天津房地产市场研究报告(X 81页).docx

2012年天津房地产市场研究报告 撰写机构：天津某兴业房地产经纪有限公司撰写日期：2013年1月目录第一部分：宏观经济背景31.1、固定资产投资增速减缓31.2、房地产开发投资开发情况31.3、社会消费品零售总额稳定增长31.4、居民消费价格总体呈上涨趋势31.5、2012年中国出口形势严峻31.6、2012年宏观经济环境总结3第二部分：政策解析32.1、政策回顾32.2、金融政策32.3、土地政策32.4、地方政策32.5、调控政策预测3第三部分：一级土地市场研究33.1、土地市场年度供应情况33.2、土地市场年度成交情况33.、重点地块分析33.4、2012年房企拿地排名与拿地风格3第四部分：商品住宅市场分析34.1、商品房供求状况分析34.2、商品住宅新增供应状况分析34.2.1、商品住宅新增供应走势34.2.2、商品住宅新增供应分布情况34.3、商品住宅成交状况分析34.3.1、商品住宅成交走势34.3.2、商品住宅成交区域分布情况34.3.3、商品住宅成交产品分布情况34.4、商品住宅市场供求对比分析34.5、2012年天津市商品住宅项目成交排行34.6、商品住宅市场趋势预测3第五部分：公寓市场分析35.1、公寓市场供应情况分析35.1.1、公寓市场供应走势35.1.2、公寓市场供应分布35.2、公寓市场成交情况分析35.2.1、公寓市场成交走势35.2.2、公寓市场成交区域分布35.2.3、公寓市场成交产品分布35.3、公寓市场供求情况分析35.4、2012年天津市公寓项目成交排名35.5、公寓市场发展趋势3第六部分：三级市场分析36.1、三级市场季度成交走势36.2、三级市场逐月成交量价走势3第七部分：商办市场分析37.1、商业市场情况分析37.1.1、商业市场供应情况分析37.1.2、商业市场成交情况分析37.1.3、商业市场供求关系分析37.2、办公市场情况分析37.2.1、办公市场供应情况分析37.2.2、办公市场成交情况分析37.2.3、办公市场供求关系分析37.3、商办市场发展趋势预测3第八部分：重点项目38.1、金融街中心38.2、海河大观3第九部分：行业动态与发展39.1、2012年天津楼市动态39.2、房企未来发展3第一部分：宏观经济背景1.1、固定资产投资增速减缓2012年1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）292542亿元，同比增长20.7%，增速比1-9月份加快0.2个百分点。从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长1.94%。按产业看，1-10月份，第一产业投资7473亿元，同比增长32.3%，增速比1-9月份加快0.1个百分点；第二产业投资128750亿元，增长21.9%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；第三产业投资156319亿元，增长20.1%，增速比1-9月份加快0.7个百分点。第二产业中，工业投资125383亿元，增长21.9%，增速比1-9月份回落0.6个百分点；其中，采矿业投资10057亿元，增长14.7%，增速回落2.7个百分点；制造业投资101888亿元，增长23.1%，增速回落0.4个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资13437亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点。 按地区看，1-10月份，东部地区投资137801亿元，同比增长18.2%，增速比1-9月份回落0.2个百分点；中部地区投资81645亿元，增长26%，提高0.2个百分点；西部地区投资70439亿元，增长24.2%，提高0.1个百分点。 按登记注册类型看，1-10月份，内资企业投资274225亿元，同比增长21.4%，增速比1-9月份提高0.2个百分点；港澳台商投资8180亿元，增长8.7%，回落1个百分点；外商投资8645亿元，增长12%，提高0.8个百分点。1-11月份，天津市全社会固定资产投资8153.50亿元，增长20.3%按城乡看，1-11月份，城镇投资7655.39亿元，增长20.4%；农村投资498.11亿元，增长19.0%。按产业看，1-11月份，在城镇投资中，第一产业投资68.15亿元，增长28.0%；第二产业投资3419.70亿元，增长20.2%，其中工业投资3390.15亿元，增长20.3%；第三产业投资4167.54亿元，增长20.5%，其中批发零售业投资增长64.5%，水利环境公共设施管理业投资增长31.3%。按项目隶属关系看，1-11月份，在城镇投资中，中央项目投资502.27亿元，增长8.9%；地方项目投资7153.12亿元，增长21.3%。2012年1-11月份固定资产投资主要数据固定资产投资111月%全社会固定资产投资（亿元）8153.5020.3分城乡城镇固定资产投资7655.3920.4农村固定资产投资498.1119.0城镇固定资产投资中：分项目隶属关系中央单位投资502.278.9地方单位投资7153.1221.3分产业第一产业投资68.1528.0第二产业投资3419.7020.2# 工 业3390.1520.3第三产业投资4167.5420.5# 交通运输仓储业和邮政业546.9916.6水利环境和公共设施管理业937.1831.31.2、房地产开发投资开发情况一、房地产开发投资完成情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。二、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比1-10月份提高3.6个百分点；销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%；销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点；销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。1.3、社会消费品零售总额稳定增长2012年11月份，社会消费品零售总额18477亿元，同比名义增长14.9%（扣除价格因素实际增长13.6%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额9395亿元，增长15.1%。1-11月份，社会消费品零售总额186833亿元，同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长12%）。从环比看，11月份社会消费品零售总额增长1.47%。按经营单位所在地分，11月份，城镇消费品零售额16031亿元，同比增长15%；乡村消费品零售额2446亿元，增长14.6%。按消费形态分，11月份，餐饮收入2115亿元，同比增长14.2%；商品零售16362亿元，增长15%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额8652亿元，增长15.3%。1.4、居民消费价格总体呈上涨趋势2012年11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,比10月份全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%反弹。11月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。预计12月居民消费价格指数涨幅将反弹至2.2%。食品价格涨幅加大是居民消费价格指数涨幅反弹的主因。11月份,食品价格同比上涨3.0%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.95个百分点。10月份,食品价格同比上涨1.8%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.57个百分点。9月份,食品价格同比上涨2.5%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.79个百分点。11月份,食品价格环比上涨0.4%,影响居民消费价格总水平环比上涨约0.11个百分点。根据农业部公布的数据,农产品批发价格总指数下半年以来呈现明显的“N”型波动。该指数在经历了7、8月份的上涨之后,于9、10月份持续下行,之后自11月开始再掀升势,12月以来延续上涨格局,并于12月24日突破200点整数关口。1.5、2012年中国出口形势严峻12月7日，商务部外贸司司长王受文在国务院新闻办发布会上表示，2012年，“中国出口形势比较严峻”，原因有二：一是欧美市场不会有根本好转；二是国内的供应成本也在上升。目前，新兴市场国家的经济增长持续。2012年，中国在外贸出口方面会重点开拓对发展中经济体的出口。同时，中国会进一步提高外贸结构调整的步伐，在企业品牌建设、技术开发、营销渠道等方面提供更多支持。如果欧洲债务危机不进一步蔓延，2012年中国的出口仍能实现一定水平的增长。当日，国务院新闻办发布中国的对外贸易白皮书。白皮书分六部分，约1.3 万字，全面介绍了中国外贸出口的历史和现实状况，并分析了出口对中国经济和世界的深刻影响，介绍了中国未来对外贸易政策调整的方向。目前，中国是世界上最大的工业品生产国和出口国。白皮书指出，中国并不刻意追求对外贸易顺差。长期以来，中国在服务贸易方面一直存在一定逆差。1990年后，中国的货物贸易才由总体逆差转变为总体顺差。2008年，中国货物贸易顺差达到2981亿美元历史高点，此后逐渐收窄。中国货物贸易顺差主要存在于中美、中欧之间，而与日韩、东盟等工业中间品主要生产国则长期存在贸易逆差。现阶段，中国制造业和服务业参与国际分工的水平和地位不同，因此，中国货物贸易存在着大量顺差，而服务贸易则长期逆差。2010年，中国货物贸易顺差占进出口总额的6.1%，占国内生产总值的3.1%。在全球贸易差额(顺差或逆差)最大的九个国家中，中国上述指标并不算太高。这反映了现阶段中国在工业制成品加工组装环节具有较大优势。贸易顺差的急剧扩大也给中国带来困扰。如出口结汇人民币大量投放，增加了宏观经济调控的难度和复杂性；货物贸易顺差急剧扩大，使中国与一些贸易伙伴摩擦增多，对人民币造成持续和较大的升值压力。1.6、2012年宏观经济环境总结1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏2012年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%（8月份）收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。第二部分：政策解析2.1、政策回顾2012年全国关于房地产调控的相关政策汇总1月7日6月底前将实现40个主要城市的个人住房信息系统联网今年6月底前将实现包括石家庄在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网，届时一查便知个人在这40城的住房情况。而广州就在这40城之列。业界普遍认为，这既是限购政策将来进行调整的决策依据，也是房产税开征的技术信息基础。2月1日天津上调普通住宅指导价：中心城区涨幅达35.2%指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者压力。通常税费占购房总成本不足10%，普通住宅指导价提高在短期内将会刺激购房需求集中释放。2月2日国务院总理温家宝两年五提促进房价合理回归国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告(征求意见稿)。(三)巩固房地产市场调控成果。2月7日财政部发文件:地方债房产税须优先投向保障房今年各地增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程；个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入也要专项用于保障性安居工程。昨天，财政部发文要求各地做好今年保障性安居工程的财政资金安排工作。2月14日住建部要求进一步加强住房公积金管理近日，住房和城乡建设部下发关于进一步加强住房公积金监管工作的通知。通知指出，各地住房和城乡建设厅应每年将组织对各设区城市住房公积金业务管理、政策执行、风险控制和规范服务等工作开展检查，重点检查涉险资金回收、分中心机构调整、骗提骗贷和大额资金转存等情况。2月18日中国央行年内首次下调存款准备金率0.5%从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来首次。央行上一次下调存款准备基金率是2011年11月30日。2月21日国土部:今年将试点处理现存小产权房的问题记者从国土资源部了解到，在近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。3月14日温家宝:房价远没回到合理价位 调控不能放松我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。3月31日国土部下“禁墅令”别墅项目或将退出一手市场2月底国土部公布关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令，”业内人士认为，此次禁墅令相比以往更为严厉，随着土地管理趋紧，随着禁墅令的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的稀缺价值也将膨胀。4月15日温家宝主持国务院会议:坚持房地产调控不动摇国务院总理温家宝昨天主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。会议指出，总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。5月12日5月18日央行将下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行12日晚间发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。5月18日住建部关键期定调:方向不改 决不让调控反复地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”5月21日温家宝:严格实施楼市限购政策 楼市调控不放松5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会。 温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间。要贯彻稳中求进的总基调，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置6月6日住建部强调坚持房地产调控不动摇 严格执行限购针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。6月7日6月8日起 金融机构人民币存贷款基准利率下调0.25%中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。7月5日央行年内第二次降息 严行差别化住房信贷个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。观点地产网讯：7月5日晚，央行宣布从7月6日开始下调金融机构人民币存贷款基准利率。7月8日温家宝：制止地方放松调控 决不让房价反弹目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。7月27日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。8月31日多部委密集表态楼市调控 新政不会超新国八条在16省市楼市督查结束后，调控主管部门对于楼市的研判以及楼市调控政策走向，一时成为各方关注的焦点。近日来相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态，成为楼市调控“风向标”。业界注意到，差别税收、房贷及推进房产税试点，成为预判下一步楼市调控政策走向的关键词。10月8日住建部继续强调限购 做好防止房价反弹的预案“继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。”据报道，住房和城乡建设部有关负责人在接受专访时，继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性。11月14日住建部部长:楼市限购政策短期内不会退出11月13日据中国之声新闻和报纸摘要报道，十八大新闻中心昨天(12日)举行记者招待会，住房和城乡建设部、国家发改委、环境保护部、人力资源和社会保障部相关负责人就住房、就业、医疗等百姓关注的民生问题回答提问。12月19日国土部：各地要避免出现地王 并公布地王标准地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现所谓“地王”误导市场，并适时公布本地“地王”的参照标准。国土部昨日召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，相关负责人强调，将继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧的调控基调。住建部明确表示：明年楼市调控限购政策不动摇针对市场回暖后的各种疑问，住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。长期坚持房地产市场调控政策不动摇，严格执行住房限购等各项措施，坚决遏制投资投机需求2.2、金融政策2.2.1、2月24日 央行下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2012年月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5，中小型金融机构存款准备金率为17。2.2.2、5月18日 央行下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2月24日后，2012年以来央行第二次下调存款准备金率。也是自从2011年12月份以来，央行第三次降低存款准备金率。此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。市场估计，此举将释放4000-5000亿元左右的资金。2.2.3、6月8日 央行降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。2.2.4、7月6日 央行年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。2.3、土地政策2.3.1、国土部要求2012年不得安排别墅类用地2月22日，国土资源部下发关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。2.3.2、 闲置土地满一年按地价20%征收闲置费国土部今日正式发布经修订通过的闲置土地处置办法，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行2.3.3、 天津推出新政策土地出让金缴款期限延长此次发布会推出三项政策和服务举措，一是延长土地出让金缴款期限。对于土地出让价款在10亿元(含10亿元)以上的出让地块，受让人按国家政策要求自土地出让合同签订之日起30日内缴纳土地成交价款50%的土地出让金后，可自合同签订之日起180日内缴齐全部土地出让金(原为90日内缴齐全部土地出让金)。本次土地政策的推行，为进一步加大招商引资的力度，宣传天津经济发展和城市建设，吸引更多境内外的开发企业参与投资天津搭建服务平台。同时对于开发商来讲也可谓是一项利好的政策，能够从一定程度上缓解拍地过程中的资金压力，地价款较高的土地联合竞买也降低了开发商的运营风险，使得资源得以整合，降低财务杠杆，双向互补更加保证项目的品质。2.4、地方政策2.4.1、 天津上调普通住宅指导价：中心城区涨幅达35.2% 2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。在二手房交易环节，同时满足建筑面积144平米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，则属于普通住宅。而二手房交易环节中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围，进而使得购房交易税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者的购买压力。 近年来随着房价的上涨，近四成的房屋因价格因素而被划入非普通住宅范围，从而增加了购房者的税费成本。此次指导价格的上调将扩大普通住宅的范围，从而进一步降低购房者的税费成本。根据房屋的面积、距离上次交易年限、是否首套房等条件的不同，此次调整将使得购房税费成本大幅将降低。2.4.2、 全国40个城市个人住房信息6月将实现联网按照住建部2012年初的部署，全国40个大中城市的个人住房信息要在6月实现联网，届时个人在这40个城市的住房拥有情况将一目了然。广州市国土房管局相关负责人透露，广州辖下十区两市的个人住房信息已经提前实现和住建部的联网。据了解，联网后，相关个人信息将只对管理部门公开。40个联网城市：直辖市：北京、上海、天津、重庆省会或首府城市：广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁。其他城市：深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚。2.4.3、 沈阳调整普通住房价格标准4月13日，根据国家和省有关规定，经市政府批准，沈阳市提高了普通住房价格标准，一级区域由原来的每平方米8290元，提高至9470元，二级区域由原来的每平方米6720元，提高至7810元，精装修商品住房，每平方米上浮1000元，比原来提高了500元。该标准自发布之日起施行。4月22日，沈阳市房产局对这次调整普通住房价格标准进行政策解读。 在契税方面：国家税收政策规定，普通住房，属于家庭唯一住房，且90平方米（含本数）以下的，按成交总价1%缴纳契税，90144平方米的，按1.5%缴纳契税；非家庭唯一住房的，按3%缴纳契税。非普通住房，按成交总价4%缴纳契税。以一级区域为例，4月13日之前，住房成交单价在8290元以上的，要按4%缴纳契税，4月13日以后，住房成交单价低于9470元的，则根据住房是否属于唯一住房及不同面积段，分别对应1%、1.5%、3%税率缴纳。在营业税方面：国家税收政策规定，个人将购买超过5年（含5年）非普通住房转让的，按照其转让总价减去购买房屋价款差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房转让的，免征营业税。此次普通住房价格标准提高，意味着相当一部分原来属于非普通住房的房屋，转变成了普通住房，超过5年转让，免征营业税，而不是差额征收。2.4.4、 被叫停的部分地方政府楼市微调一览虽然大多数微调政策获准实行，但也有8项微调政策“夭折”。“夭折”的政策大多触及政策“红线”，企图放松限购条件而被叫停。2.5、调控政策预测2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮， 近日多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应;对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让;对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。某认为：2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧，主要以维持现有政策、加强执行力度为主,或将辅以扩大房产税试点，并继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，引导房地产市场健康稳定发展。第三部分：一级土地市场研究本期导读： 本年度供应经营性用地2747.37万平米，共计298宗； 本年度经营性用地成交2363.91万平米，共计278宗； 本年度土地供应最多的区域是武清区，其土地供应量达509.43万平米，占本年度总的土地出让面积的18.54%； 本年度土地成交面积最多的区域仍为武清，占全市土地总成交面积的约21.22%，土地成交量为501.61万平米。3.1、土地市场年度供应情况2012年天津市共供应经营性用地2747.37万平米，共计298宗。其中郊县是本年度的主力土地供应区域，土地供应量是1366.74万平米，占本年度总的土地出让面积的50%；滨海新区的土地供应量是632.20万平米，供应量仅次于郊县，占本年度总的土地出让面积的23%，是本年度第二大主力供应区域；环城四区的土地供应量是587.31万平米，占本年总的土地出让面积的21%；市内六区的土地供应量最少，占全市的6%，较去年有所下降，供应量为161.02万平米。3.2、土地市场年度成交情况2012年天津市共成交经营性用地2363.91万平米，共计278宗。其中郊县是本年度的主力土地成交区域，土地成交量是1186.16万平米，占年度总的土地成交面积的50%；滨海新区的土地成交量是563.12万平米，仅次于郊县，占本年度总的土地成交面积的24%，是本年度第二大主力成交区域；环城四区的土地成交量是420.00万平米，占今年总量的18%；市内六区的土地成交量最少，占全市的8%，较去年有所下降，成交量为194.63万平米。天津市各区域楼面地价情况：南开12030元/和平11600元/北辰1218元/河西8214元/西青5300元/河东6793元/河北4409元/红桥7888元/津南1480元/东丽2971元/静海1138元/塘沽3970元/汉沽1974元/大港1289元/宁河1340元/蓟县1665元/宝坻1237元/武清1382元/2012度中心城区土地成交溢价情况分析竞得单位宗地编号地块位置建筑面积（）用途挂牌起始价（万元）成交总价（万元）溢价比率中海地产集团有限公司津西卫(挂)2012-066号河西区卫津南路与吴家窑大街交口228000城镇住宅商业22344029700033%天津金侨城投资有限公司津红纪（挂）2012-118号红桥区纪念馆路延长线与竹山路交口80374城镇住宅商业500006340027%北京顺义新城建设开发有限公司津南天（挂）2012-117号南开区天塔道北侧312972城镇住宅商业36960046200025%天津富都房地产开发有限公司津东新（挂）2012-098号河东区新开路与卫国道交口145000城镇住宅商业92000985007%北京中铁华升房地产开发有限责任公司津北律(挂)2012-091号河北区八马路与律纬路交口西侧141105城镇住宅商业87000890002%本年度中心城区共成交17宗土地，其中除和平区外，其他五区均各有1宗土地溢价；其中溢价比率超过100%的土地为0宗；溢价比率在50%以下的有5宗，其用途均为综合用地，一是由中海地产集团有限公司投得，位于河西区卫津南路与吴家窑大街交口，占地79955平米，建筑面积228000平米，溢价比率为33%；二是由天津金侨城投资有限公司投得，位于红桥区纪念馆路延长线与竹山路交口，占地33489平米，建筑面积80374平米，溢价比率为27%； 三是由北京顺义新城建设开发有限公司投得，位于红南开区天塔道北侧，占地104324平米，建筑面积312972平米，溢价比率为25%；四是由天津富都房地产开发有限公司投得，位于河东区新开路与卫国道交口，占地31726平米，建筑面积145000平米，溢价比率为7%；五是由北京中铁华升房地产开发有限责任公司投得，位于河北区八马路与律纬路交口西侧，占地33596平米，建筑面积141105平米，溢价比率为2%；其他12宗地块0溢价，占总成交比例的70.6%。本年度土地成交总体溢价比率较低，高溢价成交地块较少。3.、重点地块分析1.南开区天塔道地块地块指标宗地编号津南天（挂）2012-117号地块位置南开区天塔道北侧竞得单位北京顺义新城建设开发有限公司用途城镇住宅、商业出让年限城镇住宅70年、商服40年土地面积（）104324建筑面积（）312972起始总价（万元）369600成交总价（万元）462000楼面单价（元/）14762容积率3该地块地理位置优越，向东与天塔对望；向西即