青海省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试试题.docx

青海省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
2、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务
B：城市房屋拆迁补偿估价业务
C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E：工业用地的监测点评估价格
3、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．75%
4、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是__。
A．动态指标更合适
B．是否考虑资金的时间价值
C．国外多用动态指标
D．静态指标简单
5、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。
A．250
B．500
C．750
D．1500
6、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。那么，甲的价格乙的价格。
A：高于
B：低于
C：等于
D：条件不足，无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
7、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。
A．489.99
B．495.53
C．695.53
D．800.00
9、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。
A：±10％
B：±20％
C：±30％
D：±40％
E：借款合同
10、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A．空间分布
B．人口分布
C．时间分布
D．经济分布
11、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。
A：3．41
B：4．05
C：4．59
D：12．59
E：借款合同
12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为．(2005年试题)
A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
13、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。
A：劳动的边际产值
B：劳动的边际收益
C：劳动的边际收益产量
D：劳动的边际生产力
E：执行层的组织协调
14、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。
A．60%
B．65%
C．70%
D．75%
15、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。
A：1
B：2
C：3
D：6
E：执行层的组织协调
16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。
A：货币补偿
B：产权调换
C：产权调换或货币补偿
D：加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A：9616.83
B：10161.05
C：12021.04
D：12800
E：工业用地的监测点评估价格
18、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
19、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为万元。
A：30
B：40
C：50
D：60
E：执行层的组织协调
20、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
21、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．融资类参数
B．评价标类指标
C．时间类参数
D．收益类指标
22、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
23、一个国家的城市规划体系一般不包括__。
A．规划法律体系
B．规划行政体系
C．规划运作体系
D．规划核心体系
24、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为__。5，该两块土地的总价相比__。
A．甲的等于乙的
B．甲的高于乙的
C．甲的低于乙的
D．难以判断
25、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。
A：间接委托人
B：直接委托人
C：公民
D：法人
E：其他组织
2、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。
A．50.0
B．92.4
C．60.0
D．98.0
3、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。
A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上
B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上
C．注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师
D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上
4、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
5、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。
A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格
E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格
6、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
7、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
8、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。
A．政府大楼建设用地
B．商品房建设用地
C．经济适用住房建设用地
D．国家重点扶持的水利项目用地
9、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。
A：森林
B：矿藏
C：水流
D：山岭
E：荒地
10、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
11、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。
A．人民政府
B．规划行政主管部门
C．房地产权属登记部门
D．房屋拆迁主管部门
12、廉租住房租金由__构成。
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
13、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。(2008年试题)
A：公开原则
B：公平原则
C：公正原则
D：诚实信用原则
E：执行层的组织协调
14、开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是。
A：同划拨土地开发项目程序一样
B：需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请
C：不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请
D：不需要经过开发项目选址、定点审批阶段
E：需要提交设计方案并经规划部门审查
15、收益性房地产包括__。
A．未出租的餐馆
B．旅店
C．加油站
D．农地
E．未开发的土地
16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
17、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。
A：规划设计方案
B：投资估算
C：资源条件
D：投资权益
E：借款合同
18、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。
A．估价时点不同
B．交易日期不同
C．估价目的不同
D．估价对象的状况不同
19、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
20、工业用地不得以方式出让。
A：招标
B：拍卖
C：挂牌
D：协议
E：执行层的组织协调
21、影响工程造价的主要因素包括。
A：基本构造要素的单位价格
B：基本构造要素的实物工程质量
C：基本构造要素的实物工程数量
D：基本构造要素的实物工程概况
E：基本构造要素的实物工程特点
22、房产面积测量的精度要求是以作为限差。
A：误差的平均值
B：误差的最大值
C：中误差
D：两倍中误差
E：执行层的组织协调
23、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。
A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目
B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜
C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同
D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳
24、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过万元。
A：3.00
B：3.80
C：4.00
D：6.00
E：执行层的组织协调
25、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__。
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准