房地产开发项目策划.pptx

2024/11/17 周日1第四章第四章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划 本章要求本章要求了解房地产开发项目的类型和了解房地产开发项目的类型和特点；特点；熟悉风险对投资方向和时机选熟悉风险对投资方向和时机选择的影响；择的影响；掌握房地产开发项目场地选择、掌握房地产开发项目场地选择、房地产开发项目产品功能定位房地产开发项目产品功能定位的含义与工作方法。的含义与工作方法。2024/11/17 周日2第四章第四章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划第一节房地产开发项目的类型与特点第一节房地产开发项目的类型与特点第二节风险对投资方向和时机选择的影响第二节风险对投资方向和时机选择的影响第三节房地产开发场地的选择第三节房地产开发场地的选择第四节第四节 目标市场的细分及选择目标市场的细分及选择第五节房地产产品功能的定位第五节房地产产品功能的定位2024/11/17 周日3第一节第一节 房地产开发项目的类型与特点房地产开发项目的类型与特点一、住宅开发项目一、住宅开发项目二、写字楼与零售商业开发项目二、写字楼与零售商业开发项目三、其他类型的开发项目三、其他类型的开发项目2024/11/17 周日4一、住宅开发项目一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型（一）居住建筑的类型2024/11/17 周日5（二）住宅开发项目的特点（二）住宅开发项目的特点1.市场潜力巨大市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小开发投资风险相对较小3.多元化的市场需求多元化的市场需求4.对开发商投资能力要求较低对开发商投资能力要求较低2024/11/17 周日6二、写字楼与零售商业开发项目二、写字楼与零售商业开发项目（一）写字楼项目的分类（一）写字楼项目的分类硬件内容硬件内容甲级办公楼甲级办公楼乙级办公楼乙级办公楼丙级办公楼丙级办公楼所处位置所处位置位置十分优越，一位置十分优越，一般居于城市商贸中般居于城市商贸中心心(CBD)，交通十，交通十分便利分便利居于城市小型或居于城市小型或零星的商贸集中零星的商贸集中区，交通条件较区，交通条件较好好零散建设的办公零散建设的办公楼，远离城市商楼，远离城市商贸中心区，交通贸中心区，交通条件一般条件一般停车位数量停车位数量每每6090平方米平方米出租面积提供出租面积提供1个个机动车位机动车位每每90120平方平方米出租面积提供米出租面积提供1个机动车位个机动车位每每120平方米出平方米出租面积提供租面积提供1个个机动车位机动车位电梯数量电梯数量每部电梯服务面积每部电梯服务面积33003900平方平方米米/吨吨台台每部电梯服务面每部电梯服务面积积3900 4500平方米平方米/吨吨台台每部电梯服务面每部电梯服务面积积4500 5000平方米平方米/吨吨台台2024/11/17 周日7办公空间办公空间能能提提供供可可灵灵活活分分割割适适应应各各种种变变化化的的办办公公空空间间，室室内内净净高高2.6米以上米以上办办公公空空间间在在一一定定程程度度上上具具有有灵灵活活分分割割适适应应性性，室室内净高内净高2.5米米室内净高室内净高2.4米米公用设施公用设施设设专专门门的的职职工工餐餐厅厅，并并设设有有适适当当规规模模的的高高档档餐餐厅厅，设设提提供供多多项项服服务务的的商商务务中中心心，设设小小型型商商场场、邮邮局局、快快递递服服务务、银行银行设设职职工工餐餐厅厅，高高档档餐餐厅厅视视具具体体情情况况而而定定，设设商商务务中中心心，设设小小型型商商场场，其其他他服服务务项项目选择位置目选择位置可可不不设设职职工工餐餐厅厅，提提供供盒盒饭饭或或在在附附近近解解决决就就餐餐，选选择择设设置置商商务务中中心心，可设小卖部可设小卖部空调系统空调系统中中央央空空调调系系统统，用用户户能能根根据据自自我我要要求求调调节节室室内内温温度度、湿湿度度，空空调调系系统统具具有有充分区域控制能力充分区域控制能力中中央央空空调调系系统统，温温湿湿度度可可由由中中央央系统控制系统控制可可不不采采用用中中央央空调系统空调系统2024/11/17 周日8智智能能化化水水平平办办 公公(OA)预预 留留 OA电电 力力 负负 荷荷3050伏伏安安米米，办办公公室室OAOA布布线线采采用用网网络络地板或地面线槽地板或地面线槽预预 留留 OA电电 力力 负负 荷荷1530伏伏安安米米，OAOA布布线线采采用用地地面面线线槽槽或或均布地面线盒均布地面线盒预预留留OA电电力力负负荷荷515伏伏 安安 米米，OAOA布布线线采采用用均均布布地地面面线线盒盒或或沿沿墙墙布布置置插座插座通通 信信(CA)计计算算机机网网络络通通信信系系统统到到达达所所有有的的办办公公间间，提提供供其其他他国国际际国国内内长长途途语语音音及及数数据据通通信信条条件件客客户户可可以以有有选选择择地地加加入入计计算算机机网网络络系系统统，提提供供充充足足的的国国际、国内直拨电话际、国内直拨电话客客户户能能够够获获得得直直接接国国际际、国国内内电电话、传真服务话、传真服务设设 备备(BA)主主要要的的机机电电设设计计由由计计算算机机管管理理监监控控其其运运行行状状况况，实实现现部部分管路的自动控制分管路的自动控制机机电电设设备备运运行行计计算算机机与与人人工工管管理理相相结结合合，管管路路开开闭闭人人工工控制控制设设备备的的运运行行管管理理、监监控控及及管管路路的的运运行行控控制制以以人人工工为为主主防防 火火(FA)防防火火电电视视监监控控，安安装装自自动动报报警警、自自动动喷洒装置喷洒装置防防火火重重点点位位置置电电视视监监控控，有有选选择择地地安安装装自自动动报报警警喷喷洒洒系系统统根根据据防防火火分分区区面面积积、决决定定是是否否安安装装自自动动报报警警、喷喷洒装置洒装置保保 安安(SA)保保安安重重点点部部位位（门门厅厅、电电梯梯等等）设设电电视视监监控控计计算算机机，自自动巡更动巡更常常与与消消防防共共用用电电视视监控系统监控系统以以保保安安人人员员为为主主的保安体系的保安体系2024/11/17 周日9内内 部部装修装修采采用用高高档档装装饰饰材材料料，地面应采用石材地面应采用石材采采用用中中档档装装饰饰材材料料地地面宜采用石材面宜采用石材普普通通装装修修和和重重点点部部位做点缀处理位做点缀处理走廊走廊高高级级带带胶胶垫垫毯毯或或用用石石材材地地面面，高高档档吸吸音音材材料吊顶料吊顶普普通通地地毯毯或或块块状状垫垫地地毯毯，普普通通吸吸音音材材料吊顶料吊顶普普通通地地毯毯或或地地砖砖，可不吊顶可不吊顶办办 公公间间墙墙面面耐耐擦擦洗洗壁壁纸纸或或高高级级乳乳胶胶漆漆，高高档档吸吸音音材材料料吊吊顶顶，无无梁梁结结构构可可不不吊吊顶顶，刷刷高高级级乳乳胶胶漆漆，块块状状胶胶垫垫地地毯毯地面地面墙墙面面普普通通壁壁纸纸、喷喷涂涂或或高高级级乳乳胶胶漆漆，普普通通吸吸音音材材料料吊吊顶顶或或高高级级乳乳胶胶漆漆，普普通地毯地面通地毯地面墙墙面面喷喷涂涂或或普普通通乳乳胶胶漆漆，普普通通乳乳胶胶漆漆刷顶或喷白刷顶或喷白卫卫 生生间间高高档档低低噪噪声声卫卫生生洁洁具具，通通长长石石材材洗洗面面台台，设设通通长长面面镜镜、洗洗手手液液盒盒、电电动动干干手手机机、手手纸纸，高高档档防防水水防防潮潮吊吊顶顶，洗洗面面台台、面面镜镜部部位位提提高高照照度度，高高级级瓷瓷砖砖或或石石材材墙墙、地地面面，前前室室空空间间能能有有余余度度满满足足使使用者理容要求用者理容要求中中档档卫卫生生洁洁具具，普普通通洗洗面面台台或或台台式式洗洗面面盆盆，普普通通面面镜镜，设设香香皂皂盒盒、手手纸纸盒盒，普普通通吊吊顶顶或或不不做做吊吊顶顶，普普通通瓷瓷砖砖墙墙面面、防滑地砖地面防滑地砖地面普普通通卫卫生生洁洁具具，普普通通洗洗手手盆盆，设设香香皂皂盒盒，不不设设吊吊顶顶，瓷瓷砖砖墙墙裙裙普普通通防防滑滑地地砖地面砖地面门厅、门厅、电梯厅电梯厅2024/11/17 周日10（二）零售商业物业及其分类（二）零售商业物业及其分类1.区域购物中心区域购物中心2.市级购物中心市级购物中心3.地区购物商场地区购物商场4.居住区商场居住区商场5.邻里商店邻里商店6.特色商店特色商店2024/11/17 周日11（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点 1.写字楼开发项目的特点：写字楼开发项目的特点：要求开发商具备要求开发商具备长期投资能力长期投资能力；把握写字楼把握写字楼设计发展潮流和趋势设计发展潮流和趋势；要高度重视写字楼的要高度重视写字楼的选址选址2024/11/17 周日122.零售商业物业开发项目的特点：零售商业物业开发项目的特点：需要认真分析零售商业物业的需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域商业辐射区域；要求开发商具备长期要求开发商具备长期大规模投资的能力大规模投资的能力；先租后建、只租不售先租后建、只租不售；对对物业管理水平物业管理水平的要求高；的要求高；需要与需要与交通设施交通设施联合开发；联合开发；要努力实现商场收益要努力实现商场收益风险管理社会化风险管理社会化；零售商业物业与其他物业零售商业物业与其他物业联合开发联合开发2024/11/17 周日13（一）旅游度假村开发项目（一）旅游度假村开发项目三、其他类型的开发项目三、其他类型的开发项目2024/11/17 周日14（二）工业物业开发项目（二）工业物业开发项目重工业厂房重工业厂房轻工业厂房轻工业厂房高新技术产业用房高新技术产业用房研究与发展用房研究与发展用房2024/11/17 周日15政府政府土土地地储储备备中中心心土地利用总体规划土地利用总体规划城市总体规划城市总体规划控制详细规划控制详细规划年度土地供应计划年度土地供应计划存量国有土地、存量国有土地、拟征用和农转拟征用和农转用土地用土地征地、征地、农转用、农转用、拆迁和市拆迁和市政道路等政道路等基础设施基础设施建设建设（三）土地一级开发项目（三）土地一级开发项目2024/11/17 周日16由于投资收益是对投资者所承担投资风险由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。高收益伴随高风险。险是相匹配的。高收益伴随高风险。第二节第二节 风险对投资方向风险对投资方向和时机选择的影响和时机选择的影响2024/11/17 周日17风险对房地产投资方向和时机选择的影响，风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括以下几个方面：主要包括以下几个方面：1.根据项目风险的大小，确定其合理的投资根据项目风险的大小，确定其合理的投资收益水平；收益水平；2.根据风险管理的能力选择投资方向根据风险管理的能力选择投资方向3.根据风险周期变化特点把握投资时机根据风险周期变化特点把握投资时机2024/11/17 周日18第三节第三节 房地产开发场地的选择房地产开发场地的选择一、位置的含义一、位置的含义二、影响房地产开发场地选择的要素分析二、影响房地产开发场地选择的要素分析三、不同类型项目对位置的特殊要求三、不同类型项目对位置的特殊要求2024/11/17 周日19一、位置的含义一、位置的含义狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的地理地理位置，位置，包括宏观位置和中观、微观位置。包括宏观位置和中观、微观位置。广义的位置除了地理位置以外，还包括该位置所处广义的位置除了地理位置以外，还包括该位置所处的的社会、经济、自然环境或背景。社会、经济、自然环境或背景。某一具体位置所处某一具体位置所处的社会、经济、自然环境决定了该位置附近的的社会、经济、自然环境决定了该位置附近的市场需市场需求求和和消费特征。消费特征。对位置的理解还包括该位置进行房地产开发投资所对位置的理解还包括该位置进行房地产开发投资所需支付的需支付的成本高低成本高低和所面临的和所面临的竞争环境。竞争环境。对位置的把握还对位置的把握还须有发展的、动态的眼光。须有发展的、动态的眼光。“宁要浦西一张床，不要浦东一套房宁要浦西一张床，不要浦东一套房”2024/11/17 周日20二、影响房地产开发场地选择的要素分析二、影响房地产开发场地选择的要素分析（一）区位分析（一）区位分析n备选区位：可进入性、交通模式、优势条件及备选区位：可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保投资项目的规划已有竞争性项目的情况，确保投资项目的规划用途与周围环境相匹配用途与周围环境相匹配（二）场地分析（二）场地分析n场地条件：大小、形状、地质地形条件、临街场地条件：大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状、分区限制状况、基础设施水平、利用现状、分区限制2024/11/17 周日21（三）开发潜力分析（三）开发潜力分析n房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。有效利用。（四）获取场地开发权的方式（四）获取场地开发权的方式 n政府土地出让、当前土地使用者转让政府土地出让、当前土地使用者转让2024/11/17 周日22（五）影响场地选择的因素汇总（五）影响场地选择的因素汇总1.城市规划方面的因素城市规划方面的因素2.自然特性自然特性3.市政基础设施条件市政基础设施条件4.交通通达程度交通通达程度5.停车条件停车条件6.环境条件环境条件7.公共配套服务设公共配套服务设施完备情况施完备情况8.当前土地使用者当前土地使用者的态度的态度9.土地价格土地价格10.供求关系供求关系2024/11/17 周日23（一）居住项目（一）居住项目 1.市政公用和公建配套设施完备的程度市政公用和公建配套设施完备的程度2.公共交通便捷程度公共交通便捷程度3.环境因素环境因素4.居民人口与收入居民人口与收入三、不同类型项目对位置的特殊要求三、不同类型项目对位置的特殊要求2024/11/17 周日24（二）写字楼项目（二）写字楼项目1.与其他商业设施的接近程度与其他商业设施的接近程度2.周围土地利用情况和环境周围土地利用情况和环境3.易接近性（交通便捷）易接近性（交通便捷）2024/11/17 周日25（三）零售商业项目（三）零售商业项目1.住宅区的发展住宅区的发展2.商业辐射区域及消费者分析商业辐射区域及消费者分析(购买力分析购买力分析)3.竞争性物业分析竞争性物业分析4.项目易接近性项目易接近性5.交通通达程度、停车等交通通达程度、停车等2024/11/17 周日26（四）工业项目（四）工业项目 1.原材料供应原材料供应2.技术人才和劳动力供应技术人才和劳动力供应3.水电等资源供给水电等资源供给4.控制环境污染控制环境污染5.交通运输交通运输2024/11/17 周日27第四节第四节 目标市场的细分与选择目标市场的细分与选择一、市场细分一、市场细分二、对细分市场的评估和选择二、对细分市场的评估和选择三、市场定位三、市场定位2024/11/17 周日28（一）市场细分的内涵（一）市场细分的内涵市场细分就是从市场细分就是从消费者需求的差别消费者需求的差别出发，出发，以消费者的需求为立足点，按照一定的以消费者的需求为立足点，按照一定的细分因素，把企业可能进入的市场分成细分因素，把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。若干个需求和愿望大体相同的消费群体。实际是一个识别具有实际是一个识别具有不同需要的用户群不同需要的用户群的过程。的过程。一、市场细分一、市场细分2024/11/17 周日29开发投资者可根据开发投资者可根据地理位置地理位置、人口标准人口标准（含（含年龄、收入、职业、家庭规模等）、年龄、收入、职业、家庭规模等）、心理标心理标准准（生活方式、个性）、（生活方式、个性）、购买行为购买行为（购房动（购房动机、购房次数、购房时机）等变量单独地或机、购房次数、购房时机）等变量单独地或综合地对开发市场进行细分。综合地对开发市场进行细分。例如根据人口变量，可将住宅开发市场细分例如根据人口变量，可将住宅开发市场细分为：老年公寓、单身公寓、时尚白领小面积为：老年公寓、单身公寓、时尚白领小面积精装公寓等。精装公寓等。（二）市场细分的依据（二）市场细分的依据2024/11/17 周日30某住宅项目细分市场细分因素细分因素细分市场细分市场1细分市场细分市场2细分市场细分市场3细分市场细分市场4年龄年龄21-30岁岁31-40岁岁41-50岁岁51-60岁岁家庭结构家庭结构单身户单身户小子女家庭小子女家庭大子女家庭大子女家庭大子女家庭大子女家庭职业职业专业人员专业人员公务员公务员专业人员专业人员企事业单位企事业单位管理者管理者家庭收入家庭收入中等偏下中等偏下中等收入中等收入中等偏上中等偏上高收入高收入教育程度教育程度大学本科大学本科大学本科及以上大学本科及以上大学本科及以上大学本科及以上大学专科及以上大学专科及以上生活方式生活方式自由型自由型稳定型稳定型稳定型稳定型参与型参与型购房动机购房动机便利便利便利及经济便利及经济便利及经济便利及经济身份身份购房次数购房次数首次置业首次置业二次置业二次置业二次置业二次置业多次置业多次置业2024/11/17 周日31通通过过市市场场细细分分，可可以以揭揭示示开开发发企企业业面面临临的的市市场场细细分分机机会会。随随后后，应应对对各各细细分分市市场场进进行行评评估估，并并从从中中选选出出一一个个或或几几个个细细分市场作为目标市场。分市场作为目标市场。开发企业在评价细分市场时应考虑三个开发企业在评价细分市场时应考虑三个方面的因素：方面的因素：该细分市场的规模与发展潜力；该细分市场的规模与发展潜力；细分市场竞争结构状况；细分市场竞争结构状况；企业的目标与能力。企业的目标与能力。二、对细分市场的评估和选择二、对细分市场的评估和选择2024/11/17 周日32单一的市场集中化：只选择一个细分市场单一的市场集中化：只选择一个细分市场选择专业化：选择几个不同的细分市场选择专业化：选择几个不同的细分市场产品专业化：同时向几个细分市场销售一种产产品专业化：同时向几个细分市场销售一种产品品市场专业化：满足一个市场的各种需求市场专业化：满足一个市场的各种需求全面覆盖：向所有消费群提供所需的所有产品全面覆盖：向所有消费群提供所需的所有产品 大量定制：按每个消费者的要求大量生产大量定制：按每个消费者的要求大量生产目标市场选择的模式目标市场选择的模式2024/11/17 周日33目标市场目标客户行为特征分析实例目标市场目标客户行为特征分析实例公司白领：年轻，追求时尚及高雅，受过公司白领：年轻，追求时尚及高雅，受过高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，希高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，希望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜爱网络和音乐，欢运动，崇尚西方生活，喜爱网络和音乐，喜欢包装精致、品味高的商品。喜欢包装精致、品味高的商品。自由职业者：有一定的经济基础、喜欢音自由职业者：有一定的经济基础、喜欢音乐、交际等娱乐活动，注重资金的周转，乐、交际等娱乐活动，注重资金的周转，购买的房屋要有品味，对居住安全有较高购买的房屋要有品味，对居住安全有较高的要求。的要求。2024/11/17 周日34确确定定目目标标市市场场后后，开开发发企企业业应应对对投投资资开开发发项项目目规规划划一一个个具具有有特特色色的的、受受人人欢欢迎迎的的特特征征，即对开发项目进行市场定位。即对开发项目进行市场定位。具体的定位工作一般包括三个步骤：具体的定位工作一般包括三个步骤：识别可利用的竞争优势；识别可利用的竞争优势；评价和选择若干个优势；评价和选择若干个优势；确立优势，并准确、有效地宣传竞争优势。确立优势，并准确、有效地宣传竞争优势。三、市场定位三、市场定位2024/11/17 周日35第五节第五节 房地产产品功能的定位房地产产品功能的定位一、房地产产品功能的特点一、房地产产品功能的特点二、房地产产品功能定位的含义和重要性二、房地产产品功能定位的含义和重要性三、房地产产品功能定位原则与方法三、房地产产品功能定位原则与方法2024/11/17 周日36一、房地产产品功能的特点一、房地产产品功能的特点（一）功能的含义和分类（一）功能的含义和分类n功能是指功用、效用和能力等。功能是指功用、效用和能力等。n按性质不同分类：使用功能、美学功能按性质不同分类：使用功能、美学功能n按功能的重要程度：基本功能、辅助功能按功能的重要程度：基本功能、辅助功能n按功能的有用性：必要功能、不必要功能按功能的有用性：必要功能、不必要功能（二）房地产产品功能的特点（二）房地产产品功能的特点n房地产产品的功能房地产产品的功能调整的难度大、费用高调整的难度大、费用高n要求在房屋建筑的功能设计中具有超前性和适要求在房屋建筑的功能设计中具有超前性和适当的弹性当的弹性2024/11/17 周日37二、房地产产品功能定位的含义和重要性二、房地产产品功能定位的含义和重要性房地产产品的功能定位房地产产品的功能定位是指在目标市场选择是指在目标市场选择和市场定位基础上，根据潜在的目标消费者和市场定位基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能做出具体规定的过程本功能和辅助功能做出具体规定的过程。2024/11/17 周日38三、房地产产品功能定位原则与方法三、房地产产品功能定位原则与方法房地产产品功能定位应遵循的根本原则是：以未房地产产品功能定位应遵循的根本原则是：以未来潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者来潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。对房地产产品功能定位的基本方法与步骤是：对房地产产品功能定位的基本方法与步骤是：明确目标使用者群体明确目标使用者群体分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力和可支付能力针对目标使用者群体设计针对目标使用者群体设计 2024/11/17 周日39万科的战略核心要素与市场定位万科的战略核心要素与市场定位1.以拥有稳定收入，讲求生活品味和质量的中等收以拥有稳定收入，讲求生活品味和质量的中等收入家庭为目标客户；入家庭为目标客户；2.小区规划注重人与自然，人与人的和谐相处小区规划注重人与自然，人与人的和谐相处3.设计以满足人的舒适需要为第一，先室内后室外设计以满足人的舒适需要为第一，先室内后室外4.以今后服务增加物业的附加值以今后服务增加物业的附加值专业化服务专业化服务完善的住宅配套完善的住宅配套共管式管理共管式管理营造社区文化，倡导新型生活方式营造社区文化，倡导新型生活方式2024/11/17 周日40万科在规划设计方面的几个观点万科在规划设计方面的几个观点万科的建筑产品要成为城市景观的组成部分万科的建筑产品要成为城市景观的组成部分反对兵营式住宅反对兵营式住宅确立主力户型概念确立主力户型概念容积率并非越高越好容积率并非越高越好从集中绿地走向组团绿地从集中绿地走向组团绿地拿来主义与本土化拿来主义与本土化不断创新的先锋精神不断创新的先锋精神2024/11/17 周日41房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范奥林匹克花园的奥林匹克花园的健康概念健康概念。从从1999年广州的年广州的“运动就在家门口运动就在家门口”到到“生活就像高尔夫生活就像高尔夫”，然后到了上海和天津，然后到了上海和天津的的“新生活领跑者新生活领跑者”，再到北京奥林匹克，再到北京奥林匹克花园的花园的“在运动中享受健康生活在运动中享受健康生活”。当时（当时（99年）提到了房地产和体育嫁接的年）提到了房地产和体育嫁接的复合的房地产的概念，在那个阶段，起到复合的房地产的概念，在那个阶段，起到了领先的作用了领先的作用 2024/11/17 周日42广州光大花园的广州光大花园的“大榕树下，健康人家大榕树下，健康人家”的的生态概念生态概念。光大花园占地面积光大花园占地面积43万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积100万万平方米，而园林绿化面积就超过平方米，而园林绿化面积就超过15万平方米。发万平方米。发展商还特意保留了原地块中展商还特意保留了原地块中1000多棵树龄达四五多棵树龄达四五十年的大榕树，使整个小区成为天然的大氧吧。十年的大榕树，使整个小区成为天然的大氧吧。光大花园牺牲两栋楼、保留两棵大榕树的开发理光大花园牺牲两栋楼、保留两棵大榕树的开发理念众所周知。念众所周知。现代城的现代城的“soho”概念概念