资源描述
第一部分：市场调研
一、 平顶山市经济环境的分析和生活结构研究
市区面积70多平方公里，人口91.2万，从平顶山市城调队了解到，2005年全市居民消费价格总水平保持了较为温和的上扬态势，全市居民消费价格总水平累计上涨2.4%，涨幅与去年同期相比下降3.1个百分点。
◆ GDP发展状况及产业结构情况
全市人均GDP突破1000美元，标志着平顶山已走出低收入水平行列。
2005年全市GDP达到570亿元，比上年增长15.6％；地方财政收入31.56亿元，比上年增长49.6％。
平顶山工业基础雄厚，经过四十多年的发展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。平煤集团是国家确定的发展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，还有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。2003 年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一。
◆ 消费品零售总额
平顶山市消费品市场运行良好，据初步统计，2005年前10个月平顶山市实现社会消费品零售总额12.8亿元，同比增长14.9%，增速居全省第三位，高于全省增速1.2个百分点；1-10月累计实现零售额119.2亿元，同比增长14.4%，累计增幅比上月提高了0.1个百分点。呈现如下新特点：分地区看：城乡市场协调发展。分行业看：批发零售贸易业发展平稳，餐饮业持续火爆。分商品看：高档时尚商品成为消费亮点。
◆城乡居民的人均可支配收入
城乡居民收支有所增长。05年上半年，全市城镇居民人均可支配收入为4561元，比去年同期增长18.5%，扣除物价上涨因素实际增长16.3%。上半年农民人均现金收入1190元，增长18.4%，扣除物价上涨因素实际增长14.7%。全市在岗职工平均工资6560元，扣除物价上涨因素实际增长19%。
◆城乡居民储蓄存款余额
2005年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长12.7%和6.4%;社会消费品零售总额比“九五”末增加61.5亿元;城乡居民储蓄存款余额326.8亿元。
二、区域结构调查与城市发展规划调查
◆ 公共设施状况
2005年1月至2月,以“公共设施管理业”为代表的市政公用设施建设投资完成283.9亿元,同比增长27.1％。2005年市政公用设施建设在投资方向上，以加强公共服务、改善人居环境为主，投资规模有所增长。
◆ 交通体系状况
全市交通建设发展速度最快，许平南高速公路建成通车，平漯、平临高速正在加紧建设，太澳、新石高速正在加快做前期工作。新建、改建国、省干线公路585.54公里,正在改建的国、省干线公路415.6公里,新建、改建大中桥46座5197.9米;2005年底,平顶山市国、省干线公路中二级公路比重将达到95%；高标准完成绿化示范路段167公里，完成绿化美化路段422公里，累计创建GBM路段443公里和文明样板路218公里。
◆ 区域性质与功能特点
城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。
◆ 城市规划
城市的发展思路：“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”。对发展西部新区是平顶山市拉大城市框架，实现跨越式发展的现实需要，是平顶山市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是平顶山市实施二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城的重大举措。
平顶山市新城区的规划勾画了一条东南——西北走向的历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区的规划范围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建设必将起到积极的带动作用。
三、平顶山市商业环境分析
商业布局总体分布
平顶山市商业主要集中于以万家百货为中心的商业区和以开源路为中心的商业街区。在商业形态方面，以万家百货为中心形成了以永乐家电、中心商城、商业大楼、帝豪国际家具广场、豪凯迪国际家具广场、现代家具城为主的大型购物中心及开源路、中兴路为中心构成的沿街商辅，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、家私、副食品等数十类品种的商业街区，是平顶山市最繁华的商业区，属于平顶山市的第一商圈，商品零售额占据平顶山市场的60%以上。湛河路与新华路为主的两侧商业构成了本市的第二商圈，主要以经营五交、土产为主。
主要商业竞争格局分析
市中心大型商业
名称
规模
业态
位置
出租率
万家
6F+地下室
1F:彩妆珠宝馆
2F:流行淑女馆
3F:名媛馆
4F:绅士馆
5F:休闲服饰馆
6F:时尚百货馆
地下室:游戏厅
中兴路与优越路交叉口东北角处
近100%
鹰城名品
百货
4F+地下室
1F:珠宝、化妆品、鞋
2F:女装
3F:男装
4F:童装、床上用品、男装
地下室:小型超市
开源路
近100%
中原百货
4F
1F：小家电、通讯手机
2F：女装
3F：鞋、男装
4F：家具
开源路与和平路交汇处（鹰城名品百货北侧）
近100%
国际女子
新天地
2F+地下室
1F：珠宝、鞋、精品女装
2F：精品女装
地下室：小综合超市
开源路（中原百货向北）
97%以上
永乐家电
5F
1F:手机
2-4F：家电
5F：办公
中兴路（万家对面）
100%
中心商城
2F+地下室
1F：珠宝、家电、服装
2F：服装
地下室：超市
中兴路与和平路交汇处
95%以上
商业大楼
5F
1F：珠宝及其它饰品、小家电
2F：服装
3F：羽绒服广场
4-5F：家具城
中兴路
90%
帝豪国际家具广场
6F
1F：精品服装
2F：手机卖场
3F：软体家具馆
4F：现代家具馆
5F：欧美风情馆
6F：实木家具馆
体育路与建设路交汇处
95%以上
豪凯迪国际家具广场
5F+地下室
1F：移动通信
2F：电脑科技
3-4F：精品家具
5F：办公家具
地下室：电脑科技
中兴路与建设路交汇处
96以上
现代家具城
3F
全家具
中兴路
90%
全市主要商业街区
名称
业态
出租率
备注
开源路
专营店较多（服装、鞋帽、电动车等）
穿插综合市场（燃具一条街、昕开源市场等）
大型商场（有鹰城百货、中原百货、国际女子新天地）
92%以上
整体配套比较全面
美发、酒店、药店、超市、网吧、银行等
中兴路
商场（万家、中心百货、商业大厦、家具广场、永乐家电等）
专卖店
沿街商铺
90%
新华书店、银行、美食城、西餐店、九头崖、俱乐部等
和平路
以专营店为主
98%以上
服装、饰品
体育路
家具广场、万客隆、沿街商铺
95%
网吧、影楼、九头崖、银行等
从上表可以看出，以本市第一商圈的商业格局而言，基本特征如下：
² 大型商业中心基本集中在开源路与中兴路；
² 经营业态以百货、电器、家具为主；
² 经营形态方面比较相似，如：负一层的超市；
² 几条主要商业街的业态分布比较清楚，但经营种类略显混乱和单一，仅服装类经营大概占了50%；
总体分析： 商业集中度较高，缺乏新的商业增长点，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业类同性强，竞争激烈。
商业市场的发展趋势分析
随着城市化进程的不断加快，今年以来，政府加大了旧城改造的力度和深度，如开源路南段、凌云路南北段的打通工程等项目的启动，全市商业用地量将不断放大。新建的大型商业项目给原本就竞争激烈的第一商圈市场带来巨大的压力，如华府广场（仅临矿工路和中兴路交汇处的商业面积就达3.7万㎡），将会使该区域的市场竞争进入白热化状态，导致商户的频繁流动。过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家会纷纷使出价格这一杀手锏，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅有部分品牌店经营尚可。在商户招商方面，各市场更是使出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式将会层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果。因此，平顶山商业市场的竞争称之为区域性过度竞争或白热化的竞争根本不为过，经营形态两极化严重，市场供需的严重失衡及各市场前期定位缺乏差异性，规划的不合理性导致了这种残酷的竞争状况。据了解，之前平顶山最具人气的老市场，后改为凯撒购物中心，因在规划和定位上的不合理而导致商家纷纷离开，门庭冷落。
但城市第一商圈的地位仍然不会发生变化，随着城市的拓宽，专业化的街区型商业将呼之欲出，作为时下最新颖的一种模式，将成为城市商业亮点。
四、针对性的区域商情调查
根据我司在全市进行的200份调查问卷反映出的情况如下：
消费者调研
根据本案所处地段半径1公里内共发出调查问卷100份，主要内容涉及：从事的职业、年龄、月收入、最感兴趣的信息、居民外出就餐情况、外出就餐主要考虑的因素、外出就餐的支出、外出就餐选择类型、居民最喜欢去的购物场所、大型购物中心购物的顾客类型、消费心态、决定购买的主要因素等。
职业状况
年龄
月收入状况
最感兴趣的信息
居民外出就餐情况
外出就餐主要考虑的因素
外出就餐的支出
外出就餐选择类型
居民最喜欢去的购物场所
大型购物中心购物的顾客类型
消费心态
决定购买的主要因素
小结:
片区主要人群是以平煤职工为主，月收入平均在1000-2000元的占到被调查者的44%，部分退休职工月收入在1000元以下，整体收入应在全市的中等水平，受教育程度一般，对新事物的接受时间较长，思想相对保守，生活更多的是考虑解决实际问题。由于离城市商业中心较远，每月外出就餐和购物的次数有限，整体购买力不强。
商家调查
针对重点商业区及项目周边零星商家的问卷调查，涉及经营品种有服装、百货、饰品、鞋帽包、洗化、餐饮、眼镜、针织布艺、音像、太阳能、五金、器材、通信、网吧、美发、茶叶、电动车等。共发出问卷100份，主要内容涉及：经营者年龄、对光明路打通至程平路的认知度、对光明路商业的前景预测、选择门面比较注重的要素、对租赁面积的要求、对建筑指标的要求、资金投入指标、对全市零售业的满意度调查、已租赁商用物业的次数、对光明路北段最缺哪些商业的调查。
经营者年龄
购买力
购物选择
对光明路打通至程平路的认知度
对光明路商业的前景预测
选择门面比较注重的要素
对租赁面积的要求
对建筑指标的要求
资金投入指标
对全市零售业的满意度调查
已租赁商用物业的次数
光明路北段最缺哪些商业的调查
小结：
通过对部分商家的调查发现，从事商业经营者的年龄状况主要是在31-45岁区间，对商辅的选择主要考虑的客流量及地理位置，由于所调研的客户所经营的物种以专卖店居多，对商辅面积的选择多集中在20-50平方米，对建筑指标多喜欢进深短、面宽长的物业。针对本项目方面，知道光明路北拓的有67%，对此片区商业看好的有40%，有39%表示很难预料，但大部分认为本片区缺少大型购物中心。对所调查商家的总体感觉是对全市零售业状况基本满意，但对消费者消费能力普遍认为不强。
对全市主要经营状况较差项目的调查分析
——劳动路
劳动路东侧
劳动路西侧
Ø 主要业态定位：农贸产品批发零售
Ø 出租率：70%（租一层送一层）
Ø 租金状况：50—60元/㎡/月
Ø 铺面分割状况：标准铺面140㎡/铺（上下两层，内置楼梯）
Ø 经营状况：较差
我司通过认真细致的调查，认为此商业街存在以下问题：
l 临街商业业态组合混乱，除农贸产品批发零售外其余业态均无法构成商圈；
l 劳动路西侧仍有破旧的铺面存在，从而影响了整个街区的形象，购物环境恶劣；
l 建筑设计不符合业态定位，作为以农贸产品批发为主的市场，铺面分割极不合理，面宽与进深比例（约1：5）严重失调，可见其在项目开发前期的市场调研与分析不准确；
l 入市租金价格为80元/㎡，定价偏高，与其定位不相符，偏离市场，后期虽有下调及提供了相应的优惠措施，但严重挫伤了商家的信心，作为新入市的商业项目，高开低走是房地产商业项目操作的大忌，此时已很难拉动该街区的人气；
——繁荣街
繁荣街口
繁荣街街区
Ø 主要业态定位：日用品及小商品批发
Ø 出租率：60%（租一层送一层）
Ø 租金状况：80—100元/㎡/月
Ø 铺面分割状况：标准铺面70㎡/铺（上下两层，内置楼梯）
Ø 经营状况：很差
我司认为此商业街存在以下问题：
l 现有业态与所在区域不相符，作为批发市场紧邻零售商业中心区，无优势可言；
l 现业态与街区规模不相符，作为批发市场，规模过小，再加上步行街式的交通设置也阻碍了现有业态的发展，难以聚集人气和持续性发展，前景暗淡；
l 现业态与原规划业态错位（原为商业步行街，现为批发市场），主要原因是业态控制不严格，经营管理不规范，导致了此业态的无序发展，直至失控。
l 与劳动路情况相似，定价偏高，与其定位不相符，偏离市场，导致商家经营信心不足；
——凯撒购物中心
门庭冷落的凯撒广场
Ø 主要业态定位：服装、鞋帽零售
Ø 出租率：约50%
Ø 租金状况：30—150元/㎡/月
Ø 铺面分割状况：标准铺面12㎡/铺（上下两层，外置楼梯）
Ø 经营状况：很差
我司认为此商业街存在以下问题：
l 建筑布局不合理
大门：作为主要人流入口过窄，与项目规模不相称；
方向开在广场上，导致人流的通畅性不强；
采光：一层凹陷，无相应的辅助采光设施，使整个购物中心环境压抑，影响消费激情；
铺面：标准铺面分割尺度空间过小，无法支持品牌经营；
广场：无法停车；
无特色，无个性化设施；
交通设置抗性过大，无法有效聚集人气；
l 经营品种的单一、整体档次不高、无自身特点，未形成个性化经营，与中兴路、和平路等中心商圈相比，缺乏竞争优势；
l 异地开发商不负责任
开发商通过前期的宣传和恶意误导，借助物业所处的优良地段及早期的旺盛人气，将商铺小面积分割高价位售出。由于平顶山消费者在投资方面的不成熟和不理性，使整个销售过程相当顺利，开发商在此项目上利益得到了最大化后，把风险完全转嫁到投资者身上。后期基本无人管理，直接对招商和经营造成了极大困难，在本地形成了极差的口碑；
小结：
三处商业项目的共同特征：
Ø 业态定位的不准确
Ø 建筑规划布局与业态定位不相符
Ø 经营管理普遍比较混乱
Ø 租金定位没有科学的依据市场规律和状况，偏离市场
Ø 开发商在开发商业项目之前的市场调研和前期筹划不够精确
Ø 投资经营者的盲目和不理性
对本地商业市场造成的影响
Ø 本地投资环境受到了相当大的影响，严重打击了投资信心
Ø 对商家而言，经营前景暗淡，心理预期差距较大
Ø 对银行而言，由于经营不善，贷款无法保证按时收回，容易形成不良资产，银行对商业贷款失去信心
Ø 阻滞了城市商业的健康发展
综上所述：三处商业项目的共同特征和对本地商业市场造成的影响对本项目的开发和后期经营起到了警示作用，因此作为本项目开发必须遵循业态定位准确性、业态组合的科学性、规划布局的合理性、经营管理的规范性等原则。平煤集团作为平顶山市的品牌企业，与开发商不同的是，开发商的目的是追求利益最大化，后期经营为其次。而本项目的使命不仅是谋取利益最大化，更重要的是服务于矿区职工，并充当城市运营商的角色。因而，规避以上风险，使项目得以顺利完成，是本项目的重中之重。
五、项目概述
本项目位于矿工路和光明路交汇处，从地理位置而言，该区域处于平顶山市老城区西北部，属于旧厂区改造项目和城市形象工程。属于典型的底商加住宅，也就是我们经常提到的社区型商业街，规划为两层商辅，总建筑面积约2.7万㎡。周边聚集了大量的矿区家属院，人口密度较大，但商业极度匮乏。根据本项目的前期规划，光明路道路两侧约有近5万居住人口，大部分为该区域内的矿区家属及新建商品房小区住户。
商业街两端入口所连接矿工路西段和程平路，道路绿化及市政建设条件比较杂乱，整体观感较差。
六、项目SWOT分析
S（优势）：
1、 全街铺的规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；
2、 商业形态优势，社区型商业街，最具发展潜力的商业
形态；
3、 社区人口密度大，对项目的支撑优势明显；
W（劣势）：
1、40米的规划道路宽度、较难形成规模人流；
2、基本无商业氛围，无法立即持续经营；
O（机会）：
1、旧城改造，为该社区的发展创造了条件；
2、随着城市西部新城区的发展，未来本项目所在街区将成为连接新老城区的中心；
3、社区目前竞争压力较小，商辅的供应量少；
4、待规划道路施工完成后，社区人员流动线的通畅性强；
T（威胁）：
1、 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场 的发展；
2、 经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；
分析：本项目优势明显大于劣势，作为300米长的一条商业街正好符合像平顶山这样的城市需求，同时周边大量人口的支撑，为本项目的开发提供了信心保证。
七、对项目周边在建和已建项目竞争关系分析
l 平安佳园底商
Ø 位置：矿工路与光明路交汇处东南角
Ø 规模：1 .8万平米
Ø 建筑形态：2F + 地下1F
Ø 工程进度：现房
现状描述：该项目底商被小区入口大门 分割为两大裙楼，各占9000平米，单层面积3300平米，地下部分2400平米，现已被两位投资客分别买断，开发商不参与招商，投资客自行招租，招租价格为：一层40元/平米/月，二层20元/平米/月，地下室15元/平米/月。据了解，目前为止，有一家银行即将进驻，租赁面积约1000平米，现有部分小商贩在一楼偷偷经营。由此可见项目在前期没有准确的市场定位和业态规划。投资客急于将物业出租，对租赁面积和经营业态不做任何限制。
l 双丰商城
Ø 位置：光明路与曙光街交汇处
Ø 规模：约4万平米
Ø 建筑形态：5F + 地下1F
Ø 工程进度：地上一层
Ø 商业形态： 1F 精品百货
2F 青春少淑商场
3F 名媛贵妇商场
4F 活力绅士商场
5F 床上用品 儿童世界
现状描述：一、二层部分出售，采取10年返租（130元/平米/月）的 形式，售价：1.6万/平米，其余招租，租金未定。铺面分割为50平米/个，可根据客户的需求加大。
l 华府广场
Ø 位置：矿工路与中兴路交汇叉口
Ø 规模：约4.3万平米
Ø 建筑形态：4F+地下1F
Ø 工程进度：出地面一层
Ø 商业形态：地下 超市
1F 珠宝、首饰、化装品、鞋
2F 少女装、淑女装、童装
3F 男装、男士用品、咖啡厅
4F 美食、娱乐
现状描述：目前处在咨询期，售价、租金尚未确定，6月份开盘，初步定于明年4、5月份开业。单层面积7000平米，地下面积9000平米，其余为住宅两侧的商业街（业态定位：专营街）。一层分割出门面158间，面积在50—80平米之间，似售均均约2万/平米。
上述三处商业与本项目竞争关系
——平安佳园底商
Ø 从经营规模来看，虽然有1.8万平米的商业面积，但是被两位投资客分别经营，其很难具有项目经营的统一性，不能形成规模化效应，弱化了该项目的竞争力。
Ø 从规划上来看，比较适合做中型商场，业态比较适合做百货零售，但由于前期缺乏专业的定位和规划，加之目前投资客无招商经验，对业态定位和划分概念模糊。
——华府广场和双丰商城
Ø 此两个项目属于综合性商场，而光明路商业街项目属于社区型商业，两者在服务功能、终端消费者、经营业态等方面均有所不同，即方案中所提到的“差别定位，错位经营”，之间竞争关系应该最终形成完善城市商业发展的互补关系。
第二部分：项目定位
一、 定位原则：关联性、差异性、震撼性。
一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”
三大定位原则。
l 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商
业业态之间的和谐统一，共生共荣。
l 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前城市中心商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
l 所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。
人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目的定位和产品改造方面将充分利用以上定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的后期招商创造良好的硬件条件。
二、 项目（商业经营）总体定位：
集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的大型商业街
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店是量贩型购物中心（如：世纪联华、易初莲花、丹尼斯量贩等）、餐饮酒楼、美容美发、服装加工店；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的品牌商业街过渡的关键。
第二目标主力店以经营化妆饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
定位依据：
该项目所处的地段决定了项目功能——城市商业与社区商业兼而有之，以城市商业为重，而社区服务功能只是必要的辅助，这一点是为了让项目的终端消费最终面向整个平顶山，而非周边社区。但首要目的仍然是为满足本社区居民生活需要。在项目初期，商业配套不可能一次到位，也不太可能完全满足社区生活配套的需要，很多配套功能的设定都必须在不断的调整中趋于完善。所以必须保证商业配套具备较大的调整弹性，确保商业沿着最符合市场需求的方向发展。并能根据社区消费力和消费倾向合理筛选经营业态，控制业态合理分布。由于项目所在区域商业尚不够成熟，周边的生活配套基本是一片空白，因此，我司经过反复考虑，认为首先必须满足社区业主生活配套的最基本的需求。
l 目前全市缺少大型的量贩式购物中心，首先形成市场差异并能
够满足社区业主的基本生活保障；
l 作为将来的城市中心地段，必须拥有三到四家特色酒楼，主要
针对全市消费；
三、终端消费客户定位
l 社区居民、矿区职工；
l 新城区政府公务员；
l 面对全市，追求优质生活的群体。
四、功能定位
根据市场分析，本项目可以确定商业的功能定位为“以商业配套为主，其他功能为辅，首要目的为满足本片区居民生活需要”。这种业态组合的特点主要是以生活、购物、服务及餐饮等消费为主流商业，休闲、娱乐、康体等其他类型为辅助设施。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务等。
五、档次定位
中（高）档，面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。
第三部分：规划布局与业态组合
一、社区型商业街的基本特点
l 顾客属性：来店顾客首要是片区居民；
l 业种配套性：零售、餐饮、服务业等由片区需求自然形成业种配套性；
l 消费日常性：社区型商业的开店、闭店时间完全根据所在区域消费者的生活需求快捷、便利性等特点而定，主要体现为提供日常便利性为主的消费内容；
l 邻里亲和性：由于片区居民和商业之间的邻里性而使得两者产生亲近、熟悉感，更加增进服务的亲和性，而社区消费者对店铺产生信赖感。
l 赢利稳定性：由于社区型商业的商品结构、餐饮、服务业等定位是完全为社区消费者而量身设定的，其商业的经营赢利也呈稳定性；
l 需求依赖性：由于社区型商业是依所在区域社区居民需求的特性而定的，社区或区域居民对其已产生难以替代的需求依赖性。
二、本商业街的规划建设原则
l 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；
l 和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；
l 开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流。在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；
l 相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境
三、 本商业街的规划布局
总体思路：便利商业组合+商业街区+街区商业中心
l 整体布局要采用“大集中、小分散”的格局，如超市、酒楼、银行等公共服务性的活动场地，应该集中在一起，与活动广场、公交车站一起来完成独立商业区设置，也就是本商业街的商业中心。因此，根据贵司所提供的规划图及我们对现场的了解，建议本商业街的商业中心放置在矿工路与光明路交汇处的东北角即原“安装处综合楼”。
l 该商业中心不仅是满足本片区居民，同时要面对全市消费者，此辐射面积应不低于半径2公里。在商业中心内需要围绕大型购物中心来配置的主要业态是酒楼、银行等公共服务性的场所，应分布在矿工路与光明路交汇处的西北角即面向矿工路的临街商辅。因此，建议商业中心的商业部分面积不低于12000㎡（不低于8000平方是大型购物中心的底线面积）。
l 商业街区的整体位置应是从矿工路入口至光明路中间的两个小区入口广场主要以经营专营店、专卖店、娱乐业和服务业为主，面积应在6000㎡左右。
l 从光明路中间两侧的小区入口广场以北部分可作为本项目的便利商业组合。主要以经营小型餐馆、服务业、菜市场为主，面积应在9000㎡左右。
l 鉴于规划道路有40米的宽度，不利于形成人流的规模效应，建议步行路面宽度适当加宽，同时也可压缩一些进深，但会损失一些面积。
l 整个商业设施的外观需要与两侧社区的整体风格相协调。
l 街区的配套工程应做出特色，如：个性化的垃圾箱、步行路面的色调等。
四、 业态组合及物件要求
业态组合总体配比：
零售业占45％，餐饮业占18％，大众娱乐业占10％，服务业占27％
零售业（45%）
l 大型量贩式购物中心
A. 规模要求不低于6000㎡；
B. 超市营业时间在12个小时以上，有不少于营业面积40%的停车
场；
C. 超市经营商品种类不得少于5000种；
D. 辐射半径约2000米
E. 要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，
如将来商家有特殊的情况下不超过3层；
F. 设置货流通道，停车设施保证配置不低于8辆/千平米；
G. 根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设
施设备的安装条件；
l 便利店：指满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
A. 便利店的面积在50至150平方米；
B. 便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店；
C. 便利店的商品种类在1000种左右，应包括生活必需品；
l 专营店：经营某一大类商品为主，并且具备丰富专业知识的销售
人员和提供适当售后服务，满足消费者 对某大类商品的选择需要的零售业态
A. 应配备书店、音像店、药店，其辐射半径在1000米左右；
B. 根据片区居民量和购买力计算，书店、音像店建筑面积应在
200-300平方米左右计算；
l 专卖店：经营某一品牌系列商品为主，并且具备丰富专业知识的
销售人员和提供品牌售后服务，满足消费者对某品牌商品的选择需要的零售业态（物件要求与专营店相同）
l 专业菜市场：分布位置在光明路与程平路交汇处西南角
A. 规模要求不低于1000平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 品种齐全；
D. 辐射半径约1000米；
餐饮业（18%）
l 特色酒楼
A、规模要求不低于800-1000平方米；
B. 营业时间在12个小时以上，有不少于营业面积15%的停车场；
C. 档次必须是全市一流的；
D. 辐射半径约2000米；
E. 要求层高最低4.5米，柱距在3米以上，楼层2层以下为宜；
F. 在结构上预留强弱电、空调、排烟道等设施设备的安装条件；
l 西餐厅
A. 规模要求不低于800平方米；
B. 营业时间在16个小时以上；
C. 高档次的；
D. 辐射半径约1500米；
E. 要求层高最低4.5米，柱距在3米以上，1-2层均可；
F. 在结构上预留强弱电、空调、排烟道等设施设备的安装条件
l 大众饭店
A. 规模要求在30-50平方米，主要分布在便利商业区；
B. 营业时间在16个小时以上；
C. 主要经营一些特色小吃，并具有早餐服务；
D. 物件基本没要求；
大众娱乐业（10%）
l 数码影院
A. 规模要求不低于800平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 平顶山首家的；
D. 辐射半径约2000米；
E. 要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，2层；
F. 在结构上预留强弱电、空调、等设施设备的安装条件
l 健身中心
A. 规模要求不低于300平方米；
B. 营业时间在8个小时以上；
C. 高档次的；
D. 辐射半径约1000米；
E. 要求层高最低4.5米，柱距在3米以上，1-2层均可；
l 网吧
A. 规模要求不低于200平方米；
B. 营业时间在16个小时以上；
C. 辐射半径约1000米；
D. 层高，柱距基本无要求，1-2层均可；
服务业（27%）
l 银行和邮局
A. 规模要求约300平方米；
B. 营业时间在8个小时以上；
C. 最少是支行或分理处；
D. 辐射半径约500米；
E. 对层高，柱距要求不高；
l 美容美发
A. 规模要求约在30-100平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 高档次的；
D. 辐射半径约300米；
E. 对层高，柱距要求不高；
l 照相馆
A. 规模要求约在100-200平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 高档次的；
D. 辐射半径约300米；
E. 对层高，柱距要求不高；
l 修理店
A. 规模要求约在15-50平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 修理品种齐全；
D. 辐射半径约300米；
l 花店和宠物店
A. 规模要求约在30-100平方米；
B. 营业时间在12个小时以上；
C. 高档次的；
D. 辐射半径约300米；
底商建议：
A. 预留水、电、气、污等各项设施的接驳；
B. 预留商家招牌的设置；
C. 临街的两层商辅在总体高度不超过10米的情况下，层高可
尽量放大；
D. 面宽与进深比为1：2为宜，原则上不超过1：3；
E. 最终的面积确定以招商后根据商家的要求来划分；
五、 业态分布图
1、 业态分布
功能分类
业态细分
面积要求（平方米）
建筑结构要求
商业中心
大型购物中心
8000
层高4.5米以上，柱距6米以上
高档酒楼
1000
层高4.5米以上，柱距3米以上
银行（支行）
1000
层商3.5米以上，面宽与进深比：1：2
邮政所
300
电信网点
300
商业街区
西餐厅
800
层高4.5米以上，面宽与进深比：1：3
数码影院
800
层高4.5米以上，面宽与进深比：1：3
专营店
100
层高3.5米以上，面宽与进深比，1：3
专卖店
100
酒吧
300
健身中心
300
网吧
200
高档照相馆
100
便利商业区
美容美发
30-100
层高3.5米以上，面宽与进深比，1：3
社区卫生诊所
50
花店
30
宠物店
30
维修店
30
便利店
30
彩票销售网点
10
特色小吃
30
大众饭店
200
干洗店
30
汽车美容
50
专业菜市场
2000
层高4.5米以上，柱距不低于6米
2、 规划分布对周边的辐射范围
中心商业区的辐射范围：
东至中兴路
南至湛河南路
西至西环
北至北环
商业街的辐射范围：
东至体育路
南至建设路
西至三七街
北至乐福小区
便利商业街区辐射范围：
东至体育路
南至矿工路
西至三七街
北至乐福小区
划分依据：
1、 片区商业极度匮乏，以本区人口最保守估计5万人计算，所需商业至少需要3万平米
2、 程平路的拓宽改造使得本路段两侧原有商业被拆除，使本片区更无商业可言，从而显示出本商业街存在的必要性，更容易形成区域性商业中心
3、 作为连接新老城区的主要干道，决定了项目功能必须是城市商业街与社区商业兼而有之
4、 光明路的打通，程平路以北区域至市区的通畅性增强
支撑商业街基础消费的居民构成：
Ø 光明路两侧安装处居民5200人，
Ø 乐福新村约2万人
Ø 建设街小区，体育场社区、北团小区，三、四、七矿家属区及项目临近家属区3万人以上
六、经营布局与策略
经营布局遵循原则
1、 符合整个商业街战略定位的原
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