房地产开发贷款审查审批要点.pptx

房地产开发贷款房地产开发贷款审查审批要点审查审批要点主要内容主要内容一、房地产行业宏观经济环境一、房地产行业宏观经济环境二、房地产开发贷款的基本性要求二、房地产开发贷款的基本性要求三、房地产开发企业的分类三、房地产开发企业的分类四、房地产企业的运作模式四、房地产企业的运作模式五、房地产开发项目类型五、房地产开发项目类型六、房地产项目合规性审查六、房地产项目合规性审查七、房地产开发贷款的担保审查七、房地产开发贷款的担保审查八、房地产开发项目融资分析八、房地产开发项目融资分析九、房地产开发项目关注的风险九、房地产开发项目关注的风险十、项目偿债能力分析十、项目偿债能力分析十一、房地产开发贷款的授信安排十一、房地产开发贷款的授信安排一、一、房地产行业宏观政策环境房地产行业宏观政策环境 今年以来，国务院各部委连续出台多项政策抑制房价过快上涨，频繁出台的政策对部分城市的房地产市场产生了一定程度的影响，交易量下降，房价飞速上涨的局面得以控制。但房地产行业作为国民经济的重要行业，上下游产业链长，影响面广，从国家宏观调控的政策解析并非阻止行业继续发展，主要目的是遏制部分城市房价、地价过快上涨，抑制投机性购房。今后国家会更加注重“治本”，改革收入分配体制、土地供应制度，改善民营资本投资环境，增加保障性住房供应等。短期内宏观调控政策会保持相对的稳定，不会出台更严厉措施或放松现有政策。二、房地产开发贷款的基本性要求二、房地产开发贷款的基本性要求中国人民银行中国人民银行2003121号文件的要求：号文件的要求：1 1、不得对未取得、不得对未取得“四证四证”的房地产项目发放贷款；的房地产项目发放贷款；2 2、不得对异地的房地产项目进行贷款；、不得对异地的房地产项目进行贷款；3 3、商业银行不得向房地产开发企业发放用于、商业银行不得向房地产开发企业发放用于交纳交纳土地出让金土地出让金的贷款；的贷款；4 4、房地产开发企业申请银行贷款、房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发其自有资金应不低于所开发项目总投资的项目总投资的30%;30%;（目前保障性住房和普通商品住房项目（指容积（目前保障性住房和普通商品住房项目（指容积率率1.0 1.0 以上的住房项目）不低于以上的住房项目）不低于 2020，其他房地产项目不低于，其他房地产项目不低于 3030）5 5、不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；、不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；6 6、房地产类的贷款必须归入、房地产类的贷款必须归入“房地产贷款房地产贷款”会计科目核算，会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。三、房地产开发企业的分类三、房地产开发企业的分类 根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。按照建设部颁布的按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定，我国，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：一级资质的条件包括：一级资质的条件包括：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发5年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。二级资质的条件包括：二级资质的条件包括：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发3年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。l三级资质的条件包括：三级资质的条件包括：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发2年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（8）未发生过重大工程质量事故。l各资质等级承担的房地产开发范围：各资质等级承担的房地产开发范围：（1）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。l房地产开发资质等级实行分级审批：房地产开发资质等级实行分级审批：（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。l提示关注要点：提示关注要点：l一、二级资质企业开发经验相对丰富，实力较强；三级资质企业根据其开发 经验、资金实力、区域分布等因素区别对待；四级资质企业资金实力弱、开发经验不足；暂定资质企业一般是新成立企业，根据企业自身及其控股股东的综合实力审慎评判。l开发资质在一定程度上反映了企业的综合实力，但是评价房地产开发企业的综合实力不能简单以资质作为唯一判断标准，应综合考虑其规模性、盈利性、成长性、安全性等因素，其中土地和资金是判断房地产开发企业发展实力的关键。分析企业土地储备的规模、取得成本、正开发项目的资金来源是否落实、待开发 土地的开发进度和资金来源，判断企业整体资金链是否正常运转。l用于出售的房地产项目与一般固定资产项目最大的不同在于项目自身即是产品，项目总投资即为产品的总成本费用，因此项目的总成本费用是固定不变的，开发建设项目的过程就是投入成本费用的过程，项目建成后基本不需要再投入其他成本费用。l房地产开发企业的资产主要体现在存货科目，负债主要体现在其他应付款和长期借款科目。（一般固定资产项目的建设成本体现在在建工程科目，土地体现在无形资产科目）而房地产项目的开发成本，包括土地、建设成本等均计入存货科目。股东及关联企业借款通过其他应付款科目处理。四、房地产企业的运作模式四、房地产企业的运作模式l房地产业是典型的资金密集型产业，目前开发企业普遍存在自有资金不足的问题，大多数企业的资产负债率债率在 70以上，而且在大型房地产集团内部，股东和关联企业借款普遍。l房地产开发企业的现金流在项目开发周期的不同阶段呈现不同特点：项目建设初期，筹集的大量外部资金流入企业；项目建设期,企业需要大量支付工程建设款,现金大量流出；在项目销售期，随着销售资金的回笼，大量现金再次流入企业。l提示关注要点：提示关注要点：l房地产项目销售的价格和进度首当其冲影响的是房地产企业资金回笼的数量和速度。对银行而言，房地产项目的销售收入扣除营业税金、所得税后可全部用于偿还银行贷款，即使项目以低于保本点价格销售，只要回笼的销售收入能覆盖营业税金及贷款本金，就具有还款能力。当然销售价格越高，对贷款银行的保障性越强。五、房地产开发项目类型五、房地产开发项目类型l房地产开发项目按照物业类型可分为住房开发和商业房地产开发项目按照物业类型可分为住房开发和商业用房开发及保障性住房开发：用房开发及保障性住房开发：l住房开发项目是指开发建造住房及配套设施的项目，包括商品住房开发项目和保障性住房开发项目，建成后主要用于销售，开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短。保障性住房开发项目包括廉租房、经济适用房和拆迁安置房。l商业用房开发项目是指开发建造写字楼、酒店、商场等商业设施项目，建成后可用于出售，也可用于出租。如果用于出售，项目开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短；如果用于出租，资金回收期相对较长，一般在810年以上。l保障性安居住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等。l风险分析：风险分析：l经济适用住房开发贷款借款人实收资本不低于人民币1000万元；廉租住房新建及改建项目借款人应已与政府签订廉租住房回购协议。l公共租赁住房建设贷款的有关要求。1.对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，均可按照信贷风险管理的有关要求，给予贷款支持。2.对于不符合上述政府投资建设的公共租赁住房项目要求的，可按下列要求予以支持：（1）直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，可在符合国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。（2）地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，可向符合上述条件且按我行审批流程经总行有权审批机构审批认可的自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源做出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。（3）对于政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，可按照商业原则发放贷款。公共租赁住房建设贷款期限原则上不超过10年；经济适用住房、廉租住房、棚户区改造贷款期限一般为3年，最长不超过5年。l廉租房项目与一般住房开发项目不同，其还款来源不是项目销售收入而是政府回购款，因此政府的财政实力、履约意愿将直接影响贷款的偿还。l项目技术参数项目技术参数 l项目技术参数主要包括总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积、容积率、绿化率、户型等。l项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的建筑工程建筑面积计算规范，总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积，可售建筑面积总建筑面积公摊建筑面积用于出租的建筑面积。项目总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积的规模因项目而异，不具有可比性。l容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定，由各地自行制定标准，一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般在 0.81.0 以下，多层、高层住宅项目的容积率一般在 1.25.0 之间。l建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑的基底面积之和与规划建设用地之比，反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度，一般不超过 4050。l绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，一般在 30以上，部分地方对绿化率有刚性规定。l户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的，后者一般以几室几厅来表示。“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。六、房地产项目合规性审查六、房地产项目合规性审查l项目审批项目审批 l内资房地产项目由地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件、国土部门的国有土地使用权证、城市规划主管部门的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设主管部门的建筑工程施工许可证，即通常所说的“四证”。l外资房地产项目中 1 亿美元以上的鼓励类和允许类项目、5000 万美元以上的限制类项目由国家发改委核准，其余由地方发改委核准。主要行政审批要件：包括商务部门的外商投资企业批准证书、发改委的核准件、四证。l根据外商投资企业目录（2007 年修订），房地产开发中的土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属限制类，但并未明确普通商品住宅开发是否属于鼓励或允许类项目。注意核实外商投资企业批准证书载明的投资规模、项目名称等内容与“四证”、实际建设内容是否一致。l根据建设部 2006 年 7 月颁布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171 号），“外商投资设立房地产企业，投资总额超过 1000 万美元（含 1000 万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的 50%。投资总额低于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。”该文件中规定的是企业注册资本金投资总额的比例，并不是项目自有资金的比例。外商投资企业的注投比应符合上述要求，具体项目的最低自有资金比例仍按国家规定执行。“四证四证”的审查的审查1 1、“四证四证”的取得程序的取得程序 通常开发商按如下程序进行房地产开发：选地盘项目可行性分析在计划部门立项初步设计在国土部门办理土地审批领取土地使用证在城市规划部门办理建设用地性质审批领取建设用地规划许可证在城市规划部门办理工程规划审批领取建设工程规划许可证在建设门办理开工审批领取建设工程开工许可证进行房地产开发建设主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3，本市预售许可条件为开发建设资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间）领取商品房预售许可证进行销售 2、“四证四证”的有效性的有效性注意注意“四证四证”的颁发时间的颁发时间,确认确认“四证四证”的有效性的有效性目前我国政府部门颁发的项目“四证”具有时间限制，如开发商未按“四证”的要求办理相关手续或开工建设，则有可能导致“四证”的失效，这些规定主要有：1、开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或者建设用地超过两年未使用，则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证。2、开发商在取得建设工程规划许可证后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。3、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按时开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月，既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。3 3确保确保“四证四证”齐全和一致性齐全和一致性 审查企业的“国有土地使用权证”、建设用地规划许可证”、建设工程规范许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”是否齐备，内容是否一致。“四证四证”内容一致内容一致是指，“四证”中开发人名称必须一致，且与借款人名称一致；我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给贷款带来风险。“建设用地规划许可证”中的用地规划，与“土地证”中用地位置、用地面积一致；“施许可证”允许开工总面积与“建设工程规划许可证”规划的总建筑面积一致。对取得的土地使用权，要分析土地使用权取得方式，出让合同是否存在限制性条款，限制性条款是否得到落实，土地出让金是否足额缴纳，要求审查土地出让或转让合同复印件，土地付款凭证复印件。l项目自有资金审查项目自有资金审查l自有资金比例：国发200927号国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中，对保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例不低于 20，其他房地产项目不低于30。l我行规定：建设经济适用住房开发项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30%；城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金不低于项目总投资20%的规定。l对自有资金的界定：人民银行银发2003121 号文件中明确指出“自有资金是指所有者权益”。但是，以下情况不能算作企业的自有资金：一是一是土地评估增值。部分项目的开发用地获取时间较早，有一定幅度的升值，企业将这部分土地评估后，把增值部分金额计入资本公积科目核算。这部分资本公积按规定不能作为自有资金。二是二是股东借款或关联公司的借款实际上属于借款人本身的对外负债，因此不能算作自有资金。如果股东或者关联公司出具合法有效承诺，该笔资金作为对开发企业的捐赠或其他符合会计规则入账的项目，开发企业才可根据会计规则进行帐务处理，将该笔资金列入资本公积科目，但要完成相关的税赋缴纳及相关手续，需谨慎审查。三是三是对于承包商垫资已到帐的定金和房屋购买人支付的房屋预售款不能算作自有资金，可以作为总投资资金来源的一部分。四是四是对于未来可能实现的销售或预售收入以及利润，都不能算为项目自有资金。五是五是对于已经开发的其他项目利润，进行未分配利润后，要视具体情况判断是否能够作为本项目自有资金。如果其他开发贷款尚未偿还，且后续销售资金回笼不畅，借款人必须以项目已获利润还款，则这部分资金本次项目只能短时间占用，不用算作自有资金。六是六是对于新建房地产企业（包括项目公司），自有资金一般应是实收资本（即所有者权益）。七是七是对于固定资产、对外投资、购入土地和已投入其他项目建设的权益资本，在计算本项目的自有资金时应予以剔除。l合规性问题风险提示：合规性问题风险提示：l根据银监发201098号文件要求，严控大型房企集团贷款风险。对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。l严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。要求集团企业对下列事项进行承诺：（1）承诺在借款人偿还贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还贷款本息前，不得分红。l资金用途的合规性把握：严禁信贷资金用于购地。l对于商业物业抵押贷款，要根据物业的合理经营期限、产生的现金流和合理的折现率审慎评估物业价值，不能简单采信中介公司的市场价值，避免因物业估值虚高导致信贷风险缓释不足。l切实加强房地产开发企业授信风险控制，对于有重大违规行为的不得发放新贷款、原有贷款到期收回。l关注存在高价购地、跨业经营、过渡扩张、负债率偏高的高风险房地产企业的风险暴露，对于该类客户审慎介入。l 对于土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，禁止对其发放新开发贷款和贷款展期。l监管政策索引：l银监发【2011】14号 中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知l银监发201098号 中国银监会关于当前重点风险防范工作的通知七、房地产开发贷款的担保审查七、房地产开发贷款的担保审查l以土地使用权和在建工程抵押以土地使用权和在建工程抵押l在对土地使用权和在建工程抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，应特别关注以下情况：（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；（4）在接受光地抵押时应注意的问题。根据中华人民共和国城市房地产管理法第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。为避免出现上述风险，我行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。（5）接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。根据担保法第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。（6）关于国有划拨土地使用权抵押登记 根据国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。（7）关于在建工程抵押的问题。根据城市房地产抵押管理办法第3条规定，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。另外根据城市房地产抵押管理办法有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止我行抵押权落空。（8）注意审查在建工程抵押与建设工程款优先权的关系 合同法第286条规定了建设工程受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,应注意防范建设工程款优先受偿权带来的贷款风险。为了对抗建筑承包商的优先受偿权，实践中，可要求建筑商提供担保或要求建筑商书面放弃优先受偿权。可尝试以下两种方法：第一，与建筑商协商，要求建筑商提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，建筑商应在我行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权我行进行扣划。第二，可要求建筑商出具放弃优先受偿权的书面文件。l 在建工程抵押与商品房预售在建工程抵押与商品房预售 根据城市房地产管理法第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，可采取以下措施：第一，要求开发商将预售款交存我行，由我行进行监管。城市管理法第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中我行可要求开发商将预售款交存我行，对其进行监管，我行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。实践中需参照各地区商品房预售资金监督管理办法进行操作。第二，要求开发商与购房人在我行办理个人住房按揭贷款。以项目销售收入偿还贷款。我行与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。商品房预售后，我行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在我行的抵押贷款提供连带责任保证。八、房地产开发项目融资分析八、房地产开发项目融资分析 1、总投资构成 房地产项目总投资具体构成如下：（1）土地及建安费用是房地项目总投资的主要构成部分，但是由于项目类型、地理位置、借款人社会资源等因素的差异，项目总投资结构有所不同。一般而言，土地费用约占总投资的30%-40%，建安费用约占总投资的30%-40%，前期工程、市政基础设施及公共配套费用合计约占总投资的10%-15%，管理费用、销售费用、开发期财务费用、不可预见费用合计约占总投资的20%25%。（2）土地费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费、契税、城市建设配套费用等。以招拍挂方式取得的土地，土地成交价款中已包含了土地出让金、拆迁安置补偿费用；以划拨方式取得的土地须按国家标准补缴土地出让金，支付拆迁安置补偿费。（3）建安费用包括项目土建安装等费用，随着项目类型、结构的变化而变化，但同一区域同种类型同种结构的项目单位土建、安装成本差异不会很大。项目单位面积建安成本一般约为20003000元/平方米，精装项目由于装修标准的不同导致装修成本差异很大，其单位建安成本不具可比性。l风险分析：审查中要结合当地同类项目的建安成本，审核我行授信支持项目的建安费用是否合理。对于单位建安成本明显高于同类项目的，需分析具体原因，根据项目销售前景、经济效益、还款能力等综合判断，谨慎叙做。2、单位投资成本 房地产项目单位投资成本主要通过可售面积单位投资成本来体现，具体计算公式为可售面积单位投资成本项目总投资/可售建筑面积。可售面积单位投资成本接近或高于周边同类项目销售价格的房地产项目，应提高项目自有资金比例要求，增强授信保障。3、资金来源 （1）自有资金 项目自有资金指投入项目的权益性资金，即所有者权益，包括注册资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，不包含股东借款人、关联企业借款、预售返投款。最低自有资金比例须执行国家有关规定，目前保障性住房和普通商品住房项目（指容积率 1.0 以上的住房项目）不低于 20，其他房地产项目不低于 30，外商投资项目按有关规定执行。项目自有资金的计算借款人为单一项目公司时，可用于项目的自有资金 帐面所有者权益对外投资、固定资产、无形资产、长期挂帐的应收款项占用的相应的所有者权益。除非能提供相反依据，上述对外投资、固定资产、无形资产、其他长期性资金占用应全额剔除。借款人同时开发多个项目时，可用于本项目的自有资金帐面所有者权益 对外投资、固定资产、无形资产、长期挂帐的应收款项占用的相应的所有者权益 其他房地产开发项目占用的所有者权益已买尚未开发的地块成本。除非能提供相反依据，上述对外投资、固定资产、无形资产、其他长期性资金占用、已买尚未开发的地块成本应全额剔除。（2）银行借款 根据监管部门的相关要求，银行借款不得用于缴纳“土地出让金，包括各项土地费用”。风险分析：随着地价的上涨，土地费用在项目总投资中的比重呈上涨趋势，往往超过 30。而根据国家现行规定，保障性住房和普通商品住宅项目的最低自有资金比例仅为 20，存在自有资金比例符合底限要求，但不能覆盖土地成本的现象。因此，应严格执行我行贷款不能以任何形式用于支付土地费用。（3）股东及关联企业借款 股东及关联企业借款属于自筹资金而非自有资金。为保障我行贷款的偿还，应要求在我行贷款全部偿清前，不归还股东、关联企业借款。（4）预售返投 项目预售返投款能否按期投入与项目开发建设进度、销售回笼进度密切相关，存在一定不确定因素。项目总投资资金来源中预售返投占比不宜过高，一般不超过 20。九、房地产开发项目关注的风险九、房地产开发项目关注的风险 1 1、市场风险分析关注事项、市场风险分析关注事项 （1）近三年房地产开发年投资总额、其中住宅投资情况 （2）近三年房地产开发面积、其中住宅开发面积 （3）新开工面积、其中住宅新开工面积 （4）商品房竣工面积、商品房销售面积、其中住宅竣工面积、住宅销售面积 （5）商品房空置面积、住宅空置面积 （6）住宅平均销售价格 2 2、具体项目市场前景分析、具体项目市场前景分析 项目市场前景重点围绕地段、产品、价格三大因素进行分析。地段因素包括 自然环境、人文因素、交通、医院、学校、购物等配套条件等；产品因素包括项目规模、容积率、户型结构、通风采光及车位配套等；价格因素主要考虑销售/出租均价的合理性（与周边类似楼盘相比）、利润空间的合理性、销售/出租定价与营销策略的配合性等。十、项目偿债能力分析十、项目偿债能力分析 1 1、项目收入、项目收入 项目收入包括销售收入和出租收入。在审查中通过本项目与周边同类项目的比较，分析本项目的竞争优势、实现预期售价/租金的可行性。2 2、项目成本、项目成本 出售项目的成本包括总投资、营业税（城建税、教育费附加）、印花税、预征 土地增值税。相关税率的计算比例应符合国家及当地要求。出租项目的成本包括营业税（城建税、教育费附加）、房产税、土地使用税、印花税、折旧、摊销、经营期财务费用、大修费用、工资福利费用、保险费用、水电汽费、广告费、其他费用。注意分析各项成本的计提标准是否合理，对提取 比例明显偏低的应调整相关取值，重新进行测算。3 3、项目盈利能力、项目盈利能力 用于出售的项目基本可通过投资利润率和保本售价两个指标来衡量比较同区 域同类型房产项目的盈利能力和抗风险能力。投资利润率项目利润总额/项目总 投资。全国主要大中城市的普通住宅项目的投资利润率一般在20以上。保本售价项目总投资/（可售面积（1营业税及附加税率印花税税率预征土地增值税税率）。保本售价体现了项目的抗风险能力和盈利空间。用于出租的项目的财务评价指标与一般固定资产项目的评价指标相同，包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期。由于投资规模、物业类型、经营档次、所处区域、地理位置等具体因素的差异，项目具体经济效益指标千差万别，无明显共性特征。总体而言，用于出租的房地产项目的投资回收期较长，一般在5年以上。4 4、项目现金流、项目现金流 用于出售的项目可用于还款的现金流为：项目销售收入销售返投营业税及附加印花税预征土地增值税。总体比而言，这类项目资金回笼相对较快，还款现金流较充裕。项目销售收入实行封闭管理，按照销售进度以销售收入的一定比例用于还款，原则上要求项目销售进度达50%时，须偿还我行贷款不低于60%，项目销售进度80之前偿清全部贷款。另外根据监管部门要求中长期贷款偿还通知 辅以相应的低底线还款方案。事实上，由于房地产贷款自身的特点，单纯以其他中长期贷款还款方式要求，存在一定的不合理之处。用于出租的项目可用于还款的现金流为租金收入付现成本，即净利润折旧摊销。这类项目正常运营后租金收入较稳定，但资金回笼相对较慢，贷款偿还期相对较长。项目出租收入实行封闭管理，除满足企业正常运营外，其余部分应全部用来归还银行贷款。敏感性分析敏感性分析l房地产项目敏感性因素的变化可能对还款产生重大的影响l房地产项目的两大敏感性因素：成本和售价l分析项目敏感性主要考虑对项目盈利水平和销售率对偿债的影响项目名称金额（万元）成本上升10%销售价格下降10%销售收入220000220000198000开发成本133732147105133732经营期税费 132001320011880土地增值税220022002200利润总额708685749550188所得税233861897316562净利润474823852233626成本净利润率35.5%26.2%25.14%销售率偿债平衡点46%52%50%销售率偿债平衡点：说明项目销售到多少的时候可以归还我行借款。计算公式：（我行贷款+销售返投的建设资金+其他需在我行借款偿还之前偿付的借款）/（总销售收入-经营税金及附加-所得税）*100%十一、房地产开发贷款的授信安排十一、房地产开发贷款的授信安排 1、房地产开发贷款的期限管理原则：一次性审批、按进度发放、逐笔收贷。2、房地产开发贷款纳入固定资产贷款管理，贷款的期限最长一般不超过3年，资金必须专款专用。3、必须在自筹资金达到比例要求时发放，根据工程进度及付款进度安排分次发放。4、要求以在建项目抵押，提高房地产开发贷款到期还款比率。5、必须有效监督信贷资金的使用，做到资金封闭管理，建立资金使用及监管台帐。6、注重开发项目的销售收入回笼，合理按排还贷期限。7、要求相应的按揭配套比例。8、专业的评估与独立的监理。谢谢！谢谢！