吉林省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调试题.docx

吉林省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A．均衡价格下降，均衡交易量增加
B．均衡价格下降，均衡交易量减少
C．均衡价格上升，均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
2、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：7.78％
B：8.28％
C：13.21％
D：14.21％
E：工业用地的监测点评估价格
3、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．7
B．10
C．15
D．20
4、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
A：3758.57
B：3942.03
C：3966.10
D：4769.85
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
7、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。
A．省级人民政府
B．市、县人民政府
C．市、县人民政府土地管理部门
D．乡镇人民政府
8、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
9、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。
A．比较价格
B．比准价格
C．积算价格
D．收益价格
10、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。 某类房地产2005年～2009年的价格 (单位：元/m2)
A．年份
B．2005
C．2006
D．2007
E．2008
F．2009
G．价格
H．6810
I．7130
J．7460
K．7810
L．8150
11、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-持有-出租-出售模式
D：购买-更新改造-出租模式
E：借款合同
12、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。
A：1838.00
B：1844.55
C：1845.87
D：1850.00
E：工业用地的监测点评估价格
13、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。
A．12.35%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.93%
14、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
A：条形基础
B：独立基础
C：整体式筏形基础
D：桩基础
E：执行层的组织协调
15、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。
A：10
B：20
C：25
D：30
E：执行层的组织协调
16、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A：61.84
B：78.35
C：84.88
D：173.17
E：工业用地的监测点评估价格
17、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：公安机关
B：司法机关
C：公证机关
D：人民法院
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、不属于风险估计与评价常用的方法是。
A：调查和专家打分法
B：解析方法
C：概率估算法
D：蒙特卡洛模拟法
E：借款合同
19、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
20、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A：一
B：二
C：三
D：五
E：执行层的组织协调
21、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
22、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：40
B：48
C：60
D：70
E：工业用地的监测点评估价格
23、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】
A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
24、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。
A：只能自住不能出租
B：产权归王某所有
C：房主拥有部分产权
D：不得设定抵押
E：执行层的组织协调
25、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。
A．6%
B．7%
C．7.5%
D．6.5%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
2、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A：批量行业
B：僵滞行业
C：分块行业
D：专业化行业
E：借款合同
3、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为8 5％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。
A：1250
B：1398
C：1416
D：1562
E：借款合同
4、下列不属于金融范畴的是__。
A．货币
B．信用
C．商品
D．银行
5、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。
A：相互影响论
B：相互补充论
C：相互制约论
D：需求带动论
E：成本决定论
6、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
7、明确估价的基本事项包括__。
A．明确估价对象
B．明确估价目的
C．明确估价日期
D．明确估价方法
8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性大和价值量大
D．不可移动和用途多样
9、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。
A．实地查勘记录
B．委托人照片
C．估价项目来源和接洽情况
D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
10、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。
A：风险产生的原因分析
B：风险发生的概率大小分析
C：风险因素检验
D：风险变量间的相关性分析
E：风险概率分布情况分析
11、关于诉讼时效的说法，正确的有。
A：诉讼时效消灭的是一种请求权
B：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制
C：身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年
D：因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年
E：诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算
12、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。
A．1800
B．2700
C．1200
D．2600
13、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是模式。
A：市场集中化
B：产品专业化
C：市场专业化
D：全面覆盖
E：借款合同
14、利率分为等类型。
A：基础利率
B：结算利率
C：同业拆放利率
D：存款利率
E：贷款利率
15、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。
A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
16、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。(2007年试题)
A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
17、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有。
A：确定项目合理规模
B：确定功能分区
C：选择建设地点
D：工程变更
E：设计方案评价
18、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。
A：长期投资
B：短期投资
C：风险投资
D：金融投资
E：借款合同
19、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。
A：工程进度
B：当期开发建设实际投入
C：当期销售面积占全部销售面积的比率
D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
E：借款合同
20、在下列各项中不能转让的房地产是。
A：建设中的房地产
B：查封的房地产
C：已领取权属证的房地产
D：共有房产
E：权属无争议的房地产
21、《住宅使用说明书》的内容不包括__。
A．开发单位、设计单位、施工单位
B．结构类型
C．保修期限
D．有关设备、设施安装预留位置的说明等
22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。
A．盈亏平衡分析
B．敏感性分析
C．风险分析
D．概率分析
23、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。
A：开发商的直接损失
B：开发商的精神损失等间接性损失
C：购房人的精神损失等间接性损失
D：商品房销售代理商的直接损失
E：购房人的直接损失
24、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
25、住房公积金制度的作用体现在。
A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一
B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换
C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力
D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款
E：增强了职工解决住房问题的能力