布吉住宅市场.docx

布吉住宅市场
2007年12月播报 本播报中的布吉楼市不包括坂田，数据均来自深圳国土房产网。所有数据截止至2008年1月4号。

（第24期）

深圳代理事业六部

目录/Contents

第一部分 本月宏观政策与片区热点播报
1、宏观政策分析 …………………………………………… 3
1.1 政策法规类 ………………………………………………3
1.2 货币政策类 ………………………………………………3
2、片区热点播报 …………………………………………… 5
第二部分 本月一级市场播报
1、土地供应信息 …………………………………………… 5
2、土地交易情况 …………………………………………… 5
第三部分 本月二级市场播报 ……………………………… 5
1、整体市场动态播报 ……………………………………… 5
1.1 市场供应量变化 ……………………………………… 5
1.2 户型供应及成交情况 ………………………………………6
2、在售项目动态播报 ………………………………………6
2.1 在售项目信息列表……………………………………………6
2.2 在售项目销售情况 …………………………………… 8
2.3 在售项目存量盘点……………………………………………9
3、将售项目动态播报 ………………………………………
4、片区不同户型销售进度 ………………………………12
5、代表项目客户分析 ………………………………………12
6、代表个盘销售情况分析 ………………………………… 13

第四部分 本月三级市场播报
1、整体成交情况播报 ………………………………………14

1、 宏观政策分析
1.1 政策法规类
【关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知】
2007年12月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。补充通知中对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题进行了补充说明，一是明确以借款人家庭为单位认定房贷次数；二是明确已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但须提供相关证明；三是明确对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行；四是要求商业银行应切实履行告知义务，要求借款人如实填写相关信息，对于填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。对于出具虚假信息、提供虚假证明的并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。
《补充通知》发布后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关方面负责人对补充内容进行了说明：
Ø 《补充通知》明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。。
Ø 《补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。
Ø 居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照《通知》有关规定执行。
Ø 为确保各商业银行严格执行有关规定，《补充通知》进一步明确要求商业银行切实履行告知义务，提请借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明文件；同时加强贷款审查，对填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其贷款申请。对出具虚假证明的单位，一经查实，银行将不再采信其证明。为充分发挥人民银行企业和个人信用信息基础数据库的积极作用，支持商业银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者，防范信贷风险，人民银行目前已经根据《通知》精神着手对该系统中相应的模块进行调整和完善。
【关于保障性住房租售的通告】
市国土房产局12月25日发布《关于保障性住房租售的通告》表示，深圳市将于2008年1月14日起，受理2007年度提供的廉租住房、公共租赁住房和 经济适用住房的租售申请。2007年我市面向社会低收入家庭提供的保障性住房共6006套，包括经济适用住房3142套，公共租赁住房2730套，廉租住 房134套。
　　通告称，市国土房产局、区建设（住宅）局、街道办事处的咨询电话和街道办事处的受理地点于2008年1月9日公布。
　　家产若超28万元不得申购经适房
　　本次保障性住房的租售，旨在兑现市政府2007年“十件民生实事”中的相关承诺。经过市区两级政府的努力，共筹集到的可售可租的保障性住房共6006套，其中用于出售的住房3142套，出租的住房2864套。
　　本次经济适用住房的申请以已婚家庭或单亲家庭为基本申请单位，公共租赁住房的申请以已婚家庭、单亲家庭或单身人士为基本申请单位。每个申请家庭 应根据选房计分排队办法及户籍条件，结合可供选择的房源情况，确定一名家庭成员作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人，由申请人向户籍所在地街道办事处 提出购租申请。
　　经济适用住房申请条件主要有：申请人及共同申请人均在2005年12月31日之前（含此日，下同）具有本市户籍并结婚，不拥有任何自 有形式的住房和建房用地，在国内其它城市未购买过政策性住房，未领取过未购房补差款，从2003年1月1日起未曾转让过自有形式的住房，2006年至 2007年申请家庭人均年可支配收入连续两年低于23252元，至本通告发布之日止，申请家庭总资产不超过28万元等等。
　　骗租骗购租保障房5年内不得再申请
　　据了解，本次对申请家庭的资格采取“三级 审核，两次公示”的方式审核，即街道办事处受理和初审、区建设（住宅）局复审、市国土房产局终审，全市、社区两次公示，严格审查核实申请家庭的人口、收 入、资产、住房等情况。
　　对弄虚作假，隐瞒家庭收入、人口、资产及住房状况骗取经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房的，严格执行取消相应资格、政府收回住房、提高租金 等规定。对拒不执行的，住房保障管理部门可依法申请人民法院强制执行。违规行为一旦查实，载入个人诚信不良记录，5年内不得再申请住房保障。情节恶劣的在 社区公示通报并通知所在单位，行为涉嫌违法的，追究相应法律责任。对为申请人或共同申请人出具虚假证明的单位，由市住房保障管理部门提请其上级主管部门或 监察部门依法追究相关责任人的责任，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
　　市民出售经适房政府可优先回购
　　本次保障性住房租售与以往不同的是，建立了一套退出机制。市民购买的经济适用住房，在5年内不得转让、出租、抵押。5年后上市出售经济适用住房 时，应按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。有专家指出，政府可优先回购经适房的 制度，将极大盘活经适房资源，使经适房建设走入良性循环的轨道。
　　租住公共租赁住房的家庭或单身人士，因收入等情况发生变化不再符合租住公共租赁住房条件的，住房保障管理部门按规定收回处理或将租金提高到市场价格水平。
　　盐田区政府提供的经济适用住房、龙岗区政府提供的大芬油画村公共租赁住房（面向画师、画工出租，可不受户籍和收入等条件限制），其租售办法由所在区政府另行公布。
　　此外，市政府提供的100套廉租住房、盐田区政府提供的34套廉租住房，按我市现行的廉租住房申请条件、程序执行。
　　3142套经适房分布示意
　　市政府提供的经济适用住房
　　桃源村三期、龙祥苑B栋、星海名城，面向符合经济适用住房申请条件且申请人户籍为福田、罗湖、南山区的家庭出售。
　　南山区政府提供的经济适用住房
　　康达苑，面向符合经济适用住房申请条件且申请人户籍为南山区的家庭出售。
　　盐田区政府提供的经济适用住房
　　深大书香文苑、蓝色海安居项目，面向符合经济适用住房申请条件且申请人户籍为盐田区的家庭出售。
　　申请条件
　　经济适用住房申请条件本次申请购买经济适用住房的家庭应同时具备下列条件：
　　1.申请人及共同申请人均在2005年12月31日之前（含此日，下同）具有本市户籍，未成年子女取得本市户籍时间不受此时间限制。
　　申请人的配偶是现役军人的，视同本市户籍；因就学、服兵役等原因其户籍迁移出本市的在读学生或现役军人，视同本市户籍，但只能作为共同申请人。
　　2.申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或扶养关系，包括申请人及配偶、子女、父母等。
　　申请人已婚的，其配偶及未成年子女必须作为共同申请人。投靠子女取得本市户籍的居民，只能作为共同申请人。
　　3.申请人的婚姻状况形成时间在2005年12月31日之前。
　　4.申请人及共同申请人不拥有任何自有形式的住房和建房用地。自有形式的住房包括安居房（含准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房）、房改房、经济适用住房等政策性住房，集资房，拆迁安置房，军产房，商品房，自建私房等。
　　5.申请人及共同申请人在本市及户籍迁入本市前在国内其它城市未购买过政策性住房，未领取过未购房补差款；从2003年1月1日起至签订购房或租房合同之日，未曾转让过自有形式的住房；申请人及共同申请人在本市现未享受廉租住房保障。
　　6.2006年至2007年申请家庭人均年可支配收入连续两年低于23252元。家庭人均年可支配收入按申请人及共同申请人年可支配收入的总和，除以申请人及共同申请人总人数计算。
　　7.至本通告发布之日止，申请家庭总资产不超过28万元。申请家庭总资产按申请人及共同申请人总资产的总和计算。
　　8.申请人及共同申请人没有违反国家计划生育政策。公共租赁住房申请条件本次申请公共租赁住房的家庭，除符合申请经济适用住房的条件外，申请人及共同申请人还须均未租住政策性住房。
　　在2005年12月31日之前年满35周岁的单身人士，符合公共租赁住房申请条件的，可申请户型在两房以内的公共租赁住房。
　　申请受理
　　（一）申请本次经济适用住房、公共租赁住房的受理时间：2008年1月14日至2008年2月5日（含节假日）。
　　（二）受理申请的地点：申请人应在受理申请时间内，向户籍所在地的街道办事处提交申请材料。
　　（三）申请表及相关资料的领取时间：2008年1月11日至2008年2月5日（含节假日）。
　　（四）申请表及相关资料的领取方式：申请人可在2008年1月11日至2008年2月5日期间到就近的街道办事处咨询了解、领取申请表及相关资料，或从市国土资源和房产管理局网站下载。
　　选房办法
　　经审查符合申请条件的家庭以计分排队方式，按分数高低顺序选房。分数相同的按申请人户籍迁入日期排队，日期相同的抽签确定选房顺序。具体计分办法如下：
　　（一）申请人户籍自迁入本市当月起每月1分。
　　（二）申请人户籍迁入本市时不满18周岁的，其迁入时间从年满18周岁当月算起；成立深圳经济特区前迁入的，迁入时间从1980年6月算起。
　　（三）申请人服役前或到外地读书前户籍已在本市的，其户籍迁入时间可连续计算。
　　（四）计分截止时间为2007年12月31日。
　　（五）加分条件：申请人及共同申请人中有重点优抚对象、一级残疾人的，增加24分；二级残疾人，增加18分；三级残疾人，增加12分。申请人及共同申请人中有多人符合加分条件的，可累计加分。
　　具体选房时间、地点等事项另行公布。
　　廉租房货币配租标准提高
　　根据国家《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）及深圳市廉租住房管理有关规定，我市对廉租住房货币配租标准进行调整，即将原按申请人户籍 所在区的市场商品房平均指导租金80%补贴，调整为按申请人户籍所在区的市场商品房平均指导租金全额补贴。廉租住房货币配租标准调整具体方案将另行公布。
　　星海名城
　　位于南山区前海大道与深南大道交汇处，住房100套，建筑面积45至90平方米，具备入住条件时间：2008年3月，基准售价：二期4611元／平方米，五期5264元／平方米，六期5480元／平方米。
　　龙祥苑B栋
　　位于南山区龙珠大道与珠光路交汇处，住房204套，建筑面积70至90平方米，具备入住条件时间：2008年1月，基准售价4319元／平方米。
　　深大书香文苑
　　位于盐田区盐梅路与北山大道交汇处，住房103套，建筑面积75至95平方米，具备入住条件时间：2008年5月，基准售价3958元／平方米。
　　康达苑
　　位于南山区南新路与桂庙路交叉口西南侧，住房131套，建筑面积62至100平方米，具备入住条件时间：2008年11月，基准售价4704元／平方米。
　　蓝色海安居项目
　　位于沙头角梧桐路以北，住房36套，建筑面积35至50平方米，具备入住条件时间：2008年1月，基准售价3161元／平方米。
　　桃源村三期
　　位于南山区龙珠大道南侧，住房2568套，建筑面积70至90平方米，具备入住条件时间：2008年10月，基准售价4863元／平方米。

1.2 货币政策类
两次上调存款准备金率，一次调整人民币存贷款基准利率
为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行分别于2007年11月26日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，于2007年12月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。由13%上调至14.5%。央行本年度累计已经10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变（具体水平见表1）。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。
表1：金融机构人民币存贷款基准利率调整表 （2007年12月21日） 单位（%）
项 目

调整前利率
调整后利率
调整幅度
一、城乡居民和单位存款

（一）活期存款
0.81
0.72
-0.09
（二）整存整取定期存款

  三个月
2.88
3.33
0.45
半　年
3.42
3.78
0.36
一　年
3.87
4.14
0.27
二　年
4.50
4.68
0.18
三　年
5.22
5.40
0.18
五　年
5.76
5.85
0.09
二、各项贷款

六个月
6.48
6.57
0.09
一　年
7.29
7.47
0.18
一至三年
7.47
7.56
0.09
三至五年
7.65
7.74
0.09
五年以上
7.83
7.83
0.00
三、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）
4.77
4.77
0.00
五年以上
5.22
5.22
0.00
此次的加息主要有四个特点。第一，贷款利率的上调幅度低于存款利率；第二，5年期以上贷款利率不变；第三，自2002年2月以来首次下调活期存款基准利率；第四，一年以内定期存款上调幅度较大。

2、片区热点播报
本月共有两个项目开盘发售，分别为龙园意境高层单位英郡年华8号楼单位，其中龙园意境推出1500套，以拼合大户型为主为主，另有一部分两房三房和复式，本月销售126套，其中拼合户型的销售量最大，价格最低从7400多元起；英郡年华新推出8号楼884套，以两房和三房为主，有少量四房，新开单位本月仅销售20套；龙园意境采取低价策略，其楼层较低，价格低的单位销售较好。

第二部分 本月一级市场播报
1、土地供应信息
（无）
2、土地交易情况
（无）

第三部分 本月二级市场播报
1、整体市场动态播报
1.1 市场供应量变化
数据来源：(深圳国土房产网)

1.2 户型供应及成交情况：

数据来源：(深圳国土房产网)
两房成交比值最高，其次为三房和拼合户型，其中两房共有1481套，占总量的25%，三房1631多套，拼合户型占了1433套，说明受90/70政策影响，拼合户型大量入市，两房，三房和拼合户型是目前布吉市场的主力产品，目前市场销售最好的是2房户型，其次为拼合户型，由于龙园推出大量拼合户型，满足市场对大户型，同时价格较为优惠，并承诺可办理首付三成，本月销售良好，市场形势不明朗的情况下，以往受投资客欢迎的1房户型本月退房3套，4房由于面积大，总价和首付较高，市场风险大，对客户压力较大，退房一套。
2、在售项目动态播报
2.1 在售项目信息列表

项目
名称
主力
户型
均价
(元/平米)
总套数
本月销售套数
累计销售率
折扣+促销
阳光花园五期（祺峰华庭）
一房，两房，三房
11000
838
1
70.5%
实际折扣可冲破9折，
信义假日名城6期溢芳园
两房，三房
12000
504
6
62.3%
部分特价单位9折
百合御都
一房，两房，三房
12600
332
-1
78.9%
打95折
左庭右院南区2号楼
两房，三房
11000
67
-1
38.8％
2房总价减8万，3房总价减10万
东方盛世1期第2批单位
两房，三房
11000
478
6
12.5%
99折，特价单位起价7820元起
英郡年华2君临山
一房，两房，三房，四房
10000
722
14
37.3%
97折，先首付一成，入伙前再首付一成，现场抽奖3000-2万
英郡年华8号楼
两房，三房，四房
11000
884
20
2.2%
97折，先首付一成，入伙前再首付一成，现场抽奖3000-2万
龙园意境华府
联排，双拼
5万
125
0
8.8%
99*99折，成交客户抽意大利风情之旅
龙园高层
两房，三房，拼合，复式
12000
1500
126
8.4%
98*99*99
按时签约99折，另有现场抽奖3800-5万元优惠券
可园7期
两房，三房，一加一拼，
11734
1102
-3
23%
最低6-7折
康达尔蝴蝶堡
两房，三房，四房
11813
545
4
36.5%
98*98折
中海怡瑞山居
两房、三房
9500
90
29
72％
96折，开盘后举行抽奖活动，上门客户和成交客户，每人都可抽获5万元优惠券
慢城三期
两房、三房
11500
529
37
30％
99*99折

数据来源：(深圳国土房产网)
【总结】：
龙园意境高层起价低，价格高层差的方式，同时实现低价噱头和高均价，致使其价格较低的单位快速销售。整体销售效果有待进一步观察。慢城和中海怡瑞山居销售速度较快。其余楼盘销售情况依然低迷，可能是受贷款方面新政的影响，其中可园七期和百合御都出现了负销售，布吉市场存盘量持续增长，本月累计达5744套，整体说来，在政策高压和供应量快速增加的情况下，各楼盘价格表价表面维持不变，通过各种折扣促销活动，实际价格均有不同程度的下调，特别是东方盛世价打出7820的特价后，这个价格与其一期第一批的价位水平，才促进本月销售6套，总之，各楼盘都采用不同的促销手法，楼盘实际成交价格大幅下降，销售同样惨淡。

2.2 在售项目销售情况：
1）布吉片区本月各项目户型销售列表
已售户型
楼盘名称
一房
两房
三房
四房
四房以上
及复式
拼合
合计
阳光花园5期
0
1
0

0
紫郡
0
0
0

0
溢芳园
0
5
1

-4
百合御都
0
0
-1

-3
左庭右院南区2号楼

0
-1

3
龙园意境

0

0
龙园高层

20
29

3
74
126
英郡年华
4
4
6

14
可园7期

1
0

0
-4
-3
康达尔蝴蝶堡

5
0
-1

4
东方盛世1期2批
-7
9
4
0

6
中海怡瑞山居

11
18

29
英郡年华8号楼

12
8

20
慢城三期

34
3

37
总计
-3
101
68
70
-1
3
236
数据来源：(深圳国土房产网)

2）布吉片区（本月）各项目销售量（图示）

数据来源：(深圳国土房产网)
3）布吉片区本月销售户型比例（图示）
数据来源：(深圳国土房产网)
【总结】：
12月份布吉市场共成交238套，主要为两房和三房和拼合户型，两房占绝大多数。主要原因是目前布吉市场两房存量较大，且另外一方面也说明在目前市场环境下，二次置业着观望情绪较高，而首次置业着表现出了需求的刚性。

2.3 在售项目存量盘点
1）布吉片区本月各项目存量盘点
数据来源：(深圳国土房产网)
2）布吉片区在售项目存量户型列表（图示）
项目名称
1房
2房
3房
拼合
4房
4房以上及复式
合计
阳光花园
111
14
122
——
——
——
247
紫郡
13
1
2
——
——
——
16
绿谷
——
86
23
——
——
21
130
溢芳园
21
73
96
——
——
——
190
百合御都
13
17
36
——
——
——
66
左庭右院南区2号楼
——
9
32
——
——
——
41
龙园意境
——
109
102
1102
——
175
1488
英郡年华
52
448
657
——
165
——
1316
可园7期

214
137
261
21
217
850
康达尔蝴蝶堡
——
119
181
——
50
——
350
东方盛世1期2批
93
93
216
——
16
——
418
中海怡瑞山居
——
4
21
——
——
——
25
慢城三期
——
148
97
50
14
24
333
数据来源：(深圳国土房产网)

3）布吉片区本月存量户型比例（图示）

数据来源：(深圳国土房产网)
【总结】
目前市场上，存量最大的户型是两房和三房，其次为拼合户型。龙园高层入市，带来1000多套拼合单位，使拼合单位单位存量在原本基础上继续扩大份额，三房和两房 单位 也伴随这新楼盘入市，存量持续上升。整个布吉市场整体存量达5744套，市场消化缓慢，而持续新盘入市，未来楼盘市场价格不容乐观。

3、将售项目动态播报
1 筹备楼盘动态
项目名称
工程进度
营销动态
宣传语
开盘日期
景园
售楼处完成
1月5号开盘
宽景联廊.空中花苑

注：目前市场形式不明朗，影响很多楼盘入市时间选择。

5、代表项目客户分析
5.1客户区域对比分析

【总结】
此项目上门客户主要以布吉为主，占到50%的比例。由于该项目前期重点在布吉做了推广，可以看到前阶段的推广达到了很好的效果。同时关内客户仍然是布吉楼盘客户中的重要组成部分，关内的客户主要来自福田和罗湖。
5.2客户上门途径分析

【总结】
上门客户主要以报纸及广告牌为主，其次为老带新，其他各种媒体也都有上门量，多重媒体组合配合的投放，可以覆盖更大范围客户，以及不断向客户辐射项目的信息，带来不错的客户上门。朋友介绍所占比例很高，仍是可以重点挖掘的传播项目途径。

第四部分 本月三级市场播报
1. 整体成交情况播报
区域
成交套数
成交面积
成交均价
龙岗
642
143717
8320
全市
3352
475132
12847

数据来源：世联行，此数据包含坂田区域
小结：
整个龙岗市场12月共成交642套，均价为8320元/平米，由于自住比例提高，二手房市场有所回暖，但受到政策影响，出现部分开发商降价或变相降价的现象，使得12月二手楼均价有所下降。

以上事业六部奉送，感谢阅读。敬请关注下月布吉市场播报！
事业六部
2008年1月7日