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一手房宣传方案范文(必备 49 篇)一手房宣传方案范文 第 1 篇 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。以上工作完成，视为该项销售工作完毕。一手房宣传方案范文 第 2 篇 1、建设成本估算：(1)、住宅按 900 元/(砖混)：58485900 元/=52636500 元。(2)、商 业 建筑 1200 元/(框 架)：1200 元/=21220776 元。(3)、车库、物业等 1100 元/：车库，物业 450(其它 640)，计：90131100 元/=9914300 元。(4)、土地成本：270 元/=11223576 元，单位建筑面积地成本：元/。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。8.控制：讲述计划将如何监控。一手房宣传方案范文 第 3 篇 前营销是房地产开发的龙头。1995 年以来，全国各城市房地产闲置率一直在 3040%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节 按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。房地产营销策划的最前端 房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前 6 个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业发展的长远战略 前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题 在我国，1992 年和 1993 年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入 1998 年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20_年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是 20_20_年，房地产开发的各项指标增幅均在 30%左右。据有关部门统计，20_年全国有 11 个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过 50%，35 个大中城市中有 10个城市投资增幅超过 70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销轻前期营销，本末倒置。尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。一手房宣传方案范文 第 4 篇 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态。1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在 xx年 xx 月份房交会期间开盘（或 xx 年 xx 月），可以抓住 xx 年春季房交会、xx 节等机会掀起第一个启动高潮；在 xx 节、xx年秋季房交会、xx 等重要时期掀起新的销售高潮。2、入市姿态：以全市乃至 xx 地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略。1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2、价格定位：整个商业项目的销售均价为 xx 元/平方米，其中起价为 xx 元/平方米，最高价为 xx 元/平方米。3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为 xx 元/m2，尾盘销售变相略降。一手房宣传方案范文 第 5 篇 一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显着的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于竞争，且乐此不倦;3、头脑敏锐，不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史，尊重现实，睽重未来。三、构思框架：1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;2)展现楼盘的综合优势;3)体现楼盘和谐舒适生活;4)直切消费群生活心态。四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。4、广告诉求点：1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。一手房宣传方案范文 第 6 篇 1、建设规模 规划占地：41506 平方米 建筑面积：85407 平方米(其中住宅建筑面积：58485 平方米，商业门市：平方米，物业及车库：9013 平方米)，住宅户型 60-70 平方米的占 60%;90 平方米的占 20%;50 平方米的占20%，总户数约 835 户。车库每套面积：平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用(尤其沿街楼面)，建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。(3)、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。一手房宣传方案范文 第 7 篇 一、网站分析 1、网站流量分析 安装一套流量统计系统，可以清晰的判断网站目前所有营销手段的效果，并且还可以分析到：(1)流量来路统计 可以清晰的统计到每年、每月、每日、客流是通过什么渠道来到网站的。可以清晰判断各种推广方法的效果。(2)浏览页面和入口分析 可以判断网站中那个页面被流量的次数多，并且可以分析出客流是从那个页面进入网站的。(3)客流地区分布 清晰的分析出，网站浏览者的地区分布，并且以图表方式显示出各个地区流浪者的比例。(4)搜索引擎与关键词分析 分析通过各个搜索引擎所带来的流量比例，并且可以分析出客流是通过搜索什么关键词来到网站的。(5)客户端分析 可以分析出客户端使用的操作系统等信息。2、站点页面分析(1)主页面整体分析(2)页面标签分析(3)超链接检查(4)浏览速度分析(5)源代码设计分析 3、网站运用技术和设计分析(1)分析目前技术是否采用合理(2)分析网站构架是否合理(3)分析网站设计是否有亲和力、是否容易阅读 4、网络营销基础分析(1)关键词分析(2)搜索引擎登记状况分析(3)搜索引擎排名状况分析(4)交换链接相关性(5)网络营销主要方法分析 5、网站运营分析(1)网络投资分析(2)网站运营策略分析 二、网站优化 1、网站结构优化 网站导航、页面布局优化 2、网页标签优化 网页 TITIEL 关键词标签、网页简介标签，图片注释、等方面的优化 3、网页减肥压缩 专门的网页减肥压缩软件对网页系统的进行压缩，提高页面流量速度。4、超链接优化 超连接结构、超链接注释、超连接路径优化 5、页面内容优化 对主要页面内容进行调整、排版进行优化，让内容更容易阅读。三、网站推广 通过对网站进行综合的分析后，选择网络推广方法，在众多网络推广方法当中，最重要的方法就是搜索引擎排名。因为其他的方法都是比较花钱而且效果短暂的，而搜索引擎排名做好以后，它可以长期为你带来高质量的流量。一个网站的流量80%都是由搜索引擎带来的。1、搜索引擎排名(1)关键词选择(2)搜索引擎登陆 包括 GOOGLE、yahoo、MSN 等国内外几百个搜索引擎。(3)搜索引擎排名 通过我们专长的 SEO 优化技术对网站整体进行优化，使尽可能多的词在各个搜索引擎的排名提升，以提高网站的流量。2、相关链接交换 与相关网站进行友情链接交换。3、网络广告投放 在网站运作过程之中，建议投放一些有效的网络广告。四、网络营销培训 授人与鱼不如授人鱼渔，通过网络，我们把对贵方网络技术人员进行培训，使其很快掌握网络营销与网站运营的秘诀，使贵方网站在我方为其打下很好的营销基础后，能够稳定、持续的保持其向前发展。1、网络营销培训 网络营销各种方法与策略、以及相关细节。网络营销、细节之胜。2、网站运营培训 运营网站是一种长期的工作，不同的其实需要不同的策略，我们把我们的经验毫不保留的告诉你们。3、网络营销顾问 合同期限内，通过网络各种沟通方式，为贵方遇到网络营销相关的各类问题，均可以向我方咨询。一手房宣传方案范文 第 8 篇 恒枫天园项目企划书 一、推广目标 本项目有志打造成为苏南乃至长三角一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为长沙楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在长沙市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。二、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立 在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户群是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。2、价值体系建立的两个层面 基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 房型满足：宽敞舒适的基本需求 绿化满足：高绿化率的环境需求 景观满足：视觉和功能的高度统一 地段满足：动线发达，蕴含投资价值 建材满足：高品质标准的基本需求 会所满足：服务和娱乐的基本需求 智能化满足：安全、便捷的基本需求 投资满足：投资收益的基本需求 物业满足：人性化服务的基本需求 品牌满足：与身份相符的基本需求 生态满足：舒适，健康生活的需求 附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活）3、实现价值体系的两大要素 1)产品要素 突出本案的高品质 国际化精品社区 未来潜力地段 户型合理，面积经济 规划和景观精致 其它配套设施完备 生态湿地景观 暨阳湖的天然景观 2)推广要素 概念领先，立体作战 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行 立体作战；打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想 品牌营销立高：塑造华兴房地产品牌，并嫁接到本案；产品主义对准：分析产品有力卖点，出击市场；销售促动造势：不断形成新闻热点，加上 SP 活动，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。三、销售阶段分期策略 销售阶段分期表 销售期数销售时间推售产品推售案量备注 第一期 2005 年 9 月中旬小高层 4 万平方以低于均价的价格，快速抢占市场，回笼资金。第二期 2006 年 1 月小高层 8 万平方延续上期热销势头，塑造品牌，为下一期产品积累客户 第三期 2006 年 5 月产权式酒店万平方此时暨阳湖生态园区基本建成，并开始运营，酒店的产品可借势推广。进一步塑造开发商品牌。同时捂热别墅产品。第四期 2006 年 9 月联排别墅，迭加洋房万平方通过起三期的发售，项目已成为长沙高档住宅的代表，此时推出联排别墅进一步拉高价格，为后续独栋别墅的推出做准备。第五期 2007 年 3 月独栋别墅 7000 平方此时独栋别墅已基本建成，一期、二期也已基本交房。第六期 2007 年 9 月高层商业 6 万平方高层景观房和商业放在最后推出，降低市场风险，此时高层和商业额价值已能体现。（具体的推案进度和产品将根据开发进度进行调整）5、入市策略 本案入市时面临的困难：对本案所在区域的认同感 肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 生态湿地景观住宅的市场适应性 板块概念的明确 品牌形象在短时间树立 较高的价格下快速去化 总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意：抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。造概念：本案的操作不光是生态湿地景观住宅，而是创造了一个众人羡慕的生活方式生态居住方式。作板块：为了使项目在市场中的高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成暨阳湖高档居住区板块。树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在长沙开发的后续楼盘积累品牌效应！四、一期产品销售计划 五、一期产品销售周期 第一阶段：酝酿期（2005 年 3 月 159 月 9 日）市场形态：项目面世在即，售楼前的各项准备工作已基本就绪，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼球。企划目标：入市之初，迅速树立工地形象和项目形象，让潜在置业者对楼盘独特 USP(独特的销售主张)及项目质素有不同程度的印象，同时提升企业形象,基本落实售楼前的各项准备工作，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。执行策略：鉴于本案量体大的缘故，建议适当的拉长酝酿期，运用不同媒体把产品的整体形象建立起来，为后续各期的推广作好铺垫。利用媒体的有利性，将开发商形象、实力进行宣传，在提升企业知名度的同时，提升本案的形象。采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。借由报纸阐述暨阳湖生态园及项目的独具一格的规划理念和优化素质，制造地产新闻题材。利用网络的有效传播性，制作网页在相关网站投放广告。根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等，以增加宣传张力，增加客户信心。现场售楼处进行包装，营造生态环境气氛，给买家强烈的现实感染力及对产品的渴求欲望，同时展示开发商的实力。现场绿化带先行，营造与生态园一体的感觉。邀请有关气象、环境、房地产、园林设计与建筑规划等方面的专业人士或专家对楼盘的规划设计、开发理念等内容围绕适合现代人居住的“标准”进行探讨，同时申请“国家生态环境示范社区”称号，并邀请媒体朋友进行新闻炒作。建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“观天下”气质的成功人士为佳，如：陈道明。SP 活动：【华兴置业会】募集会员活动 物业管理公司签约仪式 形象代言人签约仪式“部级生态小区示范工程”评选大赛 业务执行：3 月 156 月 30 日前期准备 现场户外看板，工地围墙，T 霸到位，开始拦截客户。临时接待处选址，设计，筹建。（力争在 7 月 10 日前完成）现场环境开始进行，道路，绿化。项目设计方案确定，并开始参加“部级生态小区示范工程”评选活动 会所开始施工，作为正式售楼处（力争在强销期前完成）样板区开始施工，样板房开始设计 人员招募 7 月 1 日9 月 9 日正式酝酿 7 月 10 日人员进场开始接待客户咨询 开始市场调查分析，调整说辞，行销点确定。完成统一销售说辞，为 DS 和参加四月苏州房展会准备。老客户及受访者 DS 邀约 统计回馈等 临时接待点筹备完成，建议租用临时店面进行前期客户积累。公开前一周完成初步客户积累。第二阶段：公开期（9 月 109 月 30 日）市场形态：项目包装初见成效，市场知名度开始树立，具有良好的市场形象，可开盘。企划目标：将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。核心攻击点：现场实景，报纸广告、DM 直邮为主，电视、网络、PR（公关）活动为辅，实行全方位动线封杀。执行策略：售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；开盘广告；举办开盘 SP 活动，邀请长沙市相关领导、形象代言人参加开盘仪式，造成轰动效应。邀请知名的书法家于开盘现场为本案的案名进行题词。邀请有名的艺人为本案专门进行谱写曲词，并于开盘当日举办首唱仪式。SP 活动：开盘活动“部级生态小区示范工程”授牌活动。步行街现场产品推介会，并赠送小礼品。开始抽奖活动，奖品已欧洲十日游，以及家电，计算机等。业务执行 9 月 19 日开盘活动执行。参加 9 月苏州秋季房展会。房展会接待，宣传；组织看房车。接待中心正式开放。公布抽奖活动方案。现场接待客户。第三阶段：强销期（10 月 1 日11 月 19 日）市场形态：前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。企划目标：深层广泛销售，充当楼市促销钻石期掀起热销冲击波，完成既定销售指标。核心攻击点：展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，树立楼盘的高素质形象，掀起抢购热潮。执行策略：运用媒体及执行策略将本案形象提升，适度的营造产品“一房难求”的印象。进行 DM 派发，让更多消费者更深入的了解本案的特性。利用媒体的有效传播性将“暨阳湖生态园，我家的后花园”等有利产品点进行强有力的阐述，造成消费者的需求心理。于售楼现场播放本案影视动画 DVD，让消费者更直观的了解本案。与长沙日报联合举办【观天下我的家】摄影、征文、绘画大赛，将项目提升至“长沙楼市旗舰”的高度。会所落成，让每一位到此的客户都能先行享受到未来会所给生活所带来的便利。从本案中选取一套高端楼盘，送予名人，并进行媒体炒作，同时打出“与名人为邻，与健康为伴”的广告，来吸引消费者的关注。利用“世界湿地日”，将本案特有的湿地景观及其特有的功效进行宣传。在广告宣传方面可以打“人和湿地”“湿地是生命之根”等进行主题性宣传。提升本案的形象、档次。结合 6 月 5 日“世界环境日”，举办“亲自然”SP 活动，让消费者亲身感受本案与自然的亲密接触，完全体验到本案的特性，吸引更多的潜在消费者。参加长沙当地及苏州的房展会，扩大本案知名度及影响力。于售楼现场增加设计师、室内设计配置图册联展。打类似“买住宅，送设计”的广告，吸引更多的潜在客户。SP 活动：全城唯一情景体验式样板生活区正式开放。会所落成暨现场正式售楼处启用。会所体验活动。利用会所先行开放的服务项目邀请客户体验小区高品质的会所服务。业务执行：样板房开放 样板楼完成。现场接待 开始签约动作 第四阶段：延续期（11 月 20 日12 月 20 日）市场形态：首轮热销高潮已过，针对现状，活化企划策略，进行适时调整，顺利承接热销余波。企划目标：根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘，掀起二次销售热浪；并为第二期的顺利推广进行有效的酝酿。核心攻击点：促销，公关活动为主，实行品牌攻击。执行策略：继续利用媒体的有效性将本案的湿地生态优势进行强有力的阐述，与其它个案的差异化表现出来。对有希望的潜在客户邮寄 DM 广告、派放夹报。利用开发商的品牌形象打消买家对楼盘的疑惑。结合政府行为，解决户口问题，满足外地客户需求。实行有奖销售，在推广期间的购房业主，送三年物业管理费用。拓宽广告覆盖面，调整媒体和户外广告策略，在广告版面上对重要宣传版采用大篇幅、大气势图文并茂，让人过目不忘，突出其影响和创意。价格促销、开展更灵活的付款方式。强化购后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感；并为后续各期的推广赢得良好的口碑！SP 活动：进行第一期抽奖活动，并公布得奖名单。第二批【华兴置业会】会员募集活动，为第二期进行前期客户积累。业务执行：完成签约动作。促进老客户带新客户成交。一期产品基本清盘，媒体公布售磬。现场封盘，开始积累第二期客户。以上是本案第一期项目的整个推广过程，在第一期项目进入尾盘延续期时将对第二期项目进行酝酿。依次将后续各期项目有序的顺利销售完毕。在短期内实现项目利润的最大化！六、价格策略 1）定价策略 采用一房一价的定价方式。2）价格走势及调整 价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以景观和位置不佳的户型作为入市价格，如 4580 元/平方米，至一期销售 30后调价到 4750 元/平方。一期销售至 60时，调价到 4880 元/平方米。造成潜在客户，价格节节攀升的预期心理，为第二期推出创造提价空间。3）付款方式 采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。建议对一次性付款的客户给予折扣。六、行销通路 大众传统媒体：CF：面对整个长沙、江阴、苏州市客源，建议制作 3D 动画影片。NP：面对整个长沙、江阴、苏州市客源。选用媒体：苏州当地报纸。DS：开盘前利用我司积累的意向客户，进行电话 DS，吸引客户在开盘期间来售楼现场，制造现场热卖气氛。车体广告：选用沿途经过本案线路，广告的效果较好。网络平台：面对周边地区的白领等高素质客户，专门制作网站。选用网络媒体进行宣传等。标志性工地现场：T 霸（高炮）、LOGO 墙、工地围板、临时接待处，现场会所接待中心、样板区、样板房、现场看板 影响性广告载体：大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP 活动 七、推广时机建议 建议项目入市的时机最好在 05 年的 9 月份。在 3 月份开始进行前期准备的动作，6 月正式酝酿，引导客户对生态住宅的接受度，同时预热市场，在 9 月份中旬开盘，推出第一期，10、11 月旺销后，到 06 年 1 月份推出第二期。八、整体包装策略 1、项目 VI 系统设计 案名 LOGO 2、现场包装 围墙广告形象 户外定点看板 道路及绿化先做，塑造工地形象。售楼处包装 样板房 3、开发商品牌形象包装 4、物业管理公司品牌包装 九、临时售楼处现场包装 1、包装原则：采用体验行销的概念，让客户可在现场和售楼处提前体验项目的魅力。地址：建议在项目金港大道立交桥南侧，沿金港大道，面向暨阳湖布置。便于日后解说小区进出暨阳湖的便利性。同时对面就是暨阳湖的入口和公交车站。2、设计风格：建议临时售楼处，设计为两层，挑高 7 米，一楼米。二楼挑高米，钢架结构，外立面为大面积幕墙玻璃。大门入口挑空设计，悬挂大型液晶电视屏。便于播放楼盘 3D，暨阳湖宣传风光片。二楼可登高望湖，直面暨阳湖四平方公里的美丽景色。3、内部装修建议：建议引入设当的生态园林，给客户回归自然的感觉，地面采用天然石材装饰。布置小型水景瀑布，盆栽绿化等。在售楼处外部设计花坛，种植绿化。体现项目生态社区的主题。4、销售道具建议 1）模型：建议制作系列模型，整盘 30 万平方米规划模型、一期楼盘整体规划模型、房型单体模型。楼盘整体模型：表现本案的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，建议至少做到 1：200，以显示本案 30 万平方米的恢弘气势，其中突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。一期整盘模型：更细化表现本案的环境特色概念应该具有相当的体量，同时考虑到适当“偷借空间”更具传播效果，建议底盘、环境做到 1：100 或 1：80，建筑部分做到 1：120 或 1：100 以显示本案环境优势 同样要突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。房型单体模型：立体房型布置模型有利于直观突出本案的房型特点；本案样板房以外的主力房型可以用此种方式展示。2）设备陈列：建议把本案将使用的部分设备比如建材、智能化设备等组件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果。5、样板区、样板房：在样板区设置 3 套左右样板房，2 房、3 房、4 房，分别以不同的风格进行装修。6、智慧化演示：本案大量运用了智慧化设备，为了使大众接受必须有直观的演示系统。好的智慧化演示可以充分提升楼盘形象。7、3D 动画：利用三维技术演示楼盘情况，尤其是期房阶段演示未来小区规划，具有现实意义，可作为电视广告在媒体上播放，也可在现场大屏幕电视上播放，增加客户对楼盘的认识。企划策略部分 一、要点 1、利用华兴地产在长沙当地的知名度以及所推成功个案的影响力，来提高本案的美誉度及形象。2、将本案与暨阳湖生态园结合推广，并将暨阳湖生态园对本案的利点推向最大化，来提升本案的整体形象。3、将本案所特有的湿地生态系统及高达 45%的绿地率结合起来推广，营造本案健康、休闲的氛围。4、将暨阳湖生态旅游的概念进行推广，结合现实中暨阳湖生态旅游的火热，以及对酒店的需求，将本案产权酒店的理念推广。5、将本案便利的交通、地段优势进行有利的阐述，来提升本案外部配套的多样性。6、将本案合理的规划优势进行充分的阐述，来提升本案的整个品质。7、将本案内部配套优势进行有利推广，造成消费者对本案的渴求心理。二、全案策略 品牌塑造战略 生态是品牌最核心的 DNA 生活艺术 生态环境健康生活（感性认知）企业牌+生态牌+形象牌 建立项目健康、休闲价值地位（理性认识）创造企业效益与项目利润最大化 提升企业品牌知名度、美誉度 三、媒体策略 1、媒介目标 选择适当媒体，使广告对消费者产生最佳的说服效果。通过科学的媒介投放组合，制造声势，吸引买家来到现场，感受现场氛围，产生购买欲望。树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使“观天下”尽可能在短时间内进入良性销售阶段，迅速回笼资金。2、媒介选择的标准 选择长沙地区对消费者最有影响力的媒介。针对项目别墅及产权酒店部分，选取周边省市的强势媒体。注重媒介组合的威力。整合所有可以利用的媒介资源。3、媒介运用 长沙区域性电视广告 长沙日报或夹报派发 户外媒体：T 霸、灯箱、引导旗等 直效媒体：售楼书、展板、宣传单张等 DM 直邮 网络广告的适量投放 上海楼市、扬子晚报、杂志等（针对产权酒店及别墅部分）4、广告频率 在酝酿期形象导入阶段，以个性化的工地形象包装为核心，采取试探性策略，分流客户抢占市场份额；开盘强销阶段，则采取集中配合 SP 活动的策略，即在各媒介上持续广告，以便迅速占领市场；强销期过后，采取间歇的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。5、媒介投放组合策略 酝酿形象导入期 A、前提：现场公路边户外广告牌（入口处）、围墙、引导旗、条幅等互动造势，引发关注。B、适当报纸软性文章配合公关活动进行渗透。C、适当形象 NP 广告，进行形象宣传。开盘、强销期 A、以电视广告、报纸广告为主，多样广告媒体为辅助。B、直效媒体（楼书、购楼指南、单页）的直观宣传作用。C、运用大众媒体，PR 事件行销为辅。D、针对主要卖点做纯促销广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力。E、选择适当的时机联合媒体召开专题性论谈，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，制造楼盘热销现象。延续尾盘消化期 A、以报纸广告为主，投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。B、利用 DM 直邮有针对地对特定区域进行宣传，挖掘新的目标消费者。C、利用工程收尾阶段的良好形象，增强置业者的购房信心，消化存量。广告表现部分 一、案名建议 总案名：观天下 案名精神：此案名简洁明了，却不乏恢弘的气势。体现了“华兴地产”勇攀高峰，站得高，看得远，放眼天下的宏伟战略目标；另一方面也体现了本案庞大的建筑规模及高品质楼盘纳天下才俊的开阔胸襟。住宅部分案名：尊邸 案名精神：表明了开发商以人为本的开发理念；简单的“尊邸”两个字，将本案住宅部分尊崇的高品质完美的体现了出来，从另一方面也体现了对客户高贵身份的尊重。别墅部分案名：豪宅 案名精神：体现了开发商无限豪情的开发信心；另一方面从“豪宅”字面上体现了别墅的豪华配套、装修及景观，更深层次的体现出了欧式风格的雍容华贵的内在气质及客户的尊贵身份。产权酒店部分案名：锦馆 案名精神：“锦馆”代表了开发商鹏程万里及投资客锦绣人生的又一个美好开端；“景观”的谐音则再次将本案产权酒店与生态旅游环境的特性优势的结合及至的展现了出来。二、广告总精神【暨阳湖畔豪情人生】三、广告秀稿 形象系列 1、企业品牌形象 主标：华兴地产=实力+信誉+保障 副标：观天下，华兴地产 2005 年全城之作 内文：“观天下”开创一种前无古人的时尚生活模式和情趣，华兴地产以其雄厚的实力、财力、才力、智力及专业的队伍为长沙人民奉献力量。华兴地产以开发长沙精品住宅为已任，挺立人居型浪潮的风口浪尖上，敢为地产马前驹，为长沙人民涂抹了一道最为耀眼的城市缤纷色彩，开创了长沙市人居的新模式。开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司 营销企划：2、企业品牌形象 主标：地产名宿，观天下 副标：买房一定要找个有实力的后台 内文：长沙华兴房地产开发有限公司，以其专业、超前的理念纵横房产界。在公司领导的指导下，以尽善尽美的项目策划和良好的售后服务，不断创历史新高，为港城人民倾情打造理想中的投资场所与一流的生活、工作环境。如果说一定要找一个词来形容“华兴”的话，那么非“辉煌”莫属。因此有了华兴作为您投资的坚强后盾，那么您的投资置业一定会无往不利。开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司 营销企划：住宅系列 1、主题推广 主标：观暨阳美景，做天下豪客 副标：健康、温馨、乐趣、尊崇是我理想居所的标准 内文：“观暨阳美景，做天下豪客”，不但指一种居家的温馨、乐趣，更指“湖环水抱而气聚”，这是先人对栖居大地最富意境美的向往。安家于此，享受尊品水乡，沐浴湖畔，这是何等样的豪气情怀！“观天下”傍依暨阳湖，不但传承了悠悠绵延的湖畔生活情趣，更兼容