水电站物业.docx

目 录前言管理公司简介工业园物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节 便民服务第七节 物业管理收费标准建议及收支测算第八节 日常物业管理部分公众制度及应急措施精神文明公约安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定工业园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度电梯巡视监控管理制度水泵房运行操作规程水泵房运行注意事项绿化养护制度清洁卫生管理规定清洁作业规程及操作要领清洁服务质量标准检测方法意外事件处理办法消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托合同工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价结束语第一章 前 言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场. 物业管理有限公司在顺应市场需要，提出内部精细管理，对外稳健发展的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。第二章 宁德联众物业管理有限公司简介一、我们的实力： 宁德联众物业管理有限公司成立于2007年5月，注册资金50万元，具有国家物业管理三级企业资质。公司现有员工180余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的30%，公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、品质管理部、秩序维护部、综合服务部、工程维修部，下设五个客户服务中心，三个省外联营公司。接管和联合接管面积逾120多万平方米。公司业务主要分布宁德、福安、省外（联营）等地。接管物业类型包括办公大楼、别墅、公寓、高层住宅、商业市场等。二、联众物业现有管理的项目联众物业现接管有：花园新村、盈丰佳园、兴隆佳园、人寿保险办公大楼、富新农贸批发市场、职业技术学院（福安）、瑞景名仕城（福安）等物业项目和外地联营管理的物业项目。三、联众物业的指导思想与目标 联众物业自成立以来，一直致力于先进的物业管理理念和运作模式，导入ISO9000质量管理体系，规范的工作程序和良好的服务意识，提升了管理质量和服务水平。为业主和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们联众物业人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，以“高起点、高标准、高质量”打造专业化的物业管理“精品”，创造了超值的服务和经济效益。立足基础服务，树立联众物业诚信高效形象。 细化服务质量，倡导“诚信为本 服务第一”。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌第三章 闽东水电生产现场物业管理项目的基本概况一、芹山水电站座落于周宁县溪口村。厂区办公楼2500、厂房及变电所3850场地2400总面积计：8750二、周宁水电站座落于周宁县三湾村。办公楼、仓库、地下厂房、场地等总面积计：34022三、办公大楼座落于周宁县狮城镇兴业街。总面积计：6300，四、管理服务内容要求：以上三处的保安服务保洁服务、绿化养护服务及食堂的餐饮供应服务工作。第四章 物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施.一、认识与定位 水电站作为一个工业生产园区物业，整体形象应该着眼于全市，给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范 开放体现该工业园区改革创新的思想和标准化的办公，生产方式 高效展示该工业园区进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌二、一种模式 作为标准化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式. 在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三、二项承诺:1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2、自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1、树立工业园物业整体形象 通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.2、确保因管理原因造成的治安、消防事件发生率为零 从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好工业园区的环境 该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，每个工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑 该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五、五大措施:1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3、保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式。基本思路是:1、严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2、提供24小时服务;3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;(二)常规期管理工作计划序号项 目内 容时 间备 注1房屋及公用部位维修保养1、制定大，中修计划方案; 2、日常零修，急修管理; 3、日常保养巡查管理4、维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理; 3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理 接管验收后开始4，来人来访管理;5，物品出入管理.4车辆管理1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收后开始6绿化管理1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始7客户服务管理1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度接管验收后开始第三节 各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率95%中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准采用区域巡查管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的区域日检，周，月检制度，健全档案记录2房屋零修，急修及时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度3维修工程质量合格率99%建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5公用设施完好及使用率95%落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率98%9治安案件发生率1%以下实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责。12违章处理率90%13火灾发生率1%以下(年)全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全14绿化完好率96%建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节 管理人员的配备一， 物业管理处人员配备 公司在该项目成立一个管理处统一管理各服务点的物业管理服务人员。配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司精干，高效，敬业的用人原则为基础，确定重学历也重能力，重水平更重品德的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备分布说明：（32人）1、管理处主任1人、副主任2人、主任助理1人、文员1人2、芹山电站配置：安防员12人三班倒（门岗6人、巡逻岗6人）、工程维护员2人、保洁员2人、绿化工1人、食堂3人；3、周宁电站配置：安防员12人（基地门岗6人，厂区、大坝巡逻岗6人）、工程维护员2人、卫生保洁员6人、绿化工2人、食堂4人；4、办公大楼配置：安防员（门岗、巡逻岗）6人、工程维护员1人、卫生保洁员2人、绿化工1人、食堂1人；(二)，物业管理处人员岗位职责：1、管理处主任职责:负责管理处的全面工作；2、副主任职责：在管理处主任的领导下，负责分管的部门工作；3、安防队队长职责：在管理处主任的领导下，负责安防队的全面工作；4、主任助理职责：协助管理处主任处理管理处的行政、物业事务；5、办公室文员：负责接待、文印工作及档案管理等工作；6、安防人员职责：负责管理区域内公共安全防范工作；7、工程维修员职责：负责管理区域内公共设施、设备的维护保养工作；8、卫生保洁员：负责管理区域内公共区域卫生保洁工作；9、园林绿化员：负责管理区域内的绿化养护工作；10、食堂炊事员：负责管理区域内电站工作人员的餐饮供应工作。第五节 月物业管理成本开支预算（1）物业项目服务人员基本月工资标准计算表：序 号项 目人数工资标准（元/月）合计（元/月）备注1管理处主任1350040002副主任2300070003安防队队长1300030004主任助理1280030005办公室文员1280028006安防人员302300780007工程维护员53600180008保洁卫生员101800180009园林绿化员520001000010食堂炊事员11200022000全年工资总金额82200400（2）员工社保:按月工资的32%计算(五险：养老保险20%、医保8%、生育险1%、失业险1%、工伤险2%)不包含公积金，综合计算： (26010032%) 83232元/月；（3）员工工装费用（人/月均摊60元83人 4980元/月；（4）员工年终奖金（13薪）节日费用（人/月均10031人 3100元/月；（5）管理办公费用（电话费） 300元/月；（6）不可预见的开支费用 1000元/月；管理成本开支+合计： 88350元/月；物业管理企业润金（成本开支8835010%） 8835元/月法定税金:(88350+88355.8%) 5637元/月；综上测算：74800-72371.40=每月盈余为2428.60元/月；第六节 日常物业管理日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练.2，消防管理:我们将建立消防责任小组，分三级巡查:第一级为保安员巡查;第二级为维修人员巡查;第三级为管理层人员巡查.另外，我们将编制消防应急方案进行演练.(二)，车辆管理(其车位规划方案按规划执行)1，我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范，指挥规范，制度规范等.2，合理使用停车场资源，使其资源利用最大化.(三)，环境管理1，对于内外绿化，我们将按照绿化管护制度严格执行，这里不再细述.2，环卫管理上:我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化，美化.其次是实行人员培训到位，工作到位，检查评比到位，质量到位的四个到位，始终保持责任区域干净，整洁.详见清洁卫生管理.(四)，物业管理标的中各项目大，中型维修养护和日常小修管理:管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大，中型维修计划书，并按计划执行.对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护.(五)，客户服务及品质管理:设文员及品管各一人，负责整个管理处接待，内务，单位的服务品质等工作.我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，真正起到形象窗口的作用.第四章 部分公众制度及应急措施(以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整)第一节:公众制度精神文明公约一，自觉遵守国家法律及市民行为道德规范，做遵纪守法公民.二，所有人员互相尊重，互相关心，互相帮助，和睦相处.三，不搞封建迷信，不参与赌博，色情活动，不吸毒，贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊，画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的物品搬出放行条方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，工业园区严禁下列行为:1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按治安管理条例予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，工业园区经营人员职责和义务:1，遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.二，工业园区的防火工作，依据预防为主，防消结合的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责:1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打119电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，工业园区经营人员的消防职责和义务:1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按公共娱乐场所消防安全管理规定执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定:一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定:1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.工业园区设备安全运行制度一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关应急措施处理，如属误报应进行复位，并记录在智能控制值班记录表中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在智能控制值班记录表中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写智能控制设备维修申报表，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠1，转换开关是否在自动位置;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关置于自动位置，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括:1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度35，出水温度40);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度018，温度68);6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行:一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录.二，巡视时按以下内容认真巡视检查:1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位置;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程一，水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(1020滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到三勤(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按水泵操作程序进行;手动启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在手动位置运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室内养护标准及目标:1，浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;2，花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;3，修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4，施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;6，长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.二，室外养护:1，基础性更新改造:土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修