投资分析报告,第36页,周围关系分析,紧邻昆曲高速公路与326国道，对外联络便利。距麒麟区中心直线距离仅2公里，与城区联络便利。,北侧和南侧为自然村落和农业用地；西侧与城区相邻，当前主要为一些村镇居民点和耕地。东侧紧邻326过道，主要用地为农业用地和生态绿化用地。,用地西南方向有一规划建设城市污水处理厂；用地东侧有大面积葡萄种植园；距用地南侧10公里有大量温泉。,处于曲靖市四个商业圈外围，与现有商业圈联络较弱。,交通,用地,周围情况,商业,项目所在地,37,旅游项目投资分析报告,第37页,绿化和水体环境良好，大部分水体能够在保护基础上加以利用。,西北角古寺庙是历史文化遗址，需要保护更新。,现实状况建筑分布零碎，建筑质量不高。,用地内道路等级较低，与城区交通联络需深入加强。,缺乏对应城市公共服务设施。,项目用地现实状况分析,38,旅游项目投资分析报告,第38页,规划理念,39,旅游项目投资分析报告,第39页,规划理念,40,旅游项目投资分析报告,第40页,规划理念,41,旅游项目投资分析报告,第41页,最终方案平面图,规划方案,42,旅游项目投资分析报告,第42页,功效分区图,规划结构：三轴,+五大片区,规划方案,43,旅游项目投资分析报告,第43页,规划关键，它包含展示爨文化平台爨王府，还包含了爨文化广场、爨史博物馆、书画院等文化观光体验场所；,规划方案,五大功效片区说明,爨文化观光游览区,旅游购物区,休闲娱乐区,美食文化区,主题文化小区,以地方民族特色商品为主，如工艺品、民族衣饰、中药材、小食品等，以及书画作品、艺术作坊等为主。,古镇主要商业旅游服务场所包含餐饮美食文化为主题，包含特色小吃、主题酒楼、体验式民居家庭菜馆等。,相对静谧区域，以休憩娱乐为主，包含茶文化中心、主题文化酒吧区、商务KTV等休闲娱乐项目；,体验式古风民居式旅游客栈、以及主题文化居住小区；,44,旅游项目投资分析报告,第44页,效果展示,45,旅游项目投资分析报告,第45页,景观规划,规划方案,46,旅游项目投资分析报告,第46页,Thinks!,谢谢！,年11月,47,旅游项目投资分析报告,第47页,