商丘楼盘市调.docx

商丘市楼盘市场调研
简介：
商丘市总面积10704平方公里，总人口732万人。截至2012年底，全市城镇化率达42.2%，城镇总人口达353.6万人。商丘市区面积1865平方公里，市区人口182万人，占全市总人口的24.9%。中心城区建成区面积116平方公里、非农业人口130万人，城区人口密度仅次于郑州市，居河南省第2位。
经济概况：

由商丘市历年GDP看出商丘市GDP增长速度很快，自2009年突破1000亿元大关后，保持平稳增长，随着城市框架的进一步建设预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。
社会收入与消费情况：

根据商丘市历年的居民收入与消费品零售总额情况可以看到城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费品的增长速度明显快于收入增长速度，城市居民的消费习惯趋于积极，为房地产的市场提供了机会。
城市规划：
道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场。
老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态。
神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好,高端住宅集聚区。
经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足。
城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。
总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”
房地产市场宏观情况
一、 固定资产投资与房地产投资

从商丘市历年固定资产投资情况可看出，该市的固定资产投资保持快速增长，虽然2010年受到宏观因素影响，固定投资增速有明显下降，但在12年固定资产投资情况又开始有所好转。伴随着城市人口的进一步增加，预计未来商丘房地产开发投资将进入稳定发展阶段，但是后续市场还有待观察。
二、房地产开发投资与住宅投资

从商丘市历年的房地产投资情况可得知，2009-2012年商丘市房地产市场发展成稳步上升态势，2010年受宏观因素影响，房地产开发投资增长率有所下降，但在2011年，房地产开发投资开始迅速回升，在2012年，房地产开发投资增长率甚至到了36%，房地产市场呈现稳定发展的态势。
住宅投资增长率远远大于房地产开发投资增长速度，在2009-2012年房地产的开发投资中，住宅作为人们生活的必需品始终居于房地产开发投资的主导地位。
三、 房地产市场供给与需求情况

由商丘市历年商品房销售面积可以看出，2009年房地产市场的销售量达到了313万㎡，房地产的市场一片火爆，在2010年，随着房地产市场的进一步调控，房地产需求下降，观望客户人群增加，投资人群减少，因此商丘市未来两年的年均消化量维持在220-250万㎡之间。
四、房地产市场项目分析：
一、为了更好的对房地产市场发展趋势进行分析，将城市划分为：
老城区（梁园区政府周边）、城西板块（中心城区，包括道北板块）、神火大道板块（神火大道两侧）、经开区四大板块
二、 商丘市目前所售项目大多集中在城西板块、老城区、神火大道板块和经济开发区。
城西项目分析：
城西板块

项目名称
开发商
项目地址
总占面积（亩）
总建面积（㎡）
建筑类别及风格
物业类别
主力户型
目前均价
销售热线
上海公馆
商丘蓝英置业有限公司
梁园区委北新兴路与示范路交汇处
300
15万
多层 小高层 高层 别墅（简欧）
住宅
/
3600
400-890-0000转29109
罗马花园
商丘温信房地产开发有限公司
梁园区政府正后方实验小学正对面
240
32万
多层 小高层（欧式）
住宅、商业
80-101㎡两室、110-140㎡三室
4100
400-890-0000转38743
铂悦公寓
商丘市中原车城物流园有限公司
民主路与金桥路交汇处
999
80万
多层 小高层 高层
住宅
54㎡一室、71-89㎡两室
3800
400-890-0000 转 41366
圣地亚哥
商丘苏地置业有限公司
民主西路与昆仑路交汇处西南角
240
30万
多层 小高层 高层（法式）
住宅、商业
78-98㎡两室、98-143㎡三室
4100
400-890-0000转46312
百乐居
河南百乐居置业有限公司
民主路与天瑞路交叉口向南300米路西
142.5
19万
多层 小高层（法式）
住宅
78-89㎡两室92-125㎡三室
4100
400-890-0000转25695
怡和新天地
商丘市怡和置业有限公司
平原路与民主路交叉口向东300米路北
105
7万
多层 小高层（法式）
住宅
88-123㎡三室
3900
400-890-0000转41362
金色福园
江苏中大环球
昆仑路与新兴路交叉口
225
20万
多层、高层（伪中式）
住宅、商业
89-141㎡三室、145-175㎡四室
3900
400-890-0000转52832
由于城市规划和发展趋势的影响，本区域的项目多属于中低档次，以多层和小高层为主导产品，均价为4000元/㎡，项目的主力户型为两室71-90㎡和三室89-143㎡。

老城区项目分析：
帝和温莎阳光
银河龙翔圣府
凯旋名都
佳境天城

项目名称
开发商
项目地址
总占面积（亩）
总建面积（㎡）
建筑类别及风格
物业类别
主力户型
目前均价
销售热线
佳境天城
商丘中正置业有限公司
梁园区凯旋路高炮旅东门
15亩
2.6万
小高层 高层
住宅
43-53㎡一室、90㎡两室
4200
400-890-0000转41408
凯旋名都
华坤置业
梁园区凯旋路与八一路交叉口南100米路东
13.05
7万
小高层 高层
住宅
47㎡一室、109-117㎡两室
4600
0370-3668888
银河·龙翔圣府
商丘市银河棉业股份有限公司
梁园区民主路与归德路交汇处东南
99.9
15万
多层 小高层（简欧）
住宅
78-92两房
4500
400-890-0000 转 29378
帝和温莎阳光
 帝和置业
神火大道与长江路交界处的城市核心位置
179.7
120万
小高层 高层（法式园林）
住宅
134㎡四室（子母房）
5200
400-890-0000转40987
本区域的人口密度高，集合了百货、步行街等多种商业形态，受城市规划的影响，本区的项目多属于中间档次，小高层价格在4500元/㎡左右，主力户型以宽阔的两室为主。
神火大道板块项目分析：

项目名称
开发商
项目地址
总占面积（亩）
总建面积（㎡）
建筑类别及风格
物业类别
主力户型
目前均价
销售热线
梧桐道
圣源地产
北海路与神火大道交叉口向南300米路西
49.95
60万
多层 小高层（法式）
住宅
四室154.㎡、三室120-143㎡
4900
400-890-0000转27885
奕铭·阳光城
商丘奕铭置业有限公司
睢阳区神火大道与雪苑路交汇处东南角
200
60万
高层（法式）
住宅
/
/
400-890-0000转45802
香樟公馆
商丘市鼎丰置业有限公司
神火大道睢阳区委南侧
139.5
25.19万
小高层 高层（法式园林）
住宅
三室129-142㎡、两室87㎡
5700
400-890-0000转27765
建业圣芭芭拉
商丘建业华润置业有限公司
神火大道南段（职业技术学院对面）
339.6
35万
低层 多层 小高层 高层（法式）
住宅
80-170㎡三室、四室
5300
400-890-0000转41015
华夏明珠
商丘信邦置业
华夏路与宋城路交汇处北200米
75
5万
多层 小高层
住宅
两室100㎡、三室102-131㎡
/
400-890-0000转27844
名门城
名门地产
睢阳区宋城西路南侧
419.58
16万
多层 小高层（简欧）
住宅
两室126㎡、三室142-145㎡
/
400-890-0000转11851

本区属于住宅集中开发区，城市面貌比较好。由于该区的项目档次较高，已经成为商丘的中高档住宅片区。从户型上看，本区的户型供给以三室为主，大面积的四房和宽阔的两房投放量次之。三房的主力面积区间在120㎡-145㎡，两房的主力面积区间在87㎡-100㎡。
经济开发区：

项目名称
开发商
项目地址
总占面积（亩）
总建面积（㎡）
建筑类别及风格
物业类别
主力户型
目前均价
销售热线
东方明珠
圣和置业
归德路珠江路口南100米路东
39
7万
小高层
住宅
/
4200
400-890-0000转11657
商都奕景
商丘市豫威商贸有限公司
睢阳大道南段六中北隔壁
63.94
9.73
多层 小高层（欧式）
住宅
三室134㎡、两室81-117㎡
4000
400-890-0000转22131
天明城
商丘天明地产有限公司
南京路与豫苑路交汇南200米
810
130万
多层 小高层
住宅
三室107-134㎡、两室91㎡
4100
400-890-0000转41132
壹号城邦
弘盛置业
北海路东段平安办事处向东50米路南
34.97
5.52万
多层 小高层（法式园林）
住宅
三室117-139㎡、两室89㎡
4100
400-890-0000转43101
本区的轻工业企业集中，住宅开发刚刚兴起，配套不足。从户型上来看，本区的户型供给以三室和宽阔的两室为主，一房和和四室的供给较少，一般两房的面积在81㎡-117㎡为主，三房面积在107㎡-139㎡为主。经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场的关注度有限，目前新区的人气较差，价格上缺乏动力支持。
五、个案分析：

水岳·蓝山(距离比较近)
项目基本参数：

物业名称
水岳·蓝山
开发商
商丘伟鹏
占地
19000平米
总建
43000平米
价格
未开盘、待定、10月20日2万抵3万已认筹
风格
法式园林
建筑形态
2栋多层、3栋小高层、2栋高层共253户
产品类型
55平米至尊小户、88平米优雅两房、99-102平米紧凑三房、114-123平米实用三房、128-132平米经典三房、153平米豪华四房
户型配比
一房占比：10% 两房占比：25% 三房占比：55% 四房占比：10%
容积率
1．99
物业地址
睢阳大道与文化路交汇处南100米路东
项目动态：

10月20日公开认筹，交2万抵3万，名额200个，当天入会送大礼包。
项目主要卖点：
楼盘特色：教育社区,品牌地产（学区房）
1、古典庄重 欧式唯美的电梯洋房
2、曲水浓荫 40%高绿化法式景观
3、全城罕见 1.99超低容品质社区
4、一梯两户 全城稀缺的通透板房
5、实用空间 平均88%超高得房率
6、1:1车位 从容充足的泊车空间
7、慢调生活 景观雾森户外灭蚊磁
周边配套（周边1公里）：
周边医院：京华医院
周边学校：
幼儿园：商丘市艺英幼儿双语学校
小学：新华小学、宋木林小学、东方双语春华小学
中学：商丘开发区高级中学、商丘阳光高中补习学校、纯阳中学商丘教学站招生代理处、商丘市应天高级中学、商丘市第十三中学、商丘市回民高级中学分校
大学：商丘工学院
交通：公交新址(公交站)、公交总公司(公交站)、市公交总公司(公交站)、应天高中(公交站)
银行：商丘市商业银行(睢阳路支行)
商丘市城市信用社股份有限公司睢阳路分社
中国农业银行ATM(科院公寓西北)
商丘华商农村商业银行(科技学院分理处)
中国工商银行(长江路分理处)
商丘市睢阳区农村信用合作联社科技学院储蓄所
餐饮：档次品牌齐全
购物：面对面超市、新东方科技超市、东方百货、大明眼镜(科院公寓西)、中和名烟名酒商行、中国联通(睢阳大道)、京港农家超市(睢阳大道)、古今百科特价书店、逸品名烟名酒
项目优缺点分析：
优点：体量不大，销售压力小、交通便利、学校资源丰富、基础设施配套齐全、户型比例合理、高绿化率、低容积率、车位充足、高得房率、稀缺一梯两户
缺点：后期销售价格相对较高

信华城（典型）
项目基本参数：

物业名称
信华城
开发商
河南信华置业投资有限公司
占地
67万平米
总建
127万平米
价格
未开盘、待定
风格
欧式
建筑形态
板楼 低层 多层 小高层 高层 超高层 综合商业
产品类型
50-144平米精端高层，133-179平米电梯洋房（分四期）
户型配比
待定
容积率
2.3
物业地址
商丘市神火大道与华商大道交汇处
信华城一期占地面积约8万平方米，总建筑面积约22万平方米，由景观高层、花园洋房、低密排屋和配套幼儿园组成。
项目动态：

7月17日信华城接待中心对外开放。
11月2日信华城产品发布会暨8大品牌服务商签约成功。
项目11月9日盛大认筹，客户认筹需填写意向选房单，具体优惠未定。
后续VIP客户免费招募，领取精美礼品一份。
项目主要卖点：
楼盘特色：品牌地产,国际化社区,豪华居住区,花园洋房
国际城
商丘首席国际五星酒店、SHOPPING MALL、国际时尚购物公园、地标级国际智能化5A写字楼。
梦想城
百万㎡欧陆大盘、ART-DECO勋章舒居/原味西班牙洋房、宫廷级墅制联排。
醇熟城
神火大道价值核心区、双语幼儿园、实验小学、社区九年一贯制学校、良浩高中、第一人民医院。
生态城
宋城公园、民馨公园、应天公园三园环抱、城市绿肺/公园是社区营造、四季型社区绿植、全水系研磨。
五千年文化传承之邦，八朝古都繁荣兴盛之地；历史见证的时代沧桑，一如今日的淡然从容；千古传承的深厚底蕴。神火之南，百万平米，一生之城崛起。
周边配套（周边1公里）：
周边医院：无
周边学校：
小学：
商丘市实验小学
良浩张吉庄小学
商丘市第一实验小学分校(神火大道)
中学：古宋乡第二初中
交通：
市实验小学分校(公交站)
良浩高中(公交站)
东方医院(公交站)
职业技术学院(公交站)
上海城市花园(公交站)
电视台新址(公交站)
银行：无
餐饮：无
购物：龙凤超市
项目优缺点分析：
优点：开发品质高、物业分类丰富、项目规划合理、周边学校资源丰富、地标建筑、带动性强、周边居住环境较好、后期高端住宅集聚地、升值潜力巨大
缺点：项目体量大，销售周期长，分四期，后期对客户影响较大、周边基础配套设施明显不足，位置相对偏僻。

汇豪天下（整体售价高）
项目基本参数：

物业名称
汇豪天下
开发商
商丘市三松置业有限公司
占地
6.4万平米
总建
12.6万平米
价格
6000
风格
欧式
建筑形态
多层 小高层
产品类型
二期多层、小高层电梯洋房88-154平米
户型配比
待定
容积率
1.9
物业地址
神火大道与宋城路交会处西200米

项目动态：

现阶段汇豪天下二期多层、小高层电梯房88-154平方米，高尚住宅，大型社区均价6千元/㎡ ，一次性优惠3% 按揭1%
项目主要卖点：
楼盘特色：一年四季20-26度恒温恒湿恒氧，绿色舒适健康生活，科技豪宅。
周边配套（周边1公里）：
周边医院：无
周边学校：
商丘职业技术学院
交通：
帝景花园(公交站)
上海城市花园(公交站)
银行：中国人民银行
餐饮：
农家小厨
家常小炒
佛跳墙付家地锅狗肉全驴宴
周记大盘炒鸡(睢阳区店)
小馆子
购物：
上海城市花园超市
汇豪茗茶名烟名酒
谭木匠(D1092店)
汇豪超市
东升超市
项目优缺点分析：
优点：高绿化率、科技含量高、舒适性高、小区物业比较人性化，精装自装客户选择灵活度高
缺点：尾盘，选择空间不大、价格较高，周边配套一般、科技含量高，后期维护难度大

商丘市房地产市场总结：
商丘房地产以神火大道板块的竞争最为激烈，该区域的中高档住宅项目林立，已自发形成一个中高档的生活片区，社会上收入中高层次的人对该区域的关注度很高，意向在此置业；
城西板块和经济开发区，虽然目前生活配套不太完善，市场竞争力相对较薄弱，但发展潜力可观；
老城区周围的商业配套比较完善，但城区的发展方向为“南扩西移东进”，发展潜力不大，实力一般的中底薪阶层的客户，如当地的道北居民，会选择在老城区或城西板块置业。
梁园区政府附近和经济开发区的土地潜在供应量很大，未来周边市场会继续扩展。
商丘楼市价格延伸神火大道区域，均价在5700元/㎡左右。城西板块价格多在4000元/㎡左右；老城区板块价格在4500元/㎡左右；经济开发区价格在4000-4200元/㎡左右。