成都某集团房地产发展及海南项目前期判研报告_80页_XXXX年.docx

集团房地产发展及海南项目前期判研报告 目 录第一部分 中国房地产行业的宏观分析 4一、2010年调控背景分析 6二、调控政策解读 7四、中国房地产行业特殊性阐析 12五、2010年房产趋势判断 14六、未来房地产行业趋势判断 18第二部分 海南房地产市场研究判断 22 一、海南省概况 23二、海南房地产市场分析 27三、海南国际旅游岛之剖析 31 （一）海南一波三折的发展历史 31 （二）国际旅游岛的诞生过程 33 （三）关于国际旅游岛政策的解析 33（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析 35（五）海南国际旅游岛建设之观点 39四、在海南发展怎样的房地产高端旅游地产 42五、海南的劣势篇 45六、海南的风险篇 48七、海南的地产投资机会 50八、关于中小企业在海南拿地的一些思考 51九、对海南未来房产价格走势预测 52第三部分 四川集团房地产版块分析及发展之思考 54一、国进民退，中国民营企业的危机大环境 55 二、集团房地产版块发展面临的外部机遇分析 56二、集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析 57三、宏观调控下集团房地产板块发展路径之探讨 58四、战略联盟集团的增速发展的模式 62五、集团的特殊优势 64六、集团在房地产行业的劣势 65第四部分 海南的拿地定位及方法研究 67一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位 68二、公司在海南拿地的战略定位 68四、获得土地的几种方式 71第一部分中国房地产行业的宏观分析第一部分 中国房地产行业的宏观分析近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：一、2010年房地产行业调控背景分析（一）、2007年与2010年调控背景的差异分析：本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别。07年的房产调控背景是：1、当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期；2、中国地产金融化程度并不深； 3、房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是：1、在地产经历了08年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧。3、在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：1、供应市场金融杠杆急遽放大；2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态；5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。6、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境；电视蜗居引来的全民大讨论就是此现象的印证。7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。二、调控政策解读（一）、近期国家房地产重要调控政策解读1、2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。我们解读：该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。2、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。我们解读：这项政策更多的是针对房产投机行为。但是，以成都为例，每套房的营业税平均在1万多元，实际能够收到的效果十分有限。3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。我们解读：内容中“增加有效供给”，“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设”。解读：在土地有限且地价高企的情况下，只能是政府敦促开发商不要囤地，其结果是上有政策下有对策，对目前的现状来说将不会有太大的变化！最多收个地王作个示范。内容中“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房”。解读：增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势有任何影响；“适当增加中低价位普通商品住房”这条还是要市场说了算！内容中“加大差别化信贷政策执行力度”。解读：加大执行力度不等于需要严格执行，按揭政策一直如此。最终还是各银行说了算。内容中“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”解读：既然叫“继续”就说明该政策没有什么新意！4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。我们解读：此举意在提高开发商拿地门槛，增大开发商资金压力，迫使其不敢无所顾忌的拿地，但这个规定最多只能淘汰实力相对弱小的开发商，但同时也会加剧垄断的程度，反而会刺激房价的上涨。这个规定为消灭同行的竞争会起到较好的作用。 5、2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。通知要求，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。我们解读：通知最大亮点是对投资投机性购房形成了“精确制导”。充分体现了“有保有压、区别对待”的做法。即：把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。6、3月11日，国土资源部公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知通知明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。通知还规定，参加土地竞拍的保证金不得低于出让最低价的20%。出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。我们解读： 该调控政策看似猛烈，被官方喻为重拳。其实是自09年12月各种调控政策的补充和延续，并没有采用特殊的手段来遏制房地产，仍然保持的是旗帜高举，掷地无声。（二）、政府工作报告解读3月5日，温家宝总理在做政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家宝说，一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。具体内容为：继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。我们解读：如果我们单从温家宝总理的报告来看，可以比较直接的感受到温总理打压高房价，解决民生问题的决心。但看具体手段，我们认为：中央还是为了保持房地产市场的平稳健康发展（而不是彻底遏制房价的上涨），继续综合运用土地、金融、税收等手段（该三个手段对地方政府财政收入非常重要，对银行盈利也非常关键），但最终只能“藏富于国、藏富于银行、藏富于地方财政、藏富于少数人少数单位和少数群体”。房价并不因此而下跌。三、中国房地产行业特殊性阐析中国房地产行业的特殊性表现在：1、行业能量巨大，裹胁的行业达56个，携带的产业链条波澜壮阔。2、与同为国家支柱性产业的金融业密不可分，交相缠绕。3、在中国行业经济史里面，唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业，地方政府，乃至中央政府，中央经济。4、人口众多的中国，史无前例、高速发展的城市化进程，房地产行业具有其他行业都不能比拟的强大的需求拉动。具体阐析对中国经济的看法，存在两种很普遍很典型的看法，一种是典型的国家控制型经济，一种是市场经济。前者最突出的注解是：中国经济永远政府说了算；后者的观点是经济还是市场自身决定的。房地产行业，这个本身就具有非常浓厚的政治色彩，但同时又具有极度开放透明的市场色彩的行业，表现出更加扑朔迷离的神秘色彩。也许再不会有一个行业具有房地产行业这样的能量，一是携带的产业链条的长度和宽度；二是与金融具有如此密不可分的关系。在中国，金融和房地产行业同为国家支柱性产业，而这两大产业交相缠绕，而让房地产行业显得更加庞大和复杂。在行业经济史里面，也许唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业甚至地方政府。中国今天的房地产行业，裹胁的甚至不仅仅是地方政府，还有中国经济和中央政府。这样一个庞大复杂的行业的解析，自然会导致更多的盲人摸象的故事在社会流传。每个人都会基于自身所处的位置和角度，对房地产行业发出自己的看法和见解，甚至是截然不同的看法和见解，于是房地产行业经常出现专家打架，方向相反的热闹现象。不过我们始终认为房地产行业既然是作为一个行业经济，不管其牵连关系有多广泛，他依然有其自己的行业特性，依然有我们可以寻找的经济规律。2002年，随着建设和谐社会成了国家的重要理念和任务。加快城市化步伐成了建设和谐社会的一个重要途径。与此巧合的是，当时中国40左右的城市化率正好进入了高速发展的起点。按照世界中等发达国家的标准，城市化率至少不应该低于60，根据中国的实际情况，利用20年的时间，按照每年1的城市化率来推行城市化是切实可行的。1的城市化率意谓着中国每年将会有近1500万左右的农民转变成城市居民。可以推知，房地产行业在未来近二十年里将会有强大的需求拉动。这是任何一个其他行业都不能比拟的。六、2010年房产趋势判断 通过研究，我们对2010年房产趋势可以做出如下结论：（一）、两会“遏制”房价上涨的愿望不可能实现两会期间，广西南宁诞生了楼面价超过1万元/平米的地王，直接搧了中央政府的耳光。聪明的北京市政府则有效的将土地招标工作推到两会之后，即在两会结束后的第二天(3月15日)，一天卖地收入超过100亿，总成交价格达到52.4亿元人民币。同时还诞生了春节后的首个地王，勇敢的再创天价地王的新记录。地方政府丝毫不给中央调控面子。四环之外望京高达2万多元楼面地价，明显是在与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏，再一次成功的推高城市整体的楼价水平。北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。（二）、经济适用房和廉租房各地方政府会稍微加大建设量。 去年全国的经济适用房及保障房的建设仅完成了总量的26.3%。今年把其提升为“一号民生工程”。为了化解社会矛盾，政府今年肯定将加大此方面的建设，并把它作为政绩考核的主要指标。但因客户群完全不同，对房价不会造成下跌影响。（三）、中小户型占70%比例的政策将得到比较严格得执行。 这个政策是为了控制大面积的房屋修建比例，间接抑制投资市场。该政策前两年就出台，但上有政策，下有对策。灰空间（赠送面积）由此盛行。但今年将会严格执行。比如，今年成都已出台这方面的政策，严格杜绝任何形式的赠送面积。（四）、第二套房的按揭利率下浮30%的可能性不大了，但也不会严格上浮至10%。 为业绩考虑，银行是不愿意提高按揭利率的，但迫于中央的压力，会在利率上做出妥协，但要严格上浮至10%，政府要和银行博弈很长的时间。（五）、随着市中心房价上涨，更多人将转而租房，房租将开始上涨。 随着房租的上涨，也会更增强投资客户的信心。（六）、地方政府财政对房地产或高房价的依赖越来越大。 地方政府以GDP作为考核政绩的标准不会变，地方政府靠卖地增加GDP的方式也就不会变。地方政府的靠卖地致富的路更不会变。同时政府巨大而不明的开支极其需要高房价、高地价、高税收的支持。（七）贫富差距进一步加大，低收入群体离买房更加遥远。 蜗居的人群进一步增加，社会矛盾更激化，舆论就房产讨论将更加热闹。（八）、经济平稳还是大前提，所以房地产行业的调控更多是意识形态上的调控。2010年，中国经济的目标是平稳发展。经济要平稳，牵动56个行业的房地产就不能出现太大的波动和反复，国家的政策会更多的是意识形态上的调控。即向公民表决心的时候多，舒缓公民情绪的多，实际见效的政策少。所以，实际出台的政策会是看似很猛烈，实际很温婉。（九）、在经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕。抵御中央的信贷调控能力强。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58，该比例为2000年以来的最高水平。当前房地产开发企业资金充裕资料来源：国家统计局结论：在总体物价水平温和上涨的情况下，预计2010年房价稳中有升。但，我们预测不会出现2009年下半年的那种猛烈态势。七、未来房地产行业趋势判断可以肯定地是，房地产行业还将继续稳步发展二十年。 我们从如下方面得出结论：（一）、官方已明确发言：“未来20年中国房价上涨压力很大”， 这无疑是官方向公众传递未来地产调控难度大的信号。作为全国住房系统管理部门的负责人，住房和城乡建设部部长姜伟新在3月8日全国两会“保障和改善民生”记者会上说，未来年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，住房需求较大，但同时土地供应有限，因此房价上涨的压力仍然是很大的。这可以看成是官员向公众传递未来地产调控难度大的信号。我们之所以如此解读，理由基于，其一，此言出自国家住房最高主管部门城乡建设部部长之口，当然可被解读为最权威的信号；其二，此言发自十一届全国人大三次会议记者会，无疑也可被视为最高的权威信号；其三，此言是国家住房主政官员答国内外记者问时所说，换言之，藉以国内外媒体的巨大传播力，“上涨压力很大论”势必产生最大的影响力，当然可作权威信号窥。（二）、中国经济严重依赖房地产，未来二十年仍然是国家的支柱行业2009年中国GDP规模为33.53万亿元人民币，约4.91万亿美元。房地产交易总计可能达到5万亿元。房地产行业占了全年GDP的14.5%。房地产行业在中国经济中的支柱地位是不争的事实。有专家估计，就现在城市居住人口总量，城市尚缺50亿平方米的住房，这是“存量”需求；目前，中国的城镇化率以每年1%左右的速度在增长，每年大约有1500万农民变成市民，以现在20平方米的城镇人均住房面积计算，每年大约需要2.6亿平方米的新增住房，这是“增量”需求；另外，危房改造、旧房拆迁也要制造不少的新房需求。要满足这三个方面的需求，每年新增的住宅恐怕需要10亿平方米左右。如此巨大的需求，想不成为“支柱”都难！同时，房地产可以带动五六十个行业的发展，其“一业兴，百业旺”的功效对“保增长，促就业”的意义不言而喻。同时，由于房地产行业在中国经济上所占的比重过大以及过分地依赖银行的信贷资金，中国的经济实际上已经被房地产“绑架”了，以至于在明知泡沫严重的情况下，中国也要在金融危机爆发时奋力拯救这个行业。（三）、政府财政严重依赖房地产行业，部分地方财政过半靠卖地中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。约占全年GDP 4.4%。部分地方财政过半靠卖地。房地产调控之所以陷入房价“屡调屡高，屡高屡调”和“泡沫做大“的尴尬怪圈，地方政府土地垄断和土地财政依赖是本因。这既是当下专家学者和两会代表的共识，又依然为“屡调屡高”“愈调愈高”的现实困境所实证。这种局面在很长一段时间内是无法改变的。（四）、从易经角度测算，房地产正开始行二十年大运来自易经专家的观点：根据元运周期的推算，2004年至2023年这二十年进入了“八运”。“八运”的场态是艮卦。艮为山。房地产的意象是山。在风水学中通常把房子称为假山。所以，这二十年恰好是房地产的当运之年。因此可以推知，至少在2023年八运结束之前，房地产都将稳步发展。我们也确实感知到，从2004年开始，国家虽明显加大了对房地产的规范力度，但房价也从那个时候开始不断走高的。这与易经专家所说的艮卦的场态是相吻合的。结论：在中国这个特殊的政治经济的背景下，房地产行业是一个可持续发展的吸金行业，在有一定资本实力和政府关系的情况下，大举进军房地产市场是一件顺风顺水的事。 第二部分海南房地产市场研究判断第二部分 海南房地产市场研究判断一、 海南市场现状与市场分析 本部分内容在研究海南省现状、投资政策、发展规划的基础上，对海南省的房地产市场进行调研，为公司房地产项目发展提供决策依据。一、海南省概况1、地理位置海南地处热带，位于东经10837-11105，北纬1810-2010之间，海南位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。2、行政区划海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。海南省划分为3个地级市，5个县级市，4个县，6个民族自治县，1个经济开发区，1个办事处；基层设置183个镇，21个乡，18个街道办事处。地级市：海口市、三亚市、儋州市。县级市：五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、东方市。自治县：白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县。县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县开发区：洋浦经济开发区。办事处：西沙、南沙、中沙群岛办事处（县级）3、人口、民族人口：截止2008年年末全省常住人口为854.18万人，比上年增加 9.15万人。人口出生率为14.71%，人口死亡率为5.72%，人口自然增长率为8.99%。民族：海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。语言：海南居民语言种类多，主要使用的方言有10种。4、交通状况航空：海南省目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。另有陵水、乐东、临高等军用机场。下一步将在博鳌和儋州兴建两处新机场，实施时间暂时不能确定。铁路：海南省内有环岛铁路和公路：海南已建成环岛高速（625km）和三纵四横的公路网络。其中国道1289km，省道1975km，县道2823km。公路网密度51.82km/100km2。下一步将建成从儋州到万宁和从海口经五指山到三亚的“田”字型格局的高速交通网络。港口：海南目前有海口、三亚、洋浦、八所、龙湾等五大港口，已建成码头泊位147个，其中万吨级以上31个。全省有客船和客车滚装船598艘。5、旅游资源海南省拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景区景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。在长达1528km的海岸线上分布着68个天然港湾，多数地方风平浪静，海水清澈，常年可进行海水浴、日光浴、沙浴和风浴。兴隆温泉、七仙岭温泉、蓝洋温泉等，适于发展融观光、疗养为一体的旅游。天涯海角、亚龙湾、南山文化旅游区、博鳌亚洲论坛会址等著名旅游景区令中外游客神往，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位。海南旅游资源分布图6、经济发展经济增长：近年来，海南省经济保持着较快增长。2009年全省生产总值（GDP）1646.6亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长10.5%。地方财政：地方财政收入大幅度增长，经济富裕程度进一步提升。全省全口径财政收入376.4亿元，比上年增长18.7%。二、海南房地产市场分析1、2009年海南房地产市场总体情况海南是海滨休闲地产的典型代表。海南依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。 2009年，海南省房地产市场运行变化较大，特别是三亚市在“国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”批复后，房屋销售价格直线上扬。房地产投资2009年，海南省全社会固定资产投资超千亿，达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%。其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%。商品房销售量2009年，海南省全年销售商品房面积560.3万平方米，商品房销售额351亿元，房屋销售均价6265元/m2。其中，三亚市房屋销售均价9526元/m2，列全国第八位。客户群体内地：多数来自东北和华北等较寒冷地区，其次为上海、浙江和川渝；特别是江苏、浙江的购房人群，年末大增；国外：多数来自俄罗斯等国家。最近的购房者表现为三类：一类为短期投机者，主要选择现房交易，便于出手；第二类为中长期持有，主要基于对国际旅游岛建设的长期预期；第三类为本地和一些岛外客户的恐慌性购房，怕房价再继续上涨，将无力购房。2、海南省国有土地出让情况2009年海口市出让国有土地（不含工业用地）10幅，其中，居住用地8幅。出让土地面积2128亩，其中，居住用地1611亩。楼面地价1780元/平方米，其中，住宅楼面地价1037元/平方米。2009年三亚市出让国有土地（不含工业用地）8幅，其中，居住用地3幅。出让土地面积670亩，其中，居住用地361亩。楼面地价3266元/平方米，其中，住宅楼面地价3786元/平方米。就海南岛整体而言，东线195公里的海岸线纵深1公里已经没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分区域有地块股权转让。土地资源西线较东线更丰富，但也都表现出一定程度的紧俏。在3月31日新规划出台前，海南目前的土地供应和土地价格参考意义不大，应紧盯政策出台情况。海景2万/平米海景1.3万/平米3、东西线高速各区域市场价格状况2009年海南旅游地产发展以三亚为中心，房地产开发基本以此分为东西两线，其中东线属于仅次于三亚的开发热点，土地基本饱和，西线属于待开发区域，整体相对较差。其中三亚区域项目一线海景房售价基本在4-7万元/平米，二、三线商品房售价也超过1.8万元/平米，东线一线海景基本在1.5-5万元/平米，西线目前无一线海景项目，其它项目售价在1400-7000元/平米。自海南国际旅游岛的概念推出后，海南房地产市场出现了前所未有的热度。大量投资客、开发商的涌入，不仅直线拉升了三亚及东线高速区域的房价，更是促使原本无人问津的西线高速区域也成为开发商追逐的热点。三亚是目前热点中的热点，区域土地资源紧缺，一线海景售价基本在4-10万元/平米，二、三线商品房售价也在1.8-3万元/平米；东线高速沿线区域，仅次于三亚的热点成熟区域，与三亚相似，目前基本处于开发饱和状态，以一线海景房为主，别墅售价在4-5万元/平米，公寓售价在1.5-2.5万元/平米；西线高速沿线区域，属于待开发区域，整体较为荒凉，沿线海岸无商品房项目，多数项目均位于市区，销售均价基本在1400-1700元/平米，其中距离三亚相对较近的高速沿线项目售价7000元/平米。2010年3月上旬三亚商品房市场总签约440套;平均每日成交量为44套;3月上旬三亚商品房总签约面积53721.88平方米;3月上旬三亚商品房销售均价21370.52元/平方米;3月上旬三亚商品房总成交金额约为11.48亿元;3月上旬三亚商品房总签约数环比2月下旬三亚商品房总签约数下滑25.68%;3月上旬三亚商品房销售均价环比2月下旬三亚商品房销售均价下滑28.91%。进入3月，三亚商品房市场继二月份量跌价升之后不仅销量环比下滑，销售均价环比也出现了大幅下滑。毫无疑问，三亚房地产市场是整个海南旅游地产的晴雨表，从春节前的概念爆炒，价格骤升到2月份的量跌价升，进入3月上旬以后价格也因为销售量的支撑不够和概念爆炒的透支开始出现量价环比下跌的现象。海南房地产市场发展预测：随着3月上旬量价齐跌的现象和海南传统旅游的旺季消逝，市场的观望情绪会进一步加重，海南的房市在2010年虽然不会出现价格的大起大落，但是个别地区肯定会有所降温。三、海南国际旅游岛之剖析（一）海南一波三折的发展历史1988年，海南从广东省的一个地级行政区变成中国的第31个省级行政区，也从一个“海外孤岛”一跃成为“中国最大的经济特区”。 “十万大军下海南，各大财团抢地盘”。全国资金都向海南涌动。同样，海南房价急速飙升，1988年海南的商品房平均价格1350元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰，短短三年增长超过4倍。以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。没人愿意做实业，稍微长线些的投资也不会有人参与。楼市的“疯狂年”终结于国家房地产调控措施的出台，1993年海南房地产业泡沫破灭，大量开发商倒闭，房价地价直线下跌。1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了97年，同样的房子已跌到了千元以下。房价走过了一班过山车后，回归原点。 开发商大量死亡，银行清理抵押品，发现所谓高档写字楼通常都只是一个大坑。所有债权官司打赢了也无法执行，四大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛，即便如此，平均的资产偿债率仅有6%。据统计，建行一家先后处置不良房地产项目267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，255亿元的不良资产和债款，2万多公顷的闲置土地，以及投资者对海南的“投资恐惧症”。 目前海南仍然是我国东南沿海唯一欠发达地区。（二）国际旅游岛的诞生过程中国(海南)改革发展研究院院长迟福林，是最早提出“国际旅游岛”概念的人。98年的时候，受海南省委的委托，他们做了一个课题，“以产业开放拉动产业升级”。经过两年研究，迟福林得出一个结论：旅游产业的开放，应是海南产业开放的突破口。2000年，迟福林提出了“国际旅游岛”的概念，并在2001年正式向海南省委、省政府提出建议。2005年，三亚市主动向国家发改委提议，把三亚作为旅游综合改革试验区，建设国际滨海旅游城市。时任省长卫留成认为，要变还不如整个海南一起变，于是“最后干脆把国际旅游岛作为海南省区域发展的战略”。2007年4月2日，海南省委书记卫留成，主持召开了关于申报海南国际旅游岛综合试验区的汇报会，向国务院申请支持的政策确定为“两免”(免签证、市内免税店)等。2008年，海南建省20周年，胡锦涛到海南视察时提出，希望海南着力深化改革开放，更好地发挥改革开放的排头兵作用。迟福林说，当时国务院的态度已很明确了，鼓励和支持海南进行国际旅游岛建设。在2009年初，温家宝参加博鳌论坛后视察海南。并做长篇讲话，表示国家将全力支持海南。国际旅游岛将作为一项国家战略实施。随后，由国家发改委牵头，20多个部委参与研究国际旅游岛建设规划意见。年月日，国务院正式公布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。海南国际旅游岛正式开始建设。（三）关于国际旅游岛政策的解析1、规划国际旅游岛的战略意义：解读一：经济意义海南自然资源条件优越，却长期发展滞后，同时经历了年代的泡沫经济，目前海南仍然是我国东南沿海唯一欠发达地区。国际旅游岛的规划将有利于海南结合自身资源优势发展地区经济，形成独特的旅游经济发展模式。解读二：国防战略意义政府关于海南岛的发展，目的在于开发中国的南海经济圈，经济圈内的南沙、中沙、西沙群岛一直拥有丰富油气资源但国家开发力缺乏，通过海南国际旅游岛的启动来实现由民间力量和民间资金来推动南海经济圈的发展，进一步推动三沙圈层的发展和巩固对南海能源的控制。 2、国际旅游岛的战略定位我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地；国家热带现代农业基地；3、发展目标2015年旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上。2020年旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%，力争全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。、国际旅游岛政策的受益群体顺序判断从时间上看：地产商炒房投机客地方政府相关行业海南百姓从空间上看：地方政府相关行业地产商炒房投机客海南百姓（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析意见公布以来，海南房地产市场近乎疯狂，销售和价格都异常的暴涨，购房者就像旅行团一样，一个大巴车一个大巴车的往售楼处拥。充满了“抢白菜”式的抢房场景。各楼盘捂盘惜售，调整价格都来不及。买房子从倒卖“购房指标”到找朋友托关系，甚至请售楼员吃饭，送红包，这些在平时很难想象的事情在近期的海南房地产市场中都出现了。于是，许多人惊呼，上世纪九十年代的戏剧重演了，然而，真是如此吗？我们从以下方面的理性研究，解读出这现象后面的似是而非：、从国家层面上分析：较上世纪九十年代，国际形势已发生巨大变化，中国进入了大国崛起时代。崛起中的大国已搭建了更为稳固、立体、全方位的建设平台。、从政治高度上分析上次是一个试验田，而本次是上升到了国家战略。政治地位完全不同。据悉，海南国际旅游岛的建设由即将任职的国务院总理李克强亲自来抓。、从建设资金上分析、国家资金上世纪九十年代国家没有提供更多的政策与经济资助。而本次中央政府已明确表示会有实质性的财务拨款及专项补助。、社会游资国内已积聚了大量财富，不论是国企还是私企，特别是近两年金融危机导致转型的企业，拥有了大量的现金资本，急需寻找投资平台。据统计，有4000亿元民间资本涌向海南。、国际资本中国已成为国际资本重点投放的市场，而国际资本的重点投放是紧跟中国政治决策走。结论：本轮海南的建设资本渠道众多，只要海南能搭建一个良好的投资平台，吸引的资金会非常充裕。、从消费层面分析：中国富豪阶层已非常强大，纯享受的奢华度假物业已成了这一群体的刚性需求。据2009胡润财富报告，中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。中国的中产阶级日益庞大，据统计已超过4亿人。而是否拥有一套度假物业已成为这个阶层的奋斗目标，乃至阶层的标签。国家统计局统计表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。“银发经济”使海南房地产蕴含无限商机。而国内休闲旅游已成为中国大多数家庭生活的一部分。预