山东烟台市房地产市场综合情报.docx

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山东烟台市及其房地产市场综合情报 2006年8月9日历史沿革烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望。最大横距214公里，最大纵距130公里，全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线长702.5公里。烟台市，因有烟台山而得名，烟台山原无名，古为荒丘，三面环海，因位置在北海岸，当地人称“北山”。明洪武三十一年（1398年），为防倭寇袭扰，在“北山”设熨斗墩，亦称狼烟墩台、烽火台，发现敌情，昼则升烟，夜则举火，以为警报，简称烟台。这是当地有人称“熨斗山”“烟台山”。1905年，烟台山建起灯塔。到20世纪30 年代，称为烟台山，成了烟台市后来的标志。　　烟台市明、清为登州府、莱州府。1858年6月，清政府与英、法等国签订《天津条约》，辟登州等10处为通商口岸。1861年5月，清政府批准改定烟台为通商口岸，英、法、美等17个国家陆续在烟台设领事馆。清光绪三十四年（1908年），芝罘岛、商埠区改为原福山县所辖的芝罘区、烟台区。这是首次以烟台山命名的行政区。1945年8月，烟台第一次解放，属胶东行政区。1947年10月，烟台被国民党军队占据。1948年10月，烟台第二次解放。1983年11月成立地级烟台市。1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。 l 地形地貌烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。山地占总面积的36.62%，丘陵占39.7%，平原占20.78%，洼地占2.90%。山体多由花岗岩组成，海拔在500米以上，最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100～300米，起伏和缓，连绵逶迤，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。市域内，河网较发育，中小河流众多。主要河流以绵亘东西的昆嵛山、牙山、艾山、罗山、大泽山所形成的“胶东屋脊”为分水岭，南北分流入海。河床比降大，源短流急，暴涨暴落，属季风雨源型河流。其冲积而形成小平原沙土层厚而肥沃，盛产苹果、大樱桃、梨和葡萄。 l 海域概貌烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个，面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛。有居民的岛15个。沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11～14℃之间。海岸地貌主要分岩岸和砂岸两种，西起莱州市虎头崖，东至牟平东山北头，是曲折的岩岸，海蚀地貌显著，其余多为砂岸。 l 域内景观烟台山青水秀，气候宜人，有丰富的自然景观和人文景观。尤其是夏季，既是避暑纳凉之胜地，也是观光的理想境地。全市分散的旅游资源分为“三区十景一条带，四城五园六条线”。三区是：烟台金沙滩省级旅游度假区，养马岛省级旅游度假区，蓬莱风景旅游区；十景是：蓬莱阁、长山岛、云峰山、昆嵛山、罗山、屺山母岛、徐福故里、丛麻院、牟氏庄园、凤城万米海滩十个旅游观光景点；一条带是：西起莱州三山岛东至牟平养马岛沿海观光旅游带；四城是：中华民俗博览城、黄海游乐城、塔山竞技游乐城、芝罘岛海滨美食城；五园是：世界水景公园、南山公园、烟台山公园、炮台山公园、毓璜顶公园；六条线是：秦始皇东巡旅游线、徐福东渡旅游线、胶东民俗旅游线、人间仙境旅游线、文物古迹旅游线、海上六岛旅游线。 l 气候烟台市属于暖温带大陆性季风气候，与同纬度内陆地区相比具有雨水适中，空气湿润，气候温和的特点，冬无严寒，夏无酷暑。全市年平均降水量为651.9毫米，年平均气温11.8℃，年平均相对湿度68%，年平均日照时数2698.4小时，全市平均无霜期210天。烟台四季分明，各季天气气候各具特色。 l 行政区划　　截至2005年12月31日（人口截至2003年底），烟台市辖4个市辖区、1个县，代管7个县级市。面积13746平方千米，人口645万，市人民政府驻莱山区。行政区域面积人口区域莱山区 253平方千米 18万市区范围芝罘区 174平方千米 67万福山区 706平方千米 38万牟平区 1589平方千米 47万栖霞市 2016平方千米 64万海阳市 1887平方千米 67万龙口市 893平方千米 63万莱阳市 1732平方千米 89万莱州市 1878平方千米 86万蓬莱市 1129平方千米 45万招远市 1433平方千米 57万长岛县 56平方千米 4万合计 13746平方千米 645万 l 烟台城市名片 2005全国文明城市 2005联合国人居奖中国人居环境奖城市最佳中国魅力城市全国综合实力50强投资环境40优城市全国创文明先进城市全国优秀旅游城市全国科教先进兴市城市全国文化模范城市国家环境保护模范城市国际葡萄·葡萄酒城、绿色果蔬城、亚太经贸城全国治安治理先进单位、全国双拥模范城全国文明口岸国家卫生城、国家园林城市　　2005年10月，联合国授予烟台市2005联合国人居奖奖牌。共有六个项目获得联合国人居奖，烟台是中国唯一的获奖城市。并且是烟台市继2003年获中国人居环境范例奖、2004年获中国人居环境奖之后，在人居领域获得的又一大奖。联合国人居署对烟台评价：　　中国东部山东省的烟台市人民政府被授予人居奖的原因是，由于它把这座人口超过100万的烟台改造成了一个更加安全、更加环保、服务更好的城市。从2002年以来的三年时间里，烟台市投资了六亿元人民币（7400万美元）进行了一项重大的改造项目。项目一开始开展了宣传活动，并亲自探访那些违章建筑的主人和居住者，为他们提供了临时的住所。地下水、暖气、电话与电线管路都接进了各家各户。市政府对城市道路进行了重新修整，对房屋进行修缮，并建起了新的住宅区。城市公园也得到了彻底的翻修，为人们提供了更好的休闲娱乐场所。　 2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》今天上午在中国社会科学院发布。该报告由中国社会科学院财贸所倪鹏飞博士牵头，两岸四地城市竞争力专家首度携手，南开、清华、北大、香港中文大学、澳门大学和台湾政治大学等著名高校和地方科研院所近百名专家联合完成。社会环境竞争力前20位的城市分别是：香港、台南、基隆、新竹、台中、高雄、台北、无锡、扬州、澳门、南通、芜湖、威海、珠海、绍兴、沈阳、大连、徐州、烟台、南昌。 l 经济发展 2005年，经济发展保持持续快速增长态势，全市实现生产总值（GDP）2012.46亿元，增长17.6%（比上年，下同），经济增长速度创1994年以来最高水平。人均GDP达到30899元，增长17.4%。　　产业结构发生新的变化，三次产业结构由上年的10.7:58.2:31.1（经济普查结果）变化为9.6：61：29.4。工业生产持续快速增长。全年实现工业增加值1120.98亿元，增长23.1%。　　旅游业：旅游业发展加快。全年共接待海内外游客1454.56万人次，增长22%，其中，国际游客18.51万人次，增长24.2%；国内游客1436.05万人次，增长22%。旅游总收入117.54亿元，增长26.5%，其中，国际旅游收入1.32亿美元，增长25.8%；国内旅游收入106.69亿元，增长26.7%。消费品市场繁荣活跃，全年共实现社会消费品零售额599.58亿元，增长16.1%。　　进出口贸易增长较快，全年实现进出口总额114.8亿美元，增长43.6%。按市场结构分，对亚洲市场出口和进口分别为34亿美元和32亿美元，分别占全市出口、进口总额的52%和64%，其中对日本出口和进口分别为15.2亿美元和6亿美元，对韩国出口和进口分别为9.4亿美元和20.2亿美元。地方财政实力进一步增强，全市境内财政总收入达到293.5亿元，增长24.8%；实现地方财政收入87.04亿元，增长36.0%。全市财政支出114.11亿元，增长24%。烟台市共有27家企业入围2005年度全国100个工业重点行业“效益十佳”企业，其中在贵金属矿采选和葡萄酒制造行业优势明显，均有6家企业进入行业前10名。列行业第1的有烟台张裕集团（葡萄酒制造）、山东鲁花集团（食用植物油加工）；列第2的是山东招金集团（贵金属矿采选）、上海通用东岳动力总成（内燃机及配件制造）、山东京蓬生物药业（农药制造）、新牟国际集团（麻纺织）；列第3的是烟台中粮（葡萄酒制造）、山东洁月集团（纺织制成品制造）、莱州市铅笔厂（文化用品制造）。 2006年上半年，烟台国民经济呈现又快又好的发展态势，其中“快”主要表现在工业生产增长、市场消费增长、外向型经济发展等方面。从1-6月份的统计数据看，全市规模以上工业实现销售收入2341.55亿元，增长39.3%。实现社会消费品零售额328.4亿元，增长16.1%。 “好”的特点表现在：一是农业形势好；二是财税形势好。地方财政收入完成61.18亿元，增长31.0%，比去年同期提高0.2个百分点；三是民生改善好。职工平均工资增长24%，城镇居民人均可支配收入7267元，比上年同期增长15.8%，；农民人均现金收入2743元，比上年同期增长14.4%。烟台汽车、手机、电脑三大产品集群龙头企业———上海通用东岳、浪潮LG、鸿富泰，新年龙头高昂。预计年内鸿富泰产值150亿元，东岳汽车产量14万辆，浪潮LG出口13亿美元。鸿富泰精密电子已日可生产电脑5000台。随着整机的上马生产，年内鸿富泰公司生产规模将持续膨胀。二期工程投资计划正抓紧落实，年内将增加职工14000人，产值达到150亿元，管理人才和技工招聘、干部住宅建设等项工作将陆续展开。 2005年东岳汽车产量近9万辆，同比增长48.9%，产值达到74亿元人民币，产能提高到每小时60辆，成为上海通用汽车产能最大的生产基地。今年预计产量14万辆，产值超过100亿元。同时，投资19.2亿元的60万台自动变速箱项目及投资20亿元的第三代30万台发动机项目年内也将开工或建成投产。 2005年，浪潮LG年出口总额达到7.5亿美元，同比增长415%，占烟台开发区出口总额的1/3，拉动烟台市全年出口增幅14个百分点。与此同时，烟台开发区实现出口20.1亿美元，约占全市出口总额的1/3。新的一年，浪潮LG预计手机产能达到1440万部，实际产量1400万部，产值142亿元，出口13亿美元，同比增长均在100%左右，二期工程也将尽快启动。其最大的配套企业伊诺特电子（烟台）有限公司正抓紧大批招聘人才，酝酿二期工程，2006年销售目标是4亿美元。 l 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中涉及烟台的内容摘要突出青岛龙头带动作用，实施东部突破烟台、中部突破济南、西部突破菏泽，促强扶弱带中间，加快县域经济发展，带动了全省结构优化和整体素质的提高；建设黄骅至大家洼、德龙烟铁路和邯济铁路、菏兖日铁路扩能改造四项工程；围绕完善“五纵四横一环”高速公路网，突出半岛城市群交通一体化、中心城市连接、疏展出省通道等重点路段；重点建设青岛港、烟台港和日照港，完善龙口、石岛港功能，加快黄河三角洲及莱州湾沿岸港口建设，形成布局合理、分工明确、优势互补的发展格局；推进烟台莱山机场改扩建和临沂机场迁建工程，统筹规划客货运分工，基本形成以青岛、济南为主，烟台、临沂、济宁、威海等为辅，布局合理、运力适当、航线四通八达的航空运输体系；力争烟台海阳核电站早日开工建设，启动乳山核电站、荣成高温气冷堆项目和沿海第三核电站的前期工作；加快半岛城市群发展，要把突出青岛龙头地位与加快突破烟台相结合；济南、青岛、烟台、威海、潍坊等市要做好轻轨、地铁的前期论证工作，力争早日开工建设，为都市圈的形成创造条件；加快推进济南、青岛、烟台、威海和日照等高校新校区的规划建设。 l 十一五规划纲要解读"一二三工程"成就烟台大交通　　一大枢纽:把烟台港构建成一个黄渤海和东北亚地区区域性大型主枢纽港　　“十一五”期间，我市将建设以烟台港为龙头、龙口港为骨干、其他中小港口为补充的的港口群。烟台港重点建设5-20万吨级、30万吨级液化油品和以矿石为主的深水大型泊位，以及第四代、第五代集装箱泊位。龙口港重点发展煤炭、以氧化铝为主的有色金属矿石、石油化工、粮食储运等货物的中转业务，适当发展集装箱。其他港口要在现有的基础上，根据临港产业发展要求，积极发展货主专用码头。　两大通道:贯通陆海铁路大通道,贯通环渤海铁路大通道　　未来五年，是贯彻“东部突破、中部崛起、西部跨越”决策，实现‘东部突破烟台’的关键时期，也是烟台奠定区域性中心城市地位的关键时期。两大通道的规划中，烟大铁路轮渡建设和龙烟铁路建设成为最大看点，烟大铁路轮渡是烟台市辐射省内、连接省外的陆海铁路大通道，它的建成通车将形成我国东部沿海铁路主要通道；贯通龙烟铁路，形成烟台地区至华北地区、连接京九铁路干线并平行于胶济线的新的铁路通道，从而进一步汇入全国铁路大动脉。三大网络:建设现代化公路网络、运输服务网络和交通信息网络,全面实现两小时交通经济圈　　环渤海湾经济圈和半岛城市群的逐步形成，将使区域城市间经济联系日益紧密，城际人员和物资流动更加频繁；跨区域能源、旅游开发等一系列的长期合作机制的建立和完善，将使城市间经济依存度越来越高，交通联系也将越来越紧密。今后5年，除长岛县外，从烟台市行政区到所辖各县市区行政中心所在地都要和高速公路或一级公路连接，一个半小时内就能到达；县城与乡镇、乡镇与村间实现互通互联，达到“农村公路半小时出行圈”目标———即各县城与所属乡镇，各乡镇与所属行政村均能实现半小时抵达，形成与干线网络衔接顺畅、四通八达、覆盖面广的农村公路网络。全市基本实现从烟台市区到行政村两小时交通经济圈。　 “五纵五横一环” 　　五纵———纵一：荣乌高速公路烟台段，全长154.6公里；纵二：龙青高速公路烟台段，全长65.4公里；纵三：沈海高速公路烟台段，全长100.1公里；纵四：蓬莱至海阳公路，全长97.4公里；纵五：204国道烟台段，全长107.8公里。　　五横———横一：成龙线烟台段，全长145.8公里；横二：文三线烟台段，全长180.1公里；横三：海莱线，全长128公里；横四：309国道烟台段，全长55.5公里；横五：荣乌高速公路威青支线烟台段，全长70.5公里。　　一环———原国道206线烟台境内203公里，烟台滨海路22.5公里，牟乳线烟台段46公里，海阳滨海路(地方道路)56公里。　 l 城市建设城市建设日新月异，城市形象大大提升。旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，市区环境卫生状况得到改善。滨海中路和滨海东路等重点绿化工程按计划完成，组织对市区部分绿地进行了调整改造，公园景点建设成效显著，城市绿化的日常养护管理工作迈上新台阶。完成了1000多套路灯的建设改造任务，主次干道亮灯率保持在98%以上，支路及街巷路灯亮灯率达到97.4%，都超过了部颁标准。　　重点工程建设顺利推进。2005年，滨海中路东路绿化、市区部分路段路灯改造、套子湾污水处理厂污水排放管改造、辛安河污水处理厂配套、虹口河下游改造工程、学院路、市区大庆河、钢管河河道改造及幸福区片五条排水明沟的污水截流整治、红旗路师院段道路拓宽改造等八项重点工程的建设任务都已保质保量地完成了预定计划。　 2006年城建总的要求就是按照凸现现代化滨海城市特色及续建工程全力完善，新建工程量力而行，公共设施超前安排的原则，重点组织实施“六路、四片、三厂、两场”等30多项城建工程，总投资达74亿元，06年度计划投资超过51亿元。　　其中包括幸福南路拓宽改造二期工程，该工程为续建工程，长约5.3公里，计划06年9月底前完工；红旗西路新建工程，该工程东接已竣工通车的红旗中路，西至福山区河滨路与永达街平交口，全长8.77公里，总投资4.75亿元，计划2008年6月底完工；红旗东路新建工程，该工程西起已竣工通车的红旗中路，穿越魁星楼山、台湾村小区，东至观海路，全长2.55公里，总投资1.8亿元，计划2007年12月底全部竣工；红旗南路工程，该工程北起幸福中路路口，南至连城路，长约8.25公里，总投资约2.5亿元。该工程计划分两期进行，2007年10月底前完工；同福路（同三高速辅路）工程，该工程西起幸福南路，东至环海路，长约7.12公里，总投资1.4亿元，工程计划3月底前进场施工；芝罘岛滨海路工程，该工程自芝罘区财会培训中心至套子湾污水处理厂，长约1.6公里，概算投资约3000万元，计划3月底前开工，年内争取完工。　　华侨小学过街通道工程，投资约300万元，计划3月底前开工，年底竣工；朝阳街沿海改造工程，总投资3500万元，整个工程6月底可完工；拆迁续拆工程。主要涉及二马路、只楚路、滨海景区周边、南大街旧城改造等区域的拆迁遗留问题处理。在创建节约型建设行业方面所做的工作：一是推进民用建筑节能。城市规划区内新建居住建筑推行建筑节能65％的标准，公共建筑执行节能50％的标准。二是进一步加大节地力度。自2006年1月1日起，在所有建制镇城市规划区范围内，禁止使用实心粘土砖；推动新型墙体材料的生产和使用，力争城市规划区内新建工程新墙材应用率达到90％以上。大力优化建筑设计，改进建筑结构形式，提高住宅单元标准层使用面积系数；大力发展地下公建，提高土地利用率；减少停车占地，充分利用地下空间建造车库，并研究措施给予支持。三是全面开展建设节水工作。四是深入推进建设节材。积极推行一次性装修，减少耗材、耗能和环境污染，避免二次装修造成的建筑结构破坏和人力、财力、物力浪费，力争年内新建住宅一次装修率达到10％。 l 人民生活居民生活水平继续提高，全年城市居民人均可支配收入达12452元，增长15.3%，其中工薪收入11808元，增长11.5%。人均消费性支出为9035元，增长12.2%。城市居民恩格尔系数为37.2%。全市城市居民人均现住房使用面积18.67平方米。　　农民人均纯收入达5347元，增长14.7%，农村居民恩格尔系数为39.29%。全市农民人均居住面积为27.66平方米，增长4.2%。城镇登记失业率3.2%。年末全市城镇单位在岗职工82万人，在岗职工平均工资18594元，增长20.4%。城市规划烟台城市总体布局以芝罘滨海地带为中心，依山沿海，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成了别具一格的城市结构：山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海、岛、河于一体，呈大鹏展翅状的滨海组团的空间结构。烟台市城市新规划已获有关部门批准，但尚未告示，现将目前执行的规划介绍如下（有部分精简）：城市总体规划的指导思想着眼全局、面向未来，按照 “构筑大、高、外经济格局，建设现代化、国际性港口城市”战略目标的要求，为烟台经济腾飞和社会发展创造空间条件。城市总体规划的原则充分满足城市合理发展的空间需要；远期发展和近期建设相结合；坚持经济发展与社会发展相协调，有利生产，方便生活；充分发挥土地效益，节约土地，优化城市用地结构；保证城市安全。城市总体规划的基本目标经济和社会发展战略格局在空间布局上得到基本落实；强化现代化基础设施建设，建立城市快速交通体系，提高城市运行效率；构筑山、城、海、岛相融的布局，保护生态，提高城市环境质量；加快芝罘、福山、开发区的融合和牟平区及蓬莱市相关区域的市区一体化协调发展进程，促进中心城市发展；建立空间充裕、规划到位、发展有序、超前灵活的城市用地控制体系，增强规划弹性，适应超常规发展的需要。城市总体规划的规划期限远期至2010年，近期到20世纪末。城市总体规划的规划范围莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。（一）、城市性质以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。（二）、城市规模（三）、城市空间结构以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。城市总体规划范围，划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。各组团自然分隔，有机联系。城市道路交通工程规划规划城市道路总体框架布局为“三环”、“四横”、“五纵”。一环（外环）：位于城市城市的南侧，与国道206、204，省道042、004的接点分别在方里、和平村、朱岩、轸格庄，它解决了城市东西两翼组团间的交通联系，也是威海与栖霞、蓬莱方向联系的过境干线。二环（中环）：由烟威路城区段、清南路、轸大路、福海路、长江路、大庆路、北马路、二马路组成，是组团间快捷联系的干道。三环（内环）：由解放路、迎祥路、新环山路、红旗路、只楚南路、南大街组成，主要解决芝罘中心区的交通压力。四横：长江路――大庆路，烟福路城区段――只楚路――南大街，北三路――红旗路――环山路，轸大路。五纵：福海路，化工路――只楚南路，环海路――大海阳路――烟青公路，解放路――迎祥路――机场，烟威路城区段。 l 市区整体城市设计烟台市区土壤、岩石等自然物质以黄色为主，城区还有著名的以黄色为主色调的历史文化街区，城市色彩规划总体思路为清新明朗、透明、厚重、富含文化底蕴、彰显自然特色、历史与现代并举的滨海旅游城市。为了增强城市建筑的整体艺术性和协调性，更好地使人文环境与城市的自然地理环境、历史文化特点相融合，烟台市规定今后烟台市的城市主色调将以黄色、暖灰色及白色为主。　市区以“黄、灰、白”三色为主色调，分为一般城区、历史风貌区、工业园区进行控制。一般城区的主色调总体以偏暖的黄色系、暖灰色系列及白色为主，滨海地段建筑墙面色彩宜采用较为鲜艳的暖色系；丘陵、田园地段建筑墙面色彩宜采用偏暖的灰白色系，屋顶宜采用红色系；商业区则采用现代感强烈、明快的中性偏冷色调。历史风貌区建筑的传统色调是黄色，总体上以红色系列瓦顶、黄色系列墙面的欧式建筑与深灰色系列瓦顶、白色、浅灰色系列墙面的当地民居为基色调。工业园区采用淡雅明朗的浅灰色系列与白色。 l 房地产市场 2005年全市销售面积440.03万平方米，比去年同期增长了25.72%，其中住宅399.41万平方米、公建40.62万平方米；而商品住宅个人购买率达到100%。2005年，全市房地产开发完成投资85.71亿元，较去年同期增长16.61%。 2005年各县市施工面积与投资额的增长幅度高于市区；特别是海阳、龙口等地较去年都有30%以上的增幅。从去年开始，烟台的房地产投资热点已逐渐延伸到各县级市。据统计，外地进烟开发单位明显增多，莱州有武汉、淄博两家企业开发面积达15万多平方米；海阳市有10多家外地企业的项目开始运作。县市成为房地产开发投资热点也与烟台市直开发企业纷纷加入当地的土地“招、拍、挂”有关，而且中标率极高，仅栖霞桃村一地就有烟台6家市直企业在进行开发，这都大大推动了各县市房地产市场快速膨胀式发展。 2006年上半年，烟台房地产价格依然保持平稳上升态势，房价同比上升5.2%。房屋销售价格上升主要包括商品房价格上升和二手房交易价格上升。其中，商品房销售价格上升5.4%，住宅销售价格上升6.6%，其它用房销售价格上升7.5%，二手房交易上升4.6%。以下文字采集自相关报导：烟台城市的建设发展方向是：东上，南下，西改，北造。　　东上，就是烟台城市范围和发展的步伐日益向东，原先分开的老市区和高科技开发区———莱山区日益走向了联结，促向了一体。这一发展的势头，从最初的市政府搬迁就开始日间活跃起来。在最近几年的城市建设中，这里的城市建设配套设施日益完善，房地产开发如火朝天。随着交通的更加便捷，在将来的建设发展中，莱山区将不可避免地与牟平区形成联结。　　沿大海阳路、青年南路、通世路以及机场路、世回尧路向南，纵横连接形成新形式下世回尧、黄务等老城区发展延伸的新城区，是以烟台城市发展的南下。烟台的南郊在前些年的城市建设中并没有被看好，原因大抵如下：偏远，交通不便，部分企业存在污染。但是，随着交通的改造畅捷，这一区域吸引了众多怀念城市生活、不愿离城太远而经济暂时又相对捉肘群体的欢迎，这一部分群体包含了近85%的临近结婚和新婚的年轻人。在烟台市的建设规划中可以看出，以前的南郊随着基础配套的日益完善，生活、商业区的建设，将形成有效连接老城区的新中心区域。　　西改，这里汇聚着众多的原住民和外来者，曾经有调查显示这里的人口数量在2003年就已经超过20万，仅从拥挤的街道、纷攘的人流、车流就可以断定这里确实是人口众多，但这里数量最多的还是那些来往不断的“外地人”。在最初的生活居住建设上，祥和小区算是商品房建设的先导，近年又有了新世界花园和其他一些规模比较小的项目，新世界掀起的“造城运动”为这个区域的改造建设吹响了号角。九隆街也算是开了这个区域甚至整个烟台区域商业形态的先河，无论其整体规划和业态布局，还是其入市震撼，都给这个“落后”的区域带来了众多关注的眼光和商业经济振兴的希望。幸福，因其规模的庞大和经济的相对落后，有着太多需要改造的地方，如果这一些都可以改善了，那么这个区域的整体价值和经济发展将会实现一个跨越试的质的飞跃。　　北造，也正是所指三面环海的芝罘岛。芝罘岛又称北岛，代表着除烟台北海岸线以外的新建设区域，这个小小的区域因为烟台特殊的位置形态而显示出其不凡的一面。这里水清，山秀，有丰富的水产资源，有别于城市的安静和舒展。房产市场活跃我市五区今年楼市各有千秋目前我市的房产市场非常活跃，五区房产各有千秋，这为市民提供了更多挑选的余地。烟台房地产业协会秘书长郝广池介绍说，莱山区有几个高档的楼盘，像鲁花、南山世纪城这些项目。同时还有一批价格老百姓相对能够接受的，像万光中业的几个项目。另外在福山区今年楼市非常火爆，价格还相对低廉些，目前福山的房产市场具有比较大的潜力，比如说嘉城世纪广场、三同的高尔夫公寓几个项目价格一般不超过三千，目前在烟台市这个区域的房价还比较适中。芝罘区今年有不少新开发的项目，在世回尧一带的富顺苑，还有桦林房地产开发的几个项目，还有黄务一带，这里的房产市场还不超过三千元，两千四五、两千六七的价格，对老百姓来说算是相对较低，同时这个地区具有很大的发展潜力。另外牟平今年的房产项目也比较多，房价不超过两千五。主办展会的目的就是给老百姓提供一个选择的机会，通过比较选择哪个区域、哪个区的房价最适合自己购买。海阳核电站年底开工山东众多核电项目中率先启动 (2006-04-14) 　　位于胶东半岛海边、总投资达600亿元（人民币，下同）的海阳核电首期工程有望今年底开工。目前，规划中的海阳核电工程前期准备工作已全面完成，计划2010年首期工程两台机组并网发电。工程完工后，每年将提供600万千瓦电能。　　随着近年来电煤供应的紧张及建能源节约型社会的需求，大力发展核电已列入了国家通盘规划中，而山东省规划建设海阳、威海乳山以及威海荣成三大核电站项目（见图），在胶东半岛地区形成核电群，从而改善山东的电力结构。烟台四区各版块住宅项目价格盘点区域板块均价芝罘区中心板块 4600元/平米左右幸福板块 3300元/平米左右西郊板块 2200元/平米左右黄务板块 2500元/平米左右世回尧板块 3500元/平米左右莱山区滨海中路一线海景板块 8000元/平米左右滨海中路二线海景板块 4700元/平米左右滨海南路一线海景板块 5000元/平米左右滨海南路二线海景板块 4500元/平米左右滨海南路南端三滩板块(未来3市场价格预计) 3000元—3300/平米左右迎春大街板块中北段板块 3100元/平米左右迎春大街板块南段板块 2500元/平米左右开发区黄河路两侧 4000元/平米左右长江路两侧 3580元/平米左右开发区新区 2600元/平米左右珠江路以南 2600元/平米左右福山区北五路-北三路 2450元/平米左右北三路—北一路 2530元/平米左右区府街-南山路 2600元/平米左右南山路以南 2100元/平米左右新胶东时代崛起烟台与青岛成半岛发展双龙头 2006年02月21日 09:26 胶东在线　　烟台让人振奋过---当外国人举着张裕酒高呼“OK”，南方城市霓虹闪耀着“烟台氨纶”，烟台成为首批沿海开放城市的时候…… 　　烟台让人失落过---当走出令人尴尬的火车站，得知青岛要承办北京奥运会项目，听说威海是“最适合人类居住的地方”时候…… 在“半岛制造”引擎的轰鸣声中，胶东半岛城市群建设在稳步推进，与此同时，国内首条城际轨道交通———青烟威城际铁路即将于今年开工。在即将上演的城市角逐中，烟台能够实现再崛起之梦吗？是甘心做配角，接受青岛的单极辐射，还是与其一道，成为推动半岛发展的双“龙头”？　　辉煌与失落　　　历史将永远铭记这一刻：1984年4月，烟台同大连、深圳等其他13座城市一道，被国家批准成为14个沿海开放城市。　　上世纪70年代末，沐浴着改革的春风，烟台进入新一轮的发展期。此时，“北极星”红遍大江南北，万华成为国内第一家生产聚氨酯的企业……到烟台被批准为沿海开放城市时，北极星手表、三环锁、飞轮罐头和张裕酒已成为全国最耀眼的品牌。一个人口不多的城市能拥有如此多的名牌，比青岛今天拥有“五朵金花”更让人羡慕。　　但胶东模式带来的辉煌没有持续下去。一个人最痛苦的不是弱小时的失败，而是由强到弱的失落，一座城市亦然。　　一位专家在在分析烟台落伍的原因时说：“思想观念上的固步自封、小富即安是主要原因。深圳起步就同上海、香港比，而烟台人却习惯于自己跟自己比、今年和去年比。结果，自己比自己，越比越自喜；今年比去年，年年有发展。” 　　半岛机遇下的再崛起　　　几年以来，在山东省委、省政府的几个全局性的重大部署中，烟台均被放到突出位置：“三个突破”，其一是“东部突破烟台”，在“山东半岛城市群”战略中，烟台与青岛、威海等8个城市一起入围；而三年前出台的《关于加快胶东半岛制造业基地建设的意见》，更是提出以青岛、烟台、威海三市为核心，打造“胶东半岛制造基地”。半岛战略，让烟台再一次握住命运之手。　　叫响“烟台制造”，是烟台再度崛起的密码。在深入的调研论证的基础上，烟台果断将原来确定的七大支柱产业收缩为机械制造、电子信息、食品加工和黄金四大支柱产业，集中力量加以膨胀发展，而在四大产业内部，则重点培植技术含量高、成长性好、带动力强的汽车、手机、电脑三大产品集群。　　为使产品集群龙头高昂，烟台通过资产重组、招商引资等多种方式，陆续引进了一批世界500强企业和有强大实力的跨国大公司、大集团进驻烟台。三大产品集群龙头分别由通用东岳、浪潮LG、鸿富泰等大型企业担纲，而其母体则分别为世界500强的美国通用汽车公司、韩国LG公司和世界IT业四强之一的台湾鸿海集团。目前，这三大母体企业正将在烟台的子公司作为其在全球战略布局的重要环节，全力加以推进。在三大龙头的辐射带动下，烟台三大产品集群迅速膨胀，2005年新增产值102亿元，拉动全市工业增长3.9个百分点。　　配角？还是龙头？　　2003年7月，《关于加快胶东半岛制造业基地建设的意见》正式出台。这份打造“半岛制造基地”的纲领性文件，明确提出以青岛、烟台、威海三市为核心的“胶东半岛制造基地”和“山东半岛城市群”(济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照8市)，合八市之力，通过承接日韩的产业转移，成为继珠三角、长三角之后的中国第三大世界级制造基地。　　眼下，半岛制造正在稳步推进，相关配套措施如三市间人才无障碍流动，也正在实施之中。尤其是青烟威城际铁路，今年也将正式开工建设。这些，无不显示着，一个胶东半岛城市的新时代正在到来。在这场城市大角逐中，烟台能否重现昔日辉煌，是甘心做配角，接受青岛的单极辐射，还是与其一道，成为推动半岛发展的双“龙头”？　　目前，青岛依然是当之无愧的“老大”：看GDP，2005年，青岛、烟台、威海三地分别是2695.5亿元、2012亿元、1069亿元；看财政收入，青岛174.34亿元，烟台87亿元，威海57.55亿元。　　与青岛比，烟台的差距并不小：去年前11个月，烟台过50亿元的仅3户，过百亿的仅1户，而青岛销售收过入50亿元的企业达7户，其中过百亿元的企业3户；烟台拥有中国名牌12个，虽居全省第二，但比第一名的青岛少22个，山东省名牌更是少57个；烟台规模最大的前20名企业技术开发投入仅18亿元，青岛的这一数字却高达124亿元…… 　　不过，随着新胶东时代的来临，烟台也面临着空前的机遇：　　———看区位优势，随着烟大铁路轮渡的建成，烟台将成为连接华东经济圈和东北老工业基地的交通枢纽和物流集散地，这种优势其他城市无法比拟；　　———看投资，五年间，烟台固定资产投资累计投入4000亿元，是“九五”的4.6倍，其中去年投资1460亿元，列全省第一，这将为烟台未来几年的发展积蓄充足的后劲；　　———看项目支撑，5年后，仅仅是四大支柱产业即可完成销售收入5000亿元；汽车、电脑、手机三大集群将完成销售收入2600亿元…… 　　专家指出，如果善于把握机会，烟台完全能推动“半岛制造”的崛起，与青岛一起成为引领新胶东时代的“龙头”。　　眼下，烟台正加快港口建设。2010年，港口吞吐量将达到2亿吨，集装箱吞吐量达到200万标箱，届时，烟台将成为一个黄渤海和东北亚地区区域性大型主枢纽。烟台，辉煌于港口，失落于港口，那么，这座城市能否在港口雄风的再造中重塑辉煌？人们将拭目以待。烟台五区楼市各有千秋　东边太阳西边雨　　　　进入2006年以来，烟台的城市扩展继续加大步伐，东南西北各自精彩纷呈，行业市场放量继续增加，今年四、五月份几个稍有规模楼盘相继亮相于各个区域，给烟台春天的楼市留下了浓重的一笔。　　同时，城市边缘区域改造建设力度加大，整体环境得以完善，居住环境日趋成熟；中档房产物业逐渐增多，楼盘品质大有提升。不乏有知名品牌的精心运作，这些楼盘均给烟台楼市整体一个提升。　　楼盘的增多并没给房价过多影响，今年一季度，烟台市房地产价格继续保持平稳上升态势，房屋销售价格同比上升约5.2％。五月份房价保持了约5.3％上涨的空间。虽然，六、七月份受政策和天气的影响，楼市略显平静，但业内人士称：消费者购买行为依然强劲，只是部分在持币观望。而中小户型由于受到市场中低消费群体追捧，供应逐渐增多。　　上半年市区值得关注，是因为外埠品牌地产楼盘的相继开盘，这些楼盘以商业地产为主，给烟台市民消费观念以强势的冲击。虽然没有大的新盘出现，市场受返城现象影响供应略显不足，但是现有供应项目依然强势，楼盘一推出即遭众多关注和抢购，是公认的事实。依照土地资源上市情况分析，预计明年将出现超大项目，可缓解市区房源紧张的局面。

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