无锡龙湖滟澜山项目(太科园二期)启动会汇总.pdf

1部门 文件名无锡太科园二期住宅地块启动会资料无锡太科园二期住宅地块启动会资料2010年3月30日2运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司内容内容页码页码一、产品研发p3二、工程管控p45三、景观规划p81四、体验区规划p108五、成本管控p110六、营销策略p122七、财务筹划p142八、成功标尺及总经理承诺p1513部门 文件名一、产品研发一、产品研发4运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.1 规划条件规划条件一、产品研发一、产品研发用地红线用地红线建筑控制线建筑控制线用地性质用地性质住宅住宅R2R2建筑密度建筑密度30%绿地率绿地率30容积率容积率1.41.4公共绿地公共绿地不少于0.5（平方米/人）用地面积用地面积52102.952102.9地上核定建筑地上核定建筑面积面积72944 72944 建筑限高建筑限高36 m36 m机动车停车位机动车停车位住宅按不少于1.0个/100M2，商业按不少于60个/万M2非机动车位非机动车位住宅按不小于3.5 M2/户，商业按不少于750个/万M2相邻房屋间距相邻房屋间距规定规定满足1：1.31日照间距系数要求及大寒日2小时的日照标准小户型要求小户型要求住宅套型建筑面积90M2以下占总住宅建筑面积比例不小于20%开放空间开放空间沿路、沿河绿化必须对外开放，不得设置封闭围墙其他其他小区室外地坪标高与小区主出入口处城市道路中心线相差不得大于50cm。5运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.1 总图及基本指标总图及基本指标一、产品研发一、产品研发项目项目实际指标实际指标总用地面积总用地面积52102.9建设用地面积建设用地面积52102.9容积率容积率1.4总建筑面积总建筑面积104344地上建筑面积地上建筑面积（计容）（计容）72944地下建筑面积地下建筑面积31400建筑密度建筑密度30%限高限高36M绿地率绿地率30%停车位停车位724地上停车位地上停车位146地下停车位地下停车位578住宅面积住宅面积71569商业面积商业面积0其他配套面积其他配套面积13756运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司一、产品研发一、产品研发项目鸟瞰项目鸟瞰7运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司一、产品研发一、产品研发叠拼产品效果图叠拼产品效果图8运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司一、产品研发一、产品研发小高产品效果图小高产品效果图9运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.2 业态分布业态分布一、产品研发一、产品研发业态业态建设用地面积建设用地面积（）（）用地面积占用地面积占比（）比（）建筑面积建筑面积（）（）建筑面积占比建筑面积占比（）（）货值货值（万元）（万元）货值占比货值占比（）（）叠加别墅叠加别墅42960.982.5%5046770%7720475%小高层小高层914217.5%2110230%2481625%小高层小高层叠加别墅叠加别墅叠加别墅叠加别墅10运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司总图分析总图分析一、产品研发一、产品研发用83%的占地建造高价值产品叠拼别墅用17%的占地解决30%（含2/3小户型）的建筑面积，同时保证用soho的体型满足住宅规范利用建筑转的角度，挤出主入口的放大空间，中间锯齿形的局部放大空间成为景观的主轴线建筑山墙面与道路之间的夹角使端单元户型能够拥有侧庭院，提高产品溢价，增加了高价值区域范围变电所布置在夹角范围内，结合坡道设置，减少对退让空间的需求地面车行道路的减少使高价值区域增多高价值区高价值区高价值区高价值区11运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4配套方案配套方案道路组织道路组织一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：本期采用人车分流的动线本期采用人车分流的动线组织，叠拼区车辆完全进入地组织，叠拼区车辆完全进入地下空间。地面只保留宅间下空间。地面只保留宅间2.5m2.5m景观步道。小高区采用消防环景观步道。小高区采用消防环路围绕，局部采用隐性消防车路围绕，局部采用隐性消防车道（道（2.5m2.5m硬质路硬质路+1.5+1.5米种植路米种植路面）面）考虑地库车道出入，在考虑地库车道出入，在地库地库3 3处坡道与城市干道间用处坡道与城市干道间用沥青道路连接。沥青道路连接。代表小区车行道代表人行道代表小区车行道+消防道代表小区隐形消防道12运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案电电一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：1.总容量：住宅的容量：3028KW（小高）8KWx221X0.5=884KW（叠拼)16KWx268x0.5=2144KW2.开闭所：（1）外线环网柜（一期地块内）（2）配电房代表外线环网柜3200KVA环网柜代表配电房在小高一层配套用房内在小高一层配套用房内结合车库半地下设置结合车库半地下设置13运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案污水污水一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：车库顶板以上车库顶板以上污水重力污水重力排放：排放：室外为雨、污水分流排水系统，阳台雨水排入阳台雨水排入污水管网（无锡当地规污水管网（无锡当地规定）定），基地内的污水经化粪池后以4路DN400的总管排入净慧西道及规划道路的市政污水管；基地内的雨水以4路雨水总管排入净慧西道及规划道路的市政雨水管。代表化粪池14运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4配套方案配套方案污水（地库提排）污水（地库提排）一、产品研发一、产品研发关键点说明：排水1、由于叠拼别墅地下一层设卫生间，地下污水需要提排。污水管结合雨水管沟至污水提升井，汇入地面污水管网。2、地下室雨水及下沉庭院雨水汇流到地下室，通过排水沟汇集到集水坑，提排到车库顶板检查井。3、在车道坡道上、下口附近设置排水沟，下口设置集水坑提排。为排水提升点为排水沟15运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案雨水雨水一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：车库顶板以上雨水重力排放车库顶板以上雨水重力排放：叠叠拼别墅下沉庭院及车库底板雨拼别墅下沉庭院及车库底板雨水提排水提排，在车库设置集水坑提排，在车库设置集水坑提排16运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案燃气、给水燃气、给水一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：燃气：燃气：气源为管道天然气，从市政天然气总管引入，进入天然气调压站后再经过呈枝状布置的管道送至各住宅单元，天然气立管在各户厨房内明装，每户预留一根DN20的接口。给水：给水：供水水源为城市自来水，分别自基地南侧净慧西道的市政自来水管及基地北侧的规划道路的市政自来水管上各接出1根DN250的给水管，经总水表后接入用地基地，在基地内以DN250的管道构成环状供水管网。市政自来水供水压力按0.25MPa考虑。代表给水接入点代表燃气接入点17运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案物业物业一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：1.1.北侧小高底层设置物业用房北侧小高底层设置物业用房面积约面积约200200平米（含值班室、平米（含值班室、临时接待室、智能化监控临时接待室、智能化监控室）。考虑和滟澜山一期比室）。考虑和滟澜山一期比较近，部分物业用房与一期较近，部分物业用房与一期合用。如：客服中心、仓库、合用。如：客服中心、仓库、办公室、宿舍等。办公室、宿舍等。2.2.按规划要求：北侧周界围墙按规划要求：北侧周界围墙退线退线20m20m，不利于用地经济，不利于用地经济性。沿河段不做实体围墙，性。沿河段不做实体围墙，改为电子周界安防改为电子周界安防+防护栏防护栏杆。杆。代表弱电机房代表物业监控室代表垃圾收集点代表物业门岗代表实体围墙代表电子周界18运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.4 配套方案配套方案物业物业一、产品研发一、产品研发用途用途总面积总面积位置位置备注备注业委会50高层2层管理处（含客户中心）0位于太1西侧商业2层管理处与一期合用保安值班室20高层首层在中控室合并的基础上，保安宿舍与太1合用（约30名保安，太1增加80）工程、保洁、绿化用房90叠拼区地下一层利用采光井自然通风，本项目设1个库房40同上同上总计总计200200地上地上地下地下19运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.5 标高变化情况标高变化情况一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：1.1.周边道路标高：周边道路标高：3.5m3.5m2.2.小区道路标高：小区道路标高：4.0m4.0m3.3.主要场地标高：主要场地标高：4.0m4.0m4.4.建筑正负零：建筑正负零：4.3m4.3m+3.5+3.5+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.0+4.020运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.5 路网组织及地库出入口路网组织及地库出入口一、产品研发一、产品研发关键点说明：关键点说明：本期采用人车分流的动线本期采用人车分流的动线组织，叠拼区车辆完全进入地组织，叠拼区车辆完全进入地下空间。地面只保留宅间下空间。地面只保留宅间2.5m2.5m景观步道。小高区采用消防环景观步道。小高区采用消防环路围绕，局部采用隐性消防车路围绕，局部采用隐性消防车道（道（2.5m2.5m硬质路硬质路+1.5+1.5米种植路米种植路面）面）考虑地库车道出入，在考虑地库车道出入，在地库地库3 3处坡道与城市干道间用处坡道与城市干道间用沥青道路连接。沥青道路连接。代表小区车行道代表人行道代表小区车行道+消防道代表小区隐形消防道21运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.6 竖向标高竖向标高场地剖面场地剖面一、产品研发一、产品研发2.2m0.6m-0.8m(3.5m)市政道路市政道路0.0m（4.3m)-0.3m-0.3m0.0m（4.3m）-4.25m-4.7m-4.25m-4.55m注：高程系统为黄海高程。注：高程系统为黄海高程。室内室内0相当于绝对标高相当于绝对标高4.3m-1.5m4.3m3m3m3m3m2.8m4.7m檐口檐口2.8m-0.3m(4.0m)注：注：600mm高度包含高度包含防火分区卷帘防火分区卷帘600mm(已已包含风管包含风管300mm）22运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.6 竖向标高竖向标高 单体与场内道路、河道剖面单体与场内道路、河道剖面一、产品研发一、产品研发0.0（4.3m）+2.6m-0.3m-4.7m-0.3m-2.5m注：高程系统为黄海高程。注：高程系统为黄海高程。室内室内0相当于绝对标高相当于绝对标高4.3m地上架空层共地上架空层共2500可作机动车（可作机动车（82辆）及非机动车辆）及非机动车车库。车库。注：无锡规划局要求：设计作为交通、绿化、居民休闲健身等公共用途的非沿街建筑底层的架空部分的面积（架空层应以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞）不计入该项目的核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：。2.9m5.8m8.7m11.6m14.5m34.8m17.4m20.3m23.2m26.1m29.0m31.9m-0.8m（3.5m）市政道路市政道路架空层上部覆土平均架空层上部覆土平均400mm，局部堆坡绿植，局部堆坡绿植，提高提高2层户型溢价层户型溢价23运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.6 竖向标高竖向标高 小高层与叠拼剖面小高层与叠拼剖面一、产品研发一、产品研发-0.3m2.9m5.8m8.7m11.6m14.5m17.4m20.3m23.2m26.1m29.0m31.9m34.8m0.0（4.3m）-4.7m-0.3m-0.3m-1.5m-1.5m-4.7m0.0（4.3m）-4.25m+3.0m+6.0m+9.0m+12.0m0.0（4.3m）+3.0m+6.0m+9.0m+12.0m-4.25m人防地库人防地库非人防地库非人防地库36.0m24运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项一、产品研发一、产品研发关键点说明：1、地下建筑面积：31400平米其中：住宅赠送面积（含非机动车库及物业服务用房）：12520平米汽车车库面积：18880平米车位数：578辆平均车位面积：32平米/辆车库出入口：3处2、地库顶板覆土厚度1.2米。3、住宅地库均为一层，层高3.2米，采用机械通风。多层区地库结构形式采用无梁楼盖。人防地库非人防地库25运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项一、产品研发一、产品研发关键点说明：防火分区、人防4、地下车库分5个防火分区。5、叠拼区部分人防交费，小高层区自建，集中布置在小高层车库内，面积共2200平米。人防地库非人防地库2.2m0.6m考虑风管、防火卷帘综合安装高度为考虑风管、防火卷帘综合安装高度为0.6m0.6m26运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项一、产品研发一、产品研发关键点说明：机械排风每个防火分区布置两个排风井，沿建筑山墙或地库端头升上地面，结合景观处理。人防地库非人防地库为排风井为风管27运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项一、产品研发一、产品研发关键点说明：排水1、由于叠拼别墅地下一层设卫生间，地下污水需要提排。污水管结合雨水管沟至污水提升井，汇入地面污水管网。2、地下室雨水及下沉庭院雨水汇流到地下室，通过排水沟汇集到集水坑，提排到车库顶板检查井。(三四栋设置一处提排)3、在车道坡道上、下口附近设置排水沟，下口设置集水坑提排。为排水提升点为排水沟28运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项一、产品研发一、产品研发关键点说明：设备用房、非机动车库1、非机动车库：住宅按不小于3.5 M2/户，商业按不少于750个/万M2。经计算共需1700 M2。2、消防、生活水泵房及水箱设置在小高层地下车库内。同时考虑物业办公用房400平米为非机动车库为物业用房为水泵房（消防+生活用水）29运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.7 地库专项地库专项-综合管网布置剖面示意图综合管网布置剖面示意图一、产品研发一、产品研发太阳能平板分体式热水系统地下污水通过集水坑提排到顶板检查井，由地面污水管排出。顶板覆土1.2m满足燃气、供水等市政管线的埋深要求2.8m4.7m30运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司ABAB1.8 叠拼户型叠拼户型叠下叠下一、产品研发一、产品研发A A户型：户型：建筑面积（计容）：192地下室赠送：60下沉庭院：12地面庭院：80B B户型：户型：建筑面积（计容）：188地下室赠送：60下沉庭院：12地面庭院：20与一期产品比较：与一期产品比较：考虑地下室与汽车库相联，增设防火门。每组团北侧增加天井采光的自行车库及坡道。地库至地下室电梯厅精装修标准同首层。原一期产品原一期产品二期产品二期产品太阳能热水器31运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 叠拼户型叠拼户型叠下叠下一、产品研发一、产品研发太阳能热水器中央空调外机AB增加玄关，增添情趣空间。强调边端房型入户独立感。1原一期产品原一期产品二期产品二期产品阳台改为卫生间，体型系数优化，减少外墙保温面积。同时避免原卫生对下层客厅的影响。2中央空调外机3餐厅变为方正空间，减少走道面积卫生间占去餐厅一角，此处空间无实用功能边户型无特殊之处32运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 叠拼户型叠拼户型叠下叠下一、产品研发一、产品研发AB3.23.83.03.9次卧室开间调整，增加舒适度阳台改为卫生间，体型系数优化，减少外墙保温面积。同时避免原卫生对下层客厅的影响。23原一期产品原一期产品二期产品二期产品此处关此处关系不好系不好卫生间转移后，此处变为方正实用的家庭厅133运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 叠拼户型叠拼户型叠上叠上一、产品研发一、产品研发C C户型：户型：建筑面积（计容）：198隔热层赠送：59露台赠送：20D D户型：户型：建筑面积（计容）：182隔热层赠送：59露台赠送：20CD阳台改为卫生间，体型系数优化，减少外墙保温面积。同时避免原卫生对下层客厅的影响。1原一期产品原一期产品二期产品二期产品增加电梯，作为产品升级，为提高售价做支撑。234运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 叠拼户型叠拼户型叠上叠上一、产品研发一、产品研发此处原为楼梯间挑空部分。现增加楼板后，增加了销售面积。1原一期产品原一期产品二期产品二期产品35运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 叠拼户型叠拼户型叠上叠上一、产品研发一、产品研发太阳能热水器中央空调外机隔热层出露台的门洞提高。保证以后业主使用感受。1原一期产品原一期产品二期产品二期产品36运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 小高层小高层A1、A2户型户型标准层平面图标准层平面图一、产品研发一、产品研发A1A1户型：户型：建筑面积（计容）：86（42+44）阳台赠送：10.5A2A2户型：户型：建筑面积（计容）：86（42+44）阳台赠送：10.5产品参考：产品参考：沈阳公司产品调整：根据江苏住宅规范，通过设置阳台将户型调成明厨明卫，并保留后期改造的可能性。赠送2.5赠送2.5赠送8赠送8二层精装修图二层精装修图一层报批图一层报批图二层报批图二层报批图39运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.8 小高层小高层A6户型户型标准层平面图标准层平面图一、产品研发一、产品研发A6A6户型：户型：建筑面积（计容）：84阳台赠送：8屋顶庭院赠送：约33精装修图精装修图报批图报批图赠送5赠送3赠送屋顶庭院约 3341运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.9 立面设计立面设计一、产品研发一、产品研发叠拼别墅在太1的基础上进行立面分色，增加层次感太1叠拼立面太2叠拼立面示意42运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.9 立面设计立面设计织物卷帘遮阳织物卷帘遮阳导索导向式导索导向式外遮阳百叶板外遮阳百叶板织物卷帘遮阳斜臂式织物卷帘遮阳斜臂式太阳能板太阳能板一、产品研发一、产品研发立面材质：立面材质：叠加延续一期的地中海风格，文化石+stucco涂料+西班牙筒瓦。太阳能太阳能：考虑分体式太阳能热水器（承压式，集热板置于屋面，水箱置于叠上露台和叠下地下室。）外遮阳外遮阳：考虑铝合金卷帘、布艺外遮阳、木格栅等多种组合。43运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.9 立面设计立面设计一、产品研发一、产品研发立面材质：立面材质：小高层采用ART-DECO风格，底2层砂岩+上层仿真石漆。太阳能太阳能：考虑屋顶非上人屋面设计分体式太阳能热水器。外遮阳外遮阳：考虑手动铝合金卷帘。44运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1.9 产品建造标准产品建造标准一、产品研发一、产品研发45部门 文件名二、工程管控二、工程管控2.1 工程管理重难点2.2 质量管控点2.3 交房管控点46集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板高压线高压线现场拆迁工作量集中在高压线的迁移，现场拆迁工作量集中在高压线的迁移，2010年年1月下旬已向太科园提出申请，供月下旬已向太科园提出申请，供电局供电迁移方案已经确定，预计电局供电迁移方案已经确定，预计2010年年5月下旬可迁移完毕，对项目的开工和月下旬可迁移完毕，对项目的开工和施工影响处于可控状态。施工影响处于可控状态。2.1.1 工程管理重难点工程管理重难点场地拆迁场地拆迁二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点47集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板太科园一期太科园一期630KVA临临时箱变时箱变太科园一期太科园一期DN80水表水表过路顶管过路顶管总配电箱总配电箱结合太科园一期已有630KVA临时箱变，考虑在此设置一台630KVA的临时箱变，供太二住宅和商业使用商业商业二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点2.1.2 工程管理重难点工程管理重难点临水临电设置临水临电设置48集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板流水段流水段1：2010.5.30开工，开工，8.30封顶封顶流水段流水段4：2010.11.11开工，开工，2011.6.8封顶封顶,2011.1.24出正负零出正负零流水段流水段2：2010.7.15开开工，工，10.20封顶封顶流水段流水段3：2010.8.30开工，开工，12.11封顶封顶2.1.3 工程管理重难点工程管理重难点流水段划分流水段划分二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点总建筑面积总建筑面积104344地上建筑面积地上建筑面积（计容）（计容）72944地下建筑面积地下建筑面积314001、根据建设规模和各建筑单体间均有地下车库相连，考虑设为一个标段2、根据销售节奏要求，设4个流水段，便于根据市场情况作出调整3、考虑现金流和交房时间，流水段4在2011年初出正负零49集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板临时道路主材料堆放场、加工场二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点2.1.4 工程管理重难点工程管理重难点临时道路、塔吊布置临时道路、塔吊布置1.在地块东侧设置在地块东侧设置主材料堆放场地主材料堆放场地及加工场地及加工场地2.因因 场地内无地方场地内无地方布置生活临设，布置生活临设，考虑向太科园租考虑向太科园租借场地布置生活借场地布置生活区，位置暂定在区，位置暂定在太一临舍南面太一临舍南面50集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.5 工程管理重难点工程管理重难点工程排期工程排期二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点关键节点工程研发招投标报批报建建设用地规划许可证2010.4.27立项批复2010.4.30国土使用权证2010.7.20土地付款2010.7.15工程规划许可证2010.8.5方案文本4.15，扩初文本6.5方案意见5.25扩初意见6.15工程施工许可证2010.8.20质监安监备案10.8.12全套施工图2010.6.30政府要求招标手续2010.8.8审图合格证2010.8.10项目开工2010.5.30低层区基础图2010.5.20总包单位确定09.5.20高压线拆除2010.5.20预售许可证2010.9.10第一批房源主体封顶2010.8.30第一批房源面积预测2010.8.20第一次开盘2010.9.11综合验收2012.4.10竣工备案2012.4.3规划等专项验收2012.3.27交房2012.5.17-2012.6.15物业移交2012.5.851集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.6 工程管理重难点工程管理重难点二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点无证施工时间较长无证施工时间较长：1、为了满足销售要求，流水段1于2010.5.30日开工，而施工许可证直到2010.8.20才能取得，无证施工时间较长2、解决办法：1）、充分利用已有资源，加强与太科园、建设局、新区管委会的沟通，取得相关政府部门的理解，避免停工和罚款2）、虽然太二无示范区，但沟通时如以示范区的名义，相对易于取得相关人员的理解和支持52集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.7 工程管理重难点工程管理重难点二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点临时主干线临时次干线2221如图所示：部分临路处于地如图所示：部分临路处于地下车库上，交通组织困难下车库上，交通组织困难解决办法：1、标示次干线完全处于地下车库上，南2栋叠拼难组织材料运输，安排该地下车库待小高封顶叠拼拆架后方开始施工，具体开始时间为2011年6月2、标示区域临时次道路位于地下车库间通道上，需在临路南北设后浇带或施工缝将地库断开53集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.1.8 工程管理重难点工程管理重难点二、工程管控二、工程管控2.1工程管理重难点工程管理重难点临舍场地缺乏临舍场地缺乏地块整体开工，缺乏地方布置临舍场地1、已向太科园提出申请借用临时场地，太科园考虑到土地出售，还在考虑中，可能有一定的难度，这是第一方案2、如第一方案行不通，考虑在太二住宅西北侧太二商业C地块作为临舍场地，太二商业从发展和太科园的要求来分析，会先开AB地块，再开C地块；另外可充分利用太二住宅与太二商业C地块规划河道区域，减少对太二C地块商业的影响54集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板二、工程管控二、工程管控2.2 技术及质量管控点技术及质量管控点2.2.1 计划管理1 1、项目计划管理体系：、项目计划管理体系：项目关键节点计划项目出图及报建计划项目招标采购计划项目个人月度计划看板管理：形象直观的项目形象进度2 2、计划体系的回顾与执行：、计划体系的回顾与执行：招采计划启动会周项目计划回顾周个人计划回顾关键计划专题会55集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板二、工程管控二、工程管控2.2 技术及质量管控点技术及质量管控点2.2.2 技术管理1、固化做法：2、施工方案讨论制度：进场即确定方案报审计划和讨论计划3、每周固定技术会制度：每周监理例会前一天下午为技术周例会时间4、施工图内审制度：5、读图、讲图制度6、基于技术管理的项目周例会制度：56集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板1、样板带路制度、样板带路制度2、停止点检查制度、停止点检查制度3、规范工序移交流程、规范工序移交流程二、工程管控二、工程管控2.2 技术及质量管控点技术及质量管控点2.2.3 质量管理57集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板二、工程管控二、工程管控2.2 技术及质量管控点技术及质量管控点部位部位样板名称样板名称基础阶段基础阶段桩基础主体阶段主体阶段主体结构砼砌体装饰阶段装饰阶段外墙饰面排版样板、外墙涂料样板及外立面线条等细部效果确认各户型第一栋外装完成后整体效果点评毛坯房样板水电安装样板间乔木完成（阶段性或片区完成）景观全区完成交房前阶段交房前阶段交房样板点评工地开放日点评关键样板关键样板点评规划点评规划58集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板对主体结构施工对主体结构施工时产生的爆模、时产生的爆模、胀模进行检查并胀模进行检查并剔打到位剔打到位内墙抹灰前基层处理墙面施工洞及脚手架洞的封堵必须密实：1、进行模板支设（成喇叭形，并高于洞口顶50mm）；2、用细石砼加7%微膨胀剂进行封堵；3、拆除模板后将多余砼剔打掉；此项工作相当重要，属施工质量通病；是外墙渗水的根源砼柱与砖墙面处钢丝砼柱与砖墙面处钢丝网挂法：固定间距不网挂法：固定间距不大于大于400mm400mm；钢丝网；钢丝网宽度：砖墙面宽度：砖墙面150mm150mm，混凝土面混凝土面150mm150mm；固；固定后钢丝网与基层平定后钢丝网与基层平顺、无翘曲（转角处）顺、无翘曲（转角处）内墙抹灰挂网打疤、挂网、剔打完成后，才允许进入抹灰施工；在抹灰前应提前24小时对墙体浇水润湿，抹灰必须确保两遍成活；内墙抹灰底糙处理内墙抹灰前基层处理抹灰完成后浇水抹灰完成后浇水养护不得少于养护不得少于7天，在养护周期天，在养护周期内必须保持抹灰内必须保持抹灰面湿润面湿润内墙抹灰养护如2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点内墙抹灰质量控制减少空鼓开裂二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点59集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板天棚腻子基层打磨及找补作法天棚腻子施工前先进行结构打磨，高低不平的用天棚腻子施工前先进行结构打磨，高低不平的用找补腻子或水泥砂浆进行找补处理找补腻子或水泥砂浆进行找补处理2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点腻子施工质量控制控制天棚平整度和阴角根据墙面根据墙面1000mm1000mm水平线水平线按设计层高弹出天棚水按设计层高弹出天棚水平线及控制线平线及控制线天棚腻子阴角施工天棚腻子施工前对板面高天棚腻子施工前对板面高低不平低不平3mm3mm以上的用找补以上的用找补腻子或腻子或1 1：1 1水泥砂浆进行水泥砂浆进行找补找补天棚腻子阴角找补作法二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点60集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板管道分二次封堵，卫生间管道分二次封堵，卫生间找平层施工完成后，地面找平层施工完成后，地面与墙面阴角做成与墙面阴角做成“r”角，角，表面抹光，按设计要求进表面抹光，按设计要求进行防水层施工，防水层施行防水层施工，防水层施工完成后在落水管管根处工完成后在落水管管根处做防水加强做防水加强2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点 卫生间防水质量控制卫生间墙面防水层高度、厚度卫生间墙面防水层高度、厚度严格按设计要求进行施工；防严格按设计要求进行施工；防水层收口处应弹水平控制线水层收口处应弹水平控制线（采用纸胶带）收口，涂刷顺（采用纸胶带）收口，涂刷顺序一致；窗边处做到窗框边缘序一致；窗边处做到窗框边缘厨卫四周砌筑墙体设厨卫四周砌筑墙体设200mm高高C200细石混凝土细石混凝土捣墙捣墙厨房、卫生间楼地面管道孔在厨房、卫生间楼地面管道孔在管道安装后其空隙须先用干硬管道安装后其空隙须先用干硬性细石砼填性细石砼填2/32/3楼板厚并捣实楼板厚并捣实，待其凝固后再填其余，待其凝固后再填其余1/31/3楼楼板厚度，细石砼与管道壁接触板厚度，细石砼与管道壁接触处留处留10X1010X10凹槽，凹槽内用凹槽，凹槽内用PVCPVC防水油膏填封防水油膏填封二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点61集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板地下室防渗漏之地面防潮解决措施及工法描述处理措施：地下室结构板上满做1.2厚JS防水，作为防潮层2.2.4本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点地下室防渗漏之地面防潮地下室防渗漏之地面防潮二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点62集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板外墙防渗漏之门窗渗漏解决措施及工法描述2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点 外墙防渗漏之门窗渗漏外墙防渗漏之门窗渗漏二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点63集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板外墙防渗漏之屋面檐口做法请插入质量通病典型照片解决措施及工法描述2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点外墙防渗漏之屋面檐口做法外墙防渗漏之屋面檐口做法二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点64集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板管道预埋位置不准确，偏出墙体外2.2.4 本项目的质量管控重点本项目的质量管控重点水电安装质量管控水电安装质量管控事前应仔细梳理管道走向以及箱体的安装位置，避免管路过于集中而导致土建无法处理1、与土建密切配合，明确砌体的墙体厚度2、管道预埋时应固定牢固，防止在浇筑砼的过程中使管道位移。二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点65集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点2.2.5 复制产品质量通病复制产品质量通病1、优点：保持线条的整体性2、缺点：不利于排水；影响外立面美观3、结论：不U形弯绕，直接穿越线条落水管绕线条落水管绕线条1、明敷优点：防雷效果好2、明敷缺点：影响外立面美观3、解决办法：改为暗敷4、注意事项：1）、需征得当地防雷中心同意2）、有防水要求位置需设于防水层以上3）、暗敷避雷带隐蔽厚度控制在30MM以内4）、有屋面瓦的避雷带需直接设于屋面瓦下面避雷带避雷带66集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板EPS保温线条阳台栏杆阳台栏杆与线条1、图示EPS保温线条与阳台门边线条切平2、考虑竖杆安全间距，调整竖杆位置，避开EPS保温线条线条1文化石线条21、线条1、文化石、线条2三者不协调，不美观2、解决：线条2直接延伸至阴角外立面收边二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点2.2.5 复制产品质量通病复制产品质量通病67集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板脊瓦翻边高度1、脊瓦处翻边高度设计为350MM，脊瓦与屋面瓦间不易处理，不美观2、解决办法：脊瓦处翻边高度改为200MM隔热层木架砖砌柱1、女儿墙压顶宽度为330MM，木架砖砌柱宽度为500MM2、木架柱的存在影响了露台的使用3、解决：木架柱考虑直接设于女儿墙压顶上二、工程管控二、工程管控2.2质量管控点质量管控点2.2.5 复制产品质量通病复制产品质量通病68集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.3.1 交房效果标准交房效果标准户内标准户内标准二、工程管控二、工程管控2.3交房管控点交房管控点室内地面、踢脚、墙面交房效果根据规范要求，窗台高度低于900mm的外墙窗，加设临时栏杆铝合金门窗框室内周边打硅胶，硅胶打设必须均匀顺直69集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2、厨房、卫生间管道周边粉刷出30mm馒头”1、厨房、卫生间地漏与地坪齐。3、厨房、卫生间地面必须比市室内地坪落低30mm 123二、工程管控二、工程管控2.3交房管控点交房管控点2.3.1 交房效果标准交房效果标准户内标准户内标准70集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板厨房、卫生间排气孔用专业钻孔工具成型厨房、卫生间顶棚批嵌下翻50mm，室内房间墙面批嵌在厨房、卫生间门位翻边30mm 二、工程管控二、工程管控2.3交房管控点交房管控点2.3.1 交房效果标准交房效果标准户内标准户内标准71集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板踢脚线倒斜角，墙面粉刷时留出踢脚线贴面层楼梯在楼梯井位的水泥砂浆收边宽度为6010mm 梯段板下口挂落线内嵌专用1010塑料滴水槽。梯段板阴、阳角用专用工具抽挺，并不得翘裂2.3.2 交房效果标准交房效果标准公共部位标准公共部位标准二、工程管控二、工程管控2.3交房管控点交房管控点72集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板石材墙面与涂料墙面在阴角处相交，墙面石材贴至阴石材墙面与涂料墙面在阴角处相交，墙面石材贴至阴角角20mm处处二、工程管控二、工程管控2.3交房管控点交房管控点2.3.3 交房效果标准交房效果标准外装成型效果标准（外装成型效果标准（外立面文化石标准外立面文化石标准）73集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板屋面山檐边瓦施工完后留出屋面山檐边瓦施工完后留出100mm的涂的涂料面，边瓦与山檐的