房地产泡沫形成及应对措施.docx

房地产泡沫形成的原因及应对措施系 部： 土木工程专业班级： 房建 1005姓 名： 周世杰学 号： 201040531指导老师： 吴光翠2013年9月25日房地产泡沫形成及应对措施摘要：房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期，表现为房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价下跌从而泡沫破灭。房地产泡沫有可能演化为泡沫经济，一旦泡沫破灭，将给一个国家或地区的经济 带来严重后果。我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀 升，引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。深入研究房地 产泡沫的形成机理与防范措旌，对保障国民经济健康发展具有重要的现实意义。作者先是对国内外学者对于房地产泡沫理论的研究作了简要介绍；然后在阐明泡沫理论的基础上，结合国内外案例分析了房地产泡沫的原因，归纳了房 地产泡沫的表现形式，并列举其危害；通过回顾历史上出现的房地产泡沫和中 国房地产市场的现状，得出中国房地产市场存在泡沫隐患的结论，进而用投机 和预期理论对房地产泡沫从产生到破灭做了经济学解释。房地产泡沫的预警和 防范是本文的重点：首先对各种预警指标作一简单介绍，而后对预警系统的设 计发表了自己的看法，即根据各个城市的具体情况对各个预警指标赋予不同的 权重。文章的最后从宏观、微观及产业政策多个视角来审视我国房地产业发展 中存在的问题，并且针对房地产泡沫的防范，在货币政策、财政政策、产业政 策以及规范政府行为方面提出诸多建议。关键词：房地产，泡沫经济，空置率，预警指标Real estate bubble formation and countermeasuresAbstract：The real estate bubble often occur in a countrys economic prosperity period, the performance of real estate prices soaring shape into foam, but the peak state, a sharp decline in market demand, prices fall and bust. The real estate bubble may result in bubble economy, once the bubble burst, will give a country or regions economic bring serious consequences. Chinas real estate industry in recent years has maintained rapid growth, real estate price has climbed rise, caused widespread concern from all walks of life to our country real estate bubble this problem. Study of real estate estate bubble formation mechanism and prevention measures, has important practical significance to guarantee the healthy development of the national economyRighteousness. The author first of scholars at home and abroad are briefly introduced in this paper for the research of the real estate bubble theory; then expounded on the bubble theory in, combined with domestic and foreign cases to analyze the causes of real estate bubble, summarizes the forms of real estate bubble, citing its harm; through the review of history of the emergence of real the real estate bubble and Chinas real estate market, the Chinese real estate market bubble may conclude, then by speculative and expectation theory to the real estate bubble from generation to burst the economics explanation. Early warning and to prevent real estate bubble is the focus of this paper: firstly, to make a brief introduction to a variety of early warning indicators of early warning system, and then set meter expressed their views, namely according to the specific circumstances of each city and each of the early warning index to different weight. Finally, from the angle of macro, micro and industrial policy to examine the development exist in Chinas real estate problems, and in view of the real estate bubble prevention, put forward many suggestions on monetary policy, fiscal policy, industrial policy and standardize the government behavior.Keywords: real estate, the bubble economy, the vacancy rate, early warning index目录第一章 房地产泡沫的实质11.1概述11.2 特征11.2.1房价表现11.2.2 需求表现31.2.3供给表现5第二章 房地产泡沫的危害72.1著名的房地产泡沫事件72.1.1美国房地产泡沫72.1.2日本房地产泡沫72.1.3 中国房地产泡沫，以海南为例82.2房地产泡沫的危害9第三章 房地产泡沫的成因123.1房地产泡沫产生的三个主要原因123.1.1土地稀缺123.1.2投机需求膨胀123.1.3过度放贷133.2其他原因133.2.1居民收入水平过低导致房价收入比过高13第四章 房地产泡沫的防治措施154.1加强对房地产市场的宏观监控和管理154.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度154.3强化土地资源管理154.4加强金融监管力度，合理引导资金流向16第五章 我国房地产泡沫成因及治理过程175.1我国房地产当前现状175.2我国房地产泡沫的形成原因175.3 我国房地产泡沫的治理过程19结论21参考文献22附录23第一章 房地产泡沫的实质1.1概述房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。1.2 特征 1.2.1房价表现售价畸高，全面高涨，实际租金下降表1 房价表现表类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻 微严 重表现价 格出售价格价格收入比：1：6以内1：10以上大致1：18房价增长率房价增长率/人均收入增长1房价增长率30%房价增长率/人均收入增长1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数1出租价格指数100出租价格指数/CPI指数1投资者心理比较乐观十分乐观比较乐观由表1可以看出：（1）出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到2770元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根据2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。（2）出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。（3）出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到现在的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1-9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。（4）实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。（5）投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。1.2.2 需求表现 房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入表2 需求表现表类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻 微严 重表 现需 求房屋销售额增长率1增长率/零售消费品增长率21增长率/零售消费品增长率2抵押贷款增长率1增长率/人均收入增长率2增长率/人均收入增长率1储蓄占总存款比例储蓄占总存款比例下降严重下降下降国际游资大量进入快速大量进入大量进入民间游资大量进入快速大量进入大量进入由表2可以看出：（6）房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点。而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。（7）抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。（8）居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。（9）国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。（10）民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。（11）投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。1.2.3供给表现供给超常增长，房屋空置率过高表3 供给表现表类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻 微严 重投资性购房比例10%投资/总购房比例20%10%投资/总购房比例增长率/GDP增长率2增长率/GDP增长率3增长率/GDP增长率3开发贷款增长率2增长率/总贷款增长率1增长率/总贷款增长率22增长率/总贷款增长率1房屋施工面积增长率1增长率/销售面积增长率21增长率/销售面积增长率2房屋空置率10-20%20%以上20%以上由表3可以看出：（12）开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP增长的3倍。（13）开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。（14）施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。（15）房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。这个下降可能是投机需求增长导致的。虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。第二章 房地产泡沫的危害2.1著名的房地产泡沫事件2.1.1美国房地产泡沫20世纪20年代中期，美国经济出现了空前的繁荣。在实体经济增长的同时，投机热也出现了。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，气候温暖宜人，交通十分便利，是一个极具魅力的地区，它迅速成为人们的休闲胜地。许多人来到这里，迫不及待的购买房地产。随着需求的增加，土地价格快速上升。在投机狂热的19241925年间，地价可以在几周翻倍。据统计，到1925年，迈阿密市有2000多家地产公司超过2.5万名的地产经纪人在从事交易。当时，低价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天今买不到了！”在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长，到1926年秋天两次飓风袭击后，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，多家房地产企业、金融机构破产，产生一系列经济和社会问题。2.1.2日本房地产泡沫 20世纪80年代末到90 年代初，日本房地产业经历了泡沫膨胀到泡沫破灭的痛苦过程。1985年“广场协议后，日元被迫升值，为刺激经济的发展，平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力，日本银行采取了非常宽松的金融政策，国内货币供应量不断扩张，大量游资流入房地产市场，刺激了房地产市场的火爆。同时，美元贬值以后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。 房地产泡沫所造成的虚假繁荣将日本银行和房地产市场、建筑业绑在一起。据估计，1997年银行有87140万亿日元的坏账是由地价、房价下跌造成的。在越来越多的坏账压力下，日本的金融机构纷纷告急。日本太平洋银行、三洋证券、北海道拓殖银行破产倒闭。泡沫的破灭给国民经济造成了严重的打击，企业大量倒闭，资产大幅缩水，日本经济陷入长期衰退中，20世纪90年代被视为日本”失落的十年“。2.1.3 中国房地产泡沫，以海南为例 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83，另一个热点城市三亚也达到了73.6，海南全省财政收入的40来源于房地产业。 1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元平方米，1991年为1400元平方米，1992年则猛增至5000元平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元平方米。 1993年6月24日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控意见，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6总人口的海南省，留下了占全国10的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60以上。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20，现金回收比例不足20。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。 1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位2.2房地产泡沫的危害房地产泡沫的破裂无异于经济界的大地震，其产生的危害几乎是长久而致命的，轻则国家损失巨额利益重则经济市场长达几年甚至十几年的萎靡。 1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条。 东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元。 美国房地产泡沫最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 惨痛的教训历历在目。房地产泡沫的危害我认为大致可概括为四点： a. 经济和社会结构失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产房地产泡沫行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 b. 金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 c. 生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 d. 引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安第三章 房地产泡沫的成因3.1房地产泡沫产生的三个主要原因3.1.1土地稀缺土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨3.1.2投机需求膨胀投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。3.1.3过度放贷 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容房地产泡沫易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。3.2其他原因3.2.1居民收入水平过低导致房价收入比过高我们在研究“住房消费总消费”及房价收入比平时一般只考虑分子中房价高的因素，而忽略了分母中的收入。房价的高低，是与居民收入高低相对而言的，只讲房价高而不讲居民收入低是偏颇的。例如，许多西方国家的房价比我国高得多，但因居民的平均收入大大高于我国，其房价收入比反而低于我国。为此，解决我国房价收入比偏高的办法主要是：一方面通过发展经济和提高居民收入，逐步解决因长期实行低工资制而产生的广大居民平均收入偏低的问题；另一方面采取有效措施调控房价上升，使每年房价的上升速度低于居民收入的上升速度，从而逐步降低房价收入比。 2001年中国社科院发表当代中国社会阶层研究调查报告指出：社会中间阶层的扩张迅速，使得中国社会阶层结构由原先的金字塔型逐渐向橄榄型转变；掌握和运作经济资源的阶层正在兴起和壮大。中产阶层收入稳定，薪金丰厚，可以说是社会的支柱消费群体。在发达国家，“中产阶级”这个阶层占了总人口的80。与此相比，中国的中产阶层只占了人口比例的3040，未来即使按60计算中产阶层将达8亿人左右。在未来10年内，随着我国加入世贸组织，与世界经济逐步接轨，我国中等收入阶层将迅速增长，他们的需求将成为市场的主流方向，房价收入比这一指标有望大幅降低。3.2.2政府宏观调控失误政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。 例如以“政、官、财”一体化为特点之日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设之资金也转而流入金融投资领域。政府之诱导、投资者之冲动与金融机构本身存在之内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量之推动下，房地产投机达到白热化之程度。第四章 房地产泡沫的防治措施4.1加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。4.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产泡沫的产生。4.3强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。4.4加强金融监管力度，合理引导资金流向首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。第五章 我国房地产泡沫成因及治理过程5.1我国房地产当前现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20以上，房地产销售额也以每年超出27的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的2007年中国房地产蓝皮书来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。5.2我国房地产泡沫的形成原因a.土地价格垄断土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策 的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。b.房地产开发市场行政垄断房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资 金，企业无法进入这一行业。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。c.地方政府经济利益影响下的房地产价格政府应该主要充当房地产市场的 协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。d.城市化进程加速促使住房需求刚性化随着我国政治、经济体制的改革， 原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改