工程项目成本管理制度(31页).doc

工程项目成本管理制度第一章 成本控制1 总 则1.1 为了增强成本控制力度，降低公司成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，使管理工作走上规范化、制度化、科学化的道路，最大限度的发挥成本管理部的工作职能，控制好公司的工程成本特制定本制度。1.2 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节规范操作为手段，提高经济效益为目的。1.3 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。2 成本管理职责2.1 成本管理部的成本管理职责2.1.1 制定、修正成本管理制度、编制项目成本测算、编制施工图预算、审核工程进度款并申报支付、编制和审核工程结算、编审设计变更、签证及委托工程造价、结算造价分析、督促、指导，建立完善本部门成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2.1.2 进行市场调研，对市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考； 2.1.3 参与对拟建项目实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，做好项目前期策划中的成本控制。2.1.4 跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。2.1.5 组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。2.1.6 根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。2.1.7 逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，做好成本管理的综合服务。2.2 各执行部门的成本管理职责2.2.1 认真执行成本管理制度，结合实际制定本部门成本管理制度，并自觉接受监督。2.2.2 根据本公司业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。2.2.3 规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。2.2.4 客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施2.2.5 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对成本实行全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。2.2.6 正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。2.2.6 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。2.2.7 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。2.2.9 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告上级领导。3 开发环节的成本控制3.1 规划设计环节的成本控制3.1.1 规划设计单位的选择应遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。3.1.2 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 3.1.3 设计、工程、成本人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。3.2 施工招标环节的成本控制 3.2.1 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定 3.2.2 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。 3.2.3 招标、设计、工程、成本等相关专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。 3.2.4 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 3.2.5 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。 3.2.6 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 3.2.6 施工合同谈判人员至少应包括工程、成本两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，避免因工程紧而不签合同就开工。 3.2.7 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。4 施工过程的成本控制4.1 现场签证4.1.1 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。4.1.2 现场签证必须列清工程部位及工程量，并由甲方现场工程师和成本部造价工程师以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方成本部人员必须对工程量、单价负责把关。 4.1.3 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，十四日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、 原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4.1.4 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。在施工过程中不得办理任何签证。4.2 工程质量与监理4.2.1 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。4.2.2 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一并存档备案。4.2.3 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收必须由项目部或工程部、成本部人员联合施工单位共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。4.3 工程进度款4.3.1 原则上不向施工单位支付备料款确需支付者应不超过工程造价的15并在工程进度款支付到工程造价50时开始抵扣预付备料款。4.3.2 工程进度款的拨付应当按下列程序办理：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、成本部门会同监理对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料： 成本部门整理审核工程进度量；报分管领导审核；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐；4.3.3工程进度款支付达到工程造价75时 原则上应停止付款，预留至少10工程尾款和5保修款以便掌握最终结算主动权。 5 工程材料及设备管理5.1 项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供。5.2 实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。5.3 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5.4 甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；售后服务和信誉良好的供货商；5.5 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款5.6采购合同中必须载明：因供货商供货不及时造成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。5.6须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。5.7 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及品牌进行抽检，同时在材料和设备进场应要求出具检验合格证。5.9 材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过经甲方主管领导批准方可以代用。5.10甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管 理部门的验收检验证明以及结算清单经成本部、财务部门审核无误后，方能办理结算。6 竣工交付环节的成本控制6.1 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交6.2 设计、工程、成本管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。“移交证明书” 应由施工单位、工程部和物业公司同时签署6.3 凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。6.4 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6.6 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用 应在工程承包合同中便明确由乙方承担。 7 工程结算管理7.1 工程竣工结算应具备以下基本条件；符合合同（协议）有关结算条款的规定；具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；工程遗留问题已处理完毕；施工单位结算书按合同要求编制，所附资料齐全；7.2 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考7.3 “点工” 必须按照定颁价计取、结算7.4 成本部应详细核对工程量审定价格、取费标准计算工程总造价做到资料完整有根有据，数据准确7.5 编制的预、结算书，应当有人工、材料、机械和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，有扣款的要注明扣款款项7.6 成本部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理进行“三算” 对比 找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见第二章 工程预结算管理办法1目的1.1 为加强公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理方法。2 方法与过程控制2.1 工程预结算工作应遵循的原则2.1.1 廉洁奉公原则：工程预结算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财务，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。2.1.2 多级审核原则：工程预结算应建立工程预结算皆须经过多级审核，各级在审核过程中应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。2.1.3 准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、和规，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适用工程招标，成本核算、工期等多方面的要求。2.1.4 可复查性原则：工程预结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。2.1.5 合理低价原则：工程预结算工作应以客观事实、工程合同为依据充分理解、灵活运用当地土地造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。2.1.6 方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作中应积极协同设计、工程管理部门进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。 2.1.6 信息互通原则；工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应及时整理并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门作参考。2.2 工程预结算工作的一般规定2.2.1 成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门对工程预结算工作负主要责任。项目部、工程管理部及相关管理部应积极配合、参与并负相应责任。2.2.2工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划统筹安排分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。2.2.3 施工图预算由本部门自行编制，如项目较大并很急的，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙组）资质证书。2.2.4 工程结算和实行总价包干的工程预算的编审应委托造价咨询机构进行但如某工程的预算己委托了造价咨询机构进行编审、井签署了总价包于协议则该工程的竣工结算而不再进行外委编审。2.2.5 委托造价咨询机构编制工程预结算在造价咨询委托台同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算价及与承包单位核对后的预结算资料并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。2.2.6 工程管理部、项目部需积极配合成本部，及时整理齐全工程预结算工作所需的必备资料。资料必须完整、签章齐备、并指定专人负责进行分类、装订、存档。工程预结算工作的必备资料主要包括：2.2.6.1招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算等）；2.2.6.2工程施工合同文本； 2.2.6.3施工组织设计方案（施工图、图纸会审记录等）；2.2.6.4材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料限价材料通知书）；2.2.6.5双方来往函件；2.2.6.6双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；2.2.6.6工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；2.2.6.7其他与工程结算相关的双方确认的协议、约谈记录等；3 工程预算管理3.1 所有工程应编制施工图预算并填写工程预算审批表。3.2 集团主张在进行工科招标之前编制好施工图预算并分为工程招标之标底。3.3项目主体工程确因工期紧张需采用费率招标、应严格按招标管理办法有关内容办理；当施工图齐备后成本管理部应立即要求承包单位编制施工图预算同时成本管理部应对施工图预算进行编审或委托造计咨询机构编审，然后成本管理部应督促并始终参与施工图预算的核对工作按核定的预算价签定补充工程合同、上述所有工作应在施工图完备后60天内完成。3.4 费率招标情况下，为防止施工单位高估冒算而增加工程预算的核对难，从合同中可约定控制办法。比如：施工单位报送的施工图预算造价超出最终核定预算造价10时发包单位将按预算高报部分的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容执行），乃至 取消其今后对工程的投标资格。3.5 如果仅是委托造价咨询机构进行施工图预算的编制造价咨询费用可按总造价的一定比例计取如果是委托编制预算并负责审核施工单位编制的预算造价咨询费可采取按总造价的一定比例井结合核减额的一定比例计价的方式计取。3.6工程预算编制的方法3.6.1根据工程量计算规则按详细的施工图、确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量3.6.2分项工程的干项如无合适定额套不能换算则应编制补充定颁单价3.6.3造价工程师要主动发现施工图中标注不清前后矛盾、缺项、漏项等问题并明确标注落实调整以减少或避免设计变更及签证准确掌握工程动态成本。3.6.4 工程预算确定后及时对目标成本进行修改，以目标成本为上限监督各相关部门采取有效措施控制工程造价。4.工程结算管理 4.1 项目部在向成本管理部提交的工程结算工作交接单中详细说明合同价款、设计变更、现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。 4.2 如委托造价咨询公司结算的，结算造价咨询费的计取尽量采取按造价核减额的一定比例方式计取或采取固定金额加核减额的一定比例计价的方式并与造价咨询机构在委托合同中明确。 4.3 所有工程结算须填写工程结算审批表。 4.4为方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理：主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后6个月内核定（包括多级审核）完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工核算资料后3个月内核定（包括多级审核）完毕。 4.5 驻项目的成本管理工程师必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档，便于结算扣减。 4.6结算编制的方法： 4.6.1结算的工程质量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地预算： 4.6.2 工程结算程序：承包单位整理齐全的工程结算材料，报送监理公司、项目部 承包单位报送结算材料监理、项目部、工程管理部并签字，造价工程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核成本工程造价师全面审核成本管理部内部进行复核，造价工程师及经理签字 部门负责人审核分管副总签署意见，报公司主席批示 公司分管领导审批成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余额等签署竣工结算价款协议书第三章 工程合同管理办法1.目的1.1为加强工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据合同管理规范，制定本管理办法。2.方法与过程控制2.1 本管理办法使用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程形成实体产品（土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。2.2 工程合同管理必须遵循一下原则：2.2.1合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。2.2.2合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以确保双方的权利、义务和责任，但金额在两万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。2.2.3事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。2.2.4招标原则2.2.4.1 采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均通过招标方式确定：某项工程、产品业已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系；某些政府垄断工程；属于工程招标管理办法规定的适用情形，经详细填写考察结果审批表（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。2.2.4.2合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。2.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。2.3 合同订立的管理2.3.1 标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。2.3.2合同标准文本内容尽量为通用条款、专用条款、附件，其中专用条款根据具体业务、对象的 不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，专用条款则有经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；2.3.3如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间的差异的内容。2.3.4当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改。2.4合同的经济条款应包括但不限于以下内容：2.4.1合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方式的，应以双方确定的最终报价作为合同金 额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。2.4.2如委托咨询机构审核的，为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5）的造价咨询费用由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询费之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，承包单位除支付造价咨询费用外，发包单位应进一步扣款，直至取消今后的投标资格（ 应在工程结算通知单强调此内容）。2.4.3计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：2.4.3.1包干形式、定额标准、取费方法；2.4.3.2发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种类；2.4.3.3人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；2.4.3.4总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；2.4.3.5临时设施费、施工组织措施费、安全文明施工费、赶工费等费用的取舍、计取办法及其包括的具体范围。2.4.4设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据设计变更核现场签证管理办法的规定与其另外订立关于设计变更、 现场签证的协议。2.4.5总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算合同价（或预算造价）材料价差设计变更现场签证增加项目减少项目奖励罚款”确定结算总价。2.4.6结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修金处理办法；进度款的支付一般按月或形象进度分阶段确定付款金额，各期进度款累计不应超过总造价的7；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付。2.4.6廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作协议作合同的补充协议。2.4.7保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协议。2.4.9合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理部负责工期、质量等技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和谈判。2.5合同审批流程：合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如图所示工程合同审批流程图部门负责人审核签署意见成本主办工程师填写合同审批表发起审批主办相关工程师拟定合同文本财务管理部负责人签署意见复核签字法务部审核签署意见分管领导审核签署意见总经理审签署审核意见主席审批意见行政办公室存档下发执行 2.6 合同履行的管理2.6.1合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同填写工程合同摘要表，发至各部门，并向工程、成本、采购等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写工程合同摘要表发送到相关部门的有关人员，以便执行。2.7合同款支付2.7.1项目部的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付。工程进度款办理审批流程如图所示：工程进度款办理审批流程图承包单位报付款申请报告（附所需付款依据）现场工程师填写工程付款审批表现场工程师复核监理审核形象进度（附质量等说明）成本管理部造价工程师审核签字项目经理/工程总经理审核签字成本管理部负责人审核签字分管副总签字主席审批签字财务总监签字 2.7.2 对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金2.8合同变更的管理2.8.1 合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同2.9 合同结算2.9.1 当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料填写工程结算申请表2.9.2 如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见。2.9.3 由成本管理部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意： 奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等）、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目，保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分钢材实 际用量、主材价格等2.9.4工程结算的具体方法按工程预结算管理办法执行2.9.5工程结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档、保存3 合同档案的管理3.1 合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档 、保存以便复查。3.2 合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应由办公室专人要妥善保管;工程管理部、成本管理部、财务管理部、项目部应备有合同文本等资料的复印件3.3 公司合同专用章由专人管理，经法人代表或其授权人签署同意后，合同文本才能加盖专用印章，并作相应的用章登记；同时要求承包单位盖有有效印章的同时，其法人代表或法人代表授权人还需签字；每份合同原件由发包单位至少盖两个以上骑缝章。3.4 工程合同编号3.4.1 合同应该由专人连续统一编号；因主合同的变更、解除等订立的补充协议按主合同类别编号（因补充合同中可能涉及其他类别的内容）；合同有关部门皆应采用统一编号。3.5房地产项目合同按内容可分为六大类：3.5.1土地合同；3.5.2前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）3.5.3施工合同（包括建筑，安装、装饰、市政）；3.5.4材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）；3.5.5园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）；3.5.6营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。第四章 设计变更及现场签证管理方法1.目的1.1为了加强设计变更及现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，制定本管理方法。2.方法及过程控制 设计变更及现场签证要严格执行以下原则：2.1 权利限制原则：公司对设计变更及现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。2.2 时间限制原则：公司对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办。2.3 一单一算原则：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单，且对应一个工程合同。2.4 一月一清原则：每月10日前，发包单位、承包单位应就截至上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领导复核。2.5 完工确认原则：设计变更及现场签证完工后，发包方现场工程师和监理工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。2.6 原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。2.7 多级审核原则：设计变更及现场签证的造价结算至少要经过二级以上的审核。3.设计变更内容、格式要求及流程 设计变更的内容及格式要求：3.1 设计变更是对设计内容进行修改、完善、优化，一般需要设计单位的签字、盖章，或者发包单位的有关职能部门（设计部、工程管理部）代签。3.2 设计变更的主要类型：3.2.1由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；3.2.2由于发包单位设计部改变建设标准、机构功能、使用功能、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；3.2.3由于工程管理部、项目部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；3.2.4由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更，而导致做法变更、材料代换或其他变更事项。3.3 所有设计变更必须使用公司规定的标准表格（见附件），并明确以下内容：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。3.4 所有设计变更需要签字及盖章才能生效。3.5设计变更办理一般流程工程设计变更流程图1、设计院根据设计缺陷要求的变更2、设计部或工程部根据现场要求变更3、根据客户使用要求的变更变更要求的提出公司设计部、工程部、项目部负责参加评审变更方案的评审成本部根据方案图及相关要求做出估算变更估算根据变更估算由成本部报分管领导以上审核是否需要变更或调整变更方案由设计部或设计院发出变更通知最终确定变更方案工程部根据下发的变更知要求施工方施工变更方案实施3.5.1成本部在对变更费用进行估算时，应对措词不清，结算时易引起分歧、纠纷的变更单退回，要求提出部门表达清楚，不致引起歧义。3.5.2 对于造价调减的设计变更，发包单位现场工程师要及时跟踪、落实、核定减少的具体数额，并与承包单位形成书面的记录，防止因漏报而给公司造成损失。4 现场签证的内容、格式要求及流程4.1 现场签证的内容及格式要求4.2现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认，例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、现场简易通道的搭建、临时用公等。4.3现场签证的主要类型：4.3.1因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）；4.3.2施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；4.3.3在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导 致工程量增减，材料代换或其他变更事项；4.3.4发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的2万元以内的零星工程；4.3.5红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）。4.4所有的现场签证单都必须使用公司规定的标准表格（见附件），并明确以下内容：编号、工程名称、发生时间、发生的部位或范围、变更签证的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。4.5关于临时用工的签证事项，双方应在签收通知单上洽商确定以下问题：工作内容及工作量、工日、工日单价（如属综合单价，则包含间接费、管理费和利润，并明确是否包含税金）。4.6 所有现场签证单只有加盖公章才能生效现场签证的一般办理流程图如下：因设计变更需要拆除以及营销、检查或现场施工需要的事项5 工程现场签证流程图 签证事项的提出由现场工程师、成本部造价工程师、监理工程师现场确认并签字，形成现场确认单（原此收方记录） 现场确认工程量施工方根据现场确认单进行填写工程签证单，工程签证单涉及到价格的，必须有报价，隐蔽部位的，需要提供影像资料 施工方报价工程部签收施工方签证资料，呈报成本部审核 工程部确认根据工程部送审的签证单资料，成本造价师进行对价格的审核并出具审核意见，部门经理审核并签字 成本部审核签证单分管领导以上审核及审批 分管领导审核审批通过后，由工程部办理签证盖章，一式四份，其是成本留一份原件，施工方一份 签证单生效5.1 监理及项目部工程师在签证前必须认真核对签证工程的施工时间、工作内发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方负担等。特别是对发生的原因以及责任单位的交代应作明细。5.2 对于措词含糊容易引起歧义的签证，现场工程师在签署时应征求成本人员意见，成本人员审核重大签证费用也应避免用词不准在结算时造成经济纠纷。5.3 签证内容完成后，工程师应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量。材料材质和规格、工日数、机械台班等。原则上监理工程师不应直接在签证上签认有关单价或总价所有的确认和签证平都需经项目部负责人核准后方为有效。5.4 如果签证单附有交工图纸 则监理及项目部工程师应审核图纸是否与实际施工结果相符 并在图纸上签字确认，此时可以不对工程量进行确认，由成本部按照图纸核算工程量。5.5 项目经理部对签证单上直接签定的工程量的准确性负责5.