房地产业的转型和成熟研究.docx

2007房地产业的转型和成熟一、地产业的新并购时代并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2006年，从万科收购南都，到路劲基建收购顺驰，一系列并购事件不禁让人思忖“房企并购潮到来”。与此同时，我国房地产百强企业销售额占全国市场的份额由2003年的不到10%不断上升到2005年的18%，由此可见，这种市场集中度的提高必然带来企业间并购活动的兴起。首先是土地。“有了土地就有了一切”的黄金时代已经过去。协议出让方式已经终结，2006年进一步执行最严格的土地政策，这些政策举措都大幅提高了以土地为生产资料的开发企业的生产成本。因此，并购自然成为企业解决下一步低成本获得土地的主要途径。同时，更多的公司出于战略布局的考虑，也把并购当地房企作为进入其他市场的重要途径。其次是资金。2004年4月，政府出台提高房地产开发资本金比例的政策，之后陆续出台的各种信贷控制政策，使得开发商赖以生存的资金来源受限，一些小企业因资金流断裂而退出，而实力雄厚的企业借助自身的资金积累和银行贷款的优先权具备了并购的实力。而随着我国房地产金融市场的完善，并购还可能是房企多元化融资的需要。此外，外资的进入也带来了更高层次的行业内并购。1、大中型企业分食市场蛋糕图：历年我国房地产开发企业个数资料来源：中国统计年鉴从被并购企业的规模来看，占多数的为中小企业。随着资金链的进一步收紧，这些企业无力维持下一步开发的资金需求进而纷纷退出，这在一些二、三线城市尤为显著，许多企业为确保土地不被收回而选择将项目出售套现；而在一线城市，由于近年土地成本高昂因此进入门槛较高，中小企业不易进入；中型的开发商也开始寻求合作，收缩战线，以降低成本实现盈利；大型开发商则利用这一时机和资金优势，使用收购、参股等手段加速扩张。2、并购整合仍将加速我国的房地开发产企业从1997年市场化开始以来，企业数量从当时的2万家左右上升到04年的高峰5万多家。从上图可以看出，03年是一个井喷，而04年起开始进入下行通道，当年减少了3000多家,占到总数的5左右，当前这样的缩减趋势仍将持续。再从行业集中度看，香港九家房地产公司占据了市场份额的80%，而国内是18%。而从资质上看，目前90左右的房地产企业是二级资质以下的企业，全国真正有项目运作的企业只有几千家。下表中从香港上市地产公司与我国的相比总资产规模是我们的10倍，像房地产这种资本密集性行业走向高度集中是必然的。第三，从盈利情况看，我国上市房地产企业前10强净资产收益率高于香港的公司，而且有较快的上升趋势，而另一些企业资产收益率却相当的低，反映出我国房地产市场的波动性和风险性，这一现象的背后也蕴藏了行业整合的信号。因此，此轮我国房地产并购远未完成，目前一些房地产发展较早的城市已有年淘汰率30的现象，从全国房地产市场看，这种淘汰率仍将上升。表：国内与香港房地产上市公司比较分析表香港10家地产股平均（亿港元）深万科（亿元）2006上市公司10强 指标2004年2005年2004年2005年2004年2005年总资产746.57797.59155.34219.9275.196净利润53.853.528.7813.54.686.1净资产收益率%9.6811.0614.1616.259.7612.53资料来源：五合智库整理3、老牌国有企业、新进外资、快速扩张中的民营资本构成三大并购主体第一是老牌国企。2003年8月，国务院18号文首次明确鼓励优质房地产企业通过并购和重组，形成有竞争力的大型企业和企业集团；中央所属的房地产企业有13家，预计今年完成整合，将参与到一级市场和经济适用房建设等中，其规模的迅速膨胀将给我国的房地产市场带来深刻影响。还有地方大型国企，如上海实业，天津泰达、北京首创等，其资金来源比一般的开发商丰富，并且土地储备由于历史积累也较为丰富，也将成为并购的主导方之一。第二是外资，2005年房地产利用外资同比增长40%，已经连续4年成为我国外商投资行业中仅次于IT的第二大产业。外资的介入主题主要分成产业资本和房地产基金两大类，在介入方式上主要通过整体收购成熟物业或者作为大型项目的合作方进入中国市场。第三类是快速扩张中的民营企业，其并购主要是拓展市场的需求，力图借助当前较好的市场形势，获得较大的市场份额。4、境外投资收购影响渐深2006年，外资在我国房地产市场的并购行为愈演愈烈，并且有了新的趋势。第一，在一线城市的商业物业和高级住宅始终受到青睐。从上海的情况可以看到，虽然“限外”政策不断，商业地产标的价格屡被刷新，但有实力的外资并未降低热情，今年10月，新加坡腾飞以13.28亿收购外滩商圈内甲级办公楼上海海洋大厦；今年4月，来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。第二，外资开始关注我国优质房地产上市公司。QFII在去年下半年对沪深股市中的地产类上市公司增仓迹象十分明显。第三季度，至少有7家QFII增持了沪深股市中的地产股，并成为上述公司的前十大流通股东。凯德置地出资6.01亿元认购河南建业集团29.75%的股份，而多家商业类公司已经被举牌，显示出全流通政策对于外资并购我国房地产企业的推进性作用。第三，外资开始接触较高风险的项目。典型表现为对一些烂尾楼的收购兴趣以及对非成熟商业项目的大胆进入。这体现出外资独到专业的项目评估能力和项目的运作能力，也反映出我国房地产市场的机会还很大。二、战略扩张将是新时期发展重点从目前我国房地产企业的扩张态势看，较为成功的主要有三种形式，即单一产品的区域扩张，专注于某一区域内的扩张和向专业化运营商转变这三种。1、单一产品的区域扩张这类房地产企业在我国主要为住宅产品提供者，如万科、复地、中海、绿地等，可以称之为“万科模式”。万科通过其适合大众的产品定位和规模化开发，有效控制了开发的成本并积累了开发经验，逐渐形成了住宅开发的标准流程压缩了项目开发的周期，并建立有效的产品质量控制体系。在这种前提下万科开始稳步向全国推进，已经进入包括深圳、上海、北京、沈阳、成都、天津、南京、南昌、长春、广州等十几个大中型城市。这种规模化的稳步扩张形式在中国的多数品牌房地产企业中已成为一种趋势。2、专注于某一区域内的扩张这类房地产企业不在全国布局，而把业务植根于一个或几个集中的城市，借助在此区域的政府资源优势和开发经验及对市场的准确判断，着力打造区域的龙头企业。典型的有万通、河南建业等，万通立足于北京，定位在少数高端市场的经营，走精而专的道路，并且设立了住宅、商业、土地和定制物业四大业务部门，形成了明确的分工。而河南建业则13年始终坚持深耕河南，其奉行将每个项目都做成这个城市的标志性建筑，并且为了保持并拓展当地市场建业探索出了“老市场推新产品，新市场推老产品。”的扩张模式，而正是这样脚踏实地，谨慎扩张的建业，2005年的销售额到达15亿，比2004年增长了80，建业和万通的这种做好区域市场领先者的模式，是值得中小企业借鉴的扩张模式。3、向专业化运营商转变专业化运营商理念的提出，除了万通早先的引导外，一些房企也开始尝试不动产经营目业务。万通今年10月万通地产与仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行等品牌服务商签署“资产管理体系”战略合作协议。为业主完成从租前的代理租赁到租后的空置房管理、增值服务等以及一系列的财务服务等。而富力也着手搭建商务运作平台，对旗下商业项目和购物中心进行商业运作。但像美国等一些国家如此发达的不动产经营，受到我国房地产金融市场和金融体系尚未完善的制约，还不能在短期内实现，但这一领域的广阔发展前景不可否认。三、现阶段我国房地产企业扩张战略1、寻找潜力物业随着我国房价近年连续上涨，住宅市场竞争态势日益白热化，不少开发商将目光转向了其它物业品种的开发经营，如绿地、建业等以住宅起家的优质企业近年来均开始涉足商业地产。但从全国范围看，近几年的商业用房投资平均增长率达到了28.36，2005年有所下降，增长率为16%，表明商业物业的开发在一些区域出现饱和，但商业物业的利润率较高的事实使得一些有经验的大开发商获益不小。同时，旅游地产最近却呈现升温趋势，诸如华侨城的旅游地产模式、先旅游后地产提升住宅价值；此外工业地产也开始悄然兴起，如珠江地产工业开发区的开发等，都为房地产企业的产品开发提供了新的参考。2、精确定位，做差异化的产品仔细分析，不难发现目前在市场上能一举胜出的产品，无论住宅还是商业等，都是精细定位，有独特引人之处的产品比如别墅产品，从户型到房型、私密性、风格甚至别墅的团组设计等都会很大的影响到别墅的价值；商业物业从区域分割到招商策略等都要经过详细的研究策划；产品逐渐细分，比如商业物业的开发开始专注于零售物业，物流商业等某特定类型的物业产品类型日益丰富，比如大盘综合性项目开发，大型的旅游地产的开发；还出现了创意地产等个性化的创新产品。这是一个越来越需要挖掘需求的时期，唯有掌握了市场需求所在，才能在激烈的竞争中胜出。3、合作开发模式升级合作开发模式一直以来都是我国比较特有的一种开发模式。但随着房地产市场的变革，合作开发模式也从原来的单纯组建项目公司中衍生出了新的含义，合作对象的资源优势更为多元化。有些开发商出于降低风险考虑聘请专业机构进行项目的操作，大型开发商则更为注重于政府的合作。此外，开发企业也开始注重与品牌商业机构形成战略联合，如重庆协信和专业性大型商业零售企业铜锣湾集团联合开发铜锣湾广场，万达集团和国美、沃尔玛、时代华纳等多家跨国商业企业的联合发展、世茂集团与欧尚及百安居的联合等，可见地产商对品牌价值的重视和长期经营的规划。四、品牌战略走上历史舞台房地产企业的品牌现已成为消费者购房的一个参考标准，也越来越多的被房地产企业所论及，中国房地产正在进入一个品牌的竞争时代。任何一个消费品的行业，最终赢得市场的企业必然是在消费者心目中树立起牢固品牌地位，房地产也不例外。我国从98年起取消福利分房，经过几年供大于求的时期，又经过土地的非市场交易，因此那时品牌的价值几乎没有。现在市场进入了市场化的竞争，消费者越来越成熟，但众多的产品相对消费者专业化判断的能力和成本的缺失，使得有品牌的企业产品成为首选。对于开发商而言，品牌能够降低开发成本，更好的应对危机或突发状况，甚至在陌生的地区获得快速的成功。五、财务策略将是重中之重1、急速扩张阶段：关注资本成本及资产周转国内一些领跑的房地产企业如万通等，可以作为这一阶段企业的代表。他们正在拓展各个城市的市场，此时在规模和盈利急速扩张的目标下，企业关注资本成本的降低，资产的周转率。关键的问题是确立合理的融资方式，预计企业的增长率以确立合适的投融资需求；注重土地、政府等后期可产生大量现金流资源的积累；更加重视各种关键的财务指标，为日后上市或者引入投资者等创造有力条件。同时注重企业形象的塑造，当初任志强再造华远就是凭借“华润”的品牌价值“东山再起”。2、稳步增长阶段：关注稳定盈余现金流由于我国内地房地产起步较晚，这一阶段的企业我们可以香港的长江、新世界等巨头为代表，他们有了跨国市场、跨行业业务、实力雄厚。在这一阶段，企业的核心就是确保产生稳定盈余现金流。此时集团的重组就变得十分重要，包括横向与纵向并购，集团内部业务现金流的协调，对房地产以外的新的利润增长的关注以创造新的企业价值；适当的股利政策，以及一些能赢得投资者满意度的技巧。应该说这是我国房企迈进的方向，但我们也并非一定要走全能的“香港模式”，随着房地产行业市场化进程，我国的房企在掌握市场规律后，要走适合我国市场的模式，万通就走了一条坚定的“美国模式”。3、成功案例新鸿基地产稳健灵活的财务策略长期以来，新鸿基地产一贯坚持稳健的财务策略，这主要表现较低的负债比例和稳定的负债结构等方面。新鸿基地产的低负债特点非常突出。近5年间，其净债额（借债总额与现金额之差）与股东权益之比指标的平均值约为13%。而近三年这一比例的平均值更是降低到10%左右。这充分说明，新鸿基地产的发展主要通过经营收入和股东资金来启动，而较少依靠外来借债，从而避免较高的财务杠杆使企业处于高风险状态。进而考察新鸿基地产的债务结构，我们不难发现，在各年的债务总额中，高比例的中期债务（到期日在一年以上五年以内的债务）是其另外一个重要特征。从1999年到2005年这一期间，除了2003年外，中期债务占总债务的比例均稳定的超过50%，平均比例为66%，而2005年这一比例甚至高达92%。我们认为，新鸿基地产这种较为稳定的债务结构安排，在一定程度上反映了集团的全盘考虑。此外，新鸿基地产长期坚持中期债务为主的财务策略，也不乏灵活性的考虑。由于其在行业中的重要地位，因而集团拥有大量的银行授信额，在中期债务即将到期时，可以根据当时的市场利率行情，灵活决定是否运用授信额度为这些中期债务提供展期融资，从而可以降低集团的再融资风险。 因此针对这样的特殊时期，摆在中国房地产企业面前的课程还非常多。工业革命中诞生的流程管理、精益生产、全面质量控制等一系列的专业的管理思想，在处于青年时期的中国房地产企业中仍然将有巨大的应用市场。多元化、专业化将是新型房地产企业发展的方向。