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基于自组织数据挖掘的房地产估价方法及应用研究
管理科学与工程专业
研究生谁虹指导教师贺昌政
国外房地产估价行业己经有100多年的历史，而我国现代房地产估价的发
展才10余年。到目前为止，我国房地产估价方法研究还处于探索阶段。现有的
方法注重经验和艺术，对于估价人员本身的素质、从业经验有很高的要求;不
同估价师由于主观判断和感受不同，其估价结果差异也较大，且难以判别好坏。
另一方面，学术界对于三种传统的房地产估价方法的改进停留在理论研究层面，
对于房地产估价的实际操作者来讲，这些方法大多难于理解和运用。因此，如
何对目前通用的三种房地产估价的基本方法进行完善与改进，建立一个业内实
际操作者认可的、科学的房地产估价方法体系具有重要的理论和实践意义。
本文的研究内容主要包括以下四个方面:
(l)在国内外房地产估价领域的研究现状和动态分析基础上，通过定性与
定量结合的方法，确定房地产价格的影响因素。
(2)建立了基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系，为房地产
估价模型打下了良好的基础。
d3)在房地产估价传统理论基础上，建立了基于Ac模式识别方法的房地
产估价模型。通过实证研究和比较研究，证实了新方法的有效性。
(4)将建模理论与估价实务相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产
估价程序，为房地产估价提供了一个可操作性的实现步骤。
本文的研究结论与创新主要有以下三点:
(l)首次将自组织数据挖掘方法引入房地产估价中，从模式识别的角度建
立了基于AC方法的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价
程序，并通过实证研究证明其科学性和可操作性，扩大了自组织数据挖掘的应
用范围，丰富了房地产估价理论与方法体系。
(2)与三大传统的方法相比，本文建立的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有效地避免了主观化倾向，并有以下特点:l)基于模式识别的评估方法
实质是市场比较法的扩展，其选取的指标更为广泛，采用的样本也更为丰富，
减少了在市场比较法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还
原法相比，不用人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客
观合理。3)与重置成本法相比，采用房龄作为特征变量之一来替代成本法中房
屋折旧的计算，简单易行，更易获得准确的评估结果。4)不仅适合小宗物业的
评估，对于大宗物业或者同时对多个物业的评估更加科学、准确和快捷。另外，
对于政府进行大规模估价，确定基准价格也有很强的可操作性。
(3)与新兴的估价方法相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有以下两大优势:l)对数据本身的要求不高，样本数量较少的情况下也
不影响估价的科学性和准确性;2)方法本身的原理融合了传统估价方法的理论
与原则，因此，更加容易被实际估价人员理解和接受，具有较高的可信性和可
操作性，且更加优越。
关键词:自组织数据挖掘
AC模式识别
GMDH因果关系检验
房地产估价
AReseareh&anAPPliedResearehontheReal
EstateAPPraisalMethod
BasedonSelf-Organ抚ingDataMining
Major:ManagemeniSeieneeandEngineering
MasterCand1date:QiaoHongSupervisor:HeChangzheng
Abstract
RealestateaPPraisalintheoverseashasmorethan100yearshistory，butthe
develoPmentofourmodemrealestateaPPraisalonlyhasmorethan10years.Sofar，
researehonthetheoryandmethodsofrealestateaPPraisalinoureountry15atthe
exPlorationstage.ExistingaPPraisalmethodsemPhasizetheexPerienceandart，thus
ithasaveryhighrequestfortheaPPraiser’5Personnelqualityandeorrelated
exPerienee.Withdifferenisubjeetivelyjudgesandthedifferentfeelingtothesame
realestate，differentaPPraisers’eanworkoutadifferentaPPraisalresult.Ontheother
hand，researehonthethreetraditionalaPPraisalmethodsintheacademiefieldisat
theoryresearehstage，肠theaPPraisaloPerator，theirresearehresultsand
imProvementseemdiffieulttounderstandandutilize.Therefore，howtoeonsummate，
imProvethePresentgeneralthreerealestateaPPraisalmethodsandestablish
seientifie，oPerational，PoPularandquantitativeaPPraisalmethodsystemhasan
imPortanttheoryandPraetieesignifieance.
ThisartieleresearehcontentsmainlyineludefollowingfourasPeets:
First，onthebaseofanalysistothePresentsituationandtendeneyofthe
domesticandforeignresearchontherealestateaPPraisal，throughqualitativeand
quantitativeanalysismethod，ehoosethemaininfluencefactorsofrealestatePriee.
Seeond，establishthemaininflueneefaetorssystemtorealestatePrieebasedon
theGMDHeausalitytestingandbuiltthegoodfoundationfortherealestate
111
aPPraisalmodel.
Third，inthefoundationoftraditionaltheoriesoftherealestateaPPraisal，
establish“therealestateaPPraisalmodelbasedontheACPattemreeognition
method，，，andthroughtheaPPliedresearehandtheeomParisonresearch，thisnew
method15eonfirnledvalid.
Fourth，UnifythemodeltheoryandactualaPPraisalwork，Produee“anoPeration
sequeneeaboutrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，’，and
ProvidefortheaPPraiseraeonereteoPerationalsteP.
TheresearehconelusionsandinnovatingPlaceshavefollowing3Points:
First，hitrodueedtheself-organizingdataminingmethodtotherealestate
aPPraisalforthefirsttime，hasestablishedtherealestateaPPraisalmodelbasedon
theself-organizingdataminingfromthePattemreeognitionangleandProdueedan
oPerationsequenceforrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，and
throughtheaPPliedresearchhaseonfirmeditseientifieandPossiblyoPerational，has
e而ehedtherealestateaPPraisalmethodssystem.
Seeond，eomParingwiththreetraditionalaPPraisalmethods，“realestate
aPPraisalmethodbasedonself-organizingdatamining，，has4advantages:l)the
esseneeofbasedonthePatternreeognitionaPPraisalmethod15exPansionofMarket
ComP幼sonAPProach.TheseeleetiontargetsaremorewidesPread，thesamPlesare
alsorieher，andthismethodcaneffeetivelyredueethesubjectivityinthemarket
eomParisonaPProaeh.2)ComParingwithhicomeAPProach，it15notneeessaryto
determinatetheretumtooriginalestateinierestrateandtoforeeastthefuture
net一ineomeoftherealestate，theaPPraisalresult15moreobjeetiveandreasonable.3)
ComParingwithCostAPProach，thefreshdegreeofthesubjeetProPertywill
manifestthroughtheroomagetarget.几kethetargetoftheroomageasoneof
eharaeteristievariables:themodeleandireetlytoobtainitsshadowPrieeandeasily
toobtaintheaccurateaPPraisalresult.4)NotonlytoasuitoftheProPertyaPPraisal，
butalsotoalargeamountrealestateaPPraisalthismethod15moreseieniifie，
aceurateandquiek.TOthelarge一sealeaPPraisalofthegovernmeni，forexamPle，
massivelandsaPPraisal，thismethodalso15oPerational.
IV
犷
Third，eomParingwiththemodemaPPraisalmethods，‘，realestateaPPraisal
methodbasedonself-organizingdatamining”hastwobigsuPeriorities:1)The
requesttosamPledataitself15nothigh.Fewerlesdonotaffeettheseientifie
natureoftheaPPraisal.2)MelttheelassiealaPPraisaltheoryinioACmodeland
enableitoPerational，highereredibleandsuPerior.
Keywords:Self-OrganizingDataMiningGMDHCansalityTesting
ACPattemReeognitionRealEstateAPPraisal
V
止
目录
1引言..............……，.................................……1
1.1问题提出和研究意义.....................................……1
1.1.1问题提出...........................................……2
1.1.2研究意义...........................................……2
1.2研究目标和研究内容.....................................……3
1.2.1研究目标...........................................……3
1.2.2研究内容...........................................……3
1.3研究方法和结构安排.....................................……3
1.3.1研究方法...........................................……3
1.3.2技术路线...........................................……4
1.3.3结构安排...........................................……5
1.4论文的主要创新之处.....................................……5
2文献综述..................................................……7
2.1国外房地产估价方法研究现状.............................……7
2.2国内房地产估价方法研究现状.............................……8
2.3小结..................................................……10
3房地产估价的理论基础.........……，..........……，....……12
3.1房地产价格定义及特征..................................……12
3.2房地产价格的影响因素.................................……13
3.3房地产估价的基本原理..................................……16
3.3.1房地产估价的概念..................................……16
3.3.2房地产估价的必要性................................……17
3.3.3房地产估价的原则..................................……17
3.3.4房地产估价的程序..................................……19
3.3.5房地产估价的基本方法..............................……20
4自组织数据挖掘的相关理论.................................……23
4.1自组织数据挖掘理论概述................................……23
4.2GMDH因果关系检验理论.................................……25
4.3AC模式识别理论.......................................……29
5基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系的建立..........……31
5.1指标的选取原则........................................……31
5.2指标体系的构建程序..........................……，...……32
5.2.1指标内容的确定....................................……32
5.2.2指标的收集与量化..................................……35
5.2.3数据的标准化处理..............……，.............……40
5.2.4建模的步骤与过程........................……，...……40
6基于AC模式识别方法的房地产估价模型的建立...........……，.…42
6.1市场比较法与AC模式识别法.............................……42
6.2模型的构建程序........................................……43
6.2.1数据收集与处理..........................……，...……43
6.2.2建模步骤与过程....................................……44
6.3实证研究与比较...................……，..............……45
6.3.1实证研究..........................................……45
6.3.2结果比较..........................................……59
7基于自组织数据挖掘的房地产估价程序与应用.................……61
7.1基于自组织数据挖掘的房地产估价程序....................……61
7.2基于自组织数据挖掘的房地产估价程序的应用..............……64
8研究不足与展望...........................................……65
参考文献...................................................……66
攻读学位期间发表的学术论文和参与的学术课题.................……72
声明......................................................……73
致谢......................................................……74
附录..................……，.............................……75
\万\斌尹
四川大学硕士学位论文
迎l省
J11二刁
房地产(realestate，:ealproperty)，又称不动产，是指土地、建筑物及其
他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体磷’]。古今中外，房地产都是
人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式。它不仅仅是人们基本的生活
资料，如住宅;也是基本的生产要素，如土地、厂房。在市场经济中，房地产
还作为一种商品成为良好的投资对象，并兼有消费与投资双重功能。
改革开放以来，我国房地产业不断发展壮大，成为许多城市重要的经济支
柱。随着“十一五计划”的进行，我国新一轮城市建设的高峰已经来到，房地
产业取得了空前的发展。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增
长19.8%，占同期全社会固定资产投资的17.8%.同时，在2005年，全国商品房销
售面积达5.58亿平方米，供需仍存在较大缺口。2006年9月28日，全球知名地产
投行仲量联行发布全球房地产投资最新报告显示，2006年上半年全球房地产直
接投资达2900亿美元，比2005年同期增长30%，预计全年将达到6000亿美元。
中国市场在亚太地区中表现较为突出，中国房地产直接投资(非开发投资)在2006
年上半年达47.5亿美元，同比翻一番。其中，流入中国的跨境资本达到27.7亿美
元，占总投资额的58%.
问题提出和研究意义
房地产价格是房地产经营中最敏感、最易变的，也是最关键的，处于核心
地位，为各方所共同关注的焦点，其能否正确评定也成为关键，这就使得房地
产估价业成为一个新兴的热门行业。截至2005年底，我国房地产估价师已经达
到10余万人。
今天，走过第一个十年历程的我国房地产估价行业，将进入机遇与挑战并
存的新一轮发展时期。一方面，随着我国社会主义市场经济的发展，房地产估
价师参与社会经济活动的广度和深度不断加强，房地产估价的服务领域和内容
日趋多元化，这些都为房地产估价行业拓展更为广阔的发展空间提供了有利的
条件，为房地产估价行业提供了大好发展机遇。另一方面，我国加入WTO后，
四〕中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法〔MI.北京:中国建筑工业出版社，2005:6.
l
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国外成熟的房地产估价机构也将会进入国内市场，使我们面临着严峻的挑战。
国外大的估价机构进入我国房地产估价市场以后，带来的不只是成熟的估价理
论、估价技术和先进的市场运营理念，同时也会带来了巨大的竞争力。我们要
珍惜大好机遇，锐意进取，勇于创新，迎接挑战，不断借鉴吸收国外先进的估
价理论、估价技术和先进的市场运营理念，优化整合现有的发展资源，以实际
行动，共筑房地产估价行业的大厦，共同开创房地产估价行业的美好明天。
问题提出
由于我国房地产业起步较晚，房地产估价的发展仅有10余年，所运用的房
地产估价理论及方法基本上是从西方国家引进的。到目前为止，我国房地产估
价方法研究还处于探索阶段，现有的方法注重经验和艺术，有着严重的主观化
倾向，它们对于估价人员本身的素质、从业经验有很高的要求;不同估价师由
于主观判断和感受不同，其估价结果差异也较大。另一方面，学术界对于三种
传统的房地产估价方法的改进仍停留在理论研究层面，对于房地产估价的实际
操作者来讲，这些方法大多难于理解和运用。
2研究意义
针对以上问题，如何对目前通用的三种房地产估价的基本方法进行完善与
改进，建立一个业内实际操作者认可的、科学的房地产估价定量方法体系就具
有重要的理论和实践意义。理论上，它可以完善中国房地产估价理论与方法体
系，为迎接国外大的估价机构的挑战作好理论上的充分准备;实践上，它为实
际操作人员提供一个统一的操作路径，不但可以有效避免传统方法的主观化倾
向，使得估价结果更加合理和准确，而且可以判断不同估价人员得出的不同估
价结果的准确性。
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1.2研究目标和研究内容
2.1研究目标
把目前房地产估价的基础理论、主流方法和现代科学中流行的自组织数据
挖掘方法相结合，建立基于自组织数据挖掘的房地产估价方法与程序，完善房
地产估价定量化方法的理论体系，提高房地产估价的客观性、合理性、准确性，
并将之推广运用于实际的房地产估价项目，为深入房地产估价定量研究的新技
术和新方法研究提供新的研究动向，为建立成熟的房地产估价行业的大厦贡献
一份力量。
2.2研究内容
本文的研究内容主要包括以下四个方面:
(1)总结和分析国内外房地产估价领域的研究现状和动态。
(2)通过定性与定量分析的方法，确定房地产价格的影响因素，建立了基
于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系，为房地产估价模型打下了良好
的基础。
(3)在传统的房地产估价理论基础上，建立了基于AC模式识别方法的房
地产估价模型，提高了估价的科学性和准确度，扩大了模型的适用性。
(4)将估价实务和建模理论相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产
估价程序，为房地产估价实务者提供了一个可操作性的具体步骤。
.3研究方法和结构安排
3.1研究方法
在研究方法上，本文注重规范分析与实证研究的相互结合。规范分析为问
题的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过真实详尽的资料对模型
进行了验证，并通过横向方法的比较，进一步证明模型的有效性，为分析问题、
解决问题提供充分的依据。
在规范分析方面，本文首先对房地产估价的传统理论和国内外研究进展进
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行了全面的总结，并且着重分析了自组织挖掘理论应用在房地产估价的合理性
与可行性，这为实证研究中房地产估价模型的构建奠定了理论基础。
在实证方面，数据的获取目前在我国是一件很困难的事情，本文通过网上
查找得到浙江大学房地产研究中心的研究数据，为验证模型的科学性提供了良
好的基础。另外，在模型应用中，本文也有幸获得眉山市唯实房地产估价公司
提供的数据，运用本文的估价方法进行实证研究。
3.2技术路线
从研究方法的角度来看，本文的技术路线如图1.1所示。
.3.3结构安排
第一部分(第一章)，提出问题、设定研究目标与内容，确定研究方法和技
术路线。
第二部分(第二章)，文献综述。分析、评述国内外房地产估价方法的研究
现状和动态。
第三部分(第三、四章)，基础理论部分。介绍房地产估价的相关理论基础、
国内外常用的估价方法以及自组织数据挖掘相关理论，为后面建立基于自组织
数据挖掘的房地产估价方法和程序打下基础，做好铺垫。
第四部分(第五、六、七章)，论文主体。将传统的房地产估价理论和自组
织数据挖掘方法结合，建立基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系、
基于AC模式识别方法的房地产估价模型，并通过实证研究证明方法的有效性;
给出基于自组织数据挖掘方法的房地产估价程序，为从事估价实务的操作者提
供一个可操作性的具体步骤。
第四部分(第八章)，研究不足与展望。总结本文研究的不足，并对未来的
研究进行展望。
.4论文的主要创新之处
本文的研究结论与创新主要有以下三点:
(1)首次将自组织数据挖掘方法引入房地产估价中，从模式识别的角度建
立了基于AC模式识别方法的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房
地产估价程序，并通过实证研究证明其科学性和可操作性，扩大了自组织数据
挖掘的应用范围，丰富了房地产估价理论与方法体系。
(2)与三大传统的方法相比，本文建立的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有效地避免了主观化倾向，并有以下特点:1)基于模式识别的评估方法
实质是市场比较法的扩展，其选取的指标更为广泛，采用的样本也更为丰富，
减少了在市场比较法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还
原法相比，不用人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客
观合理。3)与重置成本法相比，采用房龄作为特征变量之一来替代成本法中房
屋折旧的计算，简单易行，更易获得准确的评估结果。4)不仅适合小宗物业的
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评估，对于大宗物业或者同时对多个物业的评估更加科学、准确和快捷。另外，
对于政府进行大规模估价，确定基准价格也有很强的可操作性。
(3)与新兴的估价方法相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估
价方法有以下两大优势:l)对数据本身的要求不高，样本数量较少的情况下也
不影响估价的科学性和准确性;2)方法本身的原理融合了传统估价方法的理论
与原则，因此，更加容易被实际估价人员理解和接受，具有较高的可信性和可
操作性，且更加优越。
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2文献综述
伴随着房地产业的快速发展，国内外房地产估价业也出现了欣欣向荣的景
象，形成了许多具有重要意义的房地产价值理论和估价理论。本章选取具有代
表性的相关文献介绍如下:
2.1国外房地产估价方法研究现状
20世纪20年代以来，西方主要国家的城市化高速发展，房地产业出现空前
的繁荣，大大地推动了房地产估价研究的发展，形成了比较完善的房地产估价
理论与方法体系。这些理论和方法体系大致可以分为两大类咚‘]:一类以英国为
代表的英联邦国家所采用的五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、剩
余法、投资法。这些方法在实际操作中，注重经验、艺术和市场信息，十分强
调专业人员在估价中的作用，更加地注意对于以往资料的统计、积累和当前的
市场信息，在估价时较少采用数学模型，市场比较法成为首选且广泛应用的一
种方法。在英国的估价项目中，基于经验的主观判断有很重要的成分，但是因
为英国政府对估价专业人员要求非常严格，所以其估价的结果也能够做到公平、
合理。另一类，以美国为代表的北美、日本等国家，采用三大基本方法为:市
场比较法、收益法、成本法。他们注重技术、计量和数学模型，用投入产出模
型计算房地产的价值。随着交易案例的不断增加，市场比较法也逐步成为房地
产估价的首选方法。由于美国的房地产发展完善，他们利用其丰富的资料库，
有针对地选择可比实例，不仅结果客观、准确而且又能够及时地适应市场形势
的变化。
到20世纪80年代，对房地产估价的研究发展主要是在估价方法和技术方面
的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用，为房地产估价方法技术改革
带来了巨大变化。其中，具有代表性的Hedonic估价模型(特征价格模型)的应
用是这个时期估价方法的一大发展阵2]。该模型着重考虑影响价格方面的主要特
圈〕陈伟清，张协奎.中外房地产估价发展综述明.河南城建高等专科学校学报，2002，2(外52一55.
[注2]ehang，H.J.，Lee，YH.仆。specioeatio。。rHedoniePrieeModelror几ipeiHousingMarket[刀.
InternationalJoumaloflnformationandManagementSeienees.1999，10(4):l一14.
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征，采用准确的数学模型和处理方法等，借助计算机的强大的信息处理能力，
并与地理信息系统(GIS)相互结合，将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个
多元线性方程。其中，属性值可以是实际值(例如面积)，也可以是实际值的对
数值;因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量，包括面积，卧室个数、房
龄、区位、环境等等。Hedonic估价模型的基本方法是收集大量房屋的售价与属
性数据，代入上面的多元线性方程进行回归求得估计系数。求取到系数之后，
将目标物业的属性值代入，得到目标物业的价格估计值。目前，在国外很多抵
押贷款机构，例如FreddieMac，都很喜欢应用这种评估方法，因为Hedonic估价
方法的结果是无偏的。另外，Hedonic估价方法主要应用在住宅物业，而商业物
业的评估往往还依赖于收益法，其中折现金流方法(DCF)方法应用得更为普
遍。
目前，技术上对特征模型的改进主要有两方面:一是估计方法，包括半参
数、非参数回归技术，并有人讨论样本选择偏差、函数形式的选择，还有人利
用GIS来研究空间变量的量化和表示。二是有不少研究结合使用其他理论或模型
进行比较分析，如离散选择模型、神经网络、Count数据模型、权变模型、混沌
理论、旅行成本模型(travel。ostmodel)等等。
2.2国内房地产估价方法研究现状
我国的房地产估价行业起步较晚，受英联邦体系的影响较大，传统的房地
产估价方法一般注重经验与艺术相结合，对估价人员自身的专业素质和估价经
验要求很高。在房地产估价的理论创新和技术发展研究方面，我国还停留在引
进西方理论与方法体系的阶段，但也不乏值得借鉴的成果。
在房地产估价数据的收集方面，引进地理信息系统(GIS)技术。胡建民，
王卫斌，张合兵(2004)，论证了建立基于MaPX和专家系统(ES)支持下的房
地产估价系统的必要性和可行性，并提出了利用vB6.0和MaPX组件的系统设计
方法。他们认为组件式Gls技术对于建立房地产估价系统具有较强的实用性和良
好的应用前景，但在网络化和自组织学习方面还有待继续完善。刘兴权、苏丹
妮(2004)，从理论上探讨了将Web一Gls应用于房地产估价中的前景。通过可行
性分析，他们认为构建基于W匕b一GIS技术的“数字化房地产”将是未来房地产业
信息化的重要内容。
8
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在房地产定量估价方法的研究方面，主要是对传统房地产估价方法的改进
与完善。学术界，国内众多学者探讨并引入各种先进的数学理论和方法，如模
糊数学、层次分析法(AHP)、回归分析、灰色预测、人工神经网络等对传统的估
价方法进行完善与改进，力图克服传统方法的主观化倾向，使其估价结果更加
准确可信。但这些文献几乎都没有结合实务中的估价操作程序进行全面、系统
的深入分析，为实际估价者提出可操行的操作步骤，因而这些研究结果大多都
没有引起房地产估价实务界的足够重视。但是，这些研究仍然具有参考价值和
借鉴意义。
(1)引进模糊数学方法。张协奎，陈伟清(2001)根据交易实例选择和因
素差异量化的模糊性，利用模糊数学改进了传统的市场比较法，研究了如何确
定估价对象的主要特征因素及其隶属函数值。吴红华、吴健华(2001)，基于模
糊数学和灰色系统理论提出了一种新的房地产价格评估方法，对房地产评估的
新途径进行了探索。张勇等(2004)，运用模糊数学理论对房地产价格进行评估。
吴红华(2005)，运用模糊数学和随机理论提出了一种房地产价格的随机一模糊
回归评估方法。张炯(2005)，运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数
改进传统的市场比较法。林天成、刘勇(2005)，利用效用函数将经济外部性因
素纳入房地产估价，通过引入隶属度、贴近度概念和贴近度最大原则，并考虑
不同评价指标对价格的贡献程度不同而给予相应的权数，来优选可比实例，提
高了房地产评估价格的精度。
(2)引进层次分析法。斩海亮(2000)，利用层次分析法(AHP)试图解
决目前在估价实务中，估价对象与实例房地产的因素比较时常用的定性法和打
分法带有很大的随意性和主观性、不够科学公正的问题。但是由于原始数据仍
采取专家打分法获得，使得比较结果仍掺杂主观性。张杰(2000)对影响估价
方法选择的因素进行了分析，应用层次分析法进行估价的同时，还采用定量的
方法确定了不同估价方法的权重，得到较为合理的估价结果。
(3)人工神经网络技术。张协奎(2004)，较系统地研究了房地产估价的
理论、方法与应用，内容包括传统房地产估价方法的系统分析、基于人工神经
网络的建筑物成新度和土地资本化率评估、基于模糊数学的市场比较法、基于
灰色系统理论的假设开发法以及房地产估价方法的综合应用一一基准地价评
估。杨黎萌，刘开第(2004)，吴劲军(2004)，将改进型人工神经网络技术用
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于房地产估价，通过在识别阶段对训练样本分类正确率问题的讨论，提出运用
欧氏距离对网络的识别系统进行改进的方法。
在传统估价方法的操作细节改进方面，金建清(2001)，在对房地产估价成
本法应用中房地产价格构成、成本法参数确定原则进行分析后，提出了成本法
参数确定的方法，增强了成本法在房地产估价中的可操作性和实用性。战松等
(2005)，分析确定房地产投资报酬率的排序插入法、投资组合法、安全利率加
风险调整法的利与弊，指出了影响投资报酬率的因素，为改进收益法中确定投
资报酬率提供了一些有价值的参考。施金亮(2005)，从技术上对市场比较法中
的因素修正系数做出