我的房地产课程设计.docx

湖南农业大学东方科技学院
课程设计

课程名称： 房地产开发、工程经济学
题目名称： 建设项目经济性分析与评价
班 级： 2011级工程管理2班
姓 名： 倪兴旺
学 号： 201141915227
指导教师：李明孝、王文萱
评定成绩：
教师评语：

指导老师签名：
年 月 日

1.项目概论
1.1 基本情况
项目名称：依一世家
建设地点：长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角
建设单位：长沙“一一”房地产开发公司
性 质：私有
公司类别：专营企业
企业资质：城市综合开发一级

项目介绍：依一世家住宅小区，由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发建设。 位于含光路与谷丰路交汇处西南角，其南面为金峰小区北院金星村安置小区；东面为谷丰路以及周石坝一直依托至岳麓区政府；西面为西二环轮廓线；北面为含光路以及硾坊小区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀，具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点，在用地范围内布置5栋建筑物，每栋23层，每层4户，层高3米，限高100米。结构为框架结构（带地下室），总建筑面积50105.84平米，其中地下车库3855平米，房屋建筑面积46250平米；总车位361个，地下120个车位，地上241个车位。

1.2 各项经济技术指标
序号
项目名称
单位
数量
1
总占地面积
㎡
14855.32
2
总建筑面积
㎡
50105.84
3
建筑容积率
%
2.95
4
小区绿化率
%
40
5
户均面积
㎡
101
6
总户数
户
460
7
总停车位
位
361
8
内部收益率（税后）
%
28.8
9
投资回收期（税后）
年
2.96

1.3 周边配套设施
周边配套：
公园：道坡公园，北京御园，周石坝等
幼儿园：新世纪幼儿园，小区院幼儿园，金色梯阶幼儿园等
商场：400米金峰商业街，世盛超市，锦和连锁百货，等
银行：建行，交行，招行，商业银行，农行，中国银行等
学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等
医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院
其它：小区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等
周边景观：
道坡公园，北京御园，周石坝，咸嘉公园等;
周边医院：
望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院，爱尔眼科;
周边学校：
博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等

2.市场分析与需求预测
2.1 投资环境分析
长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。
一、宏观调控的影响
调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息，下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。

二、商品房入市加快，大户型滞销明显
上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷开发商资金链紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点上，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90㎡以上的中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品不对口，因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大，滞销局面难以全面扭转。

三、商品房交易可能出现转机，局部热销
从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次，二次置业的刚性需求，改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市上的投机性需求。另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机，同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的刚需客户，各大楼盘的各显神通带来局部热销的频现，6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最好的证明。

四、商品房价格将保持稳定
年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势，3月份以后，房价又基本保持稳定，无明显波动。预计下半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，先抑后扬，6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头，表明景气指数有一般上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。

五、二手房市场仍然比较低迷
相较于国内一级城市，长沙二手房市场交易一直是较劲，多年来发展势头不理想。半年，长沙二手房成交规模仍在继续萎缩。据官方统计，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然较大，下半年这种差距还将持续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨，长沙房产税未有音讯，多套房持有成本未见增加，二手房房主观望等因素，预计下半年长沙二手房市场仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间的内难以追赶新房市场规模。

六、市场竞争越来越激烈
长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙，促使长沙房地产市场竞争不断自然化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提升来取悦客户，赢得市场以外，寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行起来，旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜。成为破解楼市调控困局的最大突破口，相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。

2.2 市场分析
据政府部们统计资料，从在售楼盘来看，2013年上半年长沙市内六区在售楼盘441个，河西为主售地段，呈现出区域分布特征鲜明、楼盘品质有所提升的特点。在区域分布上，岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山，占总数的51.46%。雨花区在售102个，占比23.13%；岳麓区在售131个，占比29.7%。接着依次为天心区在售72个，占比16.33%；开福区在售61个，占比13.83%；芙蓉区在售38个，占比8.62%；望城区在售37个，占比8.39%。在楼盘品质上，上半年在售楼盘物业类型多样，注重提升宜居品质，以此来充分满足刚性需求。
（以下数据来源长沙市房产信息中心 、长沙市房产研究中心）

一、 新建商品房批准预售情况
表1 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
区域
新建商品房
其中：住宅
批准预售面积[万㎡]
同比[%]
批准预售面积[万㎡]
同比[%]
全市
749.82
－14.90
591.99
－26.52
其中
芙蓉区
18.11
－58.87
15.15
－64.86
天心区
86.04
16.36
65.35
－4.51
岳麓区
100.43
－34.76
68.09
－50.87
开福区
69.57
－39.74
41.18
－61.18
雨花区
175.96
15.52
144.76
－0.77
望城区
78.57
89.71
36.71
76.33
长沙县
105.56
－47.43
99.13
－48.45
浏阳市
52.19
23.18
38.80
12.40
宁乡县
63.38
11.53
55.80
37.54

图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡

二、 二手房成交情况
表2 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
区域
新建商品房
其中：住宅

批准预售面积[万㎡]
同比[%]
批准预售面积[万㎡]
同比[%]

全市
599.36
－39.64
505.86
－43.43

其中
芙蓉区
24.29
－51.03
15.27
－64.41

天心区
41.17
－61.00
34.84
－60.68

岳麓区
110.33
－28.21
90.33
－37.28

开福区
88.25
－37.45
69.56
－47.96

雨花区
107.28
－55.78
89.05
－59.31

望城区
41.67
－22.89
39.42
－19.97

长沙县
116.02
－19.46
110.29
－18.74

浏阳市
35.75
－0.83
29.44
－5.23

宁乡县
34.59
－47.79
27.65
－44.86

图2 近一个来长沙市二手房成交走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市二手房成交量同比减少三分之一，月成交量低于35万㎡

2013年1－6日全市二手房成交面积133.30万㎡，成交套数为134.24套，同比分别减少33.57%；其中住宅成交84.43万㎡，成交套数10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。分区域来看，内六区二手房成交面积101.86万㎡，成交套数为8976套，同比分别或少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46万㎡，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看，上半年各月二手房成交量均较低，仅半数月份成交量高于20万㎡，且单月最高成交量也末超过35万㎡。

三、 房产一、二级市场交易量对比分析
区域
芙蓉区
天心区
岳麓区
开福区
雨花区
望城区
长沙县
浏阳市
宁乡县
全市
比值
1.12
1.90
6.34
7.52
4.43
7.91
10.88
2.37
6.06
4.5
表3 2013年1－6月长沙市房产一、二级市场交易量对比
小结：上半年全市商品房成交量为二手房成交量的4.5倍

房产一、二级市场对比来看，2013年1－6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1，比2012年全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看，除芙蓉区、天心区、浏阳市外，其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平，这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地产市场困境，在当前市场环境下，二手房成交也比较严重的萎缩状态。

四 、结论
从上半年的各项数据来看，长沙楼市商品房供销同比双降。业内人士分析，商品房销售不理想、开发商资金回笼较慢、商品房供过于求等因素，将极大限度促使下半年特别是“金九银十”旺季和年末节点，开发商增加商品房的上市量，并加快推售速度。
　在价格方面，除了不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况，下半年在调控政策持续的前提下，商品房均价上涨的可能性不大，房价总体会保持稳定水平。整个房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。
3.规划设计方案的优选
3.1 房地产目标市场选择
楼盘所在位置地理位置优越，环境安逸舒适，周边配套设施较完善，方便居住人群日常生活需求。交通方便，便于居住人群外出与办公企业及工作人群离市中心距离较近 ，上下班方便。环境优美，绿树成荫，空气清新，地理位置好，物业完善，房子采光非常好，楼距视野开阔，此房升值的空间很大，不管是居住还是投资都有很强的竞争力。该楼盘与城市广场相互包容、相得益彰，可形成较好的商住氛围。依托文化娱乐广场和公园景点，定位体现时尚特性由于临近文化广场。因此“依一世家”目标市场定位：中高级年轻白领、私企业主、企业管理决策层、高级技术人员。

目标市场特征表：
目标客户群
特征描述
年龄特征
28—45岁，处于事业的上升期，购买能力最强的年龄阶段。
经济能力特征
庭最低月收入大于8000元，有一定积蓄和投资。
接受教育特征
大专-本科，大都受过良好的高等教育。
职业特征
私营企业主、企业管理/决策层、中高级白领、高级技术人员。
置业性质特征
二次置业，一部分一次置业。
心里特征
重视环境、健康与居住质量，追求舒适、有品质的生活，懂得辨别好的产品和有品位生活方式，社会优越感强，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同。
3.2 房地产产品定位
“依一世家”项目与周边众多知名项目毗邻。此前长沙一一房地产开发有限公司在本区已经成功开发数期产品，其品牌形象得到了长沙市民的的广泛认同，在业界和消费者心中具有很好的口碑，也在长沙是消费者心中建立了良好的信誉。
“依一世家”项目将又会是一一公司在长沙地区的经典之作。“依一世家”地段优越，超低的建筑密度、经典超值的户型、优越的自然环境，为您营造有爱、有品质的生活。一一的“依一世家”属于典型的居住型城市高层，重视园区内部的规划布局和空间形态的变化，建筑形态基本以新古典主义为神韵，园区景观营造清新典雅朝气蓬勃，设置有会所、室外泳池等园区基本配套功能等。

4.房地产开发销售进度安排
4.1 开发进度安排
开工时间：2015年1月 竣工时间：2015年12月
开盘时间：2016年6月6日
本项目计划在两年半左右的时间完成建设。
建设进度计划如下：
2013年12月12日：项目建议书批复。
2013年12月30日-2014年1月10日：编制可行性研究报告并报批
2014年3月-2014年6月：建筑方案设计
2014年7月：综合管网设计
2014年8月-2014年10月：施工图设计
2014年11月：报建、领取建设规划许可证
2015年1 月：开工建设
2015年3月：工程完成投资30%，开始预售
2015年12月：工程完工
2016年1月：工程验收
2016年7月：正式入住

4.2 销售进度安排
销售前期：通过平面和电视媒体上登广告，加强宣传，让市民了解本楼盘并
以此提高楼盘在市民中的知名度，为接下来的销售做好预热准备。
销售期间：通过举办一些互动活动，把本楼盘的理念融入其中，进一步提升楼
盘的人气；与看楼市民建立有效的后期联系，加强与潜在客户之间
联系。并与签约客户之间保持良好的沟通，树立楼盘口碑。
销售后期：做好与已购房客户之间交流，即使反馈以及解答客户相关疑问，并
做好房屋的售后服务工作。
销售价格：均价11200元/平米（预售价格为10500元/平米，预售中小户型）；
最低价9999元/平米，最高价12000元/平米
销售计划：开盘第一年销售100套 开盘第二年销售125套
开盘第三年销售完
营销策略：1、预售期间享受9.8折；2、购买120平米大户型，送学位；3、全款享受97折，按揭99折；4、一次性购买两套及以上送车位一个，并享受全价96折。

5.项目投资估算
5.1成本分析
5.1.1项目成本组成分析
　　1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
　　2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
　　3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
　　4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
5． 税收及其附加：包括营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税

5.2 投资估算
根据按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及相关取费要求，估算投资造价如下表4-1：

序号
项目
投资估算/万元
占总投资百分比/%
备注
1
土地费用
13631
42.11%
包含相关手续费；地块无须拆迁安置不含拆迁费用
2
前期工程费
1803.18
5.57%

3
房屋开发费用
8517.993
26.31%

4
基础设施建设费
1277.699
3.95%

5
公共配套设施建设费
255.54
0.79%

6
管理费用
355.651
1.10%

7
销售费用
2590
8.00%

8
税金及政府收费
3086.53
9.53%

9
财务费用
600
1.85%

10
不可预见费用
255.54
0.79%

合计
32373.022
100%

表4-1“依一世家”项目投资估算 单位：万元

注：建筑工程安装费：按每平米1700元计算（框架结构高层，有地下室）
建筑工程安装费=50105.84x 1700=8517.993万元

详细计算如下：
1. 土地费用=13631万元

2. 房屋开发费：按每平米1700元
房屋开发费=50105.84 X 1700=8517.993万元

3.前期工程费：按每平方米建筑面积约360元/ m2 计算：
前期工程费=50105.84 X 360= 1803.81万元

4.基础设施建设费：按建安成本15%估算
基础设施建设费=8517.993 X 15%=1277.699万元

5.公共配套设施建设费：按建安成本3%估算
公共配套设施建设费=8517.993 X 3%=255.54万元

6.管理费用：按前期工程费、房屋开发费、基础设施建设费、公共配套设施建设 费之和的3%估算。
管理费用=（8517.993+1803.81+1277.699+255.54）X 3% = 355.651万元

7.销售费用：按销售收入5%估算
销售费用=（46250x11200）x5%=2590万元

8.税金及政府收费：3086.53万元
营业税=（50105.84x11200）x5%=2805.927万元
城市维护建设税=营业税x7%=2805.927x7%=196.425万元
教育费附加=营业税x3%=2805.927x3%=84.178万元

9.财务费用：本项目向银行申请10000万元贷款，年贷款利息6%，利息每年支付一次，工程结束（建设工程竣工一年）前一次还清。
利息=10000x6%=600万元

10.不可预见费用：建安成本3%估算
不可预见费用=8517.993x3%=255.54万元

11.所需总投资：土地费用 + 房屋开发费 + 前期工程费 + 基础设施建设费 + 公共配套设施建设费 + 管理费用 + 销售费用 + 税金及政府收费 + 财务费用 =32373.022万

6.项目收入估算
6.1 销售收入估算
“依一世家”项目总建筑面积50105.84平方米，其中地下车库站3855平米；共460户，户均102平米；总停车位361个。

按销售计划计算，房屋销售收入估算如下：
预售120套：120套x101平米x10500元/平米=12726万元
开盘第一年销售收入：100套x101平米x11200元/平米=11312万元
开盘第二年销售收入：127套x101平米x11200/平米=14366.24万元
开盘第三年销售收入：113套x101平米x11200元/平米=12732.56万元
总房屋销售收入估算：12726万元+11312万元+14366.24万元+12732.56万元 =51186.8万元
车位出售收入（分三年等额销售完）：
可售停车位210个，按每个停车位80000元计算，车位销售收入为1680万元。

6.2 出租收入估算
“依一世家”项目所有楼房全部用于销售，部分车位用于出租。
本楼盘可出租车位151个，按300元/月/位计算，每年车位出租收入为54.36万元。
出租收入估算：每年54.36万元 三年总收入：163.08万元

7.投资计划与资金筹措计划
7.1 资金筹措计划
本项目资金有长青房地产开发有限公司自筹，使用本公司自有9647.022万作为项目本金；银行贷款10000万元；；其余不足资金，按国家对商品房销售有关规定，从预售房款中解决。本项目需要利用预售房款总计12726万元。 本项目估计需要32373.022万元，筹款计划详见表5-1.
表5-1 项目资金筹措计划表 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
1
资金筹措
32373.022
32373.022
-
-
1.1
1.2
1.3
资本金
预售收入
贷款
9647.022
12726
10000
9647.022
12726
10000
-
-
-
-
-
-
7.2 投资计划
本项目建设所需投资一次性到位，从建设开工到销售完所需投资一共分四年进行投入。详情如表5-2。
表5-2 投资使用计划表 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
1
总投资
32373.022
21367.509
2573.717
1808.449
1369.757
1.1
1.2
1.3
1.4

1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
房屋开发投资
土地投资
基础设施建投资
配套设施建设投资
管理费用投资
销售费用投资
财务费用投资
前期工程费
其他:包含
税金及政府收费
不可预见费用
8517.993
13631
1277.699
255.54

355.651
2590
600
1803.81
3342.07
8017.993
13631
1000
255.54

125
600
600
1803.81
835.52
500
-
240.217
-

100
750
-
-
835.52
-
-
37.482
-

75
750
-
-
835.52
-
-
-
-

55.651
490
-
-
835.51

8.经济评价
8.1 成本估算
根据项目的投资估算来估计产品开发成本，如表6-1所示：
表6-1“依一世家”项目总成本估算表 单位：万元
序号
项目
总投资
估算说明
1
开发建设投资
32373.022
-
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
土地费用
前期工程费
房屋开发费用
基础设施建设费
公共配套设施建设费
管理费用
销售费用
税金及政府收费
财务费用
不可预见费用
13631
1803.81
8517.993
1277.699
255.54
355.651
2590
3086.53
600
255.54

无需拆迁安置
只计算两税一费
2
经营金金
-
-
3
项目总投资
32373.022
-
3.1
开发产品成本
32373.022
-

8.2盈利能力分析
本项目在计算期内营业收入53029.88万元，可获利润总额20656.858万元，扣除税费3098.529万元后，税后利润为17558.329万元，需还银行贷款本金10000万元，最后可分配利润为7558.329万元。详见表6-2和表6-3。
表6-2 售房收入与营业税金估算表 单位：万元
序号
项目
合计
第一年（预售）
第二年
第三年
第四年
1
售房收入
51186.8
12726
11312
14366.24
12732.56
1.1
1.2
1.3
可销户数/㎡
平均面积/㎡
平均售价/（元/㎡）
460
-
-
120
101
10500
100
101
11200
127
101
11200
113
101
11200
2
出售车位收入
1680
-
560
560
560
2.1
2.2
可售车位/个
车位单价/万元
-
-
-
-
70
8
70
8
70
8
3
车位出租收入
163.08
-
54.36
54.36
54.36
3.1
3.2
可出租个数/个
单位租金/（元/个/月）按年计算
-
-
-
-
151
3600
151
3600
151
3600
4
税金及政府收费
3086.53
852.53
651.41
806.23
776.36
5
合计
49943.35
11873.47
11274.95
14174.37
12570.56

表6-3 损益表 单位：万元
序号
项目
合计
第一年（建设）
第二年
第三年
第四年
1
经营收入
53029.88
12726
11312
14366.24
12732.56
1.1
1.2
1.3
商品房销售收入
出售车位收入
车位出租收入
51186.8
1680
163.08
12726（预售）
-
-
11312
560
54.36
14366
560
54.36
12732.56
560
54.36
2
经营成本
32373.022
8517.993
7951.676
7951.676
7951.675
2.1
2.2
房屋经营成本
车位出租成本
32318.022
55
8517.993
-
7925.676
26
7939.676
12
7939.676
12
3
经营税金及附加
3086.53
852.53
651.41
806.23
776.36
4
利润总额
20656.858
5135.683
4565.051
5797.615
5158.509
5
所得税
3098.529
674.029
369.245
1155.914
899.341
6
税后利润
17558.329
4461.654
4195.806
6641.701
4259.168

表6-4 现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计
第一年（建设）
第二年
第三年
第四年
1
现金流入
53029.88
12726
11312
14366.24
12732.56
1.1
1.2
1.3
售房收入
车位出售收入
车位出租收入
51186.8
1680
163.08
12726（预售）
-
-
11312
560
54.36
14366
560
54.36
12732.56
560
54.36
2
现金流出
45471.551
17843.964
8320.921
9107.59
8851.017
2.1
2.2
2.4
2.5
开发产品投资
车位出租成本
所得税
还贷
32318.022
55
3098.529
10000
8517.993
-
674.029
10000
7925.676
26
369.245
-
7939.676
12
1155.914
-
7939.676
12
899.341
-
3
净现金流量
累计净现金流量
7558.329
-5117.964
-5117.964
2991.079
-2126.885
5258.65
3131.765
3878.543
6263.53
4
所得税前净现金流量
累计所得税前净现金流量
10656.849
-4443.935
-4443.935

3360.324
-1083.611
6414.564
5330.953
4777.884
10108.837
根据上述表格数据计算相关经济指标（基准收益率为i=12%）。

1、 项目净现值计算公式为：
NVP=
先分别设i1 =25%，i2=30%，计算相应的NPV1和NPV2.

NPV1=
=2626.519

NPV2=
=2059.874

2、 计算IRR：
IRR=i1 +[NPV1（NPV1+|NPV2.|）]x(i1-i2)
=25%+[2626.519/(2626.519+2059.874)]x(30%-25%)
=27.8%

IRR=27.8%>12%,故该项目从经济上是可以接受的。

3、 动态投资回收期P的计算：
P=累计现金流量出现正直的年份数-1+上一年累计现金流量限值绝对值/当年净现金流量现值

由流量表可得：
P=3-1+(2126.885/1.12^2)/(5258.65/1.12^3)=2.45年
该方案的投资回收期为2.45年。

8.3 债务偿还能力分析
本项目从银行贷款10000万，项目结束一次性还清本金。本项目收益估算税后利润为17558.329万元，税后内部收益率IRR=27.8%，看见本项目有较强的收益率，和利润空间，因此本项目有很好的债务偿还能力。

8.4 盈亏平衡分析分析
单位产品售价：p=11200元/平米
销量或生产量：Q=46250平米
单位产品销售税金或单位产品增值税：t=667.36元
单位产品变动成本：CV=800元
固定成本：Cf=29877万元
产量盈亏平衡点Q0：Q0= =29877/（1.12-0.08-0.066736）
=30697.735平米〈Q
企业可以最受最低售价：P*=
=（29877/46250）+0.08+0.066736
=0.792725万元/平米
抗风险能力： K0=
=[（46250-30697.735）/46250]x100%
=33.6%
K0〉25%是表示项目具有很强的风险能力，本项目的抗风险能力很强。
综合上述计算，可见此项目于虽然盈亏平横点较高，但是较低的可以接受售价可以凸显本项目产品的价格优势，加上很好的风险能力，因此本项目投资风险较小，适合投资。

9.不确定性分析
9.1敏感性分析
将投资额、售房价格、销售面积因素作为不确定性因素进行敏感性分析，取10%、20%为各因素变化率，以项目净现值NPV为分析指标，计算所对应的方案的净现值的变化结果。详见表7-1所示。

投资额：Q 售房价格：P 销售售面积：M

NPV=(-Q+PM-674.029)+(-Q+PM-369.245)/（1+12%）+(-Q+PM-1155.914)/（1+12%）^2+(-Q+PM-899.341)/（1+12%）^3

NPV=
-5117.964+2991.079/（1+12%）+5258.65/（1+12%）^2+3878.543/（1+12%）^3
=5154万元
变化率
因素
-20%
-15%
-10%
0%
10%
15%
20%
投资额
9233.885
8213.977
7194.066
5154
3152.495
2120.120
1087.748
销售面积
-17.49
1280.501
2571.756
5154
7831.291
9138.320
10445.35
售房价格
-17.49
1280.501
2571.756
5154
7831.291
9138.320
10445.35
表7-1 单因素敏感性分析计算表 单位：万元
从表7-1可得，本项目投资额每增加10%，净现值NPV变动2001.505万元，而销售面积和销售价格每增加10%，净现值NPV变动2677.291万元。因此销售价格和销售面积对项目收益最为敏感。所以，从方案决策的角度来讲，应该对售房价格和销售面积以及投资额进行进一步的更准确地测算，因为从项目风险的角度来讲，如果未来者三因素发生变化的可能性较大，则意味着这一投资项目的风险性亦较大。
9.2风险分析及对策
一、市场需求风险。长沙楼市中高端刚性需求才刚开始，因此市场需求量