五星级大酒店前期规划方案书.doc

五星级酒店项目建议书

第一：五星级酒店项目背景
1、位置：
位于山东省胶东半岛文登市南海新区。西临金海路路西400米，南临黄海，北临黑松林绿化带，东邻望海集团项目。
位于山东省胶东半岛文登市南海新区。西临金海路路西400米，南临黄海，北临黑松林绿化带，东邻望海集团项目。

2、交通：
铁路、高速、国道等网络成熟，海、陆、空交通条件优越、便利，通往北方各重要都市便捷、顺畅。威海机场位于文登市内，距本项目只有30分钟车程。青威高速公路泽头出入口经金海路可直达本项目，只有10分钟车程。距威海机场距威海市36公里，距威海仅40分钟车程，距烟台市仅60分钟车程，距青岛市2小时车程，便于文化、商业、信息、生活沟通与交流，地理及交通条件十分优越。

3、经济条件
项目位于胶东半岛沿海开放地区，本区域处在世界经济活跃地区之一，亚太经济区中东北亚中心位置，是发展经济黄金地带，区位优势十分突出。项目地处沿海渤海经济圈内，其经济辐射受山东半岛经济中心青岛、烟台、威海及文登市带动，经济发展潜力很大。
山东省提出了开发滨海发展带战略规划，项目正处在滨海发展带上，可以融入整个山东乃至中华人民共和国东部沿海大区域旅游发展体系当中。
4、自然资源
项目处在海岸线上，海岸线优美，沙滩细腻，海水清澈，路域万亩松林，自然风光优美，空气清新，气候宜人，是旅游、休闲、度假绝佳场合。并且，水产资源丰富，为发展旅游业提供了优越条件。
5、规模与地块阐明
项目征用规模为502亩，东西临海长1750米，南北进深为160米，按规划退红线规定（南侧退80米，北侧退20米），建筑红线区域内（60米宽）。地块共分为三某些构成，即沙滩某些、建设用地某些、松树林某些。其中松林某些总规模为3378亩，与政府达到为本项目绿化用地同步沙滩用地长1750米，涨潮时进深为50——100米。不含沙滩用地本项目占地规模将达3880亩，使得本次规划将环绕此某些结合周边景观进行整体规划定位。

第二章、五星级酒店资源细分
1、松树林：南北进深为900米，东西长为2800米，共计3778亩。
2、沙滩：按不遇大潮计算，涨潮时沙滩余下30——50米，所有退红40米，即余下50——100米。
3、地块：成剃刀性，几何形状不规则，东西长1750米，南北进深120米。
4、海水：清澈，临沙滩某些呈现淡黄色。
5、地势：微有起伏，由深度为3米左右虾池构成，需整体进行整顿，始终持项目建设。

第三章：五星级酒店建设规模

酒店以国际五星级原则建设，总建筑面积4万平方米。
五星级酒店空间设计原则基本指标

区域
所含场合
占总面积比例（％）
所占面积 （平米）
客房区域
卧室、浴室
72％
28800
公共场合
大堂（前厅、衣帽间、电梯、礼宾区、储藏间、休息区）、商店等
3％
1200
餐饮服务
餐厅、酒吧、休息厅
6％
2400
会议室、多功能厅
会议室、多功能厅、商务中心等
3％
1200
休闲设施（室内）
健身中心、游泳池等
5％

管理区域
酒店管理部门
2％
800
酒店后区、食物准备
厨房、仓库
3％
1200
收发区和垃圾仓库
洗衣房、设备间、垃圾房、仓库
4％
1600
员工区域
更衣室、员工餐厅
2％
800
总计

100％
40000

第四章 五星级酒店建设方案

五星级酒店规划设计指引思想
充分运用海洋资源与文化，创意定位，打造国内甚至世界之最或独一。产品以满足旅游、度假、休闲、娱乐、运动、演绎、疗养、居住、文化等全面需求，打造胶东半岛标志性项目及建筑。

一、文化定位
五星级酒店要建设成为海岸标志性建筑，既要具备强烈时代感和鲜明建筑文化特性，同步也要注重风格上大方、庄严、美感和稳定感；外观设计上将追求建筑内在浑厚而恒久气质，避免单纯时髦和短期浮华。
二、平面布局
1、 注重酒店周边环境营造，要有观赏景物、建筑小品。
2、 自备停车位不能少于400个。
3、 注意员工通道、客人通道、货品通道、工艺流向不能互相交叉干扰。
4、 客人通道要考虑团队出入以便。
5、 要有残疾人通道。
6、 酒店员工进出酒店只能有一种出入口。
7、 货品通道和工艺流向要相对隐蔽。

第五章．五星级酒店设计原则

酒店星级划分以酒店建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为根据。详细评估办法按照国家旅游局颁发设施设备评估原则、设施设备维修保养评估原则、清洁卫生评估原则，宾客意见评估原则等执行。五星级旅游涉外酒店应具备基本条件概述如下：

一、酒店总体基本规定
1、酒店功能划分合理、设施使用以便、安全。
2、酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
3、酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001原则。
4、有中央空调系统。
5、有背景音响系统。
6、有与五星级酒店相适应计算机管理系统。

二、酒店接待大厅基本规定
1、接待大厅宽敞、装修豪华、光线充分。
2、有与酒店规模、五星级相适应总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设立接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。
3、提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。
4、总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文我市交通地图，全国旅游交通地图、我市和全国旅游景点简介、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。
5、可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同步启动保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。
6、在非经营区设客人休息场合、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及重要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。
7、至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种批示用和服务用文字至少用中英文同步表达。

三、客房基本规定
1、至少有40间（套）可供出租客房，70%客房面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间豪华套房，有残疾人客房。
2、客房装修豪华，有豪华软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高档配套家具。
3、卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高档座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。
4、有直拨国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。
5、有与五星级相匹配文具用品，提供开夜床服务，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。
6、提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。
7、客房、卫生间每天全面整顿，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。

四、餐饮基本规定
1、有布局合理、装饰豪华中餐厅，至少能提供2种风味中餐。
2、有布局合理、装饰豪华西餐厅，配专门西餐厨房。
3、有独具特色，格调高雅咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。
4、有恰当小宴会厅，有封闭酒吧间。
5、餐厅、酒吧主管、领班和服务员能用英语提供服务。
6、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够冷库，有专门放置暂时垃圾设施并保持其封闭。

五、公共区域基本规定
1、有足够停车场，有足够高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。
2、有公用电话，并有市内电话簿。
3、有男女分设公共卫生间。
4、有商场，出售旅行日惯用品，旅游纪念品、工艺品等商品。
5、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。
6、有医务室。
7、提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
8、提供市内观光服务。
9、有应急供电专用线和应急照明灯。

六、选取项目（共78项，至少具备35项，具备项目越多，酒店越高档）
（一）客房（10项）
1、客房内可通过视听设备提供帐单等可视性查询服务，提供语言信箱服务。
2、卫生间有饮用水系统。
3、不少于50%客房卫生间淋浴与浴缸分设。
4、不少于50%客房卫生间干湿区别设。
5、所有套房分设供主人和来访人使用卫生间。
6、设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用商务中心及休息场合。
7、商务楼层客房内有收发传真或电子邮件设备。
8、为客人提供免费店内无线寻呼服务。
9、24小时提供洗衣加急服务。
10、委托代办服务。
（二）餐厅及酒吧（8项）
1、有大堂酒吧。
2、有专业性茶室。
3、有除西餐厅外其她外国餐厅，配有专门厨房。
4、有饼屋。
5、有风味餐厅。
6、有至少能容纳200人正式宴会大宴会厅，配有专门宴会厨房。
7、有至少10个不同风味餐厅（大小宴会厅除外）。
8、有24小时营业餐厅。
（三）商务设施及服务（5项）
1、提供国际互联网服务，传播速度不不大于64kbit/s。
2、封闭电话间（至少2个）。
3、洽谈室（至少容纳10人）。
4、提供笔译、口译和专职秘书服务。
5、图书馆（至少有1000册图书）。
（四）会议设施（10项）
1、有至少能容纳200人会议专用会议厅、配有衣帽间。
2、至少配有2个小会议室。
3、有同声传译设施（至少4种语言）。
4、有电话会议设施。
5、有现场视音频转播系统。
6、有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文献粉碎机。
7、有专门复印室、配备足够复印机设备。
8、有当代化电子印刷及装订设备。
9、有照相胶卷冲印室。
10、至少5000平方米展览厅。
（五）公共及健康娱乐设施（42项）
1、歌舞厅 2、卡拉OK厅或KTV房（至少4间）
3、游戏机室。 4、棋牌室。
5、影剧场。 6、定期歌舞表演。
7、多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅。
8、健身房。 9、按摩室。
10、桑拿浴。 11、蒸汽浴。
12、冲浪浴。 13、日光浴室。
14、室内游泳池（水面积至少40平方米）。
15、室外游泳池（水面积至少100平方米）。
16、网球场。 17、保龄球室（至少4道）。
18、攀岩练习室。 19、壁球室。
20、桌球室。 21、多功能综合健身按摩撑。
22、电子模仿高尔夫球场。 23、高尔夫练习场。
24、高尔夫球场（至少9洞）。 25、赛车场。
26、公园。 27、跑马场。
28、射击场。 29、射箭场。
30、实战模仿游艺场。 31、乒乓球室。
32、溜冰场。 33、室外滑雪场。
34、自用海滨浴场。 35、潜水。
36、海上冲浪。 37、钓鱼。
38、美容美发室。 39、精品店。
40、独立书店。 41、独立鲜花店。
42、婴儿看护及小朋友娱乐室。
（六）安全设施（3项）
1、电子卡门锁。
2、客房贵重物品保险。
3、自备发电系统。

第五章、五星级大酒店投资分析

一、五星级酒店造价，按每平方米平均造价10000元测算，总投资约需4亿元人民币。

二、据调查，当前超高层五星级酒店建安成本原则如下表：
序号分项工程名称计算根据单方造价（元/平方米）
1桩基工程（受力桩）总建筑面积 （180-200 )
2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积（4000-4400）
3黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积（900-990）
4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积（1300-1600）
5构造工程地上建筑面积（1000-1200）
6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积（370-400）
7喷淋、气体消防总建筑面积（110-120）
8污水解决（含管线）总建筑面积（40-45）
9空调工程地上建筑面积（600-660）
10地下室通风工程地下室建筑面积（190-210）
11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积（900-990）
12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积（530-580）
13煤气工程总建筑面积（50-55）
14电梯、自动扶梯总建筑面积（360-400）
15室外总体总建筑面积（120-135）
16室内精装修连家具地上建筑面积（3500-3900）
17杂项工程总建筑面积（300-350）
18洗衣房设备地上建筑面积（170-190）
19厨房设备地上建筑面积（280-310 ）
分析结论：
当前品质一流高层五星级大酒店，其建安成本为9000-11000元/平方米（按总建筑面积计算）。

第六章：五星级酒店规划设计布局
一、五星级酒店外部设计构想
1．酒店海景
酒店建筑为高层，从一层到顶层均能欣赏到美丽大海和金色沙滩。
2．酒店前园景
酒店前园景可使用花园酒店式设计，绿树环绕，中间林荫小路，鲜花遍地。遍及大小淡水泳池和海水泳池。
3．酒店后园景
万亩松林可作为酒店天然后园园景。
二、五星级酒店内部设计构想
1．酒店大堂
酒店大堂空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人产生压抑感， 氛围豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充分； 有与饭店规模、星级相适应总服务台； 提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、全国旅游交通图、所在地和全国旅游景点简介、重要交通工具时刻表、与住店客人相适应报刊；有饭店和客人同步启动贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，可以保护客人隐私；
门厅及重要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要服务。
2．酒店客房
可以分为海景房（对海）和园景房（背海），客房为精装修房间，配有中央空调（可单独控制）、免费宽带、电话、国际卫星电视频道、液晶电视、电子保险箱、冰箱、洗衣机、写字台、淋浴/盆浴组合、开放式厨房（带厨具和灶具）
A. 酒店一室，大床间，配有独立卫生间、开放式厨房、开放式休息区、大观景台
B. 酒店一室一厅，一间卧室（大床）、客厅、配有独立卫生间、开放式厨房、大观景台
C. 酒店两室一厅，两间卧室（大床）、客厅、配有独立卫生间、开放式厨房、大观景台
D. 酒店三室一厅，三间卧室（大床）、客厅、配有独立卫生间、开放式厨房、大观景台
E. 酒店复式套房（一室一厅、两室一厅）
一室一厅：一楼为客厅、客用卫生间（简朴配备，只装面盆和厕具），厨房，二楼为卧室，主人用卫生间，大观景台。
两室一厅可以设计两种风格，一种是一楼为客厅，卫生间，厨房，楼上为两间卧室，此外一种为一楼为客厅、一间卧室、卫生间和厨房，楼上为一间卧室，大观景台。
F. 酒店庭院内可以建造独栋别墅式建筑，欧式、日式、韩式等国际风情，可以作为酒店豪华海景套房，也可作为酒店内点缀景点。
3．酒店餐饮
荟萃各式中、西、韩、日风味美食，拥有风味各异宴会单间。餐饮设施门类齐全，中式粤菜、鲁菜分居两厅，西餐厅、日餐厅、韩国料理厅、各色酒吧、露天烧烤一应俱全。各色菜系均由名厨主理，驰名全城。涉及：西餐厅、扒房、中餐厅、日本料理、韩国料理、自助餐厅、咖啡厅、露天餐厅烧烤等。
4．酒店会议、宴会
商务、会议服务功能，设立功能齐全宴会厅、会议室，配有最先进影音设备和宴会功能。
5．酒店室内娱乐
酒吧、按摩房、室内外海水净化恒温泳池、台球室、棋牌室、乒乓球厅、保龄球场、网球场、美容美发、桑拿浴、KTV包房等
6．酒店户外、水上运动
潜水、划艇、钓鱼、划船、游泳、帆船、脚踏船、水上自行车、独木舟、香蕉船、冲浪、沙滩排球等水上岸上项目一应俱全。
7．酒店沙滩、海滨浴场
独立归本酒店客人专用沙滩和海滨，沙滩独享，躲避噪杂，清洁健康，休闲舒服。

三．酒店内功能区划分建议：
地下可设购物中心、商业一条街、餐厅、KTV包房、停车场等
地上一层可设酒店大堂，酒店咖啡厅、自助餐厅等
地上二层可设二楼自助餐厅、宴会厅、会议室、中餐厅、酒吧等。
地上三层到顶层为客房
楼顶可以有露天阳台、休闲区、风情酒廊、露天烧烤等。

第七章 机构设立及劳动定员
一、人员数量
该项目依照工作岗位计算，所需各类工作人员为400－500人。
二、人员来源
1.项目重要管理层人员来自XX国际酒店管理集团。
2.普通工作人员面向本地招聘。
3．该项目管理机构独立行使经营管理权,受业主委员会(董事会)领导。

第八章 五星级酒店酒店技术经济分析与评价

一、营业收入
营业收入：按每天500人次，每客每天消费额400元，每年营业收入为7300万元。
各营业项目构成如下：客房占50%，3650万元，餐饮占30%，2190万元；娱乐占15%，1095万元；其她占5%，365万元。
二、营业成本
营业成本（变动），计1477万元/年,其中：
客房某些为365万元（占该某些收入10%）
餐饮某些为985万元（占该某些收入45%）
娱乐某些为109万元（占该某些收入10%）
其他某些为18万元（占该某些收入5%）
三、营业费用
营业费用，计1971万/年，其中：
工资福利占总营业收入10% 730万元
能耗占总营业收入5% 365万元
维修费占总营业收入2% 146万元
培训费占总营业收入0.5% 36.5万元
应酬招待费占总营业收入3% 219万元
办公差旅费占总营业收入0.5% 36.5万元
广告费用占总营业收入1% 73万元
其他费用占总营业收入5% 365万元
四、营业税
营业税 419.5万/年，其中：
客房、餐饮5%为 292万元；
娱乐10%为 109.5万元；
其他某些5%为 18万元。
五、折旧费
固定资产投资平均按30年折旧，产值按10%计，折旧费为600万元/年。
六、所得税前利润
利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税-折旧费=2832.5万元/年
七、所得税后利润
所得税后利润（平均所得税率按15%计） 2407.6万元/年

第九章 可行性分析结论

通过以上分析，可得出如下结论：

一、该项目经济效益良好，预测12－可收回所有投资，每年至少可向本地政府缴纳利税419.5万元。
二、整个酒店建成后可为本地解决500人就业，解决本地很大就业压力。
三、该项目在建设过程中充分考虑到对生态环境正负面影响，采用了切实有效环保办法，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。
四、五星级酒店建成，完善了整个南海新区宾客接待和国际会议接待功能，提高了接待档次，缓和了旅游接待压力，更好塑造了南海新区对外形象。
五、卓达集团不但资金实力雄厚，并且人才济济，当前已荟萃了国内外知名酒店管理集团中高档管理人才数十名，并且准备与国际上知名酒店管理公司合伙，如香格里拉、希尔顿等。因此，卓达集团完全有能力、有信心将五星级酒店运营成为闻名山东胶东半岛甚至闻名世界一流酒店。

综上所述，该项目是切实可行。

五星级酒店项目组
李杏瑜
4月13日