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台北市房地产发展与城市竞争力关系的实证研究

（一）前言
随着中国大陆经济快速发展，两岸四地城市之间的竞争也愈为激烈。尤其是台资、港资与外资企业要在两岸四地选择投资地点时，两岸四地主要城市竞争力的长期趋势，成为一个重要的参考指针。
在影响城市竞争力的诸多指针当中，房地产的发展也是一项有重大影响的因素。一方面不动产发展可以带动一长串的相关产业，所以不动产兴盛时，也可带动GDP的成长；但是，另一方面，不动产价格若涨幅太大，会造成劳力移入与外资投入的阻碍，对于一个城市的竞争力则会有负面的影响。
台北市为台湾地区的首善之区，不但城市硬件建设领先台湾的其他城市，而且由于台湾主要企业总部都设在台北市，所以台北市的税收及自主财源比例也远比其他城市要高出许多。同时，台北市的房地产价格也远远高于台湾的其他城市，尤其在1980年代末期，台湾地区房地产价格大涨，在短短两年之内台北市预售屋房价涨幅高达300%，远高于其他地区的涨幅。而且，台湾地区从1990年代开始出现迄今将近15年的房地产不景气，其中台湾大部分地区的房价都大幅下滑，甚至腰斩，但只有台北市仍然维持平盘左右。
由于台北市房价一直维持相当高的水准，使得近年台北市人口出现不增反减的外移现象，同时也使直接外资(FDI)流入受到限制，不过，另一方面，由于台北市房地产交易总额扩大，也使得台北市自有财源丰富，台北市的市政建设也有长足的进步。
本篇主要目的是探讨近20年来，台北市房地产市场的变化，以及其对于台北市城市竞争力的影响，我们在第二节先说明房地产市场与城市竞争力的关系，第三节再说明台北市近20年来房地产市场的变化趋势。然后，在第四节中，我们再仔细说明台北市房地产市场变化对其城市竞争力的影响。第五节为结论。
（二）房地产市场与城市竞争力的关系
一般而言，在衡量一个城市竞争力时，与居住有关的因素通常都是很重要的指针之一，比方说居住面积的大小、住宅的价格、房租与居住环境的品质等等。而这些与居住相关的变量，则与一个城市的空间条件及房地产市场的发展有密切的关系。
以下我们分别把房地产发展对城市竞争力的正面与负面影响做仔细的说明，在房地产发展对城市竞争力的正面影响方面：第一，在房地产发展时，通常人均居住面积会逐渐扩大，住宅品质会逐渐上升，居住品质提升自然会使城市竞争力提高。第二，由于住宅建设会带动水泥、玻璃、钢铁、家电、装潢等许多产业的发展，所以当房地产市场兴盛时，会带动其他产业发展，对GDP贡献很大，因此，有很多人认为“房地产是火车头工业”。第三，在大部分的城市当中，财产税(property
tax)都是一种重要的地方税。比方说，美国麻州的房屋税是房价的1.5%，台湾的房屋税则是房价的1.2%，不过台湾的房价是以估价为准，而不是以市价为准。所以，当房地产市场兴盛的时候，地方政府的税收会扩大，对于提升城市竞争力会有助益。第四，由于房地产是最重要的民间资本利得(capital
gain)，因此会刺激消费，对GDP有正面的贡献。比方说，美国最近几年房地产价格大幅上涨，造成人们资本利得大增，于是人们利用住宅去增加价格，刺激消费，从而造就美国近年来经济的荣景。
但是，另一方面，房地产价格大涨也会对城市竞争力产生不少负面影响：第一，当房地产价格大涨到人们的所得追不上时，在无法负担庞大的房价压力下，许多人选择搬离城市，造成人口外移的现象。于是城中的劳动工资会上升，对城市竞争力产生不利的影响。第二，同样的，在房价大涨的情况下，对于国内外企业在城市内投资的意愿会有负面的影响。尤其是像东京、香港、台北等大都市，外资进入投资时，一定会考虑这些城市的物价水准，其中房价、办公室地点、工资等都是重要的考虑因素。所以，高房价对于吸引投资是一个很不利的因素。
（三）台北市房地产市场趋势分析
1981年，台北市人口为227.1万人，家户数为58.5万户，平均每户人口为3.88人。到1990年，台北市人口增长到272.0万人的最高峰，其后台北市人口则因房价大涨而出现减少的外移现象，近年来则维持在262万人左右的稳定水准。虽然台北市总人口在减少，但家户数则由1981年的58.5万户逐年增加到2004年的92.3万户。
在住宅方面，台北市的住宅栋数呈现逐年增加的趋势，由1981年的54.6万栋增加到2004年的98.8万栋。另一方面，住宅面积则由103.60平方公尺增加到2004年的148.81平方公尺。由于同期每户人口由3.88人减少到2.84人，所以人均居住面积由1980年的26.7平方公尺增加到52.40平方公尺，几乎增长一倍。换言之，我们看到过去25年以来，台北市民的居住面积有很大幅度的提升，这是房地产市场发展所带来的好处，对于台北市城市竞争力的提升有很大的助益。
除了人均居住面积大幅提升以外，台北市民的住宅自有率也在上升当中，由1980年的56.36%上升到2004年的80.49%。其中1980年代初期与1990年代初期，出现两次大幅提升，这与1979年及1987年台北市两次房价大涨有关。因为房价大涨带动建商大量投资兴建住宅，在经过三至四年的时间之后，造成房屋数量大增与自有率上升。当然，随之而来的就是空屋率的上升，以1982年的13.49%及1997年的14.47%为最高峰。
至于在台北市房地产价格的变化方面，大致上的变化与全台湾地区相似，即在1973、1979、1987三个年度前后曾出现房价大涨的情况，其中又以1987年的房价涨幅最为可观。在表18-3中，我们列出台北市房价指数的变化趋势，以2001年为基期，1981年的房价指数为39.00，到了1987年上涨为51.14，这是最近一次房价大涨的开始；到1988年已涨到100.51，这是1986年指数43.89的2.29倍。这是用全台湾成屋的房价来计算的结果，如果以涨幅更大的预售屋来看，台北市从1980年代以来房价涨幅超过三倍以上。由于预售屋的平均面积与房屋品质通常都比成屋要高，因此预售屋的房价涨幅通常会有领先成屋房价的效果。其后，台北市房价指数在1994年时达到最高的124.87，之后，就逐渐下降，再到2004年的106.88。
大致上来说，台北市房价在1990年涨到最高点以后的15年以来，台北市房价就呈现相当稳定的水准，虽然不曾再出现大涨的情况，但至少也没有出现大跌的情况。但是，台湾其他地区的情况则大不相同，台湾地区在1980年代房地产与股价狂飙时，房地产价格也曾上涨一倍以上，但其后房地产价格就出现大跌的现象。到2004年底为止，台湾有很多地方的房价只剩下1990年的一半不到。换言之，15年以后又回到1980年末期房价开始起涨时的水准。但是若以2004年的购买力来看，现在台湾大部分地区的实质房价可能比1980年代末期还低。台湾地区所经历的这种房地产市场泡沫破裂以后长期低迷的现象，与日本在1990年代所经历的房地产市场泡沫非常类似。
庆幸的是，台北市由于居民收入较高，且空屋率较低，使得房地产市场没有出现严重的泡沫破裂现象，也使得台北市经济体质能维持较佳的状况，台北市的城市竞争力并没有因此而出现严重的损失。
（四）台北市房地产市场与城市竞争力的关系
日本在1990年代初期房地产市场与股市的泡沫破裂之后，民间家计单位持有的私有财产大幅缩水，日本股价由最高的36000点跌到10000点左右；同样的，日本许多地方房价也跌到只剩下最高时的1/3左右的水准。导致日本在1990年代民间消费意愿大幅萎缩。在没有消费刺激的情况下，企业也没有生产的意愿，最终导致日本在90年代的十年之间年经济增长率几乎维持不到1%的水准，而失业率则是大幅攀高，有些日本人甚至将1990年代称为“失落的十年”。其实，台湾经济成长率自1990年以来就出现逐渐下滑的现象，多多少少也与台湾地区房价及股价长期下跌有密切关系。
不过，由于台北市的房价并没有出现明显下滑，因此房地产在台北市维持相当高的价格。那么，1990年代以来维持高房价的台北市，其长期竞争力受到那些影响呢？
我们先来看一看台北市房价上涨所造成的不利因素。首先，1986年台北市房价大涨之前，平均房价大约只有台北市家户收入的5倍左右，此一比例与美国房价与所得的比例相近，这是一般家庭所能正常负担的水准。但在1991年台北市房价涨到最高的水准时，当时台北市房价大约是台北市家户收入的12倍左右，造成台北市民居住支出的沉重负担，与企业投资成本大幅增加。
其次，由于1980年代末期台北市房价大涨，我们看到台北市人口在1990年达到最高的272.0万人以后，台北市总人口就出现逐渐下降的情况。其结果是台北市的劳动供给受到限制，劳动工资逐渐上升。
第三，不但一般工资率在上升，工程造价指数在1990年代末期也呈现逐年上升，并没有因为房地产不景气而呈现下降的情况。到2004年，甚至涨到119.49的最高点。同样的，消费者物价指数(CPI)仍然在上升，只是上升的幅度较工程造价指数略低。
另一方面，台北市房价大涨的结果，也带给台北市民一些正面的效益。
第一，由于房价较高，建商住宅投资的收益较高，于是他们愿意兴建面积较大的住宅，使得台北市平均每户面积由1986年房价大涨前的107.31平方公尺逐年增加到2004年的148.81平方公尺。随着住宅面积的增加，住宅品质也不断提升，住宅结构、建材、室内设计都大幅改善，近20年来台北市的居住品质要比20年前好得多，这都托房价上涨之赐。
其次，房价高居不下，也使民众的资产没有缩水，因此台北市民的消费仍能维持，台北市民的收入也维持相当幅度的成长，尤其在1990年代上半期，平均家户收入年成长率几乎都超过10%。不过，在2000年以后，台湾政党轮替，总体经济表现一落千丈，台北市家户收入也出现停滞不前的现象。不过，这主要原因是来自于总体经济环境不佳，而不是由于房地产市场不景气所造成。
第三，由于台北市房地产价格较高，所以台北市的房地产相关税收收入较高，对市府财源收入有很大的助益。我们看到在房价大涨的1988~1991年之间，土地增值税收入比例大幅上升，1989年最高曾占到台北市租税收入的34.79%。2000年营业税改成“国”税以后，台湾地区各县市租税收入中，房地产相关租税收入更加重要，以台北市为例，2005年时，地价税、土地增值税、房屋税三者占台北市租税收入的79.06%。由于台北市自有财源比例较丰富，所以台北市有较大能力进行更多的硬件建设，包括道路、桥梁、公园、大众运输、污水处理等等。
综论之，虽然台北市房价大涨造成部分居民外移的效果，也使得部分企业降低到台北市的投资意愿。但由于房价较高，使得台北市房地产品质也随之较高，造成台北市居民条件大幅改善。另一方面，由于高房价带来更多的政府税收，让台北市政府可以进行更多的硬件建设，使得台北市具有更强的竞争力。
（五）结论
台湾地区在1980年代末期出现房地产价格与股价大涨的泡沫现象，其后，股价随之大跌，而房价则出现长期下滑的趋势，此种泡沫破裂的现象对台湾总体经济产生不利的负面影响。
然而，台北市身为台湾的首善之区，一方面居民的收入较高，一方面经济体质较好，使得台北市房价在80年代末期大涨以后，并没有出现大跌的现象，而是维持长期平稳的情况。
台北市房价大涨的结果，一方面使得“台北居住大不易”，造成台北市民人口数目下降，企业进入台北市投资意愿降低。但另一方面，台北市房价大涨的结果，使得建商愿意兴建更大面积与更高品质的住宅，也使得台北市的居住品质大幅提升。同时，由于房价维持在高档，台北市民的财产没有受到太大的影响，台北市的消费水准仍然能维持在一定的水准，台北市的经济没有受到太大伤害。更重要的是，由于房价上升使得政府税收增加，政府有更多的财源进行其他硬件建设，增加更多的竞争力。总之，台北市房价大涨后，维持在相当稳定的水准，长期看对台北市的城市竞争力的助益要远超过负面的效果。
香港城市竞争力与房地产关系实证研究
（一） 前言
香港是亚太地区著名的世界城市，城市发展虽然历经起伏，但从历史发展角度看，香港从小渔村发展成世界著名的大城市，总体上是一个很成功的实例。1997年香港回归中国不久，香港即受到亚洲金融风暴的冲击，海外资金撤离香港，股市、楼市大跌，市场、消费者信心乃至政府财政收入都严重削弱。从2003年年中以来，香港加强与中国内地的经济合作，强化其金融、贸易、物流与旅游等服务中心的角色，城市经济走出谷底，稳步反弹，楼市、股市稳中有升，繁荣的市场景象重现香港。
香港的房地产是城市经济的重要组成部分，也是香港经济的寒暑表。1980年代以来，随着服务业成为香港经济的主导成分，房地产业的地位日益重要，并同金融业紧密结合。金融业、地产业成为香港经济的重要支柱。
同国际上著名的世界城市一样，目前香港的房地产业以高地价、高楼价闻名。有两个例子可以说明。2005～2006年度香港政府首次土地拍卖在2005年9月28日举行，三块地皮收入101.5亿港元。其中牛池湾丰盛街地皮面积1.4459公顷，成交价42.3亿港元。仅以土地成本计算，楼面地价为58519港元/平方米，加上建筑成本16148港元/平方米，发展成本为83440港元/平方米，加上发展商预计20%利润，预计楼价为100128港元/平方米，远远高于同区新盘目前的楼价69973港元/平方米。项目总投资约65亿港元，于2008/2009年落成。另据报道，全球十大城市甲级写字楼租务开支排名榜中，香港由2004年第九位升至2005年第三位，有记录以来首次超过东京，成为亚太地区第一。平均每平方米实用面积租务开支为1152美金(8974港元)，2005年租金升幅达73%。
香港高昂的地价与楼价会否影响城市的竞争力?房地产业同香港城市经济表现的关系如何?二者相互匹配吗?本节将依据有关资料作一个初步分析。
（二）城市经济对房地产业的促进作用
在1841~1941年期间，香港人口逐步由数万人增加到164万人，房地产业开始起步。英军在占领香港以后，首次在1841年6月成功“拍卖”34片港岛临海土地，土地拍卖收入共计3272.1英镑(冯邦彦，2001)。同年10月15日，香港政府又宣布土地承购者必须交纳地租，城区土地每年每英亩20英镑。1843年8月又规定建筑用地的批租年期为75年。1848年开始征收差饷，城区按屋租每百元收13元5角，主要用于警察的开支。据估计，1881年香港政府卖地与地产税收入为42.53万元，约占政府财政收入的1/3。1941年以前，地产业的经营方式是置业收租，这一行业利润丰厚。地产投机进一步引发物业价格上升，1877~1881年上半年，地价楼价上升6倍。
1941~1945年期间香港被日本占领，大量人口离港，总人口下降到60万人。日军投降后，1945年底人口又重回100万人。1947年中国第三次内战爆发，不少企业、富商和平民纷纷到香港避难。到1950年，香港人口已超过200万人。由于人口激增、住房短缺，楼价、地价不断上升。
1941~1945年，普通民房每层房租由30元涨到100~150元。1940年代后期一次土地拍卖，平均每平方米地价达到2702元。很多普通大众被迫住在拥挤的唐楼或木屋区。据统计在1956～1957年间，35%的私人住房的人均居住面积不到1.39平方米。有25万人住在木屋区或露宿街头。由于物业买卖以整幢楼为单位，能买楼者人数有限，楼价未大幅上升，1950年代初楼价为215～323元/平方米。于是香港的华人地产商发明了“分层出售”、“分期付款”的售楼制度，开启了现代地产业经营方式的革命。但同时也产生了炒卖楼花的风气。
1952年朝鲜战争爆发，联合国对中国实行禁运，使香港的转口贸易大受冲击。由此迫使香港走上了工业化道路。1980年代初以来，由于中国的对外开放，香港的制造业大量北移到珠江三角洲，香港经济成功转型为以服务业为主体。香港经历了长期稳定的增长，到1990年代成为经济空前繁荣的世界城市。
香港本地生产值以不变价计算，在1962～1983年均增长8%以上，1984～1997也达到6.2%。尽管这一时期香港人口也高速增长，年均1.4%以上，人均本地生产总值年均增长仍然达到4.7%以上。由于经济持续增长，香港的失业率持续保持在2%～5%的低水平。人均本地生产总值按当年价计算由1961年的2353港元增加到1997年的21万港元以上。1947～1967年间，香港的物价相对平稳，零售物价指数在20年间只上升50%。但是1970年代以来，香港物价持续上涨，综合消费物价指数年变动率1976～1983年平均为10.6%，1984～1997年为7.8%。1975~1997年，综合消费物价指数由16.8上升到101.3，物价总体水平增加5倍。由于房地产具有“投资保值”的特性，使社会对物业的需求持续增加。物业价格的上升接近甚至超过物价的升幅。
城市经济的发展，产生了对房地产的巨大需求，包括居民住宅需求与作为经济活动载体的物业——如写字楼、商业楼宇的需求。这种需求的增长刺激了房地产在香港的发展。表18-7显示1987年以来私人住宅单位的兴建数量每年达到2万～3万个。表18-8用主要承建商所完成的工程总值表示香港建筑业的规模。建筑工程总值由1983年的247亿港元上升到1990年的613亿，1997年达到1315亿的高峰。1997～2004年，私人地盘和公营地盘工程总值均有显著下降，反映1997年以后物业市场的调整。
由于1980年代以来，服务业迅速发展，写字楼面积增长最为迅速，其次是商业楼宇和仓库。分层工厂大厦建筑面积在1992年以后基本平稳，因为制造业在香港逐渐收缩，部分已被改建成商业楼宇。
在2004年底时各类物业存量按落成年份的分类，显示城市经济与房地产的密切关系。私人分层工厂大厦总面积为1748万平方米，大部分在1970~1980年代建成，反映工业发展对这类物业的需求。私人写字楼共有总面积979.6万平方米，主要在1990年代建成，反映香港向服务业经济转变及金融、商业服务业的发展。私人商业楼宇和私人住宅的发展比较稳定，在1960、1970、1980、1990年代落成的数量相对接近。2004年共有私人商业楼宇面积940.8万平方米，私人住宅单位103.5万个。私人住宅单位以实用面积100平方米以下的中小型单位为主，共有96万个，占92.8%。100平方米以上的大型私人单位全港只有7.5万个。在2004年落成的26036个私人住宅单位中，实用面积在40~69.9平方米的为18225个，占70%。160平方米以上的单位只有467个，100~159.9平方米的单位为2112个，70~99.9平方米的单位也只有3110个。由此可见，由于楼价非常昂贵，私人住宅主要供应中小型单位，为中产人士提供价格在100万~300万港元之间的单位。
房地产的一手、二手市场也空前活跃。每年楼宇买卖合约由1950年的6600多宗大幅增加到1988年的6.6万宗，1997年更达到20.5万宗。楼宇买卖合约总值每年在1850亿港元以上，1997年更创下8680亿港元的记录。可见，住宅楼宇买卖无论是合约个数还是合约总值均在房地产市场中占主导地位，占75%以上。2004年住宅楼宇买卖共10.1万宗，其中二手市场共7.5万宗，占74.5%。二手市场买卖合约总值为2767亿港元，占64.7%。
但是由于现代城市发展过程中，居民收入不平等的趋势，市场机制并不能保证低收入阶层居民能够安居乐业，私人市场上的住宅价格可能会超过低收入居民的承受能力。如果政府不进行介入，提供低成本、低租金的住房，低收入居民将被迫居住在拥挤、破旧的房屋乃至木屋，就像香港在1950年代以前的情况一样，影响公众卫生、安全和社会稳定。
从1953年石硖尾大火开始，香港政府开始大规模兴建低成本公屋，一方面为低收入居民提供住房，改善居民的住房条件，一方面拆迁的旧楼与木屋区又为工业、经济和城市发展提供了宝贵的土地，香港政府可以说是走出了一条“以房换地、以地养房、以房安民”的路子。除了公屋出租外，香港政府亦在1976年开始建造居屋，以低于私人市场的价格出售给收入水平在一定标准以下的人士，帮助部分人士自置居所。到2004年，香港共有219.4万个家庭，其中51.9%居于私人房屋，48.1%居于政府资助的房屋。
1989年起，永久住宅单位总数已超过家庭住户总数，但未造成大规模空置情况。公屋单位由1987年的65.8万个上升到2004年的108.6万个，同期房委会资助出售的单位由7.9万个增加到35.1万个。私人房屋单位则由77万个增加到128.7万个。
香港政府大规模提供公屋的政策有效地缓解了楼价上升时中、低收入阶层的冲击，缓解了社会矛盾，同时也减少了政府大力干预私人物业市场的需要，使私人物业市场能够通过市场机制调节供应和需要。
（三）房地产业对城市经济的贡献
房地产业的发展对城市经济增长有正面的影响，可以从房地产业对政府财政收入、本地生产总值、就业及金融业的贡献加以说明。香港政府从房地产业相关的收入包括卖地收入、差饷、地租、物业及投资收入。香港的土地由政府拥有，土地是以“批租”方式卖出，年期一般到2047年6月30日。政府仍然拥有土地所有权，征收地租，相当于物业应课差饷租值的3%。差饷是对物业征收的间接税，用作维持公共服务。政府会定期进行评估，确定物业的应课差饷租值(即合理的年租)。2005～2006年财政年度，差饷征收率为应课差饷租值的5%，
1947年以来主要年份政府从房地产业获得的相关收入及其在政府总收入的比重，有关收入占政府总收入的10%~30%。1993～1994年之前，这一比例大部分年份在15%以下。在早期1947～1962年，差饷、物业及投资收入为重要收入来源，远高于卖地收入。据不完全统计，1851~1970年，政府卖地总收入为13.11亿港元。1982年以后，卖地收入开始大大超过上述差饷、物业及投资收入。1993～1994年以后，从房地产业获得的相关收入占政府总收入的比例基本上在15%以上。1997～1998年度政府的差饷收入为62.58亿港元，物业及投资收入为71.59亿港元，二者合计占政府总收入的4.8%。卖地收入则达到破记录的659.31亿港元，占政府总收入的23.4%。1997年楼市下跌以后，政府卖地收入大大减少，2003～2004年度政府卖地收入仅为65.49亿港元，只为政府提供3.2%的收入。上述分析可见，卖地收入是1982年以后香港政府重要的收入来源，但其波动性较大，同房地产市场的起伏紧密相关。
房地产业对本地生产总值也有重大的贡献。这里把建造业、房地产业和楼宇业权定义为广义的房地产业。在国民经济核算中，楼宇业权当作一项经济活动，包括业主为本身和租客提供的租赁服务，其创造的本地生产总值以推算的租金计算。如表18-12所示，广义的房地产业在1980~2003年期间对本地生产总值的贡献在18%以上。这一数字在1997年达到高峰26.8%，之后略有下降。创造的本地生产总值由1980年的377亿港元猛增到1997年的3457亿港元。在2003年，建造业对本地生产总值的贡献为3.7%(449亿港元)，房地产业为4.0%(485亿港元)，楼宇业权则为11.2%(1346亿港元)，其重要性甚至超过第一、第二产业对本地生产总值的贡献(10.7%，1291亿港元)。
房地产业的发展也提供大量的就业机会。据统计，2003年有26.6万人从事建造业，占总就业人数的8.3%。据表18-13，2003年香港共有22.5万人从事屋宇建造及土木工程，建筑设计、测量及工程策划，地产发展、租赁、经纪及保养管理，创造增加值1057亿港元。从人均创造增加值来说，地产发展、租赁行业为最高，就业人数为8794人，地产发展计划毛利收入210亿港元，创造增加值420亿港元，人均478万港元，远远高于地产保养管理服务行业(人均13万港元)。
房地产业的发展对许多行业产生重大影响，其中最显著的是银行和金融业。建造业和房地产买卖对银行贷款的需求成为银行金融的重要业务。随着房地产业的不断升温，金融业用于建造业和房地产业的贷款(包括垫款)的比重由1978年的22.4%上升到2004年的55.6%。在2004年的9972亿港元的总贷款中3865亿港元用于建造业、物业发展与投资，765亿港元用于政府资助房屋的按揭贷款，5342亿港元用于私人楼宇的按揭贷款。由此可见，高度发达的房地产市场已把房地产业与金融业紧密地捆绑在一起了。2002年香港政府提出一系列稳定楼市的措施，其中一个考虑是物业价格进一步下跌会影响金融业的安全。当时楼价已从1997年高峰下滑65%，负资产达到11万宗以上，影响银行按揭业务。
（四）房地产市场波动对城市竞争力的影响
1960年代以来香港城市经济的基本特征是总体上持续增长，经济发展水平在短短三四十年赶上发达国家水平。但受到内外经济因素的影响，经济发展经历多次起伏，1967、1975、1985及1998年均出现本地生产总值增长率大幅放缓，甚至出现负增长的情况。1979～1995年期间，还经历了持续的通货膨胀，除1985～1988年以外，综合消费物价指数年增长8%以上。这无疑大大刺激了对于具有“保值”能力的房地产的需求，并产生房地产投机的风气，使房地产价格扶摇直上。
理论上来说，自由经济中的房地产市场具有自我调节的功能，当房地产价格不断上升、供应不断增加，在需求与购买力落后供应时，房地产市场就会产生大量空置，引起房地产价格的调整。1950年代末以来，香港已经经历了四次循环周期，即1959～1967、1968～1974、1975～1983和1984～2003年。每次循环房地产市场均经历由冷到热然后再进行调整的过程，
房地产价格一般是先上升，然后再下降。
房地产市场的调整多数是由外围经济因素的变动触发，比如1985、1997年的调整分别由美国采取紧缩货币政策(从而推动香港利率上升)和亚洲金融危机引起。1966、1973年的调整则是由于房地产过热，银行收紧信贷而触发。1973年香港楼市、股市达到高峰，同年3月的假钞票事件触发股票抛售，恒生指数由3月9日1774.96点的高峰下跌至1974年12月10日的150.11点，下跌90%以上。随后爆发的石油危机使地产业进一步进入谷底。对于房地产市场的波动，政府只能扮演有限的调节作用，有时候甚至会进一步加深房地产的危机。1973年的危机同政府推动租金管制、收紧信贷、向股票交易征税有关。
总的来说，香港的房地产价格在波动中不断上升，其根本原因有两个。第一是人均收入的稳步上升，对房地产有实质性需求。尽管当年竣工的私人住宅空置率一直在30%以上，2002年更达到85.6%的高峰，所有住宅的总体空置率1980~2004年期间一直在7%以下。第二，香港是一个相对独立的经济体系，经济高度自由、政治环境稳定，对当地资本和国际资本均有相对的吸引力，房地产逐步成为“保值”、投资甚至“投机”的工具，如果没有对这些资本的磁力作用，香港房地产的价格就不会一直维持在高水平上。
1976～1996年香港住户每月收入中位数由1425港元增加到17500港元，增加12.3倍，而同期港岛40~69.9平方米私人住宅单位每平方米实用面积价格由2853港元增加到62125港元，增加21.8倍。房地产价格的上升有三个重要后果。第一，生活成本的上升必将拉动工资的上升，从而使产品和服务的价格上升。昂贵的住房价格将使居民甚至是中、高收入人士难以改善住房条件。以住户每月收入中位数计算，1996年一般住户需要16.3年才能用全部收入购买一个55平方米的单位，购买一个85平方米的单位则需要30.2年。高楼价将影响对人才的吸引力。同时也会造成收入两极分化的情况，因为大公司会尽力提高工资以挽留人才。而一般的居民就会被忽视，因为低增值的制造业和后勤支持会转移到劳动力成本低的其他地区。第三，房地产价格上升才会产生“两极分化”的效应，使“富者越富”而“穷者越难安居”的情形。随着房地产价格上升，原先拥有“土地”和“物业”的富人倍增，物业收入显著增加。而穷人因为工资升幅追不上楼价、租金的升幅，住房开支的负担将日益沉重。
应该指出，房地产价格快速上升肯定会带动城市企业经营成本的上升，影响某些产业和行业，是否影响整体经济则要看一个城市是否能及时转型，拥有在全球或区域中具绝对优势的行业，其高附加值是否能够抵消高地价、高楼价、高工资的影响。应该指出，1980年代以来，香港经济向高级服务业转型，收入和工资水平不断上升，使得劳动密集型的制造业失去竞争优势，需要大举向珠江三角洲转移。
但这并未冲击香港经济，其原因是香港出现了更有竞争力的金融、贸易、物流等高级服务业。这些高附加值的行业的出现一方面拉高了地价和物业价格，一方面以更高的工资吸引劳动力加入，使纺织业等劳动密集型的制造业中的劳动力逐渐流失，被迫向成本较低的珠江三角洲转移。如果香港没有成功建立有竞争力的高级服务业，则高地价、高楼价、高工资就难以为继，房地产市场必然会通过供求关系进行调整。香港在历史上发生过类似的房地产危机和调整，对城市经济造成一定的冲击。由于资本主义房地产市场的特性，这种调整可以说是难免的。另外，外围经济的变动以及国际资本的突然涌入与流出都会触发房地产市场的波动。社会和政府可以做的是建立适当的预警机制，在适当时机采取措施，调节土地供应、银行信贷及“楼花”和楼宇买卖的税率，尽力使房地产市场保持平稳。
最后，香港房地产市场的经验不完全适合于其他城市。香港的高地价、高楼价、高工资的状况是同其他的税收制度、公屋制度和社会福利政策相互配合，使香港经济保持竞争力。比如说，香港实行简单的低税率制度，2004/2005年度利得税率为17.5%，货物、资金自由流动，大大降低了企业的交易成本，某种程度上抵消了物业价格和工资偏高的影响。个人所得税率2004/2005年度最高不超过16%。低税率使企业和个人有极大的积极性争取最高的生产率和收入。土地收入则在较大程度上弥补了政府的财政收入。高地价其实是变相对企业和居民的一种税收。以2005年9月28日牛池湾地皮的拍卖为例，预计楼价为100128港元/平方米，其中地价为58519港元/平方米，占58.4%。普通家庭如果购买250万港元的单位，以地价形式缴给政府的“税收”达146万港元。可以说政府对有支付能力的买楼人士“征税”很高。另一方面，香港的许多公共服务比如公共交通、电力供应、港口、机场等均能自负盈亏，不需要政府补贴，减轻了政府的财政负担。政府的收入主要用于支持政府的运作(公务员开支)，以及教育、医疗和社会福利。
特别值得一提的是，由于地产市场的运作使楼价不断上升，将使不少居民无法承担私人住宅的楼价与租金。同新加坡政府一样，香港政府有庞大的公屋计划，为近一半的家庭提供资助房屋，改善了居民的生活。在地价较高的城市，对一部分居民提供资助房屋是一种可行的办法，一方面可以使他们安居乐业，另一方面也降低了工资上升的压力，有助于提升城市的竞争力。
最后，城市的竞争力取决于有竞争力的产业的发展。房地产业的发展同城市经济的发展有密切的关系。但房地产价格是在低位还是在高位运行，最终取决于城市的竞争力。拥有高级服务业的世界城市，房地产价格一般处于高位。而拥有劳动密集型的制造业的一般城市，房地产价格不能过高。房地产价格一旦脱离城市经济的实际情况，物业供需严重失衡、空置率大大提高，会引起房地产市场的危机和调整过程。要减少这种调整过程对社会、经济的冲击，每一个城市需要做好预警机制，并在适当时机进行适当的调节，减少房地产业及经济的振荡。
澳门城市竞争力与房地产发展
（一）引言
澳门是一个相对独立的微型经济体，具有较高的经济发展水平。据官方统计，1982～2004年间澳门GDP由71.58亿元增至827亿元，人均GDP由28109元增至180000元，在亚洲地区仅次于日本(27万元)和香港(21.8万元)。2000~2004年间，经济增长率分别为4.6%、2.2%、10.0%、15.6%、28%。但澳门特殊的政治、文化、人文环境和区位条件，使澳门城市发展和经济运行具有鲜明的结构特征。2002~2004年间第三产业比重分别为92.69％、91.45％、91.56％，其中博彩业比重分别为31.94％、36.64％、38.75％。以第三产业为主体的经济结构，为澳门城市经济增添了活力。
随着澳门整体经济持续发展，房地产业开始走出低迷状态。根据统计及普查局的资料显示：2005年第三季新动工的楼宇共26幢，分别是住宅、商住两用、商业、工业和其他用途楼宇。在新动工楼宇中，总建筑面积共447659平方米。2005年前三个季度，新动工楼宇的建筑面积为1545766平方米，较上年同期增加222.2%。澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为11159元，较2004年第三季上升39.2%，亦较2005年第二季上升10.8%。由于房地产既具有使用属性，又具有资本增值属性，房地产业繁荣及房地产价值上升，对城市微观主体和宏观经济产生了积极影响。
本文研究的主要目的是揭示澳门城市竞争力与房地产业发展的关系。我们将在第二部分探讨城市经济发展对房地产业的影响，第三部分分析房地产业发展的周期性，第四部分进一步分析房地产业对城市竞争力的影响。
（二）城市经济发展对房地产业的影响
澳门现代房地产真正起步进入快速发展，始于20世纪60年代初，澳门旅游娱乐有限公司取得博彩专营权之后，澳门经济进入了一个高速发展的时期。旅游业迅速发展，来澳旅客1960年仅有70万人次，1965年达到126万人次，首次突破100万人次，1972年突破200万人次，1979年突破300万人次，1980年突破400万人次，1996年达815万人次。澳门回归后，2001年达1027.9万人次，2003年达1188万人次，2004年达1667万人次，2005年达1890万人次。随着博彩业经营权开放，澳门博彩旅游业已成为名副其实的龙头产业。20世纪80年代澳门工业进入全盛时期，制衣业和针织业形成规模，玩具、电子、人造花等工业也逐渐涌现。工业的发展带动了澳门经济的多元化。经过几十年的发展，澳门进入了旅游博彩业、出口加工业、金融保险业等多产业同步发展阶段。
澳门多个产业的快速发展，尤其是以服务业为主体的第三产业规模的扩张，对工业房地产和商业房地产需求量大幅上升。从表18-16可以看出，2005年第三季共建成及扩建18幢楼宇，分别是住宅、商住两用、商业和其他用途楼宇。在建成及扩建楼宇中，建筑面积总计为91184平方米，而单位则共有833个。在2005年前三季度，建成及扩建楼宇的建筑面积及单位数目分别为180254平方米及900个，较2004年同期增加59.3%及93.5%。这些数字说明，多个产业同步发展，是房地产业走向繁荣的主要动力。
另外，随着城市经济的发展，居民工资水平也有较大幅度提高。2005年第三季度末，制造业全职员工的薪酬方面（不包括双粮、年终赏金、花红及其他同类奖金），平均月薪为4388元（澳门元，下同），较2004年同月上升5.8%；水电及气体生产供应业平均月薪为18660元，较2004年同月上升4.2%；酒店饮食业平均月薪为5676元，升幅为2.8%；金融业平均月薪为13159元，升幅为3.0%。城市居民是房地产消费的主体之一，居民工资水平的提高会进一步刺激住宅需求，从而有利于房地产业稳定与发展。
（三）房地产业发展具有周期性
从理论上来说，来自房地产经济系统以外的干扰或外部冲击，在通过房地产经济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济系统发生运行趋势出现转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化，最终使房地产业出现周期波动，并由此影响宏观经济运行。近20多年来，澳门房地产业也呈现了周期性波动，并且对其他产业和宏观经济产生正向或负向的影响。
1967~1973为第一个周期：（1）1967~1968年为萧条期。1966年底爆发了“一二·三”事件后，大量资金外流，整体经济遭受打击，房地产业经营陷入困境。1967年全年没有一个地盘开工。（2）1969~1972年转入发展与繁荣期。1968年房地产业同行联合要求政