商业楼层修正.docx

四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司 
川恒通渝评技〔2010〕15号 
商业房地产楼层效用系数指引 
本规则规范重庆分所评估商业用房调整各楼层效用系数，分所商业房地产评估（拆迁项目除外）必须采用本准则规定的方法计算调整系数，土地评估剩余法评估中涉及商业类房地产价值测评的亦遵照执行。 
结合重庆商业房地产的实际情况，参照日本《公共用地取得损失补偿基地细则》及德国史基莫氏的楼层经济价值表，结合本公司的重庆评估经验，制定楼层效用表和效用系数修正体系。 
楼层 标准系数 标准条件说
明 
调增因素 
调减因素 地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米 ①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼
层商气增加的因素 
①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素 
地上八层 33.0% 地上七层 34.0% 地上六层 35.0% 地上五层 37.0% 地上四层 40.0% 地上三层 45.0% 地上二层 58.0% 地上一层 100.0% 地下一层 50.0% 地下二层 
33.0% 

常见商业房修正 
1. 某大型商业裙楼-1至6层，中庭-1至4层有挑空井，2对自动扶梯，中庭有观光
电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，单层面积约3000平方米的商业房楼层修正系数为： 

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楼层 标准系
数 标准条件说
明 
调增因素 
调减因素 估价对象修正说
明 
各楼层系
数调整幅度 
估价对象楼层系数 
地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米 
①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼
层商气增加的因素 
①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素 
中庭-1至4层有挑空井，修正12.5%，-1至四层挑空井有2对自动扶梯修正4%，中庭有观光电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，修正2.5%，5-6楼有两部直通车库电梯修正1.5% 
/ / 地上八层 33.0% / / 地上七层 34.0% / / 
地上六层 35.0% 1.50% 35.5% 地上五层 37.0% 1.50% 37.6% 地上四层 40.0% 19.000% 47.6% 地上三层 45.0% 19.000% 53.6% 地上二层 58.0% 19.000% 69.0% 地上一层 100.0% 0.000% 100.0% 地下一层 48.0% 
19.000% 57.1% 
地下二层 
33.0% / 
/ 
2. 小型混合商业裙楼1至3层，直达地下停车库电梯2部的商业房楼层修正系数，各
层间为步行楼梯联接 
楼层 标准系数 标准条件说明 
调增因素 调减因素 
估价对象修正说
明 
各楼层系
数调整幅
度 
估价对象楼层系数 
地上九层 32.0% 垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平
方米 
①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼层商气增加的因素 
①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素 
各层间为步行楼梯联接修正-20% 
/ / 地上八层 33.0% / / 地上七层 34.0% / / 地上六层 35.0% / / 地上五层 37.0% / / 地上四层 40.0% / 
/ 
地上三层 45.0% -20.000% 36.0% 地上二层 58.0% -20.000% 46.4% 地上一层 100.0% 0.000% 100.0% 
地下一层 
48.0% 
/ 
/ 
地下二层 
33.0% 
/ 
/ 
分所报告凡涉及楼层修正系数的必须附楼层系数调整过程表。 该技术规范附电子表格一同颁布。 本准则自颁布之日起施行。 

四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司 
二〇一〇年元月四日