平乐古镇可旅游项目行性分析报告.docx

平乐古镇可旅游项目行性分析报告
（初步）

目 录

一、宏观经济背景
二、项目SWOT分析
三、未来发展展望
四、财务分析
五、结论

一、宏观经济背景

1.1 宏观环境
十六大提出了“全国繁荣农村经济，加快城镇化进程”。农村富余劳动力要向非农产业和城镇转移，逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，以现有的县城和有条件的“建制镇”为基础，科学规划、合理布局。
2004年，平乐被列为全国重点镇、全国历史文化名镇，四川省十大古镇之一。2005年1月成功申报为成都市“十大魅力城镇”。随着旅游产业的开发，平乐古镇的新兴建设已势在必行。

1.2 镇域区位关系
平乐镇地处邛崃西南部，距国道318线9公里，距省级名城邛崃市18公里，成都93公里，距双流国际机场78公里，距川藏等高等级公里仅8公里。东接临邛、成都，西连雅安、康藏。地理位置优越，历史文化浓厚。

1.3 社会经济情况
2004年平乐镇经济产业比例情况

2002-2004年平乐镇经济收支增长情况
3650元

4600元
3370元
640万元
540万元
4.8亿元
2.83亿元
2004年
2002年
2004年
2002年
2004年
2002年
2004年
2002年
农民人均纯收入
城镇居民人均可支配收入
财政收入
全镇生产总值

1.4 平乐镇人口涨浮推动经济发展
2003年---2010年平乐城镇人口对比
聚集经济效应：2004年,成都市常住人口600万,流动人口600万,平乐与成都1小时的区位交通优势．
将有效分流成都旅游人群,为平乐消费力增长提供更多可能性．据城镇成都市城乡规划院资料规划分析,2010年平乐镇城镇人口将达18000人

2003年城镇人口
9298人
2010年城镇人口
18000人(规划)
就目前平乐镇旅游发展情况来看,
平乐旅游业基本属于自发推进,
若整合平乐旅游业,将促成其人
口高速增长,从而反作用于城镇发展

1.5平乐镇旅游业发展情况
类比

2004年,平乐镇旅游人口65万,囊括了成都、全国、海外
等地游客,
增长空间巨大,呈快速增长态势
2004年,九寨旅游人口达400万,且以15%左右的速度增长
2004年,广安旅游人口达到500万,且今年上半年同比增长7.5%

1.6 平乐历史文脉
平乐,古称”平落”,早在公元前150年西汉时期就已经形成集镇，迄今已有2000多年历史。

平乐古镇四大历史脉络
南
方
丝
绸
之
路
第
一
站
古
代
川
滇
造
纸
基
地
全国两大观音院之一
古代钢铁生产基地之一

1.7 平乐独特文化

平乐5大独特文化
水文化---川西清明上河图
火文化—天燃气发源地
街景文化---独特古街景
民居文化--清代民居典范
贡茶文化---贡茶之乡

1.8 平乐特色景点

金鸡沟
平乐镇5大特色景点
李家大院
古镇中心街
芦沟风景区
金 华 山

二、 项目SWOT分析

2.1 优、劣势分析
优 势
地理区位优势：地理区位条件优越，从成都二环路到平乐古镇，1小时车程。
历史及旅游资优势：历史悠久，迄今已有2000多年历史。旅游资源丰富，文化底蕴浓郁。
规模优势：全镇幅员面积70平方公里，集镇区面积1.28平方公里，为省内规模最大的古镇。
劣 势
传统街区建筑破损严重：核心保护区传统建筑大多为木穿逗结构，不少房屋破损，消防设施简陋，存在严重火灾隐患。
传统居住环境与现代生活方式矛盾突出：传统街区基础设施和环卫设施落后，居民生活环境和质量受到严重制约和影响，造成乱搭、乱建、乱堆的现象相当严重。
镇区结构整体性较差：整个镇区各街道结构不够紧凑，连接较为松散，整体性较差。
旅游景点分布零散：古镇辖区内各旅游景点离古镇较远，分布不够集中，整体冲击性减弱。

2.2 小结
▪ 基础条件优越具备良好的先天优势
▪ 经济总量发展空间巨大
▪ 地理区位优势明显
▪ 交通接驳快捷便利
▪ 平乐古镇在我国属于西南古村落型,有相似的地域自然条件、经济发展水平、居民文化素质和习俗背景，形成了一定的聚居形容和支撑这种形态的城镇与建筑文化。平乐可以被认为是该文化体系中，一个有代表性的传统集镇样本。

三、未来发展展望
在大力实施“旅游兴镇”的战略下，按照“规划先行、政府引导、政策扶持、市场运作、部门支持、全民参与”的原则，将平乐古镇树立为“南方丝绸之路第一站、茶马古道第一镇”的品牌。
将平乐古镇打造为“全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美乡镇、四川省十大古镇、成都市重点镇”五张名片，打造“金华佛山、芦沟幽谷、秦汉驿道、千年古镇、乡土人家”。
在整合镇内旅游资源的基础上，挖掘历史文化内涵，发展平乐特色旅游，将平乐建成产业发达、社会进步、居民富裕、环境优美和可持续发展的“旅游文化古镇”。
通过努力，3-5年之后，必将平乐建成全国一流古名镇、四川第一名古镇。

四、财务分析：
（1）平乐古镇项目静态投资及收益测算

平乐古镇新镇项目静态投资及收益测算
基本指标
总用地面积：300亩
容积率：0.8——1.8
总建筑面积：200000平方米
建筑密度：小于30%
绿地率：大于40%

其中：停车场占地面积：40000平方米； 车站占地面积：16000平方米；拆迁房建筑面积 ：109000平方米 ；商铺建筑面积：35000平方米 ；别墅建筑面积：20800平方米
静态总投资成本测算
序号
项目
单价
单位
数量（亩/平方米）
投资额(万元)
备注
一
地块
6
万元/亩
300
1800

二
土建

1
仿古建筑
550
元/平方米
55800
3069
多层砖混（含商铺和别墅）
2
一般建筑
520
元/平方米
109000
5668
多层砖混
三
报建
100
元/平方米
200000
2000
估算邛崃标准，按总建筑面计算
四
地堪、设计（含园林设计、水环境等设计）
40
元/平方米
200000
800
按总建面积计算
五
管理费用
10
元/平方米
200000
200
按总建筑面积计算
六
营销及广告传播费用
30
元/平方米
200000
600
按总建筑面积计算
七
资金利息
10
元/平方米
200000
200
按总建筑面积计算
八
汽车站
600
元/平方米
2800
168
按占地面积计算
九
停车场建设成本
150
元/平方米
40000
600
含附属建筑及设施。按占地面积计算
十
园林绿化、总平、道路系统、水景系统
80
元/平方米
200000
1600
按占地面积计算
十一
项目场地平整、土方
10000
元/亩
300
300
按占地面积计算
十二
水电气管网安装、市政配套等
50
元/平方米
200000
1000
按占地面积计算
十三
公建
450
元/平方米
1000
45
含公厕、垃圾处理站、物管设施、主题会馆、社区服务设施等。按占地面积计算

合计

18070

经济效益测算
一
销售收入
序号
类别
销售单价
面积
数额（万元）

1
商品房
1100
元/平方米
109000
11990

2
四合院别墅
2100
元/平方米
20800
4368

3
商业
2200
元/平方米
35000
7700

销售合计

164800
24058

二
税费
1323
营业税及附加5.5%
三
登记费
24
销售收入的1%
四
利润额
5988
五
静态利润率
33.14%
六
盈亏平衡点
24.89%

（2）平乐古镇·新村静态投资及收益测算
平乐古镇·新村静态投资及收益测算
基本指标
总用地面积：200亩
容积率：0.5
总建筑面积：66667平方米
建筑密度：小于30%
绿地率：大于40%

静态总投资成本测算
序号
项目
单价
单位
数量（亩/平方米）
投资额(万元)
备注
一
地块
5.1
万元/亩
200
1020

二
土建(仿古建筑)
550　
　元/平方米
66667
3666.69
　按建筑面积计算，多层砖混（含商铺和别墅）
三
地堪、设计（含园林设计、水环境等设计）
30
元/平方米
66667
200
按总建筑计算
四
管理费用
10
元/平方米
66667
66.67
按总建筑计算
六
营销及广告传播费用
30
元/平方米
66667
200
按总建筑计算
七
资金利息
10
元/平方米
66667
66.67
按总建筑计算
八
园林绿化、总平、道路系统、水景系统
50
元/平方米
66667
333.34
按占地面积计算
九
水电气管网安装、市政配套等
50
元/平方米
66667
333.34
按占地面积计算
十
公建

450
元/平方米
400
18
含公厕、垃圾处理站、物管设施、主题会馆、社区服务设施等。按占地面积计算
十一
报建
100

66667
666.67

合计

6571.38

经济效益测算
一
销售收入：
序号
类别
销售单价
面积
数额（万元）

1
商品房（仿古建筑）
2100
元/平方米
56267
11816

2
商业
2200
元/平方米
10000
2200

4
合计

66267
14016

二
税费
4757（万元）
营业税及附加5.5%
三
登记费
95.14
销售收入的1%
四
利润额
7444.62
五
静态利润率
113.29%
六
盈亏平衡点
53.31%

五、开发计划：
第一期：
◎一期：
（1） 平乐古镇新镇的开发（300亩）＋平乐古镇新村的开发（200亩）；
（2） 把平乐旅游业的逐步推向有序发展。
◎预期结果：
（1） 车站、停车场这两大基础性交通枢纽设施的修建，促进当地交通的发展。
（2） 通过对主题商业街、四合院别墅等打造平乐古镇门户，使其成为古镇整体开发龙头。改善当地人生活质量及居住环境，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。
第二期：
◎二期：在一期开发到一定程度后，希望同政府合力全面打造平乐古镇，对平乐古镇旧镇的硬件设施改造以及发渣滓那发展旅游旅业：
（1） 对老、危房的加固；新的民居建筑新建并融入古镇整体建筑风格；
（2） 对原先已拆迁的有一定代表特色的建筑予以重建；
（3） 对街道的全面整治以及包装，使其古香古色的同时有不断彰显自身特色；
（4） 对商业形态的丰富，通过招商以及古镇自身魅力的吸引，对古镇商业业态的完善。饮食文化、街市文化、茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在这里得到了完美的展现。
（5） 从运营上来看，强势旅游地产经营公司的进驻，优秀的旅游机制的引入，全面发展旅游业开始。
◎预期结果：
（1） 古镇硬件设施的提升，使得古镇精神焕发，生机勃勃，为旅游业的发展提供了基础。
（2） 平乐古镇旅游业大发展，来自四面八方的游客齐聚美丽的平乐，享受时光。
（3） 旅游业作为全球三大绿色经济之一，正日渐体现出强盛的生命力。因此，旅游业的发展，将带动平乐地区整个区域经济的大发展，一派生机勃勃的景象将跃然展现在平乐。
（4） 人流即财流，成千上万的游客到来，商业经济繁荣非凡，集中性商业中心、以及街头的各种大小的商业店遍布古镇，本地居民也大多参与商业经营，因此生活水平逐渐大幅度拉升。
第三期：
◎三期：在前两期的基础上全面打造、运营平乐古镇。
◎预期结果：
（1） 平乐自身各样特质得以全面展现，建筑的、明族的、景观的、人文的、自然的无不彰显平乐作为古镇中的大镇具有的王者气质和非凡的吸引力。
（2） 平乐古镇旅游在大策划下得以大发展，知名度日渐高度提升、美誉度享誉全国。

通过一、二、三期的开发，美丽的平乐已经家喻户晓，已经成为全国人民旅游游玩的必去地之一。

“东有周庄、西有平乐”
正是未来平乐古镇最好的诠释。

六、结论：
1. 由以上财务分析可见，从平乐古镇新镇以及古镇新村的销售回款来看，我司将在投入开发后的相当长时间内处于财务支出状态，且资金回收数额相当有限。这是由项目自身旅游地产这一特殊属性所决定的，注定了其与都市房地产项目的不同，资金回收期相对较长，资金压力较大。介于此，我司恳切建议，政府能在土地价格、报建费、税费等方面给予相应优惠，以保证古镇开发的土地用量，同时缓解我司资金压力，使得古镇的开发尽快达到预期效果。

2.平乐古镇具有成为中国一流古镇的诸多特质，通过古镇旅游项目的良性包装运营，不仅能够促进项目本身的销售，还能为项目带来长期持续稳定的收益，正是平乐古镇运作的关键。在土地资源日渐稀缺的今天，通过对优势房地产项目投资获得长期收益，将是房地产商主要后续利润来源之一。平乐古镇正是这样的房地产项目。

3.平乐古镇是一个非常有潜力的项目，于政于民于商都具有相当可观的效益。但前期的巨大亏损又是一个相当严峻的问题，如何提高动态资金的利用率，将是减轻资金压力的关键，而政府的支持力度也是重中之重。
4.平乐古镇的良性运作，将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。

平乐古镇的打造势在必行！

七、建议：
1、由于我们的目标是打造“中国一流名古镇”旅游景点，加之平乐古镇尚属于次生地，因此，平乐古镇的打造注定是一个长期的过程，资金压力较大。介于此，我司恳切建议，政府能在土地价格、报建费、税费等方面给予相应优惠，以保证古镇开发的土地用量，同时缓解我司资金压力，使得古镇的开发尽快达到预期效果。

2、一方面，要打造“中国一流名古镇”需要一定规模，需在原古镇的基础上进一步修建扩大古镇规模。项目一经启动，将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。但此建设过程将花费较长时间，这将使得我司将动用相当数量的流动资金，资金压力较大，极有可能滞缓整个古镇的开发运作。介于此，我司恳切希望能够通过修建返迁房置换一定土地或一部分作为商品房销售，加速资金流动，以尽快推动平乐古镇良性发展。

3、古镇的打造首先必须建立起车站、停车场交通体系，进而开始拆迁房的修建和古镇人的搬迁。通过以上财务分析，也可看除，我司将在投入开发后的相当长时间内处于亏损状态。介于此，我司恳切希望贵政府能将白沫江边划拨一块土地作为资金回笼的附属载体，以使项目能够尽快达到盈亏平衡点。