成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告（ 124页）.docx

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成都市泛房地产领域
投资潜力综合咨询报告

日期：2004年8月19日
机构：成都尺度房地产顾问

目 录

第一部分 成都经济走势分析 5
一、前言 5
二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度 5
1、 城市总体经济实力 5
2、城市人口发展状态，成都市跃居首位 6
3、城市居民购买力总体状态 6
4、城市居民潜在购买力状态 7
5、城市对外开发程度状态 8
6、城市居民收入状况 8
7、固定资产投资状况 9
8、房地产投资状况 10
三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年） 10
1、历史数据分析（涉及相关性分析） 11
2．相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断 12
3．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据 13
四、成都市经济指标预测数据的深度剖析 18
1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势 18
2、人均指标至2002年走势状态 19
3、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势 21
第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述 25
一、投资与开发 25
1、区域 27
2、价格 28
3、物业形态 29
4、空置面积 30
三、土地购置情况 31
1、上半年成都土地供应区域分布 31
2、2004年上半年成都土地市场特点： 32
四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题 33
1、区内商品房供求总量短期失衡 33
2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大 34
3、二手房价格涨幅太快 34
4、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大 35
第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究 35
一、RBD及RBD与CBD的关系 36
二、成都RBD的形成特征 38
三、成都城市RBD的形成过程 40
1、杜甫草堂片区 40
2、武侯祠片区 41
3、青羊宫片区 41
4、文殊院片区 42
5、大慈寺片区 42
6、宽窄巷子 43
第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究 50
一、波动景气指标的选择 50
1、房地产业总量指标 51
2、房地产投资类指标 51
3、房地产生产类指标 52
4、房地产交易类指标 52
5、房地产金融类指标 52
6、房地产价格类指标 52
二、成都房地产周期波动分析 52
1、成都房地产扩散指数 53
三、成都房地产业的发展趋势 55
1、成都房地产业经济周期波动的长度 55
2、成都房地产业经济周期波动的幅度 56
第五部分 成都中高档餐饮市场研究 56
一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势 56
1.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状 56
1.2 成都中高档餐饮市场特点 61
1.3 成都中高档餐饮行业竞争分析 63
1.4 成都大型餐饮企业发展趋势 66
二、 居民中高档餐饮消费特征研究 67
2.1 消费结构分析 67
2.2 消费区域分析 70
第六部分 成都休闲娱乐市场研究 72
1 成都休闲娱乐市场整体状况 72
1.1 成都休闲娱乐市场的构成 72
1.2 成都休闲娱乐市场特点 72
1.3 成都休闲娱乐市场发展趋势 73
2 成都休闲娱乐业重要业态分析 73
2.1 酒吧业 73
2.2 电影院 75
第七部分成都外资零售企业区位选址分析 77
1、成都市外商投资零售企业的特征 78
2、成都市外商投资零售企业的区位 79
3、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势 81
4、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系 83
5、结论与意义 84
第八部分 成都市商务办公物业市场调查 85
一、前言： 85
二、供应市场 86
1.供应市场的总体状况 86
2.基本数据： 87
3、需求市场 94
1）基本情况 94
2）目标消费市场的需求心理分析 95
3）商务办公物业消费群体的需求倾向 96
第九部分成都市别墅市场浅 97
一、成都市别墅市场概况： 97
1、 区域位置分布零散 97
2、 档次之间的差异巨大 98
3、 产品不断变化 98
4、整体销售欠佳局部反差极大 99
二、 典型案例 99
1、顶级别墅代表――草堂之春 99
2、大众型别墅代表——君临天下 100
3、综合社区的别墅部分（高档部分）——锦官新城 101
4、郊县别墅（大众型）——华楠半岛 102
第十部分 成都小户型市场调查研究报告 102
一、成都市小户型物业的演变 103
二、小户型项目各单项指标分析 104
三、市场供应分析 104
四、产品基本类型： 105
五、需求市场特征 106
六、目前成都市小户型物业存在的缺陷 108
七、目前成都市小户型物业的市场数据分析 109
1、小户型项目开发区域的分布 109
2、小户型项目开发的环线分布 110
3、小户型项目的开发方式 111
4、小户型项目的交房标准 112
5、小户型项目的建筑形态 112
八、目前成都市小户型物业典型案例分析 113

第一部分 成都经济走势深度研究
一、前言
研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地把握成都市经济形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支持。
研究策略：为了充分得到研究目的中的要求，让项目决策者充分了解成都市的经济环境及未来发展的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对成都市经济形势与地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，以期决策者能够全面了解成都市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势方向的把握。
研究方法：运用类别分析，解决横向发展形势；建立相应的时间趋势预测模型，解决纵向经济发展状态；应用一系列的数学转换的手法，进行地产相关经济指标的状态分析
 二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度
1、 城市总体经济实力
成都市国内生产总值（GDP）排第四位，其相对发展速度与深圳、长春、西安并列第二位

2、城市人口发展状态，成都市跃居首位

3、城市居民购买力总体状态
从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对发展速度与深圳同步居第四位

4、城市居民潜在购买力状态
从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力居第四位，其相对发展速度与杭州并列第四位

5、城市对外开发程度状态
从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后位居倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，与杭州同步居第五位

6、城市居民收入状况
就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中游，相对增长速度也较缓慢，城市居民的收入状况还有待于进一步提高

7、固定资产投资状况
成都市固定资产投资位居第四位，其相对发展速度与杭州、哈尔滨、西安并列第二位

8、房地产投资状况
成都市房地产投资居第三位，其相对发展速度排第五位，就对比情况，成都房地产投资对开发商是很有吸引力的

三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）
注 释——建立经济指标后期预测模型
l 目的：在保证国民经济在现有状态不处于大幅度非正常因素（如战争、大规模骚动、政策方向性变化等突发因素）的情况下，获取可对未来至2020年（成都市规划方案至2020年）的经济指标状况的具体数据描述，继而可判断未来一段时期成都市经济发展宏观态势的大致状况。
l 方法：就能获取的历史数据进行深度分析，力求找到能进行相关预测的指标，建立相应的数学模型，完成未来20年成都市经济指标的数据拟合，基本上在具备统计学意义的基础上对未来成都经济发展态势有一定的了解。
l 简要建模进程概要：
1．历史数据分析（涉及相关性分析）
2．相关指标（GDP）的时间趋势预测拟合状态判断（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）
3．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）
简要建模进程描述：
1、历史数据分析（涉及相关性分析）
考虑国内的经济发展历程以及成都市的经济发展状态，我们拟采用近5年的历史经济指标数据作为预测引导因子，为了得到统一的经济变化趋势，我们需要找到作为线性相关拟合的自变量指标，对5年历史数据作相关性分析（就相关性分析而言，评价指标0—1，因素相关程度越高，指标越趋于1），作双尾检验，结果如下：

可以看到，各指标的相关程度都较高，但很明显年份、国内生产总值的与其他指标相关程度及检验效果都较其他好，但考虑要建立统一的趋势发展模型，唯体现城市总体经济实力的指标——国内生产总值（GDP）是最佳的指标选择，故作国内生产总值的时间序列预测判断未来发展状态。
2．相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断
（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）
按照上述判断前提，我们作出国内生产总值（GDP）未来20年的时间趋势预测拟合曲线，采用近10种的曲线模型拟合，得到了国内生产总值的三种大概发展走向，如下的评述方式：

由此，可得到三个水平（繁荣增长型、稳定发展型、经济萧条型）上的成都市国内生产总值（GDP）至2020年的时间趋势预测值。
同时，对指标预测值进行了拟合优度R2 检验、T检验、F检验、D-W残差检验，都具备统计学意义。
3．按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据
（涉及线性相关分析、各检验指标验证）
针对三个水平上的GDP预测值，建立于上述两个步骤结论的基础上，我们作GDP于其他经济指标的线性相关分析，由此，得到统一的在三个水平上的各经济指标后期至2020年的发展趋势预测，从而得到了整体意义上成都市宏观各经济指标后期趋势预测。
同时，针对建立于GDP基础上的线性相关分析的各指标预测值均作了拟合优度R2 检验、T检验、F检验、D-W残差检验，也都具备统计学意义。
4、建模简要结论：
通过上述简要的建模过程，我们建立在统计学、计量分析基础上的趋势预测得到了三个水平上的成都市宏观经济后期至2020年预测走势，大致上反映了未来20年的成都市经济发展在三个水平上的可能程度，并对全部预测结果作了各个程度的检验，都具备统计学意义，同时，考虑建立在上述目的所提示的客观前提的基础上，上述分析进程所拟合的成都市至2020年各经济指标的预测数据是具备决策参考价值的。
1） 城市总体经济实力，成都市国内生产总值（GDP）至2020年三个水平上的预测走势状态

2）．城市人口发展在三个水平上至2020年走势预测

3）城市居民购买力总体状态，从社会消费品销售总额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测

4）城市居民潜在购买力状态，从居民储蓄余额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测

5）城市对外开发程度状态，从实际利用外资角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测

6）城市居民收入状况，就人均城镇居民可支配收入角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测

7）固定资产投资状况，成都市固定资产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测

8）房地产投资状况，成都市房地产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测

四、成都市经济指标预测数据的深度剖析
说明：建立于上述预测数据基础上，针对房地产行业作的一系列相关性较强的深度剖析，以期对房地产决策提供理性支撑作用
1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势
（采用非农化指标）
注释：城市化水平是一个城市经济社会发展水平的综合体现，是一个城市和地区的竞争力与现代化程度的重要标志；城市化水平的提高，有利于城市经济快速发展，经济结构明显改善，是国民经济增长的重要的动力源。就房地产行业的相关角度，城市化水平的提高，将改善城市居民的总体住宅意识观念，趋向于（城市化水平在50%-60%是分界点）郊区化旅游住宅概念。

2、人均指标至2002年走势状态
注释：人均指标，主要是指人均GDP、人均储蓄余额、人均消费额、人均可支配收入四项指标，主要目的是为了消减掉量化效果（成都市人口量排在副省级城市首位）反映城市居民的发展状态（人均消费额的计算后有详解，人均储蓄余额 = 城市居民储蓄余额总值/城市总人口）。

3、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势
注释：同时给出了20年发展的平均增长率，计算公式为复利公式。

4、房地产投资占固定资产投资比重、GDP比重后期发展在三种水平上态势状况
注释：主要是通过上述走势状态，判断在现有发展速度上房地产投资在后期的发展状态演化过程的大致程度，以期对房地产决策提供支持。

5、人均消费额2001年市四个副省级城市状态比较，成都市处于倒数第五位，相对其它城市而言，后续经济发展的升值空间很大

注释：人均消费额 = 社会消费品零售总额/城市人口 ，若定义城市个人的消费量恒等相近，则该指标主要反映城市间物价水准的大致高低变化态势。人均消费额越低，反映城市的物价水平较低，城市后续经济发展的升值空间将更大

第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述
一、投资与开发
1、投资状况
　　上半年，我市固定资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资管理渠道观察，基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的35%。

　　在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。
　房地产开发资金充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家银行都实行贷款总量控制。1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期减少2.62亿元，下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金充足。

2、开发状况
　　根据成都市建委的数据，今年1－6月，在成都市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个。其中：商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安置房45303平方米，工业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9％。全市新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。

由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问题。
二、楼市简析
　　2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为536.22万平方米，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。1—6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。
1、区域
　　2004上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光·金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。

2、价格
　　商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。
　　其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在4月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之成都市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。

3、物业形态
2004上半年，低层、多层和小高层数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小高层供应增长平缓，增长率分别为15.83%和13.01%。高层物业有较大下滑，下滑幅度为78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成高层物业供应体量下降。
　 　多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近1/3，但在体量上却比去年同期有了15.63%的上升。这主要是由于主城区土地的稀缺，多层供应向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大规模地开发。电梯物业供应与去年同期相比上升了13.01%，占了整个住宅供应量的近三成，主要集中在二环路内。可以预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。
4、空置面积
　 　由于商品房市场的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。2-6月，空置面积分别比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92万平方米，比去年年底减少了25%。其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4％。从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，待销面积为70.16万平方米；空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为87.76万平方米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”面积有所上升。

在短短六个月时间里，成都的空置商品房面积减少了1/4，不由得令人感慨成都楼市的火爆，在其他城市空置面积不断增加的时候，成都楼市热度不减。不断减少的空置面积也说明了成都楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的房产泡沫在成都难成气候。
三、土地购置情况
　 　2004年上半年成都国土局共拍卖25块土地，除2 块流标外，其余23块土地都成功拍卖。成功拍卖的面积达到2327.87亩；成交金额达到248967.92万元。值得关注的是，在4月15日拍出了成都至今为止拍卖的最大地块，面积达到1811亩，使成都上半年的土地供应量有了大幅上升。
1、上半年成都土地供应区域分布

数据来源：成都市国土局
2、2004年上半年成都土地市场特点：
　 　1、一环内置换土地速度加快。上半年一环内共提供拍卖地块15宗，总面积188.08亩。共成功拍出13块土地，共计165.22亩。由于旧城改造的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。
值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于价格较高都未能成功拍卖。
　 　2、拍卖竞争日趋激烈。从成交价与起拍价比率来看，在从城中心到三环外，开发商们都展开了激烈的争夺。第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于50%；第二季度一环内最高的比率达到了168%，在一环到三环的区域比率也都达到了70%以上。从第一季度和第二季度的比率曲线可以看出，在土地供应日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为激烈。

　 　3、成都市最大块土地成功拍卖。在4月15日拍卖的城西1811亩国土地是目前成都市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。规划总面积约132.42公顷（1986亩）。本次拍卖出让地块的面积约120.73公顷（1811亩），用于建设高标准国际社区。
　 　成都本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的挑战。
　 　4、蓝光垄断东大街。东大街仍然是蓝光的天下，东大街3号、4号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约2.38亿元。
四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题
成都市房地产市场总体上处于健康发展的态势，但有些问题也值得进行重视，主要表现在以下方面：
1、区内商品房供求总量短期失衡
据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积114.05万平方米，其中住宅87.94万平方米，同比分别减少21.8%、22.1%，只分别相当于同期销售量的53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供销比还处在1.852的高位。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。
2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大
据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，已经接近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。
3、二手房价格涨幅太快
据有关数据显示，二手房1－4月成交103万平方米，同比增长55％，其中住宅增长幅度达到64％，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。1－4月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。不过，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。
4、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大
从上半年市场发展情况看，房屋买卖市场发展速度远远快于租赁市场，房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提前购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。
第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究
伴随着经济活动的发展和信息时代的来临，城市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位。它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务的中心职能，更成为了旅游活动的中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。在此过程之中，一种新兴的功能区——游憩商业区逐渐在我国一些经济基础较好的城市显露雏形。
　　西部开发的推进给予了成都这座传统的商贸城市更广阔的发展空间，城市新一轮的腾飞业已展开，伴随着旧城改造的步伐，成都的城市游憩商业区也正在逐步显露出其独特的魅力。回顾2001～2004年的成都城市建设中的闪光点，串连起的恰恰就是新世纪伊始，这座古老的历史文化名城游憩商业区的生长历程。
一、RBD及RBD与CBD的关系
所谓“游憩商业区”，即英文Recreational Business District 的汉语意译，缩写为RBD。这一典型的舶来品最早由西方学者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游区的购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功能特性而提出。
　　随着中国城市游憩商业区发展进程的加剧和对外学术交流的深入，近年来也有不少国内学者展开了针对国内城市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游发展与规划研究中心主任、著名教授保继刚，他在前人研究的基础上,结合国内外建设的实际，将城市RBD定义为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分；简单的说，就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。
　　近年来，国内RBD发展迅速，较为成型的有：大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改造型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。
　　由于RBD与CBD在名称上极为相似，容易被人混淆，或者认为RBD是从CBD众多功能中分化出来的，但其实，RBD与CBD的关系是复杂的。
　　所谓CBD,即Central Bussiness District,国内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由城市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于城市的相对中心，是城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠，在城市和区域规划中占据重要地位。针对研究中出现的关于CBD结构功能演变方面的认识分歧，国内的学者又以20世纪80年代为分界线，将CBD分为了传统和现代两类：前者为传统的CBD，解释为“中心商业区”，与城市中心区的概念相近；后者为现代CBD，解释为“中央商务区”。传统与现代两者可以并存，但是在职能上存在一定的分工。
　　RBD是相对CBD而提出的，所不同的是：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点，或者一个历史区域里，旅游点是影响RBD区位的最重要的力量。
　　在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些古老的历史场镇，RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。
　　相比而言，CBD讲求经济效益，是经济发展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的发展。根据相关研究，两者重要特征的比较如下表：
表1 　CBD与RBD的比较

　　从上表可以看出，现代CBD与RBD的联系不大，现代CBD的主要职能是商务办公，吸引旅游者只是其附属功能，一般只是作为现代城市景观的代表而吸引游客，加上地价昂贵，内部缺乏发展RBD的条件。而传统的CBD与RBD的关系则十分密切，在一定的诱因之下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。在下文的论述中，我们将会看到成都传统的CBD与新兴的城市RBD的共生互动的发展演变过程。
二、成都RBD的形成特征
　　作为一座2000多年历史的传统商贸城市，成都市的商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形成了成都传统CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以来，城址就几乎没有变更过，所以，几千年来积淀的众多历史景点也多散布在这个区域内，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落宽窄巷子，以及较远一点的著名景点草堂、武侯祠等等……21世纪初，随着大规模旧城改造的展开，古老成都的城市面貌开始发生急速的变化，人们一面欣喜着日新月异的繁荣商业和生活工作环境，一面惋惜着老成都风情味道的消逝，特别是那些凝聚着古老岁月里沧海桑田变迁的历史街区越来越成为外地游客和本地居民最喜欢游玩的场所。
　　在这样的特殊情况之下，成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定了新的政策措施：以保护历史街区风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区的范围，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开发。这种新的旧城改造模式如下图：

　　运用这项新措施，成都市划定了最受老百姓关注的中心城区三个重点历史保护区——大慈寺、文殊院和宽窄巷子，编制了具有针对性的特殊保护与开发策略，于是，依托于这三处旧城核心区域的历史街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形。在下文中，我们将逐一展开对三个街区规划思路的陈述和评析。
　 　简单的来说，成都城市游憩商业区（RBD）的形成具有以下特征：
1、具备传统CBD的商业及人气资源优势；
2、拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区；
3、在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开；
4、得到了自上而下全面的社会关注。
三、成都城市RBD的形成过程
如前所述，成都城市RBD建立在传统CBD的基础之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等。之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比较优势：
1、杜甫草堂片区
杜甫草堂是唐代大诗人杜甫为避“安史之乱”而流寓成都时的居所，并在此留下了《茅屋为秋风所破歌》、《恨别》、《病桔》、《枯棕》等脍炙人口的著名诗篇，因而后人也把杜甫草堂誉为中国文学史上的一块圣地。这里常年游人如织，游客们除了感受园林之美外，更多的是来体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前，杜甫草堂是成都市内一日游的主要景点之一。
配套设施：
　　随着500多亩浣花溪公园的建成，草堂周边的古玩、字画、餐饮等经营商家的聚集，客观上已经形成了草堂旅游经济商圈。
2、武侯祠片区
　　武侯祠作为纪念三国时期蜀国武侯诸葛亮的祠堂，历来是外地游客游览成都的必访之处，其最大的特点是“君臣合庙”，在全国三国景点中影响力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化为一体的文化内涵，和后世对诸葛亮“鞠躬尽瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韬略的认同，使得武侯祠魅力持久。
配套设施：
　　武侯区政府重新审视了武侯祠以及三国文化对该区域的经济发展带动作用，利用这块含金量极高的品牌资源和它已有的市场号召力，加快武侯祠片区的整体规划进度，对以武侯祠为核心的“蜀汉·三国文化旅游城”的经济商圈的形成，有巨大的推动作用，相关配套业已形成。
3、青羊宫片区
　　青羊宫为西南地区规模最大、也是成都市内建筑年代最久远的一座道教宫观。宫内保存着道教主要典籍《道教辑要》为全国仅有。虽然道教文化与佛教文化相比，其影响力和覆盖面远不及前者，但由于宗教信仰的差异性以及其历史的深远，其影响力也不可小觑。
配套设施：
　　紧邻一环路，地理位置优越，配套设施“天然”形成，文化公园、百花潭公园与之毗邻，琴台路的成功改造，加上青羊宫门票的低廉，该片区已经形成融历史文化、游园、餐饮、休闲于一体的综合旅游休闲经济商圈。
4、文殊院片区
　　初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一片净土”。
5、大慈寺片区
大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林”，是一座极其珍贵的艺术宝库。
地理位置的优越：与春熙商圈接攘，坐享成熟商业区的商流、人流和消费氛围，区位优势明显。
　　整个春熙路－大慈寺片区的规划目标始建成具有国际影响力的新都市商业中心。
　　1、国际化、综合性现代步行休闲购物商业集群街区，步行休闲购物天堂。
　　2、原生、原真、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土。
　　3、具有强烈现代感和本土文化特色的城市中心商业区和风貌展示区。
6、宽窄巷子
　　目前成都现存规模较大的街区式川西民居建筑群；
　　规划的目标：该区域有计划结合长顺街，从而形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区，将成为集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观。
　　政府的支持：决定了其土地成本较低。
　　突出优势：文化价值较高、形象好以及政府的大力支持。
表2 基于城市RBD资源要求的优劣势比较

　　在大规模旧城改造进行得如火如荼的2001～2004年间，针对三大历史街区的保护开发工作相继展开：
　　文殊院片区的拆迁改造工程由成都市住房保障中心牵头，聘请了著名的策划人王志纲与本土地产顾问机构协力展开对文殊院片区文化价值和商业价值等的全新挖掘诠释，提出了打造“都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。伴随着即将开始的土地拍卖和商业区建设正式破土动工，文殊院的全新魅力将呈现在大众眼前。
　　宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，预示着这里将呈现的是“传统川西民居+现代时尚商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并且糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。
　　作为地理位置最好，直接连接春熙路黄金商圈的大慈寺保护区规划占地面积相当大，商业基础也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢复维修工程业已竣工并已正式对外开放。大慈寺恢复开放筹备小组委托专业设计公司设计了新的扩建方案，这幅大慈寺的未来蓝图，在规划展示中得到了众多观者的一致好评。
　　在最近开展的成都市民最关心的十大规划中，文殊院、大慈寺、宽窄巷子三大历史街区的改造方案获得了最大的关注度，充分证明了三者在大众心目中的特殊受重视程度。由此，成都城市游憩商业区的轮廓日渐明朗，旧城核心区域，叠和在传统CBD基础之上，三足鼎立的RBD核心区域赫然形成：

四、成都RBD内商业地产项目的经营策略设计
　　成都城市RBD诞生于“城市经营”理念主导政府行为的特殊时代背景之下，“经营”同样是这些旧城历史街区改造更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，RBD本身的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的标准。所以，在成都城市RBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的保护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是规划设计的重点内容。
　　成都城市RBD区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：
　　1、之所以要考虑商业后期物业的经营策略设计，是因为成都城市RBD的建设不是靠个别地产开发商的力量推动，而是在城市经营过程中的政府行为主导的结果，希望打造出能够代表成都城市风貌的景观性商业区，“整体性和代表性”成为了其区别于其他商业地产项目的关键之所在，决定了其对于经营管理中“整体风格”统一体现的特殊要求。
　　2、在这里，商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题同样是根据具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。即：协调好投资者与开发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经营管理公司在商业物业管理中的责权界定，以及物业所有者与物业管理者之间对于租金收入的分配问题。
　　比较目前国内商业物业开发中的常用经营策略，可以发现适合于成都城市RBD区域商业物业的经营策略。
　　首先来看目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：

方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业发展的初级阶段，特别是适合沿街商铺式的初级的商业物业类型。由于国内商业物业开发尚处于起步与成长初期，目前商业项目开发过程中采用比较多。
　　方式二目前在国内采用不多，适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。
　　结合成都城市RBD经营特征评价这两种经营方式的优劣势如下：
表3 基于成都城市RBD经营特征的选择

　　很明显，针对成都城市RBD经营管理“整体性”的要求，第二种方式更加适宜。相对的，政府力量的介入能够消除许多不利的因素，比如对品牌商家的号召力和整合力、对物业设计建筑施工水平的高要求等等。并且，政策的有利倾向对于开发资金压力的