酒店业行业研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,酒店行研,-2006-08-21-ZGF,酒店业行业研究汇报,7月20日初稿,8月21日第6次讨论稿,10月2日 北京,此汇报仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问企业书面许可，其它机构不得私自传阅、引用或复制。,第1页,酒店行业主要发觉综述,外部影响原因,企业行为,C,绩效水平,P,行业结构,S,酒店需求与GDP增加之间存在很强相关性,近年来我国入境游和国内游保持8-9%年均增加率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长久看好将带动酒店需求上升,改革开放以来我国酒店业发展快速，自92年以来星级酒店数量保持了21.7%年复合增加率，因为阶段性供给过剩造成行业出现周期性波动,来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地域五星级酒店还可能会存在投资过热潜在风险,酒店业最大风险是供需结构失衡造成周期性波动风险，不过中心城市优越地段高端酒店物业抗风险性强,从结构上看：,供给上结构上经济型酒店百分比偏少,布局展现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；当前五星级酒店投资展现由一线城市向二线次中心城市延伸趋势,十一五规划我国旅游仍将保持年均8%增加速度，据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度,当前我国酒店集团化率约为,16%,，从持有来看，集中度更低,历史上我国酒店以政府、事业单位、大型国企自建居多，当前国有,/,集体资本在现有酒店中仍占,50%,以上,因当前我国酒店业正处于景气上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化,酒店高端市场外资品牌占绝对主导；经济型酒店当前以内资为主，但外资正计划大举扩张,酒店管理企业倾向于采取轻资产低成本方式，在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地,房地产商是主要参加者，并倾向于选择性地持有一些酒店物业：获取长久稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理企业,区位和品牌是酒店业两个最关键成功要素,五星级酒店和经济型酒店是行业两个主要盈利点,酒店投资回报与资金结构和土地成本有很大关系,酒店开发步骤赢利性较高，回报率普通在15%以上,普通高星级酒店投资回报率为5-6%，投资回收期为15-,酒店经营管理业务赢利性很高；当前数量不足20%国际酒店集团赚取了中国酒店行业80%利润,持有优越地段高端酒店能带来较大地产增值（年增值10-15%；稀缺地段高端酒店甚至更高）,酒店业作为旅游业一个子行业，直接收旅游业发展影响,宏观影响原因主要是经济原因如GDP增加速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上支持,地方政府对新建酒店项目标管制也会一定程度影响酒店行业，如99年上海对新建酒店项目停顿审批，直到才解冻,2,第2页,外部环境分析方法论,外部环境分析结构,产业链及行业全景图,产品结构、分类及特点说明,外部影响原因说明,行业发展历史,行业市场规模,行业发展特点,行业未来发展趋势，增加速度,行业市场集中度,行业主要参加者业务模式,行业,KSF,总结,行业赢利空间现实状况,行业赢利空间未来趋势,背景说明,市场空间,赢利空间,竞争格局,3,第3页,主要资料起源清单,资料名称,资料起源,时间,备注,中国酒店业分析及投资咨询汇报,深圳万瑞信息咨询企业,付费汇报,商业新闻、资讯,中国资讯行,-,付费数据库,中国酒店业概览及展望,浩华管理顾问企业,酒店旅游业,酒店行业研究汇报,N/A,中国宾馆酒店行业研究汇报,共好集团,跨国酒店集团竞争情报,价值中国网,券商分析汇报,申银万国、,CICC,、长江、广发、海通、华夏、国泰君安等,-,中国旅游统计年鉴,国家旅游局,年鉴,北京统计年鉴,北京市统计局,-,4,第4页,分析背景说明（酒店行业）,业务现实状况,当前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：,顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余4家五星级均由金融街负责投资，预计年陆续建设完成投入使用,除3星级顺城饭店由企业自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理企业进行管理,6家酒店，尤其是处于建设期4家五星级酒店占用了华融、金融街控股大量资金，从当前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在左右，甚至更长时间,三星,四星,五星,京内,顺城饭点,马克孛罗,丽兹,卡尔顿,威思汀,京外,圣,瑞吉斯（天津）,喜来登（惠州）,本章目标,当前企业酒店数量较多，而且已经占用了大量资金。从外部分析角度怎样对待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来战略性业务,5,第5页,分析背景说明（酒店行业）,分析方法,全方面审阅全国，包含北京酒店行业市场、竞争环境,研究酒店行业主要参加者及各自业务模式作为借鉴,分析结果,管理工具,与其它汇报关系,中国酒店行业发展历程及不一样阶段特点,行业整体结构及行业发展关键驱动原因，总体市场规模、改变趋势,行业整体竞争格局，包含市场集中度、行业关键成功要素总结,行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发觉其业务调整动因、主要办法,行业短期及未来赢利空间总结分析,产业链分析,财务分析,相关性分析,对标分析,本汇报属于金融街控股战略咨询行业分析一个组成部分，为企业业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析,6,第6页,从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理企业是行业两类主要参加主体,地产开发,开发建设,销售,持有,经营,客户,一级土地,开发商,酒店开发商,华融包括步骤,客户,规划设计,单位,开发商,/,代理机构,开发商,/,酒店管理企业,/,其它投资者,经营管理,酒店持有,建筑施工,单位,政府主管,机构,产业价值链,主要参加者,业主自营,/,专业酒店管理企业,7,第7页,酒店几个常见分类,分类标准,酒店分类,备注,客房数量,大型,600,间,中型,300600,间,小型,300,间,等级,1,星,/2,星经济性饭店,1988年，国际旅游局制订“旅游涉外星级酒店评定标准，1993年国家技术监督局正式同意其为国家级评定标准,3,星：舒适性饭店,4,星,/5,星：豪华性饭店,未评级饭店,不论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级,业务特点,综合型,客户群体没有很显著侧重点,主题型,（依据客源市场和接待对象）,商务型酒店,以出差公干商务客人为主,经济型酒店,主要以满足商务、旅游、公务普通需求为主,会议,/,会展酒店,会议/会展客户作为主要服务对象,旅游酒店,主要针对观光游客市场，以旅游接待为目标，团体居多,度假酒店,度假休闲游客为主,青年旅舍,“背包客”等低端客户,公寓式酒店,主要面向长久居住客户,全部权,归属,普通酒店,产权酒店,能够分割独立产权出售给消费者或投资者,分时度假酒店,由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里使用权演变而来,8,第8页,目录,酒店业整体发展趋势和特点,北京酒店市场分析,9,第9页,外部影响原因说明,宏观影响原因,旅游业,酒店行业,94年以来国内旅游*人次保持年均8%增加速度；国内游未来3-5年仍将以观光游为主,92年以来入境旅游*人次保持年均9.3%增加速度；入境游客中商务客源百分比上升,自以来我国旅游消费已进入开启期,十一五规划国家将大力发展旅游业，实现入境旅游人数和国内旅游人多年均增加8%,经济影响原因,中国经济近年来继续保持9%以上增加速度,我国人均GDP首次突破1000美元，进入大发展阶段,自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13.6%年增加率；农村居民人均纯收入保持11.1%年复合增加率,政府政策,中央及地方政府对旅游业发展规划和相关举措,我国酒店业自改革开放起步以来，伴伴随经济增加及旅游业发展经历了一轮发展周期,酒店业发展受旅游业发展直接影响，而旅游业则主要受宏观经济、居民收入水平等原因影响,政府对新建酒店项目标审批制度一定程度上影响了酒店供给,*注：按照出行目可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等,10,第10页,我国经济连续高速增加和居民收入水平提升推进了我国旅游业快速发展,我国历年,GDP,和旅游总收入增加率,旅游收入增加与GDP增加速度保持较强相关性,我国人均GDP首次突破1000美元，按照国际规律，旅游消费将进入开启期,国内居民人均收入每增加,1,元，则能够使农村居民国内游出游人数增加,11.94,万人次，使城镇居民增加,3.69,万人次,国内出游人数与收入间关系,资料起源：国家统计局,11,第11页,从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济主要产业来发展，政府对旅游业规划和相关举措也促进了旅游业快速发展,国家对旅游业重视,国家将旅游业培养成国民经济主要产业来发展,行业管理和引导,基础设施建设和完善,假日经济推进,地方政府发展旅游业举措,旅游资源丰富城市将其作为支柱产业来发展,旅游发展规划,旅游资源以及休闲度假产品开发,相关配套基础设施和环境建设和改进,12,第12页,在政策及经济发展推进下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了9.3%和8%年均增加率，已成为亚太第二大旅游消费市场,我国入境游人次及增加率,我国国内游人次及增加率,事由,会议商务,17.7,24,25.4,观光休闲,43.9,41.4,37.8,探亲访友,3.5,3.1,2.2,服务,11.5,11.4,13.4,其它,23.4,20.2,21.2,入境旅游目标变迁（,%,）,年均,9.3%,WTCC（世界旅游与旅行理事会）预测未来10个旅游业增加最快国家；中国以8.7%名列第二,中国已取代泰国成为亚太第二大旅游消费市场，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引境外游客最多,年均,8%,13,第13页,我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段,1979,年,国务院公布了,国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理企业及相关政策问题请示通知,；也促成了,90,年代扩张,起步于我国对外改革开放，政府同意了第一家酒店合资项目，开始了第一批合资合作饭店建设,1984,年,亚洲金融危机后，中国酒店行业出现全行业亏损，全国房价下降了136%，亏损一直连续到,1998,年,1999,年,1995,年,因为扩张过猛造成供给总量过剩,，中国酒店建设高潮开始回落，饭店业利润率逐年下降,中国酒店业在低迷中进行调整，才扭转亏损局面,1988,年,4,月,国家提出了发展旅游服务基础设施建设,；国内外各种渠道资金投入饭店业,恢复上升（-）,回落（,95-99,年）,高速发展（,83-94,年）,起步（,80-82,年）,资料起源：中国宾馆酒店行业研究汇报,此轮酒店业快速增加主要是,政府相关勉励政策推进,所引发,改革开放早期，我国酒店业处于学习阶段；,项目以合资合作为主,14,第14页,酒店业主要受旅游业发展带动，酒店业需求与一国GDP增加之间表现出很强相关性,美国,GDP,增加与对客房需求增加对照,我国,GDP,增加与入境及国内游增加对比,“GDP,与酒店需求有一个经验数据,大致上,10,亿元,GDP,需要一家酒店,”,社科院旅游研究中心,15,第15页,在快速增加旅游客源支撑下，90年代以来我国酒店业保持了21.7%年增加速度,中国星级酒店数量及年增加率,资料起源：中国资讯行,单位：家,第一波酒店建设热在,1994,年到达顶峰,应该是97年左右投资决议；且行业仍处于大幅亏损中,16,第16页,我国酒店供给存在结构性失衡现象，大量中低级酒店缺乏标准化管理，入住率不足而造成亏损，而经济型酒店与发达国家相比则远远不够,资料起源：海通证券研究所,发达国家普通,70%,酒店为经济型，,30%,为星级宾馆；而我国当前经济型酒店份额尚不足,10%,这种畸形消费市场，组成了经济型酒店在国内快速崛起基本背景,我国并不缺乏经济型价格饭店，而是缺乏经济型标准饭店,这对占到中国酒店业总供给量,3/4,庞大三星级以下酒店,将产生显著,替换效应,不一样档次酒店供给结构（客房数量）,国内旅游增加和缺乏品质合理、价格低廉酒店之间矛盾，给经济型酒店提供了巨大市场空间,17,第17页,我国星级酒店分布展现很强地域性，与各个地域经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程度呈梯次降低状态,全国星级酒店地域分布,全国,五星级酒店,地域分布,资料起源：中国酒店业分析及投资咨询汇报，数据为,经济发达省市高星级酒店比较集中,高端酒店往往集中于北京、上海等国际化城市,18,第18页,酒店业发展展现一定周期性，普通为十年，而供给相对滞后则是造成这种周期波动主要原因,香港酒店业1981-周期,美国酒店业1991-周期,伦敦酒店业,1973-1992,年周期,突发性需求扰动是造成景气下降原因,，如金融危机等；而供给减小则是景气见底回升动力,不动产供给相对滞后特征是酒店业周期波动主要原因,出租率提升,/,下降普通总是先于房价提升,/,下降,一些中心城市酒店即使在景气低谷时，出租率通常也能维持在盈亏平衡点,资料起源：,HSBC,CEIC,申银万国证券,19,第19页,我国酒店发展也展现周期性波动，当前正处于新一轮上升周期，且周期连续时间可能会更长,我国经济强劲发展则带动了旅游度假和商务需求,伴随中国在国际舞台上主要性增强，奥运会、世博会、亚运会等全球和区域性活动举行将使国内酒店市场在未来继续快速发展,预计本轮周期连续时间可能会更长,资料起源：,HSBC,CEIC,申银万国证券,中国酒店业发展周期,02/扭亏为盈,全行业亏损,20,第20页,酒店业主要风险就是供需失衡造成周期性波动风险，相比较而言，商务酒店赢利性更加好且抗风险能力也更强,商务酒店,旅游酒店,赢利性,增加性,风险性,是当前中高档酒店主流，主要客群是入境游客户和国内游高端客户,商务客源支付能力较强，消费水平相对较高；其赢利性也较高,个体盈利能力还与酒店选址（周围商务环境等）、经营管理相关,与当地景观资源稀缺性、吸引力亲密相关，高星级度假酒店赢利性比传统旅游酒店要好,主要针对观光旅游市场,个体盈利能力还与酒店市场定位、营销推广等相关,中国已经成为亚洲甚至全球经济中最含有活力地域，商务酒店含有发展前景，尤其是一些经济中心城市，如北京、上海、广州、深圳等,伴随居民消费能力提升和结构升级，旅游逐步由,“,观光型,”,转型为,“,度假型,”,度假酒店市场也会越来越辽阔,主要受,经济周期,影响，没有显著波动性,风险主要在于,宏观经济风险、以及供需结构失衡风险,主要受,假日周期、季节周期,影响，有较显著淡旺季节,风险主要表达在,宏观经济风险、突发性事件,、,市场供需风险、定位风险等,21,第21页,十一五规划我国入境游和国内游增加速度将保持在8%，据此推测，未来5年酒店客房需求将保持8%左右或略高于这一百分比稳定增加,酒店需求市场规模入境旅游人次,/,国内旅游人次,住宿率（过夜旅游者）,（平均滞留时间）,选择住宾馆,/,饭店旅游者百分比,入境旅游和国内旅游将保持,8%,住宿率和平均滞留时间预计将基本维持不变或略有上升,选择星级酒店作为住宿设施旅游者百分比预计将略有上升,旅游业十一五规划主要指标,资料起源：国家旅游局,“十一五”规划年均增加率,国内旅游人数（亿人次）,8%,出境旅游人数（万人次）,入境旅游人数（万人次）,8%,入境过夜旅游者（万人次）,8%,旅游收入（亿元）,10%,12700,国内旅游收入（亿元）,10%,8500,国际旅游收入（亿元）,12%,530,22,第22页,从经营角度看，酒店集团化是行业发展必定趋势，当前我国酒店集团化程度比较低，但近几年集团化趋势有所加紧,我国星级酒店集团化率*不停提升,*,注：专业酒店管理企业所管理酒店占全部星级酒店百分比,截至6月，国内共有饭店管理企业206家，托管饭店总数1946家（不完全统计）,其中由本土集团管理不到10%,我国星级酒店集团化趋势有所加紧，但与美国80%、欧洲50%左右星级酒店集团化率仍存在着巨大差距,23,第23页,从投资角度看，专业酒店管理企业和房地产开发商是两类主要参加主体，还有一些机构/个人投资者,投资,开发,持有,经营,w,投资,开发,持有,经营,专业酒店管理企业,主要经过输出管理和连锁方式扩张，也有自己投资并持有酒店物业,单纯酒店投资商,主要是一些机构或,/,个人投资者，取得经营回报同时获取资本升值，或出于资本运作之目标,投资,开发,持有,经营,投资,开发,持有,经营,房地产开发商,开发后销售或持有,普通较少自营,24,第24页,历史上，国家/集体资本在酒店业一直占主导，且绝大多数都是以单体酒店形式存在，现阶段酒店业良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足,酒店投资主体多元化,酒店业,房地产开发商,旅游酒店类企业,机构投资者,其它业外资本,7358,家,8880,家,9751,家,按全部制划分,我国星级酒店,结构分布,10888,家,*注：包含股份合作、股份有限企业、有限责任企业、私营、联营等全部制形式,资料起源：中国旅游统计年鉴,过去一些政府部门、事业单位、国有企业是酒店投资主体，自建酒店物业情况较多,现在投资主体多元化，房地产企业是其中主要参加者,从开发角度来看，市场没有占绝对主导地位企业,25,第25页,高端酒店市场当前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外，同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张,资料起源：“跨国酒店集团竞争情报”数据截至到底,酒店,未来发展计划,洲际,在华酒店发展至80家，投资参加兴建酒店，大力发展“假日快捷”经济型酒店,万豪,有7家正在筹建中酒店，计划两年在华拥有50家酒店管理权,雅高,计划3年内在中国推出20家三星级”美居“酒店，5年内在全部省会和旅游热点城市拥有一家五星级酒店；经济型品牌“宜必思”计划3年内在我国开店50家包含直营店,圣达特,速8（Super8）扩张目标首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国第一家连锁酒店为北京王府井大街天瑞酒店；计划在5年内发展到55家酒店；,希尔顿,计划将将顶级奢华品牌康拉德引入中国；准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿斯堪克，首选城市是北京和上海,凯悦,计划三年内开,9,家新酒店，,凯悦、君悦、柏悦,将全部亮相,喜达屋,，以喜来登为主5家五星级酒店在深圳等地陆续建成，今后，包含威士汀在内多家最豪华级酒店还将在京、沪等地开设,计划新开13家，把旗下威斯汀、喜来登、圣瑞吉斯等6大品牌将全部进入上海,香格里拉,计划在投资4亿美元在中国兴建9家香格里拉酒店,26,第26页,在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二线潜力城市寻找机会布点,主要选择标准,市场容量和客源确保,较低成本和优越地段,盈利空间与增加潜力,高星级酒店和经济型酒店在二线城市布点,良好经济发展潜力,旅游资源是否丰富,城市投资环境和优惠政策,城市支柱产业，城市配套能力,消费水平和消费观念,酒店市场是否饱和,万豪正在天津、重庆、沈阳、成都、南昌、南宁、苏州等二线城市寻找机会发展高星级酒店；二三线城市中重点关注省会城市、经济较发达中型城市和旅游资源尤其丰富城市,中国内地21家香格里拉中有12家在二线城市；-预计新开14家中有13家均位于成都、西安、温州等发达二线城市,国际酒店管理集团对潜力城市主要选择标准,27,第27页,国际酒店管理集团主要采取三种经营模式，但采取特许经营方式最多，其次为委托管理以及早期形成少数带资管理,资料起源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，,synergy capital,*注：雅高带资管理为,46.5%,；租赁饭店,21.8%,六洲饭店,Six Continent Hotels,旗下投资完全产权酒店百分比,国际酒店管理集团自己投资酒店侧重于投资回报快经济型酒店和少许盈利能力较强高星级酒店,国际酒店管理集团在全球经营模式,28,第28页,为降低直接投入和躲避投资风险，国际酒店管理集团在我国也倾向于采取委托管理方式进行低成本规模扩张,品牌,在华酒店数量,在华经营模式,洲际,45,全球范围内资产出售，,在华均委托管理,，投资性极小,万豪,39,全球范围包含中国坚持不带资管理,雅高,23,委托管理,（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思）,希尔顿,5,委托管理,凯悦,4,委托管理,喜达屋,20,委托管理、特许经营及有选择带资管理,香格里拉,18,带资管理为主，适当扩展委托管理,资料起源：中国旅游房产投资网，数据截至底,注：国际酒店管理集团对接管酒店普通是不投资，但偶然也会注资城市标志性酒店,29,第29页,香格里拉则将酒店业务作为本身战略重点，以带资管理方式主动在沿海及内地中心城市进行扩张，树立高星级酒店市场品牌领先地位,香格里拉在中国酒店业务,持有经营酒店,发展中项目,资料起源：企业报,案例,30,第30页,在景气上升阶段，资金允许条件下开发商倾向于选择性地持有一些优越地段高端酒店物业，以获取长久稳定回报、作为项目配套、获取地产增值,酒店物业,获取稳定长线回报躲避单一开发 风险,作为项目,配套,获取地产,增值,稳定长线投资回报,躲避企业经营风险,酒店物业带动效应，能促进周围地产升值,提升项目品位和企业品牌形象,作为好融资品，可从银行拿到大额贷款,拥有酒店这类物业也较轻易取得投资者亲睐,31,第31页,上海绿地集团为,躲避住宅开发风险，,结盟洲际计划在未来三年内投资,15,亿开发四个酒店项目,绿地向来以开发普通住宅为主，近年来则逐步加大了商业地产开发力度，,其中酒店业务是绿地商业集团发展业务板块之一；,而经济型酒店则是发展主要方向,现有酒店项目,未来开发计划,上海绿地豪生全套房酒店（五星级，6月开业，委托豪生国际集团管理）,昆山绿地豪生国际会议大酒店（8月开工，四星级）,三年计划投资,15,亿，开发四个酒店项目，并一举引进,洲际酒店,旗下包含,“洲际”、“假日”以及“快捷假日”,三个品牌：,南京绿地洲际酒店（五星）、西安绿地假日酒店（四星）、上海绿地普陀快捷假日,/,上海绿地闵行快捷假日（经济型）,伴随房地产市场理性化发展，住宅开发利润下降，开发商需要躲避单一开发业务风险，并寻求稳定长线经营回报,普通是房地产开发企业发展到一定程度，含有相当实力后，鉴于土地资源日益稀缺，一个保留固定资产方式,同时也能够作为一个很好金融产品，得到资本市场或金融机构认可,案例,32,第32页,浙江开元旅业经过高档酒店影响力，降低土地获取成本，提升物业档次，推进项目升值,-,1988-1999,-,从县招待所起家，,94,98,年间低成本扩张，收购,/,参股了许多酒店,以旅游饭店业为主导产业，连锁化经营,90,年代末期，酒店业进入低谷期,利用原始资金积累大量收购土地，进入房地产开发,房地产业资金又能够支持酒店业务快速发展和扩张,“酒店产业连锁化建设、房地产产业连续成长和相关新兴产业突破”,资料起源：中国经营者,-,陈妙林访谈,单一酒店持有酒店难以防止行业周期性波动,借助酒店产业优异品牌声誉于强势进入房地产业，借助酒店能够争取到好土地资源，并降低了土地获取成本，提升楼盘著名度和档次，从而聚集人气，促进地块快速升值,依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优势，建立了“酒店、住宅、商业、物业联动”开发模式,“在萧山开发区，,38,万,/,亩拿到了,100,多亩地，用,40,亩建酒店，,80,多亩开发房产，假如按照现在市场价值来评定就值,400,万一亩，差额就是快要,300,多万一亩土地，,100,亩土地就是三个多亿，做一个五星级酒店基本上就能够白做，房地产当中还要盈利”,陈妙林,案例,33,第33页,长实及和黄对待酒店物业态度稳健而慎重，内地酒店物业主要起配套作用，在自营同时和黄也与国际酒店管理企业合作以提升项目品位,酒店,*占固有收入,6%,与长实合资（各控股50%）成立海逸国际酒店集团，经营管理旗下7家酒店：,在港酒店：香港海逸、北角海逸、都会海逸、嘉湖海逸、九龙酒店、,内地酒店：重庆海逸、昆明海逸；建成上海世纪大道商业地产项目也含有海逸酒店项目,华逸酒店及华逸酒店,香港喜来登,巴哈马群岛,1个,酒店,北京长城饭店,北京东方君悦大酒店，,由凯悦国际酒店集团管理,和黄集团从属,企业,Kingdom,嘉云酒店,海逸酒店成立于,1997,年，由和记黄埔有限企业与长江实业（集团）有限企业合资设置，负责投资及运行和黄国际酒店业务,间接持有,82%,股份,持有,51%,股份,案例,34,第34页,商业地产价格上涨是推进物业升值主要原因，持有优质酒店物业还能带来地产增值隐性回报,国外依据商业地产房价，每年调整其账面价值，得到新,NAV,，而股价则通常围绕,NAV,，以一定溢价或折价进行交易,英国酒店物业交易价格指数在,1976-1989,上涨了,8,倍，同期,Forte,账面,NAV,增加了,11,倍，股价涨了,10,倍,酒店物业价格、英国,Forte,酒店集团,NAV,与股价表现关系,在国外，物业资产升值能够显性化，经过股价表达出来；,物业升值是其股价长久上涨主要动因,资料起源：,Datastream,Christie&CO,申银万国证券,新会计准则要求也在逐步向国外模式靠拢，商业地产增值能够在账面上反应出来,商业地产重估价值,=,商业地产面积*公允价格,35,第35页,尤其是优越地段高端酒店物业，其地产增值效应非常显著，如锦江旗下2家五星级酒店在资产重估后价值大幅增加,酒店物业,星级,账面总资产,（底百万）,重置成本*（百万）,资产重估增值,权益百分比,权益重估增值（百万）,新亚大酒店,三星,80,287,207,100%,207,新城饭店,三星,80,146,66,100%,66,东亚饭店,二星,74,294,220,100%,220,大方饭店,经济型,29,98,69,100%,69,闵行饭店,二星,24,102,78,100%,78,中亚饭店,三星,65,188,123,45%,55,新亚汤臣州际（,96,年开业）,五星,372,1353,981,50%,490,扬子江万丽*,（,91,年开业）,五星,226,1031,805,40%,322,温州王朝,四星,105,143,38,15%,6,*,注：因为其土地为行政划拨，故确定其单位重置成本时采取市场价格*（,1-30%,）,*,建筑面积,单价,资料起源：申银万国调研数据，资产重估日为4月,36,第36页,嘉德置地前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为本身战略性业务，以后嘉德置地认为其资金占用过大将其打包出售，赢利,6,亿多新元，并部分用于收购商业物业,1979年，发展置地开发企业第一个酒店投资项目来福士城综合项目，包含两个国际标准酒店，一个世界级会议中心、一个办公楼和一个商业中心。1986年完工之后Westin Hotels负责酒店和会议中心管理，一直到。来福士国际从年开始负责来福士广场和瑞士酒店管理（重更名）,在,1991-1996,年，来福士国际致力于酒店和度假设施建设，而且以来福士国际为主要品牌。而且重新未来福士酒店定位于国际性地标级豪华酒店,1997,年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归来福士控股。来福士控股与来福士国际一起开展亚洲以外国际性区域拓展，目标是首都及门户城市,起步阶段,本身能力培养阶段,扩张阶段,1997,年之后，来福士控股不停得在世界范围内收购酒店，来福士国际则不停签约多家酒店经营管理权,之后，来福士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目,7月，来福士控股成功地将所属全部41家酒店资产以14.5亿新元价格出售给Colony Capital，退出酒店持有领域,退出,开发,+,持有经营,（收购持有,+,自己出售管理权方式发展）,委托国际酒店企业管理,案例,37,第37页,因为酒店物业多重效益，轻易造成投资冲动，而酒店建设又往往比较难以控制，所以局部地域五星级酒店还可能会存在投资过热潜在风险,97,年，昆明有,4,家四星酒店，没有一家五星级酒店，世博会后四星级酒店增加到,19,家，五星级酒店一下子到,5,家，世博会一结束，全市酒店业就开始全方面亏损。恶性竞争开始在行业内蔓延。五星房价下降为,120-160,元,受亚运会影响，广州将新建50家四、五星级豪华酒店，当前正筹建30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业；广州酒店业尤其是高星级酒店业将迎来第二次投资热潮；当前政府正酝酿恢复前期审批、立案制，实施正确引导，预防酒店投资过热,房地产企业在开发中实现了资本积累，竞相涌入酒店业，获取长线回报,民营资本经过建酒店彰显身份,政府经过建酒店树立地方形象,也有部分房地产企业经过酒店炒作房地产价格,多重效益带来投资冲动,“酒店新建项目标审批、备忘制度”能部分控制酒店供给，但该政策执行因各地方政府而异,不是全部酒店投资项目都会申请,酒店投资决议往往存在信息不对称,酒店供给往往较难控制,38,第38页,酒店要经营成功并取得很好投资回报，其关键在于区位和品牌，优越地段高端酒店不论是收益性还是增值潜力上都相对更加好,酒店经营关键成功要素,准确定位，明确目标市场,品牌,区位,经营管理,成本控制,选址：良好地段（商业区、交通枢纽、高速公路边）,商务酒店一定要求商务气氛浓厚；旅游酒店普通要求有良好景点资源,国际著名品牌能积累忠诚客户群,确保入住率,经营策略,服务创新,营销等等,合理前期投资成本,：防止酒店投资总成本失控，总成本和酒店规模、档次错位,合理资金结构：,普通贷款百分比不要超出,60%,运行成本控制,：如采购等,39,第39页,因为酒店经营专业性要求高，且只有形成规模才能深入提升竞争力，普通以房地产开发为主业业主都倾向于将其交给酒店管理企业来管理,降低运行成本,共享营销资源,稳定忠诚客户,国际酒店管理集团因为其较高管理和服务水平，以及国际著名度使得其具备了品牌优势、规模优势和管理优势,酒店盈利能力,*,注：拥有完善全球预定系统,管理优势,网络优势*,规模优势,品牌优势,40,第40页,即使不一样管理模式下五星级酒店入住率差异不大，但在房价上却存在很大差异,资料起源：/中国酒店业务统计；,不一样管理模式下五星级酒店,房价,不一样管理模式下五星级酒店,入住率,41,第41页,案例：从财务绩效上能够看出，锦江虽位列国内酒店管理企业20强首位，但在酒店管理能力上与国际酒店管理集团仍存在一定差距,锦江自营酒店经营利润率,(GOP),低于国际管理酒店,（锦江位列国内酒店管理企业20强首位）,资料起源：中金企业,锦江自营酒店净利润率低于国际管理酒店,（锦江位列国内酒店管理企业20强首位）,锦江自营,锦江自营,42,第42页,相比开发和持有，酒店经营管理业务赢利水平更高，所以国际酒店管理集团也更倾向于采取非带资管理扩张模式,委托管理,特许经营,带资管理,业务模式,代表酒店业主，输出管理,以特许经营权转让为关键，销售连锁品牌，没有直接经营管理权,经过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权,盈利模式,收取一定百分比基本管理费(约占营业额2%至5%)和奖励管理费(约占毛利润3%至6%),一次性收取特许经营权转让费，以及每个月依据营业收入而浮动特许经营服务费,酒店盈利分红,一定百分比管理费,EBITDA Margin*,中等（,50%-70%,）,较高（,90%,）,较低（酒店投资商普通为25-40%）,收益,/,现金流风险,中等,较低,较高,代表性,企业,洲际、万豪、喜达屋,喜来登集团、圣达特集团、精品国际集团,香格里拉,资料起源：Bear Stearns，申银万国，,*,注：息税前折旧摊销前赢利率,“中国酒店行业,80%,利润被总数不足,20%,国际酒店管理集团赚取,“,中国酒店业资深教授,43,第43页,酒店开发盈利性较高且回报快，酒店持有回报较低、回收期长但能获取较高地产增值，酒店管理盈利性高，但高端市场当前主要被国际酒店管理集团所主导,开发,持有,经营,现实状况,开发步骤赢利性较高,年投资回报普通在15%以上,高星级酒店投资回收期15-，投资回报率5-6%；五星级盈利能力和抗风险性更强,五星级酒店能保持每年10-15%地产升值；优越地段高端酒店物业甚至更高,酒店类上市企业（均包括酒店经营）平均毛利润60%以上，最高者达96%,酒店管理业务经过输出管理赢利基本上不需要成本费用投入，赢利性很高,未来趋势,酒店开发仍能维持比较高盈利水平,持有经营投资回报基本维持现有水平,稀缺地段高端酒店物业地产增值前景看好,伴随我国酒店行业集团化趋势加紧，酒店经营管理业务市场前景辽阔，盈利能力仍将保持较高水平,44,第44页,目录,酒店业整体发展趋势和特点,北京酒店市场分析,45,第45页,近年来，北京市入境游和国内游快速增加，而且要高于全国增速4-5个百分点,北京接待入境过夜旅游人数,星级饭店接待国内游客人数,282.1,285.8,310.4,315.5,362.9,185.1,84.4%,83.9%,85.8%,82.5%,85.0%,85.9%,年均,11%,年均,17.5%,资料起源：北京市旅游局,万人次,万人次,北京国际化程度高，入境游客中以国外游客为主体,；这部分客群支付能力最强，是高档商务酒店主力客源，约占,30%,左右客源百分比,国内游客连续高速增加将经济型酒店带来巨大市场空间；同时，国内高端旅游客群（休闲度假、商务会议客户）增加也支撑了中高档酒店快速发展,46,第46页,高端旅游市场*增加快速，尤其是商务旅游表现强劲，而且具备很强消费能力,商务旅游占高端旅游市场百分比（非完全统计）,27%,46%,北京高端旅游市场按目构成分布,资料起源：北京旅游局旅游促进一处9调研数据,商务旅客人均总消费到达,1125,美元，高于国际商务旅游市场,*,注：指旅游市场中消费较高，超出普通观光旅游者平均花费水平群体所组成旅游消费市场,47,第47页,年后，北京酒店业快速发展，星级酒店以每年约70家速度增加，且入住率保持相对稳定,北京星级酒店数量增加图,资料起源：北京市旅游统计年鉴；北京市旅游局,363,626,652,CAGR=15.8%,北京星级酒店平均入住率,高星级酒店入住率显著高于中低级酒店,就入住率而言，四星和五星级差异并不大,48,第48页,平均房价稳定上涨，盈利能力也有显著提升，五星级酒店业绩表现显著要强于四星和三星,资料起源：01-数据起源于北京统计年鉴,北京星级酒店平均房价,北京星级酒店人均利润,49,第49页,在北京现有星级酒店中，高星级酒店主要分布在朝阳、东城和海淀三个区域，而西城区高端酒店数量极少且零星散布，缺乏含有影响力酒店,北京,五星级,酒店区域分布：数量及百分比,资料起源：北京旅游局信息网，,北京,四星级,酒店区域分布：数量及百分比,西城区酒店平均利润率为-0.74%，低于北京3.66%平均水平，也说明西城区高档酒店少，缺乏含有影响力酒店，整体管理水平相对较差,50,第50页,因看好奥运商机和北京酒店业发展前景，国际酒店集团纷纷在京抢摊设点布局高档酒店，CBD区域依然最受关注,在建项目,预计开业时间,地理位置,/,备注,凯悦国际酒店“柏悦”,春,北京银泰中心主楼（,CBD,）,香格里拉饭店,底,二期工程；耗资超5千万美元18层“豪华新厦”将拥有130套面积超出49m2豪华客房及各种规格豪华套间、总统套房,国贸三期内,索菲特万达大酒店,年底,北京第一家索菲特品牌（欧洲白金五星纯商务酒店CBD）,丽思卡尔顿；,JW,万豪,末,华贸中心（,CBD,）,丽兹卡尔顿；威斯汀,下六个月,金融街,举例,注：高端商务酒店普通都选址在商务气氛浓厚商业区附近，且需具备良好交通条件,51,第51页,据市旅游局统计，当前北京共有在建、拟建及未评星级酒店110家*，且高星级酒店占绝大多数,酒店星级,数量（家）,所占百分比,五星级,53,（在建,29,家；拟建,9,家；未评星,15,家）,48.2%,四星级,4