投资大酒店可行性分析报告模板.doc

资源描述

投资XX大酒店可行性分析汇报引言本汇报估价对象是XX大酒店估价项目。对象周围有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个根据国家星级标准评定打造五星级酒店。估价人员认真分析了所掌握资料，并进行了实地勘探和对临近地域调查以后，依据估价对象特点和本身实际情况，选择市场比较法，收益法和假设开发法作为此次估价基础方法。最终确定估价对象在某年某月某日估价结果为：项目单价14689。9/平方米一．市场比较法市场比较法是将估价对象和在估价时点近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产成交价格做合适修整，以估算估价对象合理价格或价值方法。现在市场上和本项目类似一部分产品，全部是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不能够自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。表1可比项目概况表序号案名回报率提供回购否出售百分比酒电星级 1 天骄 8．5% 是 100% 4 2 飞雕 8% 否 100% 4 3 碧云 8．9% 是 100% 经济 4 亚龙 8% 否 100% 4 5 维奇 8% 是 100% 经济表2市场比较法计算XX价格定价因数细化因数权重天骄飞雕碧云维奇亚龙（%）评分得分评分得分评分得分评分得分评分得分地域因数 10% 环境升值前瞻 5% 0.4 0.02 0.3 0.015 0.5 0.025 0.4 0.02 0.3 0.015 酒店气氛 9% 0.2 0.018 0.4 0.036 0.1 0.009 0.2 0.018 0.2 0.018 人文气氛 4% 0.1 0.004 0.2 0.008 0.1 0.004 0.1 0.004 0.2 0.008 自然环境 3% 0.3 0.009 0.1 0.003 0.3 0.009 0.2 0.006 0.1 0.003 治安情况 3% 0.1 区域印象 4% 0.2 交通车管 2% -0.2 公交 3% 0.3 配套学校 2% 0.5 菜场医院 2% 0.3 商场银行 4% 0.5 楼盘个例 40% 规模 6% -0.4 平面设计 8% 0.5 设备 8% -0.5 装修 9% -0.4 建筑选材 4% 0.4 外观 5% 0.5 车位 5% -0.2 物管 8% 品牌 7% 0 收费 1% 0 工程6% 潜在风险 6% 0.5 累计 1.3 0.122 0 0.065 3.5 0.246 2.6 0.202 0.8 0.107 楼盘比较价格 11915 14500 1 14581 11408 比较价格 13369 15443 14952 17526 12629 依据每个项目和本产品相同度和区位特征等，每个产品全部有不一样权重值，分别是：天骄 40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10% 分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品比较价格，再将每个项目标比较价格乘以其对应权重，得出最终权重值，将全部权重值相加得出本项目标市场价格。二．收益法收益法是估计估价对象未来收益，然后利用酬劳率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。要估计XX酒店价值，首先应估计其未来收入。XX酒店建成后，应有以下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。 A．客房收入 1．年客房总收入表三。年客房总收入年份房价入住率年毛利平均利润 480 45% 95800320 560 40% 99348480 680 80% 650 50% 680 65% 680 55% 780 55% 780 65% 800 70% 800 70% 客房毛利率为40% 客房毛利为：18544X40%=8344。8万元税：18544X5。6%=1038。46万元支出电器折旧 5年更换一次设备 90万元/年维修保养 50万元/年客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元 B．餐饮收入 1．中餐厅中餐厅面积1700平方米，能够容纳40桌，400人同时用餐，估计人均消费120元/人估计天天消费人数达成200人左右。月营业收入为： 120X200X30=72万元毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元税 72X5。6%=4。03万元税后收入 37．01万元整年收益=444。12万元 2．大堂吧大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，天天90人次每个月收入=6。75万毛利率80% 毛利=5。4万元税额=0。378万元税后收入=5。022万元 3．日本料理能够200人同时消费，天天60人来消费，人均消费200元。营业收入=432万元毛利率为55%，毛利=237。6万元税额=24。192万元整年收益=213。408万元 4．咖啡厅人均消费40元，天天消费人数在54人左右整年收入=77。76万元毛利率为80%，毛利为=62。21万元税=4。35万整年=57。86万元 5．行政酒廊天天50人，每人50元整年收入=90万元毛利率85%，毛利=76。5万元税=4。95万元整年收益=71。55万元 6．唐乐宫每个月人，每人400元整年收入=960万元毛利率为55%，毛利=528万元税=53。76万元整年收益=474。24万元 7．宴会厅每个月2次，每次200人，每个月200元。年收入=96万元毛利率55%，毛利=52。8万元税=5。38万元整年收益=47。72万元整年餐饮总收入=1904。202万元 C．逸乐休闲收入表4逸乐休闲收入项目消费人数人均消费收入毛利率毛利税利率税额净收入美容美 40 50 70 70% 504000 12% 86400 417600 桑拿 100 150 5400000 60% 3240000 12% 648000 259 KTV夜总 120 80 3456000 70% 2419200 12% 414720 480 唐乐宫歌舞 200 20 1440000 45% 648000 12% 172800 475200 娱乐总收益=548。9万元 D．会议净收入表5会议收入表会议室消费人人均收入毛利率毛利税利率税额净收益宴会厅 52 4000 208000 60% 124800 5．6% 11648 113152 大会议1 72 2500 180000 65% 117000 5．6% 10080 106920 多功效 72 2500 180000 60% 108000 5．6% 10080 97920 大会议2 90 180000 65% 117000 5．6% 10080 106920 小会议1 104 1500 156000 65% 101400 5．6% 8736 92664 小会议2 156 700 109200 65% 70980 5．6% 6115 64864 小会议3 156 500 78000 65% 50700 5．6% 4368 46332 会议总收益=62。8万元总净收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24万元收益价格：6。5%资本化率 9682．24/6。5%=148957万元平均单价=148957/100000X10000=14895元/平米三．假设开发法假设在估价点重新建造该房屋所需要正常建造费和利税 1．建筑安装成本表6建筑安装成本表序号分项工程名称计算依据单方造价元/平方米 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 180 2 地下室工程，基坑围护及支撑地下室建筑面积 4000 3 黑户户建筑工程地上建筑面积 900 4 外墙玻璃幕墙和大理石外立面建筑面积 1300 5 结构工程地上建筑面积 1000 6 给排水（含洁具和锅炉房管线）总建筑面积 300 7 喷淋，气体消防总建筑面积 110 8 污水处理（含管线）总建筑面积 40 9 空调工程地上建筑面积 550 10 地下室通风工程地下室建筑面积 190 11 照明，防雷，动力，变配电总建筑面积 800 12 电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传总建筑面积 500 13 煤气工程总建筑面积 50 14 电梯，自动扶梯总建筑面积 360 15 室外总体总建筑面积 120 累计每平方米安装成本在9000元/平方米建筑安装成本为=90000万元 2．土地成本地价为150-250万元/亩表7地块信息表地块号土地面积（亩）容积率出让价（万/亩）楼板价（元/平米） 7 15 2．0 150-200 1499 11 25．5 2．9 150-250 1292 15 82．5 1．0 150-200 2248 经过比较，XX酒店楼板价=1500元/平米则XX酒店土地成本=15000万元税费3% 轨道交通费：5万/亩 150X5=750万大市政配套费320元/平方米，320X100000=320万设计费=10-40元/平方米，25X100000=250万土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650万元 3．销售费用及销售税费销售费用为售价9%。其中广告和销售代理费为3%，税费和交易费6% 销售费用=销售总价VX9% 4．开发利润 15-20% 开发利润=Vx15% V=土地成本+开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本 =19650+Vx15%+Vx9%+90000 V=144276万元单价=14428元/平米总而言之用以上三种方法得出价格分别是：14570，14895，14428 假设依据三种方法对项目标适宜度，采取不一样权重，对三个数字进行修正，其中收益法较适宜酒店评定，设为50%，开发法较符合实际，设为30%，市场比较法为20% 则评定价=14570X20%+14895X50%+14438X30%=14689。9元。

展开阅读全文