2017年(中级)经济师考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案.docx

2017年(中级)经济师考试房地产经济专业知识与实务真题及答案2017年中级经济师考试房地产真题及答案一、单选题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)1.杜能圈的第三圈为轮裁农作区，主要生产( )。A.木柴和薪柴B.易腐烂蔬菜C.粮食D.畜产品答案：C2.区域内向周围地区居民提供各种商品和服务的中心城市称为( )。A.中心性B.中心地C.中心地职能D.中心服务半径答案：B3.基于生态学的入侵和继承概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态，形成城市( )理论。A.同心圆B.扇形C.多核心D.中心地答案：A4.房地产价格与房地产( )同方向变化。A.供给B.需求C.供求D.空置答案：B5.关于地租的说法，错误的是( )。A.绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租B.级差地租是不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租C.垄断地地租是由产品价格带来的超额利润而转化成的地租D.地租的本质是超额报酬和超额利益答案：A6.按城市内部结构，城市分为( )。A.沿海城市和内地城市B.平原城市和山地C.单中心城市和多中心城市D.带状城市和组团城市答案：C7.下列用地中，不属于临时建设用地的( )。A.进场道路用地B.施工工棚用地C.材料堆场用地D.在建厂房用地答案：D8.国有建设用地使用权出让底价确定的要求是( )。A.不低于当年同类已出让土地的最低价格B.不低于上年同类出让土地的平均价格C.不低于国家规定的最低价标准D.不高于国家规定的最高价标准中级经济师真题答案：C9.采用招标、拍卖和挂牌方式出让国有建设用地使用权时，出让定价的确定方式是( )。A.根据土地估计结果和政府政策等综合确定B.根据同一城市同类土地最低成交价确定C.按同类出让土地的中间价直接确定D.出让人和潜在受让人协商形成出让定价答案：A10.关于土地使用权人出租国有建设用地使用权的说法，正确的是( )。A.通过转让方式取得的建设用地使用权不得出租B.建设用地使用权出租期内出租人不承担妨害除去义务C.领有国有土地使用证的划拨建设用地使用权可直接出租D.应根据出让合同规定的土地用途约定租赁合同中土地的使用答案：D11.关于国有建设用地使用权收回的说法，正确的是( )。A.因社会公共利益需要，可以依照法律程序提前收回建设用地使用权B.土地使用者因迁移停止使用原划拨国有土地的，应有偿收回C.无偿收回划拔建设用地使用权时，地上建筑物不予补偿D.划拨建设用地使用权连续1年未使用的，应无偿收回答案：A12.关于集体用地使用的说法，正确的是( )。A.集体建设用地集所有，任何单位和个人只有使用权B.兴办乡镇企业用地超出年度用地控制指标的，应经县级人民政府批准C.农村村民建设住宅的，允许使用其他集体所有的土地D.村委办公室建设不应使用农民集体所有的土地中级经济师真题答案：A13.下列房地产市场调研内容中，不属于房地产交易调研内容的是( )。A.房地产开发企业土地储备量B.房地产成交量C.房地产成交价格D.房地产成交者构成答案：A14.在房地产市场调研中可通过( )方式获得第一手资料。A.文档检索B.小组访谈C.查阅文件D.资料剪辑答案：B15.房地产市场调研的现场踩盘法，最主要的特点是( )。A.直接性B.经济性C.大众性D.隐蔽性答案：A16.房地产价格调研的重点是房地产( )的市场价格。A.合理B.客观C.预期D.理想答案：B17.等额分付资本回收系数记为( )。A.(F/A，i，n)B.(A/F，i，n)C.(P/A，i，n)D.(A/P，i，n)答案：D18.在房地产置业投资的现金流出中，投资人的抵押贷款偿还表现为在还款期内每期的( )。A.贷款金额B.计息金额C.还本付息额D.贷款余额答案：C19.下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是( )。A.项自投资现金流量表B.项目资本金现金流量表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表答案：B20.财务内部收益是项目在整个计算期内，使项目财务净现值( )时的折现率。A.等于目标利润B.等于零C.大于零D.等于目标收益额答案：B21.用产品单价表示盈亏平衡点的公式是( )。A.BEP=CF(P-V-T)B.BEP=CFQ+V+TC.BEP=CF(P-V-T)QD.BEP=P-T-CF/Q中级经济师真题答案：B22.单因素敏感性分析是房地产投资项目敏感性分析的( )方法。A.弃用B.基本C.补充D.次要答案：B23.在房地产投资风险识别阶段，分析风险是对引|起风险事故的( )进行深入分析。 A.各种潜在因素B.可能性C.客观概率D，最大损失答案：A24.某房地产开发企业为应对投资风风险，在同一时期分开发了在宅、写字楼和大型商业项目，该企业采取的风险应对方法是( )。A.风险回避B.风险组合C.风险控制D.风险转移答案：B25.在投资资金受到强制约束的情况下，计算国期期相同的两个或者两个以上斥性房地产投资方案比选，宜采用( )。A.净现值比较法B.净现值率比较法C.差额投资内部收益率法D.差额净现值法答案：B26.对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。这遵循的是前期策划的( )原则。A.约束性B.差异性C.系统性D.预测饪中级经济师真题答案：C27.房地产市场需求预期研判的重点是对潜在需求中的( )进行分析和预测。A.有效需求B.投资需求C.投机需求D.改善需求答案：A28房地产市场之所以能够进行细分，是因为消费者对房地产存在( )需求。A.投资性B.必要性C.追涨性D.差异性答案：D29.把住房价格高低和居室面积大小作为选择住房最重要因素的购房者，其购房价值取向是( )。A.基本居住取向B.地段价值取向C.居住享受取向D.社会地位取向答案：A30.房地产开发项目的项目空间尺度是指外部空间中各建筑物、构筑物之间的( )。A.物业类型关系B.空间位置关系C.高度差关系D.基底占地关系答案：B31.在特定的市场环境玉市房地产的产品层次上看，对房价影响最大的是( )。A，核心产品B.有形产品C.附加产品D.潜在产品中级经济师真题答案：B32在房地产开发项目施工招标中，若中标人不与招标人订立合同而给招标人造成损失，招标人的合理做法是( )。A.取消标的中标资格并没收其投标保证金B.追究中标人的违约责任并要求其赔偿损失C.损失超过投标保证金输入的部分，要求中标人双倍赔偿D.通过诉讼方式要求中标人订立合同并没收其履约保证金答案：A33.房地产开发目者公准备工作最后完成的标志是( )。A.选定项目施工单位B.取得施工许可证C.取得建设工程规划许可证D.完成施工场地“三通一平”答案：C34.房地产开发项目设计任务书应由( )组织编制。A.房地产开发企业B.项目设计单位C.规划行政主管部门D.项目施工单位答案：A35.下列房地产开发项目施工合同内容中，属于激励措施的是( )。A.定力索赔条款B.明确风险双方共同承担C.订立奖励条款D.约定按进度支付工程款答案：C36当事人在资源有好的基础上经沟通并达成谅解，从而解决房地产开发项目合同争议的方式是( )。A.仲裁B.诉讼C.调解D.协商答案：D37.房地产开放项目进度控制的总目标是项目的( )。A.设计加施工工期B.开发计算期C.建设工期D.施工加竣工备案期答案：C38.反映整个房地产开发项目经竣工验收、交付使用的全部建设费用、建设成果和财务状况的经济文件是( )。A.设计概算B.施工图预算C.竣工结算D.竣工决算中级经济师真题答案：D39我国从事专业房地产估价的人员应是( )。A.评估师B.注册房地产估价师C.不动产估价师D.专业房地产评估人答案：B40.抵押价值减去预期实现抵押税的费用和税金后的价值是( )。A.投资价值B.拍卖保留价C.计税价值D.抵押净值答案：D41.可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于( )。A.可比实例正常价格B.估价对象市场价格C.可比实例比较价格D.估价对象比较价格答案：A42.净收益等于( )减去运营费用。A.总收入B.潜在和C.毛利润D.有效毛收入答案：D43某旧住宅因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于( )。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部性折旧中级经济师真题答案：B44.利用假设开发法估价，会使评估价值偏高的情形( )。A.后续开发建设的必要支出大的B.后续开发建设的应得利润大的C.开发完成后的房地产价值大的D.开发期长的答案：C45.持“生产观念”的房地产开发企业，处理其开发经营活动和消费者需求之间关系的态度的是( )。A.企业并发经营的重点是增加产量，不需要考虑消费者需求B.企业开发经营的全过程均应以满足消费者需求为重要目标C.企业开发经营的重点是增加生产，兼顾消费者需求D.企业应当根据消费者的需求数量，以销定产组织开发经营答案：A46.相对于房地产间接销售渠道而言，房地产开发企业采用直接销售渠道的优点是( )。A.有利于发挥营销专业优势B.开发企业对销售过程的可控性高C.市场客户资源更广泛D.能有效加快销售进度答案：B47.房地产开发企业将其开发的商品房委托一家经纪机构代理销售，在销售代理合同期内自己也销售，但自己售出的商品房要向经纪机构支付代理费用。这种代理方式属于( )。A.联合代理B.独家代理C.独家销售权代理D.平行销售代理中级经济师真题答案：C48.房地产开发企业将利润最大化作为项目销售目标时，价格策略制定的基本思路是( )A.在合法原则下尽量提高单位产品销售价格B.在保本原则下制定能实现最大销售量的价格C.制定能实现销售规模之间均衡的合理价格D.尽量提高单位产品品销价格，同时增加促销的投为答案：C 49.某小型房地产开发企业新开盘的项目与市场上同类项目相比无明显优势，且同类项目较多，该企业已采用的定价方法是( )。A.成本加成定价法B.市场导向定价法C.目标利润定价法D.主动竞争定价答案：B50.将商品促销活动分为直接促销、间接促销，其中的直接促销是指( )。A.广告促销B.人员促销C.营业推广促销D.公共关系促销答案：B51.关于业主委员会委员任职期间的说法，正确的是( )。A.每届任期不超过4年，可连选连任B.每届任期不超过5年，可连选连任C.每届任期不超过4年，最多连任两届D.每届任期不超过5年，最多连任两届答案：B52.业主参与物业管理活动的组织形式是( )。A.业主委员会B.业主联盟C.业主代表大会D.业主大会中级经济师真题答案：D53.某物业管理区域由5万平方米住宅和8万平方米商业物业组成，拟选择一家物业服务企业实施物业管理，该区域选聘一物业服务企业应采用的方式是( )。A.招投标B.招投标为主，协商议价为辅C.协商议价为主，招投标为辅D.招投标和直接委托相结合答案：A54.前期物业服务合同的主体是( )。A.物业建设单位物业服务企业B.业主大会和物业服务企业C.业主大会和物业建设单位D.物业建设单位、物业服务企业和业主大会答案：A55.物业服务企业应向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，每年不少于( )次。A.1B.2C.3D.4答案：A56.商品住宅首期住宅专项维修资金的最迟交存时间是( )。A.签订房屋买卖合同时B.订立商品房预售合同后的第3天C.办理房屋入住手续时D.领取房屋权属证书时答案：C 57.下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。A.土地收购储备B.房地产价格评估C.保障性住房建设D.房地产抵押货款答案：D58.住房金融的目标主要是( )。A.扩大住房供给和住房消费B.减少住房供给和住房消费C.扩大住房供给，减少租房消费D.减少住房供给，扩大柱房消费中级经济师真题答案：A59.在直接金融中，资金供给方与资金需求方( )A.构成直接的债权债务关系B.不构成直接的债权债务关系C.成为金融机构的债权人或债务人D.分别与金融机构发生信用关系答案：A60.下列房地产贷款中，通常采用按月等额本息还款方式的是( )。A.土地一级开发贷款B.房地产开发贷款C.保障性住房建设贷款D.个人住房贷款答案：D二、多项选择题(共20题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。)61.企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有( )。A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用答案：ABCE62.关于城市空间结构理论的说法，错误的有( ).A.多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的B.同心圆用地结构中第一环带是中心商务区C.城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择D商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E.扇形理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心中级经济师真题答案：AE63.决定房地产供给量的因素主雯有( )。A.房地产的价格水平B.房地产的开发成本C.消费者的收入水平D.消费者对未来的预期E.房地产开发商对未来的预期答案：ABE64.按照建设用地服务的产业类型划分，建设用地的关型有( )。A.集体建设用地B.农业建设用地C.民用建设用地D.非农业建设用地E.军事建设用地答案：BD65.划拨建设用地使用权转让、出租、抵押应满足的条件有( )A.领有划拨建设用地的国有土地使用证B.土地使用者应为公司、企业或其他经济组织和个人C.持有城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明E.持有经城市政府审核、批准、核发的建设用地批准证书答案：ABD66.关于使用集体建设用地的说法，正确的有( )。A.村办企业经依法批准使用本村集体所有的土地B.农村村民建造住宅经依法批准使用本村集体所有的土地C.建设农村道路、学校经依法批准使用集体所有的土地D.城镇居民经村民委员会同意使用农村集体建设用地建造自用住宅E .鼓励返乡下乡人员依法使用农村集体建设用地开展包新创业答案：ABCE67.房地产市场需求调研的主要内容有( )。A.房地产开发供地调研B.房地产购买力调研C.房地产消费者调研D.房地产消费动机调研E.房地产消费行为调研答案：BCDE68.下列房地产市场调研问卷备选答案形式中，属于封闭式问题的有( )。A.多项选择法B.词语联想法C.顺序排序法D.文句完成法E.故事构筑法答案：AC69.把房地产投资项目作为一个独立的经济系统时，其现金流量包拈( )。A.应收款B.现金流出C.应付款D.现金流入E.净现金流量答案：BDE70.房地产开发项目的开发费用包括( )A.管理费用B.材料费用C.销售费用D.财务费用E.人工费用中级经济师真题答案：ACD71.房地产投资的利率风险给投资者带来的损失主要表现为( )A.造成房地产实际价值的损失B.加大投资者的债务负担C.加大房地产供给竞争而压低房价D.抑制房地产市场需求导致房地产价格下降E.加大了获取贷款的难度导致资金短缺答案：ABD72.房地产开发项目前期策划的主要内容有( )A.市场研判B.营销策略C.市场定位D.运行建议E.经济评价答案：ACDE73.住宅项目前期策划中，道路网络规划应充分考虑( )等方面的要求A.居住小区与外部交通联系的便捷性B.居住小区内的人车分流性C.减灾救灾交通的可达性和可靠性D.居住小区内道路网络形式选择的合理性E.居住小区内道路的直通性和宽敞性中级经济师真题答案：ABCD74.房地产开发项目管理的进度目标包括( )A.开发项目达到交付使用条件的总时间目标B.开发项目不同建设阶段的时问目标C.开发项目进度影响因素的种类与分析D.开发项自进度计划的分析与调整E.开发项目各组成部分的实际施工卧间答案：AB75.房地产开发项目监理合同约定的内容中，属于房地产开发企业权利的有( )A.为监理工作提供必要的外部条件B.对工程设计、施工单位的发包权C.为监理单位提供完整的工程资料D.对工程规模、设计标准的认定权E.对工程设计变更的审批权答案：BDE76.某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因可能有( )A.收入估计过高B.空置率估计过低C.选取的报酬率过小D.运营费用估计过大E.收益期限估计过长答案：AB77.下列房地产中，不得发布房地产销售广告的有( )。A.已取得预售许可证但尚末竣工的商品房B.在集体所有的土地上建设的房屋C.司法机关决定查封的房地产D.产权人自住的具有合法产权的住宅E.依法设有抵押的房地产答案：BC78.业主在物业管理活动中的权利有( )。A.接受物业服务企业提供的服务B.按时交纳物业服务费C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.执行业主大会的决定E.监督业主委员会的工作答案：ACE79.住房金融的特点有( )A.长期性B.固定性C.安全性D.政策性E.保障性中级经济师真题答案：ACD80.下列房地产凭证中，属于房地产证券的有( )A.房地产上市公司股票B.房地产他项权利证明C.商品房预售许可证D.房地产企业债券E.地方政府士地储备专项债券答案：AD三、案例分析题(共20题，每题2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。)(一)张某以600万元的价格购买一预售的商铺用于出租，购买资金均为自由资金，付款方式为分三年支付，三年的付款比例分别为20%、25%和55%，第四年即可出租。第四年的毛租金收入为100万元，装修费为50万元，经营成本为20万元，在此后的经营期内毛租金收入和经营成本的年平均上涨率均为15%，张某要求的投资收益率为10%，购买商铺的投资和经营期间的收支均发生在年初。81.该投资项目的现金流出为( )。A.商铺购买款B.经营成本C.贷款还本付息额D.商铺装修费用答案：ABD82.该投资项目第18年的净现金流量为( )万元。A.56606B.650.96C.860.90D.990.04中级经济师真题答案：B83.张某购买商铺的资金在考虑资金时间价值下的现值为( )万元。A.450.79B.495.87C.529.09D.600.00答案：C84.张某在经营期内可能产生的非系统风险为( )。A.通货膨胀风险B.利率风险C.收益现金流风险D.持有期风险答案：CD(二)评估某写字楼在建工程的价值，其土地是3年前通过挂牌方式取得的50年建设用地使用权，预计该写字楼2年后建设出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%，报酬率为8%。85.评估该在建工程的价值，可采用的方法为( )。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发答案：BD86.该写字楼建成后的年净收益为( )元/平方米。A.300B.360C.540D.600中级经济师真题答案：A87.该写字楼建成后的价值为( )元/平方米。A.3059B.3633C.3750D.4500答案：B88.关于采用假设开发中的现金流量折现法求取在建工程价值的说法，正确的为( )A.该写字楼建成后的价值直接扣除续建成本等之后即为该在建工程的价值B.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除投资利息现值才为该在建工程的价值C.该写字楼建成后的价值经折现之后还需扣除开发利润现值才为该在建工程的价值D.该写字楼建成后的价值经折现之后还需要扣除续建成本现值才为该在建工程的价值答案：D(三)某房地产开放企业将其新建的商品住宅同时委托甲、乙、丙三家经纪机构代为销售。每家经纪机构均可售全部房源，同时委托甲经纪机构进行营销策划，代理合同约定，各销售单位的基准价由房地产开发企业确定，经纪机构可以在基准价的3%范围内自主定价销售，甲经纪机构在营销策划方案中提出的部分促销活动如下：开盘前举办一场明星演会；聘在校大学生发放项目宣传资料；以“生活与环保”为主题组织报告会；前20名购店者赠送全套家具。乙经纪机构急于打开销售局面，在未征得房地产开发企业同意的情况下，承诺将一套基准价为10000元/年方米的住宅按9500元/平方米的价格授予购居人。89.该项目销售代表的形式为( )A.公开代理B.联合代理C.共同代理D.转代理答案：A90.对地产开发企业市言，该项目销售代理方式的缺点为( )。A.销售进度慢B.协调工作量大C，用金结算复杂D.能售单价低中级经济师真题答案：BC91.甲经纪机构营销策划建议的促销活动中，属于营销推广的为( )。A.开盘前举办明星演唱会B.招聘在校大学生发放项日宣传资料C.以“生活与环保”为主题组织报告会D.前20名购房者赠送全套家具答案：AD92.针对乙经纪机构对一套住宅的自主定价销售行为，房地产开发企业可要求至少按( )元/平方米收取该套住宅价款。A.9500B.9700C.10000D.10300答案：B(四)某新建住宅小区的住宅总建筑面积15万平方米，非住宅总建筑面积2万平方米，2015年3月31竣工验收后交付业主。此时已累计销售交付建筑面积12万平方米(其中非位宅建面积1万平方米)，交存住宅专项维修资金1500万元，前期物业服务企业已进驻提供物业管理报务。2016年12月5日，合约定保修期2年的小区主供水设备损坏，发生维修费用5万元；2017年1月30日该小区仝部售完毕，并选聘了新的物业服务企业；2017年6月，小区主供水设备需要更换，更换费用为12万元。93.截至2015年3月31日已交存住宅专修维修资金的单位和个人为( )。A.已入住的住宅业主B.已入住的非住宅业主C.物业建设单位D.非住宅使用人答案：AB94.关于2016年12月5口主供水设备损坏维修责任的说法，正确的为( )。A.应由物业建设单位负表维修并承担维修费用B.应由前期物业服务全业负责维修并承担相应费用C.应由前期物业服务企业负责淮修，物业施工单位单位承担维修费用D.应由前期物业服务企业负责维修，费用在住宅专项维修资金中列支答案：A95.该小区2016年住宅专项维修基佥的管理(或代管)单位为( )。A.前期物业服务企业B.已入住的住宅业主C.物业所在地建设(房地产)行政主管部门D.物业建设单位中级经济师真题答案：C96.2017年6月小区主供水设备更换费用的负担方式为( )A.住宅业主负担10.588万，在住宅专项维修资金中列支B.非住宅业主负担1412元，在住宅专项维修资金中列支C.由新聘的物业服务企业负担，在物业服务费中列支D.由物业建设单位和业主各负担50%答案：AB(五)王某购买了一套建筑面积100平方米、套内建筑面积80平方米的住宅，成交价为每平方米建筑面积5000元。王某支付首付款后，余额申请住房公积金贷款和商业银行贷款，按月等额偿还货款本息，最低首付款比例为40%，住房公积金贷款最高额度为25万.97.该住宅每平方米套内建筑面枳笔价格为( )。A.4000B.5000C.5500D.6250答案：D98.王某购买该住宅的首付款最少为( )万元。A.16B.20C.30D.40答案：B99.关于王某选择最优贷款方案的说法，正确的为( )。A.先用足商业银行货款B.先选择住房公积金贷款C.住房公积金货款和商业银行贷款各半D.随意选择住房公积金货款和商业银行贷款答案：B100.工某如果想减少月还款额，可采取的办法为( )。A.减少首付款B.延长贷款期限C.减少贷款额D.争取贷款利率优惠答案：BCD第21页 共21页