会所物业管理方案.doc

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会所物业管理方案】
编辑---王灵辉

本建议文本是根据物业市场会所的一贯标准而建议形成，可能在执行过程有不适用的地方，另应根据业户的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业户的需求。
一、会所经营方式
现代发展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排, 作用以维持物业本身的价值, 又令业户享有尊贵的地位, 作为休闲聚会的中心点。因此, 在选择营运方式前, 必须衡量物业本身及业户的档次及消费能力以作取舍。
（一）经营方式类别
大致上, 会所的经营方式可分为二大类:
1. 外包专业公司营运方式
在这形式下，会所属于发展商所有，发展商将会所一切经营，营运外判专业公司负责。发展商每月向该公司收取一个定额租金或一个较便宜的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百份比作为收益。而承判商需以自负盈亏式运作。
2、半外判专业公司营运方式
在这形式下，会所的经营权理论上由发展商及一间专业营运公司各占50%共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。
（二）会所设施功能组合
开发商及物业管理公司在投资会所设施装置前，必须确实了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有别，开发商须掌握准确投资以免浪费金钱。
下列建议之基本会所设施功能为现时客户所喜好：
会所类别 休闲式会所——供住宅客户专用
＊会所功能组别
建议设施功能
建议面积
休闲式会所
健身室
30平方米/5人
＊
美容、按摩室
(6人)20平方米、10平方米(每室)
＊
多功能休息厅
40平方米/10人
＊
麻将室
8平方米
＊
小宴会室
30-35/20人
＊
多功能室(读报、下棋)
20平方米/10人
＊
小超级市场
30平方米
＊
（四）附加有偿活动
小区业主除会所设置功能外，专业物业管理公司尚须按季节性定时安排下列活动，以保持客户及物业尊贵地位，加强住户家庭成员间了解及沟通，提升物业品牌。
1. 特式活动——
男士、女士名牌用品推广、茶话会、麻将比赛、桌球比赛。
二、会所经营方案
（一）会所服务对象
会所的主要服务对象为小区的业户及使用人, 和非小区业主及使用人的社会人士。唯两者的收费标准应有所分别。小区的使用人及业主可享有较优惠的价格。
（二）营运模式
经营小区会所时, 可采用会员制及完全开放式之营运方法。但于营运资金筹集之方便性及人流控制之可行性之比较下, 会员制将是一个较为普遍之营运方式。
（三）会所开放时间
由于会所是开放给用户, 使用时间应定得较长, 以应用户需求。故建议会所由早上8:30至晚上10:30开放。
（四）活动设备收费标准（参考建议）
1、棋牌房消费按时计价。会员享受六折优惠，贵宾享受八折优惠。
                   会员价格           贵宾价格
棋牌房      20元/小时          25元/小时
  以上价格为指导价格。
（2）正常工作时间外的消费每小时加价五元，但消费时间最迟不得超过午夜1：00。
2、健身房
（1）健身房收费按次计算，不予时间限制。会员享受六折优惠，业主之贵宾享受八折优惠。
                   会员价格（六折）  贵宾价格（八折）
       健身健美     20元/每次        25元/每次
       健身月卡     300元/月         360元/月
       健身次卡     350元/30次       450元/30次
     以上价格为参考价格。
（2）健身房消费包括健美操房和器械健身房，顾客可免费使用冲凉房。
（3）健身房配有专业健身教练，顾客在健身房使用器材时，应接受教练的专业指导。
3、咖啡、阅览室
咖啡和阅览室是为会员在娱乐消费期间提供的一个休息、交流、品茗、阅读的高尚场所。阅览室备有各类报刊杂志，免费为会员开发，会员可自行阅读报刊杂志。所有报刊杂志只限于本阅览室内阅读，会员请勿私自将报刊杂志携带出阅览室，并请爱护书刊。咖啡室内备有各类茶水饮料、咖啡点心，随时提供给会员享用，价格参考另备价目表。
会员在阅览室和咖啡厅阅读休息，须衣观整洁，言谈文明。穿短裤背心拖鞋者勿入。
会员在阅读时，应避免大声喧嚷，保证气氛的和谐宁静。
4、上网室
（1）上网室消费按时计费。会员享受六折优惠，业主之贵宾享受八折优惠。
               正常价格    会员价格（六折）   贵宾价格（八折）
网吧    6元/小时      4元/小时         5元/小时

5 、桑拿房、冲凉房
（1） 顾客来会所消费，可免费享用冲凉房，健身、打网球者可免费使用桑拿房、冲凉房。
（2） 单次消费桑拿，按十五元一次收费。
（3） 顾客入桑拿房前请换拖鞋，并先冲凉，以保持桑拿房的洁净、卫生。
（4） 桑拿一次的时间以十五分钟为宜，体弱多病者，请注意蒸的时间和温度不可过长、过高。
（5） 桑拿房设施的使用方法，由会所服务员专门指点，按要求使用。
（6） 为保证顾客的人身安全，有以下情况的顾客请勿入桑拿房：
a. 患有高血压、心脏病者；
b. 患有皮肤病者；
c. 过度饮酒后。
6、棋牌室的布局
1. 备用品要求
（1） 象棋、围棋、扑克等室，设专用台、坐椅。
（2） 器具操作台面美观、质量优良。
（3） 室内天花、墙面装修高雅。
（4） 各种器具先进、完好，摆放整齐。
（5） 各设备用品完好率趋于100%，不低于98%。
（6） 故障或损坏设备维修及时。
2. 环境要求
（1） 各室门前标志醒目。
（2） 门前设营业时间、客人须知、价目表等到标志标牌。
（3） 标志标牌设计美观、安装端正，有中外文对照、字迹清楚。
（4） 室内环境舒适、整洁。
（5） 通风良好，空气新鲜。
（6） 照明充足，光线柔和。
（7） 室内天花板、墙面吸音效果良好，噪音较低。
3. 卫生质量要求
（1） 各室内天花、墙面光洁、明亮，无蛛网、灰尘、污迹。
（2） 地面满铺地毯，平整美观，无污迹，边角废纸、杂物和卫生死角。
（3） 各种设备、器具每天擦拭，表面光洁，无污迹、印迹。
（4） 通道、过道整洁美观。
三、会所功能布局规范
（一）健身房的设计与布局
1、健身房的布局
（1）位置要求
健身房的位置十分重要，应该设于接待处附近，使参观者不用进入器械室内亦能参观其中的设施，同时又不会打扰客人，使人感觉到整个健身房之活力所在。
（2）面积要求
健身房的设计与布局应根据物业大小及实际需要而定。可建成50㎡及100㎡不等，内设慢跑自行车（原地）等各类健身机和健身器。
（3）健身房内设备要求
健身器材不少于5种，各种健身设备摆放整齐，位置适当，客人有足够的活动空间。设备性能良好，用途明确。配有配套体重称。四周墙面适当位置挂立镜，最好配有山水风光画，使运动者置身于自然环境中，并配有使用健身器材的文字和录像带。各种健身器材始终保持完好、安全，其完好率达到100%。设备设施若有损坏或故障，停止使用，及时维修。
（4）配套设备要求
健身房旁边要有与接待能力相应档次与数量的男、女更衣室、淋浴室和卫生间。更衣室配带锁更衣柜、挂衣钩、衣架、鞋架和长凳。淋浴室各间互相隔离，配冷热双温水喷头、浴帘。卫生间配隔离式抽水马桶、挂斗式便池、盥洗台、大镜及固定式吹风机等卫生设备。各配套设施墙面、地面均满铺磁砖或大理石，有防滑措施。健身房内设饮水机。各种配套设施材料的选择和装修，应与健身房设施设备相适应。配套设施设备完好率应不低于98%。
（5）环境质量要求
健身房门口应设立客人须知、营业时间、价目表等标志标牌。标牌设计要求美观、大方，有中英文对照、文字清楚，摆放位置得当，摆放整齐。健身房内照明充足。室内有通风装置。适当位置有足够数量的常绿植物调节气候。整个环境质量做到美观、整洁、舒适，布局合理、空气新鲜。
（6）卫生标准要求
健身房天花光洁明亮，灯具清洁，无蛛网灰尘。墙面粘贴高级墙纸，美观大方，无灰尘、污迹、脱皮、掉皮现象。地面无灰尘、垃圾、废纸。所有健身器材表面始终保持光洁明亮，无污迹、汗迹、手印。各种设备均无砂尘、印迹。饮用水透明、洁净，符合国家卫生标准。
（四）桑拿浴的布局
1.美容桑拿室
（1）设备要求
桑拿浴室设分隔式小桑拿浴室。
各室天花板、墙面选择防热、防水材料装修。配浴床、专用水桶、电炉、大勺和橄榄枝，设温度计、湿度计及沙漏计时器。浴室密闭，房门安全，开启方便，设有安全防护了望孔和报警装置。浴室内各种设施设备齐全、完好，其完好率100%。
（2）配套设备要求
同健身房配套设备要求。
（3）环境质量要求
桑拿浴室门口设立营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。标牌设计要求美观大方，安装位置适当，有中英文对照、字迹清楚。室内分隔成小桑拿室，室温保持在26-30度左右。各室内通风良好，空气新鲜，环境整洁。客人有舒适感、方便感和安全感。
（4）卫生标准要求
各桑拿浴室的天花板、墙面无灰尘、水迹、印迹，无掉皮、脱皮现象。
地面干燥，无灰尘、垃圾和卫生死角，整洁干净。所有金属件表面光洁明亮、镜面无水迹。所有木板洁净、光滑，无灰尘、无污迹、炭化物。客人有舒适感。
2. 按摩室设计要求
（1）按摩室设计要求
按摩房之灯光设备要设于墙上，光线向上，切忌设于天花板上。按摩床的设计要专业及舒适，不能随便。空调设备要小心策划，冷空气不能吹向床上。
（2）按摩室设备用品要求
男、女按摩室分开。配专用的桑拿浴室。按摩室前或旁边设休息室。室内配沙发坐椅、电视、书报杂志。按摩室内专用按摩床质量优良。床上用品配床褥、床单、枕头。按摩衣、拖鞋、按摩用品齐全、完好，质地优良，适应客人要求。
（3）按摩室环境质量要求
按摩室前休息室家具用具摆放整齐，布局合理。照明充足，光线柔和。按摩室门口应设营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。标志标牌设计美观，安装位置合理，有中英文对照，字迹清楚，整洁美观。室内按摩床固定，摆放整齐，距离与高度适中，便于操作，光线暗雅。按摩室内温度25度左右。休息室温度20-22度左右。室内通风良好，空气新鲜。整个按摩室环境达到美观、舒适、安静，气氛宜人。
（4）按摩室卫生质量要求
按摩室、休息室天花板、墙面整洁美观，无蛛网、灰尘、污迹，地面光洁，无废纸、杂物和卫生死角。客用按摩衣、床单、枕套、拖鞋、毛巾等按摩用品一客一套，保持洁净卫生。
4、休息区要求
休息区要设计幽雅、灯光柔和，适合在享受完淋浴乐趣后，在此区放松精神，享受真正休息之感觉。休息区内应设有水吧，提供客人饮料和小吃。
（五）、棋牌室的布局
1.备用品要求
象棋、围棋、扑克等室，设专用台、坐椅。器具操作台面美观、质量优良。
室内天花、墙面装修高雅。各种器具先进、完好，摆放整齐。各设备用品完好率趋于100%，不低于98%。故障或损坏设备维修及时。
2.环境要求
各室门前标志醒目。门前设营业时间、客人须知、价目表等到标志标牌。标志标牌设计美观、安装端正，有中外文对照、字迹清楚。室内环境舒适、整洁。
通风良好，空气新鲜。照明充足，光线柔和。室内天花板、墙面吸音效果良好，噪音较低。
3.卫生质量要求
各室内天花、墙面光洁、明亮，无蛛网、灰尘、污迹。地面满铺地毯，平整美观，无污迹，边角废纸、杂物和卫生死角。各种设备、器具每天擦拭，表面光洁，无污迹、印迹。通道、过道整洁美观。
（六）、多功能休息厅布局
1.设施和设备要求。
设酒吧厅，吧台、制冰机、饮水机各类饮品酒类并配相应设备。墙面、天花采用吸音材料，隔音效果良好。各厅室配高清晰度电视屏幕，图像清晰、音像逼真，可从不同角度观看。控制设备、线路齐全完好，路线隐蔽。设施设备完好率趋于100%，不低于98%。
2.环境质量要求
门口霓虹灯装饰美观、大方，标志醒目。门前设营业时间，价目表、当地公安部门公告和客人须知等标志标牌。标志标牌齐全、设计美观，有中英文对照、字迹清楚，位置明显。内部装修风格各具特色，色彩、气氛、灯光宜人，协调美观，具有艺术性，时代感。灯光柔和，可调节控制。各厅室温度24度左右。通风良好，空气新鲜，无异味。
3. 卫生质量要求
内外过道整洁。天花、墙面及装饰物光洁明亮，无蛛网、灰尘、污迹、印迹。
地面整洁，无废纸、杂物、垃圾和卫生死角。各种机械设备摆放整齐，擦拭干净。无灰尘、污渍。客用杯具、餐具每餐消毒，未经消毒不得重复使用。
（七）、商务中心的布局
设三个房间：分别为会议室、阅览室、电子商务。闭路电视控制室设备齐全、先进、完好与电视机相连的线路畅通无阻。图文传真机（可发国际），电脑（可宽带上网）、复印机、电话。设备发生故障，维修工15分钟内到达现场，15分钟不能排除故障的更换备用设备。机房24小时值班监控。设备完好率不低于98%。
每个传输终端传输不低于520KB/秒。

2010年9月17日