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重庆渝能国际住宅开发前期策划2011年4月1.渝能国际房地产项目概况1.1项目名称，规模（土地面积，建筑面积，户数，住宅环境等） 渝能国际地处重庆市南岸五公里学府大道核心位置，重庆主城南域发展中心，项目用地约438亩，总建面积约60万方，总户数4600户。交通枢纽地利，南山风景区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态环境资源得天独厚。1.2项目地理位置渝能国际附近目前已有610、475、301、809等20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线即将开通。到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。1.3项目主要特点1.3.1交通特点由于渝能国际地处南岸区商业集中地，整个小区地理位置非常优越，交通便捷，距鹅公岩大桥仅4分钟车程，距石板坡长江大桥5分钟车程，轻轨3号线就从楼盘门前经过，即将建好的轻轨，将使未来出行的居民更加方便。1.3.2设计特点项目整体方案由英国ACA设计师事务所规划设计，并由澳大利亚DCM设计师事务所配合设计。整个小区规划建设以“显山露水”作为设计原则，充分利用地形高差，顺山势而上，建筑由低至高依山而建，错落有致，形成一片极具立体感和空间感的山地住宅，最大限度地合理组织了自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，挖掘了坡地建筑的特点，保证了建筑、环境相互的协调统一，从而使该项目从整体感官和具体使用上达到了“一流、大气、现代、简洁、时尚”的效果。项目规划的主要物业形态有：点式高层建筑、板式小高层建筑、多层花园洋房等，是集文化、教育、商业、休闲为主题的理想居住社区。项目景观居所设计，项目中的景观居所依山而建、层次分明步移景异。1500米景观视野通廊，让南山秀丽风光尽收眼底。户型设计特点，本项目各户面积适中5780平米，赠送面积1644平米 最高赠送率达50%，性价比较高。户户采光通透，避免了以往的小户型厨卫无采光的设计，5.6米挑高，灵动性较强可随意变化，一房变两房，两房变三房、四房，让你的生活多变而不压抑， 3.8米的开间，采光较好，视界开阔可将南山风光尽收眼底，双卫设计体现了我们的人性化考虑，避免了你因卫生间而楼上楼下两头跑的麻烦。均在10平米以上的卧室是大三房的奢想，使你的生活更加舒适1.3.3项目配套设施特点(一)教育：小区中已经实现教育“一体化”：“红黄蓝”幼儿园、巴蜀实验学校已经相继入驻；从宝宝出生到入托至最后出外求学，在这里都可以享受到最贴近的教育服务。（二）交通：独享公交车站及轻轨车站。到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈只需十多分钟。目前已有20多条公交线路通往主城6条（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行畅通无阻，免除塞车烦恼，同时为物业的增值带来了保障。（三）休闲：恒温游泳池、篮球场、网球场、滑草场等运动设施一应俱全，会所、棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园及专用业主登山步道。（四）生活：重客隆超市、特色小菜馆、干洗店、美容美发、社区诊所等沿街社区商业， 周边有新世纪超市、永辉超市、农贸市场。运动康体场所、室内恒温游泳池、网球场、滑草场 、会所棋牌室、健身室、露天茶座、3万平米山林生态公园、专用业主登山步道。1.3.4管理特点渝能国际采取现代化的物业管理，始终坚持“人本管理，创新服务”的经营理念，关注业主的不同需求，关注员工的不断成长，不断丰富管理内涵。在管理过程中，建立符合公司核心价值观的管理要求标准，经常设身处地为客户着想，用五官感知业主需求及需求希望标准（尤其是业主的高端需求标准）。运用科学、专业、现代化的管理手段，坚持认真、严谨、务实的作风，把每一件事、每一个过程做到最好。渝能国际同时以“健康+环保”为主题的文化理念。在物质文明的今天，人们对生活质量的要求越来越高，健康与环保已是世人关注的话题。将健康与环保引入到物业管理过程是我们的责任所在。在日常管理中我们实施垃圾分类，注重环境噪音的控制，注重室内空气的质量取得了较好的效果。物业管理肩负着环境管理和环境保护的重任，我们把“健康与环保”的概念深入人心，为客户创造健康的工作环境，同时采取科学的手段节约能源、资源，对客户负责，对社会负责。渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”为服务理念。物业管理的服务对象是业主和用户，物业公司的价值源于客户的满意，渝能国际以“客户满意是我们的最大追求”作为开展服务工作的核心。物业管理的顾客满意度受业主对服务的期望、对服务质量的感知、对服务 价值的感知、对服务的报怨、对物业品牌忠诚五个因素的影响，这五个变量因素同时反映了物业管理的全过程，以此作为最高追求目标，要求物业管理能够做到了解客户的需求，忠诚于客户。1.4装修情况拥有电梯数:12 安保系统:每栋塔楼均设一台小型区域报警器和集中报警器,住宅内设可视对讲分机，分机带4路报警 智能化设施:每栋入口设可视对讲主机，实行一户一密码。 电梯品牌:高层为西门子奥的斯牌电梯，小高层为德国蒂森牌电梯 供水系统:市政二次供水，消防系统分为室内消防和室外消防，室外消防给水水源为城市自来水，采用消防和生活合一用水，进水管一条，管径为DN300。室内消防采用临时高压制，在车库和商场内设置自动喷淋系统，水泵房和消防水池设在T4楼，水池容积为843立方米，T4楼顶层设置18立方高位水箱一座 车库配置:地下车库 其他配置:全小区9个变电所,变压器总装机容量为:11750KVA.T5设开闭所一间,采用双电源10KV二回路专线引入.其中变压器18台:630KVA的4台,500KVA的3台,800KVA的1台,分别设置在T2、T5、T6、T8、T10和地下车库。 外墙:面砖； 外立面说明:简约的线条与明快的色彩形成强烈视觉变化与广阔的视觉空间，彰显世界现代建筑主流风格。 大堂:大理石铺地,乳胶漆涂墙 走廊:大理石铺地,乳胶漆涂墙 电梯厅:大理石铺地,乳胶漆涂墙 窗材:塑钢窗1.5其他信息车位信息，停车位:2000个。投资商:渝能产业集团物业管理公司:渝能物业管理公司物业顾问公司:渝能物业管理公司建筑单位:重庆先华建设集团景观设计单位:ACA英国大陆联合设计集团、澳大利亚R+G专业机构建筑设计单位:ACA英国大陆联合设计集团/澳大利亚R+G专业机构整合推广公司:观唐广告重庆公司按揭银行:中国工商银行,中国建设银行产权年限:70年户 数:总户数4600户2渝能国际土地开发前期策划。2.1.土地开发背景 2008年7月20日，市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出建设“五个重庆”“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，作为重庆发展的新目标、新追求，成为重庆的战略决策。重庆南岸区将建立新的住宅小区以满足地产经济的需求，新的住宅建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。2.2土地基本情况渝能国际地处南岸五公里学府大道核心位置，重庆主城南域发展中心，项目用地约438亩，总建筑面积约60万方。2.3土地开发环境分析2.3.1地块开发优势南岸“十二五”交通规划已出炉，未来将形成“一环三横六纵”交通骨架网。届时，南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区 与两江新区紧密相连，带动南岸区经济发展。2.3.2景观环境重庆南山总面积约2500公顷，平均海拔400余米，最高峰春天岭海拔681.5米，从渝中区隔江遥看，峰峦叠嶂，沿江列峙，林木联袂，郁郁苍苍，恰似一道护卫山城的绿色屏障。风景区内旅游资源积淀丰厚，山、水、林、泉、瀑、峡、花等，自然景观俱全；佛、道、基督、天主、伊斯兰教建筑，以及完整的“陪都”遗址群等，人文景观毕集。其中以涂山寺，南山石刻，龙洞窟最具胜名。2.3.3区域开发环境 南部园区规划面积9.6平方公里，位于重庆市南岸区南坪地区，西临长江，有鹅公岩大桥与成渝高速公路相连,东靠南山风景区和通向大西南出海口的渝黔高速公路，北依重庆长江大桥和即将建设的菜园坝长江大桥与市中心相通。距重庆菜园坝火车站3公里、重庆朝天门客运码头5公里、重庆江北国际机场28公里，设施完善，配套齐全，已形成信息产业工业区、丹桂工业区、回龙工业区、中央商务区及多个生活片区。重庆经济技术开发区从农地荒坡发展成为一个欣欣向荣的现代化工业新区，形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新材料、绿色食品、服装制造等六大产业群为支柱的园区经济格局，并率先在西部国家级经济技术开发区和重庆市行政管理机构中通过ISO14000国际环境管理体系认证，连续多年在全国国家级经济技术开发区综合发展环境评价中排名西部地区首位，成为重庆乃至中国西部地区最具经济活力的地区之一。 重庆经济技术开发区将按照“三为主、两致力、一促进”的办区方针，以加快发展为主线，以招商引资为龙头，以开发建设为基础，以体制创新为动力，实施以新型工业化为主导的二次创业，分三个阶段实现重庆市政府确定的“2010年北部新区再造一个重庆工业”的奋斗目标，努力把重庆经济技术开发区建设成为中国西部投资环境的示范区、高新技术的现代产业基地，都市发达圈的核心增长极和都市风貌展示区，在重庆市乃至中国西部地区率先实现全面小康社会的目标。2.3.4配套设施方面（一）商业配套南坪商圈主要的商用物业集中在南坪转盘及现已使用的一号步行街和通向东西南北四条街道的起始地段。南坪商圈内大中型商场多达30多家左右，知名家具装饰商场目前有6家，且都集中在一起，商业面积近600万平方米；商圈内大型综合商业商场有3家，在经营中的浪高凯悦和天龙广场建筑面积均超过8万平方米；主要高档写字楼为浪高凯悦大厦，由裙楼部分及A、B塔楼三大部分组成，A塔楼60层超五星级酒店、B塔楼41层专业高档写字楼。（二）休闲配套 长江旅游广场位于南岸区南坪西路，是西部首家集零售、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游观光于一体，一站式、多功能、体验式旅游购物广场。总面积达26万平方米，包括近13万平方米百联南岸上海城购物中心、约7万平方米红星美凯龙全球家居生活广场、2万余平方米嘉德数码广场、4条旅游主题步行街，以及一幢5A级写字楼和五星级酒店，同时，还设置了4000多个车位。 （三）教育配套南岸区基础教育以整合教育资源，改善办学条件为核心，采取“整合一批、新建一批、扩建一批、置换一批”等方式，总投资超过10亿元推进教育十大项目建设，总规模达到28万平方米，卓有成效地改善了全区基础教育的办学条件。现已建有的学校包括重庆工商大学，重庆交通大学等高校，以及北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教育。（四）交通配套南岸区交通将建成一环三横六纵”一体化交通，使南岸区任何一个地方的市民，驾车10分钟内就能到区政府；20分钟便能从南到北跑穿南岸。同时，在长江上开建广阳大桥、寸滩大桥，使南岸的经开区、茶园新区 与两江新区紧密相连，带动南岸区经济发展。一环：金沙桥铜元局大佛寺广阳岛大桥体训基地柏杨咀冷水垭长五间竹园雷家桥水花洞水泥厂麻柳湾四公里金沙桥。三横：第一条横线从朝天门大桥黄桷湾立交慈母山隧道茶园通江大道峡江路沿江高速。这条横线全长23.8公里，为城市一级路。目前，慈母山隧道、峡江路、沿江高速已在建，将在三年内形成的。第二条横线从东水门大桥铁厂湾茶园角山。该条横线为城市快速路，14公里长。目前，这条路上的东水门大桥、南山隧道在建中。第三条横线是向家坡茶园惠民，该条线路14公里，为城市一级路。目前，该条横线的惠民段，需与巴南 (论坛 新闻)连通，两区已达成共识，在十二五期间实施。六纵：（1）四公里罗家坝海棠溪黄桷湾寸滩大桥。该条纵线实现，需等到寸滩大桥建成。（2）大佛寺长江大桥黄桷桠向家坡四公里-鹅公岩大桥。据悉，该条纵线上的南弹路扩宽为4车道，明年开工。（3）老龙洞麻柳湾南山街道纳溪沟。目前基本完成。（4）郭家沱大桥茶园李家湾。据悉，该线路的郭家沱大桥江北一端已开工，南岸一端，需等到明年开工。（5）雷家桥茶园长生中学广阳岛大桥。广阳岛大桥纳入十二五规划。（6）鱼嘴大桥回坪兴隆湾。3.SWOT分析。3.1、优势（一）交通便利；独享公交车站及轻轨车站。到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。目前已有20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线的开通让出行畅通无阻，从此不再担心塞车带来的烦恼。同时为物业的增值带来了保障。（二）生态环境得天独厚； 南山风景区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态环境资源得天独厚，重庆主城核心极为珍稀少有，不可复制的优势价值。幅源5万亩的南山不仅成为山城巨大的“绿肺”，而且成为了集生态旅游、夜景观光、餐饮休闲为一体的“绿色经济区”。南岸区“5年投入5000万元绿化5万亩南山风景区”的“南山绿色屏障”工程，使南岸的森林覆盖率达。（三）教育环境丰富；地处南岸五公里学府大道核心位置。周边有重庆工商大学，重庆交通大学等高校，让您的孩子从小就能接触到一流大学的魅力，同时还有北大附中双语幼儿园、巴蜀实验学校等初中等教育资源，让你的孩子永远领先一步。(四)完善的配套设施南岸区集居住、购物、交通、休闲、商业发展为一体，形成了一个全方面的完美配套设施的家园，使人们在这里居住感到无限的快乐安逸！（五）市场容量大； 目前南岸区的综合开发项目力度虽然很大，但开发总体仍然不够，市场还没有饱和，市场容量依然很大。 3.2劣势；（一）周边人流密集，交通压力大；由于地处经济开发区在建项目较多造成暂时性交通堵塞状况较多，且由于周边高校较多，学生较多，进一步加大出行压力。3.3机会（一）经济开发的促进作用；地块处于重点开发区域，开发热度对地块开发有促进作用南岸区新一届政府提出了打造七大板块经济的宏大构想。使经济开发热度进一步加大，使项目的可行性加强。（二）项目的增值空间；市政开发项目对项目后期增值潜力增大，开发盈利空间大政府计划把南岸区建成集现代都市文化、体育健身、旅游娱乐、度假休闲为一体的国家级旅游健身休闲度假区。计划投入100亿元巨资进行综合开发南岸区，打造成重庆城市特色旅游中心。3.4威胁（一）期房销售压力由于处于经济开发区域，造成周围的住宅区楼盘开发热度大，竞争压力大，给开发商带来一定的投资抗性；（二）居民消费水平偏低；南岸区居民多为中低收入人群，因此当房价过高时，造成售房压力增大，居民消费水平无法满足开发要求。4、目标客户定位由于项目所在区域属于重庆市高校集中区和经济发展区，所以项目目标客户定位为：（一）外来经商者：由于项目处于经济开发区域，房价相对而言还较便宜，随着国家西部大开发战略的进一步深化，来重庆经商的商人越来越多，有些人希望在重庆定居，会考虑购买房产。（二）房地产投资者：这部分客户以重庆本地人为主，有富余的资金，对本地商业发展充满信心，同时亦认可项目的经营理念，希望通过购买固定资产来达到资金增值的目的。（三）上班族：项目交通方便，有利于白领工作后的生活，许多上班族会选择这里居住。5、价格策略5.1竞争对手分析渝能国际处于重庆市“十一五”重点开发区域，位于学府大道且靠近大多商业区，周围房地产开发热度很大，与之类似的房地产住宅开发项目较多。目前能与之竞争的对手有下列八个楼盘，在本次竞争对手分析中做出了如下分析。楼盘名称趋势图本月均价上月均价价格走势历史最高价历史最低价明发江南香郡￥9000￥90000.00%￥9000￥0山千院￥9500￥95000.00%￥9500￥5000云天城市星空￥3900￥39000.00%￥3950￥3900友联大厦￥4100￥41000.00%￥4100￥4100亲江花园￥2800￥28000.00%￥2800￥2800今宏家苑￥2400￥24000.00%￥2400￥2400变维新村大厦￥2850￥28500.00%￥2850￥2850骑龙经典￥4200￥42000.00%￥4200￥4200从上表可以看出南岸区的价格较其余楼盘价格适中，与最高的山千院低出1500元，比最低的楼盘高出1100元，可以说明渝能国际的价格定位的较为适中，可以面向大多数的消费群体。 5.2定价方法与策略房地产的定价方法有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法四种，下图表示了重庆南岸区近五年房价的走势图。重庆市近五年房价走势图无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者目标消费者能够接受何种价格。渝能国际的定价策略是“成本+竞争“，是典型的“产品主导型”策略。其流程大致是：计算出项目总成本侦察竞争对手的价格情况加上预期利润（视目标不同而比例不同）得出本楼盘价格。目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。渝能国际项目计划分四期销售楼盘，第一期为楼盘预售，由于此次为楼盘的预售，为了吸引客户拓宽市场，价格不宜定的过高，预计本次销售均价为3500元/平方米,预计销售总面积的30 %左右，第二期为预售期后的半年内，由于已经通过预售打开了市场，房价可以适当调高，此时可把房价定为4200元/平方米，销售面积在20 %左右，第三期为预售期一年后，这时本项目的销售应该处于黄金时段，客户已经基本了解到该项目的优势与特点，市场行情相应的已经提高很多，此时房价可进一步的提高，估计房价可定位为5000元/平方米，销售面积为45%。第四期在预售期一到两年内，此时销售面积可能只有总面积的5%，此时剩下的少量房源，大部分是客户挑完后剩下的一些角落或采光等因素不好的房源，可采用特价销售的方案将最后一批房子推销出去！