拆迁房屋货币补偿基准价格表解析.doc

拆迁房屋货币补偿基准价格表
单位：元/平方米
类别
等级
基　准　价　格
商业用房
住 　　　 宅
框架

3100
一类
二类
三类
四类
五类
六类
1120
1070
990
940
890
810
砖混
一
2950
1050
1000
920
870
820
740
二
2800
1000
950
870
820
770
690
三
2650
950
900
820
770
720
640
砖木
一
2650
950
900
820
770
720
640
二
2500
900
850
770
720
670
590
三
2400
850
800
720
670
620
540
其他结构房屋

800
750
670
620
570
490
　说明：1、本表适用一般民用建筑和各类区主干道沿街底层商业铺面。
2、办公、工业、仓储用房可参照住宅基准价格标准执行，不能参照的，以房地产市场评估价为准。
3、住宅基准价格的内涵包括房屋重置价和所使用土地的使用者权益部分。
4、本表未涉及到的其他结构及用途的房屋以房地产市场评估价为准。
5、本表中基准价格是指城市规划区一至六类区域范围内的商业、住宅、办公、仓储等不同用途、不同结构房屋的市场平均价，具体被拆迁房屋的补偿价格，由具有评估资格的房地产估价机构以此为参照，结合相关修正系数综合评估确定。
6、对于单门独院住宅的评估，建筑面积与土地使用权面积比小于1:1的，剩余土地（土地使用权面积-建筑面积）单独予以补偿，具体补偿标准由房地产估价人员根据宿州市基准地价表结合市场因素进行评估。对于划拨土地，应扣除40%的土地使用权出让金和4%的契税。
成 新 系 数 表
1970年前
1970-1979年
1980-1989年
1990-1999年
2000年后
0.65以下
（含0.65）
0.66～0.75
0.76～0.85
0.86～0.95
0.96～1.0
注：1、成新系数参与计算过程：房屋折旧=房屋重置价×（1+层高修正系数）×（1－成新系数）；
2、具体单宗被拆迁房屋的成新，由房地产估价机构结合被拆迁房屋状况综合确定。
住 宅 朝 向 系 数
东
南
西
北
0.99
1
0.98
0.97
注：成套住宅朝向以主卧室朝向为准，非成套住宅以被拆迁房屋实际朝向为准。
被拆迁房屋区位级别等级划分说明
被拆迁房屋区位级别的划分，根据宿州市人民政府宿政秘〔2007〕54号文件规定，划分为六类，详见“2006年宿州市城区基准地价图”。
被拆迁房屋所处区位内的等级划分，由房地产估价人员根据被拆迁房屋的商服繁华、交通条件、环境质量、基础设施及其他因素综合确定。
商业用房区位因素修正系数参照表（%）
区位
等级
商服
繁华
交通
条件
环境
质量
基础
设施
其他
因素
一类
优
138
96
70
101
55
较优
66
46
32
48
26
一般
30
21
15
22
12
较差
10
7
5
7
4
差
-10
-7
-5
-7
-4

二类
优
36
25
18
25
14
较优
18
12
8
12
6
一般
0
0
0
0
0
较差
-10
-7
-5
-7
-4
差
-20
-14
-10
-14
-8

三类
优
15
10
8
11
6
较优
0
0
0
0
0
一般
-10
-7
-5
-7
-4
较差
-15
-10
-8
-11
-6
差
-20
-14
-10
-14
-8

四类
优
0
0
0
0
0
较优
-5
-3.5
-2.5
-3.5
-2
一般
-10
-7
-5
-7
-4
较差
-20
-14
-10
-14
-8
差
-22.5
-16
-11
-17
-10

五类
优
0
0
0
0
0
较优
-6
-4.5
-3.5
-4.5
-3
一般
-11
-8
-6
-8
-5
较差
-21
-15
-11
-15
-9
差
-23.5
-17
-12
-18
-11

六类
参照五类类别内一般等级修正系数以下执行
住宅用房区位因素修正系数参照表（%）
区位
等级
区位
繁华
交通
状况
生活
设施
公　　用
配套设施
环境因素
其他
因素
一类
优
13
13
17
14
12
11
较优
7
7
9
7
6
6
一般
0
0
0
0
0
0
较差
-1
-1
-1
-0.5
-1
-1
差
-2
-2
-2
-1
-2
-2

二类
优
12
12
16
13
12
9
较优
6
6
8
6.5
6
4.5
一般
0
0
0
0
0
0
较差
-1.5
-1.5
-2
-1
-1
-1.5
差
-3
-3
-4
-2
-2
-3

三类
优
10
11
14
12
12
8
较优
5
7.5
7
6
6
4
一般
0
0
0
0
0
0
较差
-2.5
-2
-2.5
-1.5
-2
-2
差
-5
-4
-5
-3
-4
-4

四类
优
8
9
12
10
12
6
较优
4
4.5
6
5
6
3
一般
0
0
0
0
0
0
较差
-3.5
-2.5
-4
-2
-2.5
-3.5
差
-7
-5
-8
-4
-5
-7

五类
优
7
8
11
9
11
5
较优
3
3.5
5
4
5
2
一般
0
0
0
0
0
0
较差
-4.5
-3.5
-5
-3
-3.5
-4.5
差
-8
-6
-9
-5
-6
-8

六类
参照五类修正系数执行

拆迁房屋重置价格参照表 单位：元/平方米
类别
等级
结构设备
重置价
框架

框架剪力墙、梁柱承重，现浇屋面，铝塑门窗，高级粉刷，水电卫齐全。
620
砖混
一
240砖墙，钢筋混凝土梁承重，层层设置圈梁和构造柱，现浇屋面，铝塑门窗，高级粉刷，水电卫齐全。
500
二
240砖墙承重，设置圈梁或构造柱，多孔板屋面，标准木门窗一玻一纱，中级粉刷，水电卫齐全。
450
砖木
一
240砖墙，瓦屋面，木桁条，标准门窗，水泥地坪，水电卫齐全，外墙粉刷。
400
二
240或180砖墙，瓦屋面，木桁条或预制桁条，标准门窗，水泥地坪，水电齐全，清水墙。
350
三
240或180砖墙或土墙，简易屋面，非标准门窗，水电齐全。
300
其他结构房屋

低于砖木三等以下的标准房屋。
250
注：以上价格是指各类标准层（檐）高（2.8米～3.0米）房屋的重置价格。
拆迁房屋层（檐）高修正系数参照表
类别
层（檐）高（m）
增减数值（cm）
修正系数（%）
住宅用房
2.8～3.0
±20
±2
办公、工业、
仓储用房
3.0～3.2
±20
±2
商业用房
3.2～3.6
±20
±1
住宅楼层增减修正系数参照表（%）
层次总层数
一
二
三
四
五
六
六层带有阁楼
1
0
+3
+3
+5
+7
+8
+5
2

-3
+3
+5
+9
+10
+7
3

-6
+5
+9
+10
+7
4

-15
-5
+7
+5
5

-20
-10
-7
6

-25
-17
关于房屋安置价格有关问题的规定
1、拆迁人用于安置的房屋价格，应依据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十六条、二十九条规定执行。
2、安置房价格的评估与被拆迁房屋价格评估必须采用同一评估原则、评估依据和评估方法，由具有评估资格的房地产估价机构评估确定。安置房价格一般应低于同区域商品房市场价。
评估拆迁房屋货币补偿金额的计算方法
1、住宅货币补偿金额=基准价格×（1＋修正系数之和）×朝向系数－房屋折旧
2、商业用房货币补偿金额=基准价格×（1＋修正系数之和）－房屋折旧
3、未超过批准使用期限的临时建筑：货币补偿金额=剩余使用月数÷批准使用月数×建安单价×建筑面积
说明：
1、基准价格是经具有房地产评估资格的专业机构，按有关法律、法规结合本地实际根据房屋所处地段、房屋用途、结构等，分类制定并定期公布的房地产平均市场价格，也就是房地产市场评估指导价，由政府有关部门审核并定期公布。它由两部分组成：一是被拆迁房屋的重置价；二是所使用土地的使用者权益部分。
2、修正系数包括土地的区位因素（区域繁华程度、交通条件及状况、生活设施、市政公用配套设施、环境因素、其他因素等），房屋的成新、层高、朝向等因素，各种因素对房地产市场价值产生不同影响。
3、运用基准价及有关修正系数评估确定的被拆迁房屋货币补偿金额是一种政策性指导价，基准价及有关修正系数的估价原则和估价方法是拆迁评估的主要依据之一。在拆迁评估时，要结合房地产市场的变化，由具有评估资格的房地产估价机构评估确定。
4、用途：房屋用途不同，对房屋价值有很大的影响。相邻两处房屋，用途不同，其房地产（房屋）价值有很大不同。房屋用途以房屋所有权证书标明的用途为准，所有权证件未标明用途的，以产权档案记载的用途为准；产权档案也未记载的，以实际用途为准；实际用途界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，对改变房屋用途的，以市政府1号令《宿州市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条规定执行。
5、本次修订的宿州市城市房屋基准价及有关修正系数，自公布之日起生效；其生效前已批准的拆迁项目，仍按原规定执行。