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花果园房地产项目可行性研究报告目录第1章总论2一、项目背景及概况22、项目名称23、承办单位概况24、可行性研究报告编制的依据35、编制范围36、项目提出的理由37、拟建地点48、预期目标5（二）写字楼（总计77-86万）5（三）公寓（总计11万）6二、问题与建议7第2章项目投资环境与市场报告7一、投资环境分析7二、近几年贵阳房地产市场运行情况81、房地产开发投资情况82、新建商品房预（销）售情况83、二手房成交情况94、外来购房情况95、房地产发展前景96、房地产发展趋势107、营销策略10第3章建设规模的项目开发条件12一、建设规模12二、项目概况现状121.地点与地理位置122. 土地权属类别和土地状况12三、项目建设条件121、地形、地貌、地震情况122、气候条件133、水文地质134、交通运输条件135、生态环境条件146、施工条件147、政策环境14第4章建设方案16一、设计依据16二、项目设计主题和开发理念16三、项目总体规划方案161、规划设计原则162、项目结构和布局173、住宅物业类型和商业布局17四、建筑设计171、主要规范及标准182、建筑风格及立面特点18五、 结构设计191、指导思路192、结构设计193、结构选型：194、地下室设计195、使用工具及软件19六、给排水设计191、给排水19第5章节能节水措施20一、设计依据20（1）建筑部分节能设计20第6章环境影响评价21一、编制依据21二、环境现状211、气象212、大气质量现状22三、项目建设对环境的影响22四、环境保护措施221、设计依据222、设计原则223、治理措施22第7章劳动卫生与消防24一、指导思想24二、职业安全卫生健康对策与措施241、安全施工保障措施242、职业卫生健康对策与措施24三、消防设计251、设计依据与原则252、总体消防设计253、室内装修防火254、消防道路设计255、水量256、室内消火栓系统258、自动喷水系统26第8章组织机构与人力资源配置26一组织机构26二、人力资源配置26第9章项目实施进度27一、项目开发期27二、项目实施进度安排27三、项目实施过程控制措施271、项目进度控制措施272、项目质量控制措施273、项目资金控制措施27第10章项目招投标29一、工程项目招标投标概述291、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。292、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。293、招标制度能够降低引进技术设备的价格。294、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。295、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化30二、工程项目招标投标因素分析301、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。302、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。303、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。314、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。315、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。316、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。32三、招标依据32四、招标范围32五、招标方式33第11章投资估算与资金筹措34一、投资估算341、法律依据342、投资估算结果34二、资金筹措341、资本金筹措342、债务资本筹措343、资金来源落实情况34第12章财务评价35一、项目评估依据36二、财务评价基础数据的选择36三、财务评价361、基本报表362、盈利能力分析36四、不确定性分析361、敏感性分析362、盈亏平衡分析37第13章社会评价38一、项目对社会的影响分析381、引进先进的住宅开发理念，推动贵阳市房地产业的发展382、开发精品社区，提高住户的人居水准383、发展贵阳市经济，从实质上提升区域价值38二、风险分析391、政策风险及防范392、销售风险及防范393、工期和工程质量风险及防范39三、社会评价结论40第14章研究结论与建议41一、可行性研究结论411、市场分析结论412、经济分析结论41二、建议41第1章 总论一、项目背景及概况2、项目名称花果园房地产项目3、承办单位概况单位名称：宏立城集团单位性质：民营企业注册资金：1亿元经营范围：城市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿化。董事长：肖春红企业负责人：肖春红，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生学历。贵州宏立城集团董事长，贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。兼任“和谐贵阳促进会”名誉会长。建设单位简介：贵州宏立城集团秉承“追求完美，服务社会”的企业理念，坚守价值标准，以专业能力从市场获取公平回报。致力于通过规范化、专业化的管理，公开、透明的企业文化及稳健快速的发展模式，发展成为深受客户、员工、合作伙伴欢迎和社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，宏立城集团荣获“中国诚信名牌企业”和“贵州省最佳雇主”称号。自成立以来，贵州宏立城集团以开阔的心胸、全球化的视野不断开拓，业务涉及城市市政设施、基础设施建设开发服务；非金融性项目投资、顾问、咨询；酒店投资及管理；物业管理；房地产开发、销售、房地产销售代理；文化传媒；室内装饰装潢；园林绿化；建材，装饰材料销售等多个领域。集团通过不断积累、形成独特的管理思想与专业化、品牌化的发展路线，闯出了一条高起点打造自主品牌的新路，先后荣获“中国房地产最具影响力开发实力企业”、“ 中国房地产最具影响力价值品牌企业”、“2008年中国房地产中西部品牌TOP10”等荣誉。在2012年全国工商联发布的“2012中国民营企业500强”名单中，贵州宏立城集团以81.4亿元的营业收入总额名列381位，成为贵州省首家跻身全国民营企业500强的企业。贵州宏立城集团致力于不断提升产品品质，坚持“世界的眼光”打造高品质产品为理念，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，努力向国际品质看齐。集团旗下超百万平米高品质社区“山水黔城”已成为著名品牌，是联合国环境规划署认可的“国际花园小区”，荣获建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠”等荣誉。集团创立的“黔城会”目前已成为贵州省最大的时尚消费生活服务资源平台。4、可行性研究报告编制的依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。5、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出的理由花果园项目地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块，系二环四路城市带建设龙头项目，是贵阳主城区联系贵安新区的桥头堡。花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任，建设有以贵州地标级406米双子塔、300米双子塔领衔的200万“大贵阳”战略下的核心CBD；有以30万环球商业广场、12万花果园购物中心等十大购物中心形成的贵阳第一商圈；有涵盖七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等全链条高品质星级酒店集群；有以16万花果园湿地公园等六大主题公园构成的贵阳中央生活圈；有八所学校构筑的贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市公园集群、中央学区、三甲综合医院花果园项目集合城市优质资源，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目打造200万商业体系，以十大购物中心建设贵阳第一商圈。其中30万的环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌，无疑会成为带动贵阳、周边州市甚至西南商业发展的新引擎；花果园20万、700米长的贵阳街，以独特的国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌；20万、2000米长的洋人街，极具异域风情，世界各地的特色经营更能体现贵阳的国际化进程；12万的花果园购物中心预计在今年十月份开业，是前所未有的低密度开放式商业街区，业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。零售业态包括国际品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐、购一应俱全。花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等200万大商务体系，构成“大贵阳”战略下的核心CBD，形成贵阳全新的“中央活力区”。奋进中的贵州需要一个地标来铭记着她发展的辉煌及其在世界眼中的高度，花果园项目406米地标级双子塔国际甲级写字楼，辅以300米双子塔，是一个恰当的城市地理位置、有象征意义和美学意义的建筑，她有理由成就贵州的全新高度。高星级酒店是城市综合实力的象征，花果园项目在四座双子塔里重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优质的星级酒店集群，以吸引更多国内外高端游客前来旅游、洽谈商务，助力多彩贵州跨越发展。花果园项目作为二环四路城市带开发的重点项目，顺势启动了“六横六纵”12条市政路网建设，这个系统包括4条40米宽双向8车道、8条30米宽双向6车道的市政主干道，通过这些高规格、全方位的市政道路，将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、花溪区与花果园项目畅通的联系在一起。7、拟建地点花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占地面积6000余亩，总投资900亿元，总建筑面积1830万，包括1230万住宅、200万办公、200万商业、150万公寓、50万公建。8、预期目标（一）零售商业（总计124.9万）1、购物中心（36.4万）邻里中心（租赁）：4万家庭型购物中心（租赁）：8.4万大型购物中心（租赁）：24万2、：2万3、步行街（部分持有）：21.5万4、G区低密度商业群落（部分持有）：5万5、C区裙楼商业（出售）：18万6、配套商业（出售）：42万（二）写字楼（总计77-86万） 1、甲级写字楼（62-70万） 地标性写字楼（部分持有）：单栋体量340000，规建1栋，总计34万 大型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建4-5栋，总计12-15万。 中型总部写字楼（出售）：单栋体量10000-30000，规建8-12栋，总计12-15万。 小型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建1-2栋，总计4-6万。 2、乙级写字楼（出售）：单栋15000-30000，规建8-10栋，总计15-16万。（三）公寓（总计11万） 1、酒店式公寓（出售）：单栋15000，规建4-6栋，总计8万。 2、高端酒店式公寓（出售）：单栋30000，规建1栋，总计3万。（四）酒店（总计5.9万） 1、高端酒店（租赁）：2.6万 2、中高端酒店（租赁）：3.3万二、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及贵阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 贵阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场报告一、投资环境分析2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。 中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。二、近几年贵阳房地产市场运行情况1、房地产开发投资情况2、新建商品房预（销）售情况3、二手房成交情况4、外来购房情况5、房地产发展前景 1、优越的气候及自然环境 气温适宜、森林覆盖率高。“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌提升。 2、城市经济、人口发展战略 城市化率目标，2020年达到80%，市域常住人口500万，其中城镇人口400万2020年全市生产总值突破3000元，人均8500元 3、城市空间发展战略 实施“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略 4、高铁、快铁、轻轨建设 6、房地产发展趋势 1、各区域发展逐步走向均衡 2、竞争格局多元化 3、高科技、新材料普遍应用 4、旅游休闲房地产前景看好7、营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1、 推广渠道 报纸广告 包括贵阳日报、贵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 营销活动 l 活动一：“花果园湿地公园风光带竣工典礼”、“花果园开盘庆典”。 l 活动二：“广州炒房团贵阳购房动”。 l2、媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传 湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。 l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 l 路桥广告：贯穿项目营销始终。 l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。 l贵阳报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。 l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。 l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章 建设规模的项目开发条件一、建设规模本项目总占地面积4002000.00，总建筑面积为18300000.00，建设总容积率是6.40，建设密度是76.8%，绿地率是58%。拥有16万花果园湿地公园、50万生态山体公园、16万城市中心广场、200万商业、200万写字楼、150方公寓、1230万住宅。项目规划三层立体交通，12条市政主干道，4条40米宽双向8车道，8条30条宽双向6车道，成就一个复合功能的城市片区。二、项目概况现状1.地点与地理位置花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相连，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，背面为智慧龙城住宅区。距离贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。 2. 土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于贵阳市南明区彭家湾，面积为809183m2。经贵阳市人民政府国用（xx）第xx号国土使用证批准为城镇住宅-写字楼-商业用地。 本项目土地的开发建设规划，已经贵阳市规划局审议通过。三、项目建设条件1、地形、地貌、地震情况 贵阳市位于贵州省中部偏北，东经106 27 107 03 ，北纬26 11 26 55 之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔最高为1762米，最低506米，市区平均海拔1071米。东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。2008年汶川地震发生以后，北京师范大学环境演变与自然灾害教育部重点实验室的科学家们，曾针对全国省会城市进行地震危险度进行排名。结果贵阳市以0.13的风险度，在30个省会城市中排名第19名。这意味着发生地震的可能性很小。2、气候条件贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为24;最冷的一月上旬，平均气温是4.6。宜人的气候为贵阳博得了上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳之誉。 贵阳市被称为森林之城，贵阳市行政区域内现有林地面积275万亩，森林覆盖率为41.12%。此外，市区四周群山环抱、林木苍翠，宽1至7公里，长逾70公里的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障。目前，投资1.1亿元人民币,总长223公里,面积43万亩的新环城林带正在建设中，,2010年前，人均环城林带面积将达到207平方米。3、水文地质贵阳市共有河流98条，河流水系属于长江流域的乌江水系和珠江流域的红水河水系。与红水河水系相比较，乌江水系在贵阳市的流域面积最大。多年平均天然径流深400-760mm，径流总量45.15亿m3（含地下水转换为地表水13.6亿m3）可利用水量为15.2亿m3。全市人均水资源量1287m3，可利用水量3.4亿m3。4、交通运输条件航空 1997年5月28日，距贵阳市中心约12公里、车程约20分钟的可接受波音747，空客330等同类及其以下机型的全重起降，具有先进导航系统和设施的4E级现代化机场-贵阳龙洞堡国际机场投入空运。目前直飞航线辐射全国50个大中城市及香港，澳门，新加坡，泰国曼谷等地。 是西南地区一个重要的航空枢纽。 铁路 贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居中国之首。 公路 市域内现已形成以两条国道(上海到昆明321、广州到成都210)线，六条高等级公路(贵阳-黄果树、贵阳-遵义、贵阳-毕节、贵阳-新寨、贵阳-玉屏、东北绕城环线)及五条省道(贵开、贵修、花磊、占织、久铜)为骨架的市域公路交通网络。全年实现客运量17799万人次，货物运输量4223万吨。5、生态环境条件2013年，贵阳市森林覆盖率达到44.2%。建城区新增绿地面积103万平方米，人均公共绿地面积达11.2平方米，较上一年提高0.35平方米。自然保护区 花溪区青岩油杉自然保护区，面积3733公顷。风景名胜区 贵阳市现有风景名胜区9个，其中国家级1个，省级个：红枫湖风景名胜区（国家级）、百花湖风景名胜区（省级）、花溪风景名胜区（省级）、开阳风景名胜区（省级）、息烽风景名胜区（省级）、修文阳明风景名胜区（省级）、清镇暗流风景名胜区（省级）、香纸沟风景名胜区（省级）、贵阳相思河风景名胜区（省级）。森林公园 贵阳市现有森林公园7个，其中国家级1个，省级5个，县级1个：长坡岭国家森林公园（国家级）、息烽温泉森林公园（省级）、景阳森林公园（省级）、贵阳市鹿冲关森林公园（省级）、贵阳云关山森林公园（省级）、贵州乌当盘龙山森林公园（省级）、开阳二重山森林公园（县级）。湿地公园 贵阳市现有花溪国家城市湿地公园和小车河城市湿地公园。由此可见，贵阳市绝对乃这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件花果园作为全省最大的危旧房、棚户区、城中村改造项目，其施工难度显而易见，但花果园拥有良好地理环境和交通便利，在宏立城集团的开发下快速高效的完成对花果园的建设。7、政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了贵阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。贵阳市南明区政府考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，将本项目纳入省、市重点项目，享受区政府给予的有关有关优惠政策。第4章 建设方案一、设计依据1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版） 2、民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 5、城市规划编制办法 6、贵阳市城市规划行政技术准则 7、贵阳市2011年城市总体规划 二、项目设计主题和开发理念 花果园项目总投资300亿元，总建筑面积560万平米，5年内建成集商业、商务、文化、休闲、旅游、居住为一体的繁华都市中心。项目邀请国际一流团队进行科学规划、完备配套设施，成为贵阳市繁华、畅通、低碳生态、代表城市发展水平的中心区域。花果园项目设计多元化，建筑各具特色，形成了风格多变，技术与艺术相互呼应，构成了多样的城市风格。贵州宏立城集团力求把花果园打造成高品质、原生态、多元化的复合型养生人居社区的，凭借小车河优越的生态景观资源和气候条件，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，致力于促进业主和市民身心健康的改善。为了适应购房者的这种消费需求，花果园在规划之初定位为城市养生地产，并依托项目周边的自然资源，规划建设六大城市生态养生主题公园。纵观花果园项目的整体规划设计，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、文化、生活、养生于一体的人居服务，并且在某些服务与配套上更是与国际接轨。花果园养生地产项目因有了六大城市生态养生主题公园，将真正成为贵阳全新的高品质复合人居生活蓝本。三、项目总体规划方案 1、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于贵州众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积4002000.00，总建筑面积为18300000.00，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 3、住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。四、建筑设计1、主要规范及标准 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑桩基技术规范 JGJ94-94 地下工程防水技术规范 GB50108-2001 砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 GJ3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99 建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 人民防空地下室设计规范 GB50038-94 钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 3、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。五、 结构设计1、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容： 、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力2、结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 3、结构选型： 6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。 5、使用工具及软件 中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。六、给排水设计 1、给排水 设计规范 1) 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版） 2) 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 3) 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版） 4) 建筑设计防火规范 GB50016-2006 5) 室外给水设计规范 GB50013-2006 6) 室外排水设计规范 GB50014-2006 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计 水源概况 本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水 小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量 生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 给水系统 小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 消防系统 小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计 小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第5章 节能节水措施一、设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。（1）建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 浅色磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第6章 环境影响评价一、编制依据1)污水综合排放标准GB8978-1996；2)城市区域环境噪声标准GB3096-93；3)地表水环境质量标准GHZB1-1999；4)大气污染物综合排放标准GB16297-96。二、环境现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2(衡东、西渡、祁东)18.6(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)0.7(衡山)。全市年极端最低气温-2.9,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3。全市极端最高气温38.7,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7(7月3日)。全年极端最高气温35的高温日23(祁东) 32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。三、项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。四、环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标