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酒店项目可行性报告
（投资报告概述）
一、酒店定位及规划：

1、目的人群定位：
70-85后主力：中高品位商旅人士、中小私公司主、公司高管及白领、潮流品质旅游达人。
2、本酒店原则及主题风格定位：
四星级原则+海洋水晶主题+当代潮流风格 —— 即四星级精品特色主题酒店
3、酒店功能配备：
①以客房为主； ②前厅及大堂；③其他配套自助早餐、中餐、宴会、会议、茶坊棋牌等，④ 停车场
房型以双人标间及单人大床房为主：标间占38%，大床房占41%，圆床特色房 7%，家庭亲子房6%，套房8%，设行政楼层，即套房楼层，装修稍高档次。客房总数约131间左右（详细数据在设计规划中细化）
6、硬件设施：为全中央空调、消防喷淋及智能化弱电系统。
7、客房设施：
·床及床上用品：四星+级床垫、高档棉织品及床上用品。
·电视及频道：所有42寸液晶电视，频道可以收到8至10个境外频道，含HBO、CNN、BBC、NHK、凤凰卫视、FashionTV等外语频道。
·家具：全套订制家具，含双人沙发、写字台、电视柜、迷你吧、行李架、衣柜、床头柜等。
·灯具：全套订做落地灯、床头灯、写字台灯、阅读灯、夜灯、氛围灯等。
·洁具：抽水马桶、节水型台盆、独立式淋浴房、浴缸等设施（普通房为淋浴房，仅套房和行政房及特色房有浴缸）。
·卫浴设施：24小时热水、淋水花洒、高档不锈钢卫浴五金。
·热能：燃气式集中供热、循环水系统。
·弱电系统：烟感报警、国内长途直拨电话、宽带互联网、智能灯光控制、背景音乐、会议系统、智能计算机客房及餐饮订房点餐系统、以及常规弱电系统等。
·装修：墙面高档墙纸、软包、木饰面、公共走廊及客房高档地毯、双层遮光窗帘、吊
顶及高档乳胶漆、卫生间洗手台某些大理石，某些高档墙砖铺装及贴墙。
·门及门禁：进口智能IC卡门锁、暗置式防盗扣及闭门器、消音条等。
8、其他公共区域：
①大堂设总接待台，前厅设贵保及行李房、等待休息区,大堂简约豪华装修。
③设前台计算机管理系统，提供一次性总账结算。
④其他公共区设安保监控，覆盖楼层走廊、电梯厅等区域。
⑤楼层设布草间、消毒间。
⑥设电话总机及人工转接服务。
7多功能宴会厅设立约500人座位。
8多功能餐厅设立约98个餐位，兼零点、早餐、茶吧等功能
9 10—12人中餐包厢设立约5间，两连通包1间。
10棋牌室设立约8间，棋牌室可变钟点客房。
9、后勤设施：设员工管理及值班用房、库房、机房以及其他配套用房等。

二、投资估算：

（一）固定资产投资：
1、土建改造（包括构造加固，8楼客房外墙及各楼层内隔墙改造及砌筑）：100万
1、外观装饰、旋转大门、雨棚、招牌及灯光（含雨蓬，LOGO，灯光，照明等）：120万。
2、弱电及智能化系统（光纤、闭路电视、互联网、安保、智能灯光照
明控制、电话、电气系统、消防广播、插卡取电系统、一卡通、计算机管理、酒店软件以及会议音频系统）等：估价120万。
3、中央空调：160万（国产）。
4、消防改造：自动报警、自动喷淋系统、楼层消火栓系统、消防控制室等：约80
万（不含消防水池）。
5、客房装修及设施设备（含家具、洁具、电气、装饰工程、艺术品、布艺等
所有内容）： 106间标间及大床房×7万/间=742万 ；18间行政大床房×8.5万/间=153万；7间行政套房×12万/间=84万，（客房某些总投资约(795+153+84=979万)
6、公共某些装饰及配套设施（大堂、总台、大堂吧、电梯厅公共卫生间、楼层走廊等）：
大堂、总台、休息区、电梯厅：140平米×4000元/平米=56万；（含装修、家具及软装、设备另算）
一层公卫生间：6平米×元/平米=1.2万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
一层行李房等后勤区域：17平米×400元/平米=0.68万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
二层宴会厅区域：665平米×元/平米=133万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
二层宴会前厅及电梯间：150平米×元/平米=30万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
二层宴会厅公共卫生间：50平米×元/平米=10万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
二层宴会后勤及厨房区域：320平米×300元/平米=9.6万；（含装修、洁具、家具软装、设备另算）
三层多功能餐厅：320平米×元/平米=64万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
三层棋牌室：8间×6万元/间=48万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
三层中餐包间：5间×7万元/间=35万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
三层公共卫生间：30平米×元/平米=6万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
三层电梯间及走道：137平米×800元/平米=10.9万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
三层厨房及后勤区：170平米×300元/平米=5.1万；（含装修、洁具、家具软装、设备另有算）
客房层电梯厅及走道：4-7层，568平米×700元/平米=39.7万；（含装修、家具及软装、设备另算）
客房层电梯厅及走道：8层，142平米×800元/平米=11.3万；（含装修、家具及软装、设备另算）
客房层布草及后勤房：4-8层，185平米×300元/平米5.5万；（含装修、家具及软装、设备另算）
公共某些以上共计总价约： 466万。
9、餐厅厨房设施及配套设备：约=30万。
10、酒店客房电器（液晶电视、电吹风、小冰箱、烧水壶等等）约=50万
11、酒店室内外装饰设计费：45万
以上共计：约2150万元。（以上投资不含酒店筹办及寻常营业费用）

（二）酒店开办费用及营运费用：
1、酒店运营设施及设备：20万
①酒店清洁设施：
含客房及公共区域清洁设施设备（如清洁车、清洁工具、石材抛光机、吸尘
器各种清洁工具）。
② 酒店洗衣设备及设施（员工及酒店客人用洗衣设备，不含布草及床上用
品等大型设备）。
③ 公共图形系统，LOGO ，印刷品，宣传手册，客房服务指南等
④ 大堂附属服务设施等（行李车，雨伞架等）。
⑤ 商务中心电脑、复印机、打印机、消耗用品及办公用品。
2、酒店管理公司办公设施及设备约5万人民币。
3、员工设施及消耗用品（按年运营计15万人民币）。
①员工服装（春夏秋冬四季）。
②员工倒班用设施设备。
③员工管理用设施设备及消耗品。
④员工后勤用设施设备。
4、客房、大堂吧、酒店器皿及配套餐具约10万人民币。
5、酒店易耗用品：（按三个月消耗计算）约30万人民币（牙膏牙刷、纸巾、拖鞋、香皂、消毒液、清洁剂、印刷品、水电耗材、维护保养耗材等）。
6、布草、床上用品、五大巾（含客房、大堂吧等公共区域）约150万人民币。
7、员工工资（按年运营计50万人民币）。
8、其她资金投入约20万人民币（含营销费用、广告费用、寻常开销、交通工具、车等）。
以上共计：300万元（以上投资为酒店开业营运期间要筹办费用）

以上两项共计总投资约：2150+300=2450万元

三、收益预估（十年收入测算）：
根据四星级酒店业客房定价原则，结合本地地理位置及客户定位等因素，咱们暂定客房价格为如下：普通标间268元至318元；行政豪华套间为338元至468元，本酒店项目根据酒店地理位置、硬件水准，结合配套设施等内容，本酒店客房平均按照288元人民币/间/天进行收入测算
第一年：
（一）酒店客房收入：
总客房数：按131间计
平均房价预估：288元人民币/天/间
第一年入住率：65%（预估）
前五年平均入住率：80%（预估）
客房毛利率：75%（预估）
酒店客房第一年销售收入：
131间房X 288元/天/间X365天/ 65%=895.1万
酒店客房第一年毛利：
895.1万X75%=671.5万

客房前五年总收入预测：
第一年：总收入：895.1万 总毛利：671.5万
次年：总收入：940万 总毛利：709万 （按增长5%测算）
第三年：总收入：987万 总毛利：745万 （按增长5%测算）
第四年：总收入：1017万 总毛利：768万 （按增长3%测算）
第五年：总收入：1037.5万 总毛利：783.5万 （按增长2%测算）

备注：前五年客房营业总收入约：4877万 客房总毛利额约3677万

餐饮及配套某些：
二层宴会预测日均约2.5万营业额，毛利按照50%计算，既1.25万/天
三层多功能餐厅、中餐包厢、棋牌室，预测日均1万营业额，毛利按50%计算，既0.5万/天，餐饮某些日毛利总收入1.75万/天，餐饮年毛利总收入为：1.75万/天X365天=639万
备注：餐饮某些前五年平均营业总收入约：6388万，餐饮五年毛利总额约：3194万。

按照2450万投资估算，预测约接近两年可收回所有投资。酒店自开业次年开始，营业收入逐渐上升，至第五年达到最高峰。次年和第三年由于酒店硬件新，知名度得以提高，收入增长较快，但至第四年和第五年，增长逐渐放缓，达到一种基本饱和状态。

第二个客房五年总收入预测：
从开业第六年开始，由于硬件设施开始老化陈旧，以及酒店硬件竞争力削弱，必然导致营业收入下降：
第六年：总收入：1017万 总毛利：763万（从第五年基数下降2%）
第七年：总收入：987 万 总毛利：740万（从第六年基数下降5%）
第八年：总收入：908 万 总毛利：682万（从第七年基数下降8%）
第九年：总收入：800万 总毛利：600万（从第八年基数下降12%）
第十年：总收入：680万 总毛利：510万（从第九年基数下降15%）

第二个客房五年总收入为:4392 万 客房总毛利：3295万
和第一种五年相比，第二个五年经营总收入下降485万，毛利下降382万。
按照酒店业常规，从开业第六年开始，应当陆续对酒店硬件进行翻新改造，以保持酒店硬件持续竞争力。如果从第六年始，每年投入200万至300万左右对硬件进行改造，酒店营业收入将保持在开业第五年时较高水平。如下为与否追加硬件改造投入收益比较：
A， 不追加硬件投资改造收入测算（第一种五年与第二个五年之合）：
十年餐饮及客房总收入共计：22044万，十年毛利总收入共计：13360万
B， 追加硬件投资改造后收入测算（按开业第五年平均收入测算十年总额）：
十年总收入共计：23151万，十年毛利总收入共计：14223万
硬件投资总额：最初投资2450万+1000万（后五年每年200万）=3450万
（即十年酒店硬件投资总额为3450万）

以上追加硬件投资后与不追加硬件投资收入增长额为：
B-A=23151-22044=1107万元，毛利增长额：14223-13360=863万元
追加硬件投资后酒店收入增长额和硬件改造投资额基本相称，但最为重要是，持续投资减缓了硬件整体老化速度，同步保障了酒店开业后长期持续赚钱能力，避免了酒店硬件整体全面老化局面。否则，酒店在开业后左右将面临全面改造压力，而全面改造投入至少在万至3000万之间。
以上为本酒店项目十年收入预算。
（阐明：本投资报告估算没包括房租及银行贷款等费用）

店策划部
3月