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银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务管理实务个人贷款业务管理实务 1 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务基本知识个人贷款业务基本知识一、个人贷款业务产品系列一、个人贷款业务产品系列2 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 二、个人贷款业务要素二、个人贷款业务要素个人信贷业务个人信贷业务8 8个要素：个要素：1 1、借款人基本条件、借款人基本条件o具有完全民事行为能力的自然人具有完全民事行为能力的自然人o借款人有合法的身份证明借款人有合法的身份证明o有稳定的职业或收入有稳定的职业或收入o具有良好的信用记录和还款意愿具有良好的信用记录和还款意愿o提供贷款人认可的有效担保提供贷款人认可的有效担保o在本行开立了个人结算帐户在本行开立了个人结算帐户3 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 1 1、借款人基本条件、借款人基本条件（1 1）信用记录）信用记录o经信用报告查询，借款人（含共同借款人、配经信用报告查询，借款人（含共同借款人、配偶）的贷款在最近偶）的贷款在最近2424个月的还款期内，累计逾期个月的还款期内，累计逾期次数超过次数超过3 3次（含），或连续逾期次数超过次（含），或连续逾期次数超过2 2次次（含）的，不得发放个人贷款。同时，累计逾期（含）的，不得发放个人贷款。同时，累计逾期次数超过已还款总次数次数超过已还款总次数20%20%（含）的，原则上也不（含）的，原则上也不得发放本贷款。得发放本贷款。4 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 友情提示：友情提示：o借款人具有良好的信用记录与还款能力是一笔借款人具有良好的信用记录与还款能力是一笔贷款能否顺利通过审批的必要条件，必须在受理贷款能否顺利通过审批的必要条件，必须在受理前仔细判断。前仔细判断。o“逾期逾期”，特指逾期天数在，特指逾期天数在1515天以上的。如逾天以上的。如逾期天数不超过期天数不超过1515天且当前已归还的，不计入逾期天且当前已归还的，不计入逾期次数统计。对于部分客户非恶意违约的，由调查次数统计。对于部分客户非恶意违约的，由调查人员说明，并经上级审批人员同意的可受理。人员说明，并经上级审批人员同意的可受理。5 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 1 1、借款人基本条件、借款人基本条件（2 2）还款能力）还款能力 o判断客户还款能力最基本的条件是满足收入还判断客户还款能力最基本的条件是满足收入还贷比的要求，各类贷款具体要求如下：贷比的要求，各类贷款具体要求如下：o个人住房贷款本笔贷款月还贷支出与收入比个人住房贷款本笔贷款月还贷支出与收入比须在须在50%50%（含）以下，且月所有债务支出与收入（含）以下，且月所有债务支出与收入比须在比须在55%55%（含）以下；（含）以下；6 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 1 1、借款人基本条件、借款人基本条件o个人消费贷款及经营贷款贷款金额小于等于个人消费贷款及经营贷款贷款金额小于等于5050万，月所有债务支出与收入比须在万，月所有债务支出与收入比须在60%60%（含）（含）以下；贷款金额大于以下；贷款金额大于5050万，月总收入万，月总收入-月总负债月总负债1 1万。万。o还款能力的测算还需要涉及收入证明（含视同还款能力的测算还需要涉及收入证明（含视同收入）及债务折算。收入）及债务折算。7 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 2 2、基本申请资料、基本申请资料n个人贷款申请审批表个人贷款申请审批表n有效的身份证明材料有效的身份证明材料n借款人及配偶的职业及还款能力证明借款人及配偶的职业及还款能力证明n担保证明资料，如拟抵押房产的房产证、拟质担保证明资料，如拟抵押房产的房产证、拟质押的定期存单等押的定期存单等n在本行开立的个人结算帐户在本行开立的个人结算帐户n其他规定资料等其他规定资料等8 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 3 3、贷款用途、贷款用途o借款人的贷款用途对应不同的贷款品种有所不借款人的贷款用途对应不同的贷款品种有所不同，在营销时应注意区别对待，各产品的贷款用同，在营销时应注意区别对待，各产品的贷款用途详见产品说明。途详见产品说明。o特别提示：特别提示：o个人贷款不得流入证券市场、期货市场，或用个人贷款不得流入证券市场、期货市场，或用于股本权益性投资、房地产项目开发，或用于其于股本权益性投资、房地产项目开发，或用于其他国家法律法规明令禁止的用途。他国家法律法规明令禁止的用途。9 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 4 4、贷款额度、贷款额度o贷款额度是指向客户发放的贷款金额与抵贷款额度是指向客户发放的贷款金额与抵押或质押物的价值之比，一般用成数或百分押或质押物的价值之比，一般用成数或百分比表示。贷款品种、抵（质）押物种类、借比表示。贷款品种、抵（质）押物种类、借款人具体情况，均会导致实际贷款额度的不款人具体情况，均会导致实际贷款额度的不同。只有客户资质及抵押物条件等完全符合同。只有客户资质及抵押物条件等完全符合贷款要求，才能贷足最高额度。贷款要求，才能贷足最高额度。10 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 5 5、贷款期限、贷款期限o贷款品种不同，最长贷款期限也不同。一贷款品种不同，最长贷款期限也不同。一般来讲，住房按揭贷款的期限最长可达般来讲，住房按揭贷款的期限最长可达3030年，年，商用房最长可达商用房最长可达1010年，消费贷款和经营贷款年，消费贷款和经营贷款一般为一般为3 35 5年，最长可达年，最长可达1515年，质押贷款一年，质押贷款一般为般为1 13 3年。年。11 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 6 6、贷款利率、贷款利率o贷款利率执行人民银行同期同档次期限利贷款利率执行人民银行同期同档次期限利率。根据贷款品种不同，允许上下浮动的比率。根据贷款品种不同，允许上下浮动的比率也不同。住房类贷款最低可下浮至期限利率也不同。住房类贷款最低可下浮至期限利率的率的7070，经营贷款目前不能下浮，其他贷，经营贷款目前不能下浮，其他贷款最低可下浮至期限利率的款最低可下浮至期限利率的9090。12 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 7 7、担保方式、担保方式o个人贷款的担保方式有抵押，质押和保证，个人贷款的担保方式有抵押，质押和保证，目前抵押是最常见的担保方式。这些担保方目前抵押是最常见的担保方式。这些担保方式可以单独使用，也可以组合使用。式可以单独使用，也可以组合使用。13 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 8 8、还款方式、还款方式o常见的还款方式有：一次到期还本付息和按月常见的还款方式有：一次到期还本付息和按月还本付息，其中前者只适用于还本付息，其中前者只适用于1 1年期存单质押贷款，年期存单质押贷款，后者又分为等额本金还款和等额本息还款。较特后者又分为等额本金还款和等额本息还款。较特殊的是本息不同期的还款方法，主要是指按月付殊的是本息不同期的还款方法，主要是指按月付息，按季息，按季/半年半年/年还本。这类还款方式主要适用年还本。这类还款方式主要适用于消费贷款及经营贷款。于消费贷款及经营贷款。o一些商业银行还推出递增递减还款法，随心还、一些商业银行还推出递增递减还款法，随心还、入住还、双周供等还款方式。入住还、双周供等还款方式。14 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务流程个人贷款业务流程o一、业务处理流程一、业务处理流程o个贷中心实施的是调查集中，操作集中的个贷中心实施的是调查集中，操作集中的模式，在此模式下，网点客户经理需要完成模式，在此模式下，网点客户经理需要完成的工作有：的工作有：15 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o1 1、客户咨询、客户咨询o2 2、识别营销、识别营销o3 3、申请受理、申请受理o4 4、信息传送、信息传送o5 5、资料收集、资料收集o6 6、贷款发放、贷款发放16 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务流程个人贷款业务流程o个贷中心集中处理的事项有：个贷中心集中处理的事项有：o1 1、贷前调查、贷前调查o2 2、台账操作、台账操作o3 3、贷款变更处理等、贷款变更处理等o4 4、目标客户清单、目标客户清单o5 5、业务培训、业务培训o6 6、操作实践、操作实践17 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务流程个人贷款业务流程o调查要点：调查要点：o交易物权属关系是确定交易合法性的重要环节。交易物权属关系是确定交易合法性的重要环节。贷前调查应通过核实相关交易凭证确保交易真实贷前调查应通过核实相关交易凭证确保交易真实有效。有效。o对标的物价值较高的交易物，非特殊原因，交对标的物价值较高的交易物，非特殊原因，交易双方均须亲自办理相关事项。如出现委托行为，易双方均须亲自办理相关事项。如出现委托行为，特别是委托贷款时，贷款调查应着重关注交易真特别是委托贷款时，贷款调查应着重关注交易真实性风险。实性风险。18 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o个人贷款管理暂行办法明确了银行要建立个人贷款管理暂行办法明确了银行要建立并严格执行贷款面谈制度。通过面谈制度，银行并严格执行贷款面谈制度。通过面谈制度，银行可有效鉴别个人客户身份，了解借款的真实用途，可有效鉴别个人客户身份，了解借款的真实用途，调查借款人的信用状况和还款能力，从源头上保调查借款人的信用状况和还款能力，从源头上保证个人贷款的质量，从而有效防范个人贷款风险。证个人贷款的质量，从而有效防范个人贷款风险。19 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o个贷办法对个人贷款用途的要求个贷办法对个人贷款用途的要求o个贷办法明确规定，个人贷款用途应符合个贷办法明确规定，个人贷款用途应符合法律、法规规定和国家有关政策，贷款人不得发法律、法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。同时，贷款人时，应当有明确合法的贷款用途。同时，贷款人应就借款人的借款用途进行尽职调查，有效防范应就借款人的借款用途进行尽职调查，有效防范个人贷款业务风险。个人贷款业务风险。20 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o个贷办法对个人贷款面谈面签制度的规定个贷办法对个人贷款面谈面签制度的规定o一方面，贷款人应建立并严格执行贷款面谈制一方面，贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度，对通过电子银行渠道发放的低风险个人质押度，对通过电子银行渠道发放的低风险个人质押贷款的情形，贷款人可以不进行贷款面谈，但至贷款的情形，贷款人可以不进行贷款面谈，但至少应当采取有效措施确定借款人的真实身份。少应当采取有效措施确定借款人的真实身份。21 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o除电子银行渠道办理的贷款，贷款人应要求借除电子银行渠道办理的贷款，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件。款人当面签订借款合同及其他相关文件。o强调面谈面签，主要是为了核实个人贷款的真强调面谈面签，主要是为了核实个人贷款的真实性，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷实性，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用，以切款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用，以切实保护借款人的合法权益。实保护借款人的合法权益。22 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o办法规定，贷款人应要求借款人当面签订办法规定，贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件，确保贷款人有效识别借款合同及其他相关文件，确保贷款人有效识别借款人的真实身份，防范由开发商、经销商或其借款人的真实身份，防范由开发商、经销商或其他中介机构代为签订相关文件可能引发的法律纠他中介机构代为签订相关文件可能引发的法律纠纷，在保护借款人利益的同时达到防范信贷风险纷，在保护借款人利益的同时达到防范信贷风险的目的。的目的。23 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o同时又为了避免权属风险。同时又为了避免权属风险。o权属风险主要是抵押物（如房产权属风险主要是抵押物（如房产)权属关系不清权属关系不清晰、不拥有对交易房屋的处置权、卖方或共有人晰、不拥有对交易房屋的处置权、卖方或共有人不同意出售、财产所有人（含法定共有人）不同不同意出售、财产所有人（含法定共有人）不同意抵押。意抵押。o防范措施：物的权属不清晰的，应拒绝借款人防范措施：物的权属不清晰的，应拒绝借款人的贷款申请；或要求借款人更改物；的贷款申请；或要求借款人更改物；24 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o通过对交易合同、付款凭证、其他交易凭证及通过对交易合同、付款凭证、其他交易凭证及交易方式的调查，核实双方交易背景是否真实、交易方式的调查，核实双方交易背景是否真实、交易行为是否有瑕疵等，确认交易行为有效性与交易行为是否有瑕疵等，确认交易行为有效性与真实性。真实性。o调查方式调查方式o调查人员双人与借款人单独见面谈话，并将谈调查人员双人与借款人单独见面谈话，并将谈话内容记录在借款人谈话记录上，双人签字话内容记录在借款人谈话记录上，双人签字确认。确认。25 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 面谈面谈o1 1、目的：初步确定贷款申请人是否具备资格，、目的：初步确定贷款申请人是否具备资格，为实地调查、财务分析作准备。为实地调查、财务分析作准备。o2 2、对调查中的未尽事项加以明确或约定。、对调查中的未尽事项加以明确或约定。o关注的关注的5 5个基本信息：需要多少贷款？如何使用个基本信息：需要多少贷款？如何使用贷款？何时归还贷款？何种方式偿还贷款？何种贷款？何时归还贷款？何种方式偿还贷款？何种担保方式？（数额、用途、期限、还款方式、担担保方式？（数额、用途、期限、还款方式、担保方式）保方式）26 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 间接调查间接调查o目的：搜集借款人的家庭经济（经营）状况、目的：搜集借款人的家庭经济（经营）状况、行业信息、信用状况。行业信息、信用状况。o对象：人行征信系统、，及相关人员（如邻对象：人行征信系统、，及相关人员（如邻居、朋友、交易伙伴或合作伙伴、管理人员、会居、朋友、交易伙伴或合作伙伴、管理人员、会计人员、员工等）等，了解他们对借款人的观点计人员、员工等）等，了解他们对借款人的观点和评论。和评论。27 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 实地调查实地调查o目的：核实借款人家底，经营贷款要了解借目的：核实借款人家底，经营贷款要了解借款人生产、销售等经营管理状况、测定融资安全款人生产、销售等经营管理状况、测定融资安全线、评估抵押物价值等。线、评估抵押物价值等。o方式：通过查账、盘库进行账实核对；参观方式：通过查账、盘库进行账实核对；参观经营场所、设备；与借款人、家人、担保人（财经营场所、设备；与借款人、家人、担保人（财务与销售）等面谈；如需要也可会见其他相关人务与销售）等面谈；如需要也可会见其他相关人员（如员工）员（如员工）。28 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 实地调查实地调查o经营贷款要注意：设备运转状况；厂区的卫经营贷款要注意：设备运转状况；厂区的卫生、安全状况；环保状况；员工管理及员工的工生、安全状况；环保状况；员工管理及员工的工作习惯；主要管理人员等细节。作习惯；主要管理人员等细节。o信贷主要负责人要进行尽职调查。信贷主要负责人要进行尽职调查。29 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o个贷办法在支付管理方面的要求个贷办法在支付管理方面的要求o支付管理是个贷办法的核心内容。支付管理是个贷办法的核心内容。o除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，即由贷款受托支付方式向借款人交易对象支付，即由贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。30 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o比如经营性贷款直接汇到供货商账户，装修贷比如经营性贷款直接汇到供货商账户，装修贷款直接进入装修公司账户，而不是由借款人自己款直接进入装修公司账户，而不是由借款人自己向他们支付。向他们支付。o但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度不超不超3030万元人民币的贷款资金，经贷款人同意，万元人民币的贷款资金，经贷款人同意，可采取借款人自主支付方式。可采取借款人自主支付方式。31 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o如果借款人交易对象不具备条件有效使用非现如果借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的，经贷款人同意，贷款资金可采取金结算方式的，经贷款人同意，贷款资金可采取借款人自主支付方式。采用借款人自主支付的，借款人自主支付方式。采用借款人自主支付的，贷款人应要求借款人定期报告或告知贷款资金支贷款人应要求借款人定期报告或告知贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。等方式核查贷款支付是否符合约定用途。32 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o并要求贷款人应在贷款资金发放前审核借款人并要求贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，在相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，在支付后做好有关细节的认定记录。支付后做好有关细节的认定记录。33 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o放款前调查要点是对交易有效性、真实性放款前调查要点是对交易有效性、真实性的再次确认。的再次确认。34 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 例外情形例外情形o贷款人受托支付的例外情形，主要包括：贷款人受托支付的例外情形，主要包括：o一是借款人无法事先确定具体交易对象且一是借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币；金额不超过三十万元人民币；o二是借款人交易对象不具备条件有效使用二是借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式。上述个人贷款，经贷款人非现金结算方式。上述个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式。同意可以采取借款人自主支付方式。35 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o考虑到个体经营贷款与个人消费贷款在实考虑到个体经营贷款与个人消费贷款在实践中存在一些差别，个体经营户在商品生产践中存在一些差别，个体经营户在商品生产和交易过程中，通常事先不确定交易对象且和交易过程中，通常事先不确定交易对象且现买现付。对此，个贷办法作出以下特现买现付。对此，个贷办法作出以下特别规定：别规定：36 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o一是明确贷款资金用于生产经营且金额不超过一是明确贷款资金用于生产经营且金额不超过5050万元人民币的，可以采用借款人自主支付方万元人民币的，可以采用借款人自主支付方式；式；o二是规定个体工商户和农村承包经营户申请个二是规定个体工商户和农村承包经营户申请个人贷款用于生产经营且金额超过人贷款用于生产经营且金额超过5050万元人民币万元人民币的，可以按贷款用途适用相关贷款管理办法的的，可以按贷款用途适用相关贷款管理办法的规定。这样规定，可以满足农村经济和个体商规定。这样规定，可以满足农村经济和个体商户的实际发展需要。户的实际发展需要。37 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人贷款业务流程个人贷款业务流程o调查方式调查方式o调查人员双人与借款人单独见面谈话，并将调查人员双人与借款人单独见面谈话，并将谈话内容记录在谈话内容记录在借款人谈话记录借款人谈话记录上，双人上，双人签字确认。签字确认。o如是二手房贷款业务，调查人员双人还要与如是二手房贷款业务，调查人员双人还要与卖家单独见面谈话，并将谈话内容记录在卖家单独见面谈话，并将谈话内容记录在二二手房出售方谈话记录手房出售方谈话记录上，双人签字确认。上，双人签字确认。38 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 贷款调查要点贷款调查要点39 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 目录目录o一、调查员的基本要求一、调查员的基本要求o二、对人的调查二、对人的调查o三、对抵（质）押物的调查三、对抵（质）押物的调查o四、对还款来源的调查四、对还款来源的调查o五、对贷款用途的调查五、对贷款用途的调查o六、调查人员应注意的几项工作六、调查人员应注意的几项工作40 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对调查员的基本要求对调查员的基本要求o一、诚信要求一、诚信要求o二、廉洁自律的要求二、廉洁自律的要求o三、保密要求三、保密要求o四、双人会同的要求四、双人会同的要求o五、合规要求五、合规要求o六、风险防范的要求六、风险防范的要求41 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对人的调查对人的调查 o对人的资格调查包括：对人的资格调查包括：o1 1、对借款人本人；、对借款人本人；o2 2、对贷款相关的保证人；、对贷款相关的保证人；o3 3、对贷款相关的抵（质）押人；、对贷款相关的抵（质）押人；o4 4、对贷款相关的其他人员进行调查。、对贷款相关的其他人员进行调查。o调查的重点在于核实借款资质是否符合本行各调查的重点在于核实借款资质是否符合本行各贷款品种对客户准入资格的要求，是否存在冒名贷款品种对客户准入资格的要求，是否存在冒名顶替行为顶替行为 。42 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对人的调查对人的调查o一、身份真实性的调查一、身份真实性的调查o1 1、身份证明的材料、身份证明的材料o2 2、核验身份证件的真实性与有效性、核验身份证件的真实性与有效性o3 3、通过系统查询确定是否属于本行禁入、通过系统查询确定是否属于本行禁入类客户类客户43 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对人的调查对人的调查o二、居住证明的调查二、居住证明的调查o1 1、居住证明的材料有哪些？、居住证明的材料有哪些？o2 2、居住证明材料审核的要点是什么？、居住证明材料审核的要点是什么？44 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对人的调查对人的调查o三、职业证明的调查三、职业证明的调查o1 1、职业证明的材料、职业证明的材料o2 2、职业调查的意义、职业调查的意义45 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对人的调查对人的调查o四、婚姻状况的调查四、婚姻状况的调查o1 1、婚姻状况的证明材料、婚姻状况的证明材料o2 2、婚姻状况的调查意义、婚姻状况的调查意义46 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对抵对抵(质质)押物的调查押物的调查 o主要核实抵（质）押物是否符合本行的规主要核实抵（质）押物是否符合本行的规定、是否真实存在，是否获得相关权利人的定、是否真实存在，是否获得相关权利人的认可。认可。47 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对抵对抵(质质)押物的调查押物的调查o一、对质押物的调查一、对质押物的调查o1 1、判别质押物是否属于本行认可的质押物范围，、判别质押物是否属于本行认可的质押物范围，能够判断实际价值，所有权是否存在争议。能够判断实际价值，所有权是否存在争议。o2 2、审核质押物是否属于本行认可的可流通、转、审核质押物是否属于本行认可的可流通、转让、变现，可依法进行强制执行；让、变现，可依法进行强制执行；o3 3、审核质押物是否存在被质押、挂失、止付；、审核质押物是否存在被质押、挂失、止付；是否已被查封、冻结、扣押等情况。是否已被查封、冻结、扣押等情况。48 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对抵对抵(质质)押物的调查押物的调查o二、对抵押物的调查二、对抵押物的调查o1 1、判别抵押物是否属于本行认可的抵押物范围。、判别抵押物是否属于本行认可的抵押物范围。o2 2、审核抵押物是否为抵押人合法拥有，并对抵、审核抵押物是否为抵押人合法拥有，并对抵押物享有所有权或处分权。押物享有所有权或处分权。o3 3、通过信息管理系统（、通过信息管理系统（CRASCRAS系统）网上房地产系统）网上房地产信息查询模块，进行房地产产权与抵押信息的查信息查询模块，进行房地产产权与抵押信息的查询，对拟抵押的房产产权状况、共有人情况、所询，对拟抵押的房产产权状况、共有人情况、所担保债权情况进行查询确认。担保债权情况进行查询确认。49 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对抵对抵(质质)押物的调查押物的调查o二、对抵押物的调查二、对抵押物的调查o4 4、抵押人有配偶的情况下，要与配偶面谈，明、抵押人有配偶的情况下，要与配偶面谈，明确贷款担保责任。确贷款担保责任。o5 5、抵押物有共有人的，须全体共有人出具同意、抵押物有共有人的，须全体共有人出具同意抵押的书面文件。抵押的书面文件。50 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o6 6、抵押物已存在租赁情况的，应要求抵押人提、抵押物已存在租赁情况的，应要求抵押人提供租赁协议并出具因借款人违约导致房产处置时供租赁协议并出具因借款人违约导致房产处置时承租人同意搬迁的书面承诺。对存在已登记备案承租人同意搬迁的书面承诺。对存在已登记备案的租赁合同的，应要求借款人和承租人当面签署的租赁合同的，应要求借款人和承租人当面签署关于解除关于解除房屋租赁合同房屋租赁合同效力的协议效力的协议 51 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对还款能力的调查对还款能力的调查 o1 1、第一还款来源的收入情况是判别借款人是否、第一还款来源的收入情况是判别借款人是否具有按时偿还贷款能力的重要保证。具有按时偿还贷款能力的重要保证。o2 2、通过对借款人申请的贷款额度、期限、贷款、通过对借款人申请的贷款额度、期限、贷款利率及其他负债，测算申请人总的还款额度。利率及其他负债，测算申请人总的还款额度。o3 3、根据借款人及其家庭总收入、总支出后的节、根据借款人及其家庭总收入、总支出后的节余比较，从借款人的固定收入及抵扣资产来确定余比较，从借款人的固定收入及抵扣资产来确定申请人是否有充足的还款能力。申请人是否有充足的还款能力。52 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对还款能力的调查对还款能力的调查o一、收入证明材料一、收入证明材料o二、收入证明材料的核实二、收入证明材料的核实o三、抵扣资产证明材料三、抵扣资产证明材料o四、抵扣资产的核实四、抵扣资产的核实53 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对贷款用途的调查对贷款用途的调查 o一、个人贷款用途不得违反国家规定用于证券一、个人贷款用途不得违反国家规定用于证券市场、期货市场和用于股本权益性投资，或用于市场、期货市场和用于股本权益性投资，或用于其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目 。o二、通过与借款人及其家庭成员交流、攀谈，二、通过与借款人及其家庭成员交流、攀谈，了解贷款的真实用途。了解贷款的真实用途。54 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 对贷款用途的调查对贷款用途的调查o一、贷款用于购房的调查一、贷款用于购房的调查o二、贷款用于购车的调查二、贷款用于购车的调查o三、贷款用于装修的调查三、贷款用于装修的调查o四、贷款用于教育的调查四、贷款用于教育的调查o五、贷款用于经营的调查五、贷款用于经营的调查55 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 调查人员应注意的几项工作调查人员应注意的几项工作o一、对客户的善意提醒一、对客户的善意提醒o二、借款人虚假的风险二、借款人虚假的风险o三、中介的风险三、中介的风险o四、虚假交易的风险四、虚假交易的风险o五、签订合同的风险五、签订合同的风险56 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o通过个人财务分析，银行可以掌握潜在的借款通过个人财务分析，银行可以掌握潜在的借款人的资产总额、可支配的资产净额、可变现的资人的资产总额、可支配的资产净额、可变现的资产数量和种类、资产价值的稳定性大小、产数量和种类、资产价值的稳定性大小、1 1年内年内需要清偿的债务总额、经常性的收入来源及其他需要清偿的债务总额、经常性的收入来源及其他收入的数量和稳定性，综合这些财务信息，银行收入的数量和稳定性，综合这些财务信息，银行能够比较客观地评估潜在借款人的偿债能力。能够比较客观地评估潜在借款人的偿债能力。o财务分析财务分析个人信贷的风险防范个人信贷的风险防范5757 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o非财务因素分析包括借款人从事的行业、职务、非财务因素分析包括借款人从事的行业、职务、职称、受教育程度、家庭结构、年龄、就业历史、职称、受教育程度、家庭结构、年龄、就业历史、人品、生活方式、消费习惯、朋友圈子、与银行人品、生活方式、消费习惯、朋友圈子、与银行的交往等等，这些因素有助于银行评价借款入主的交往等等，这些因素有助于银行评价借款入主要收入来源的稳定性、承受风险的能力、愿意接要收入来源的稳定性、承受风险的能力、愿意接受的贷款方式、是否具有欺诈性、获得担保的可受的贷款方式、是否具有欺诈性、获得担保的可能性、还款的主动性。能性、还款的主动性。o非财务分析非财务分析个人信贷的风险防范个人信贷的风险防范5858 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人信贷的风险防范个人信贷的风险防范o2 2、确定高质量的抵押物、确定高质量的抵押物o对于贷款银行而言，作为抵押品的资对于贷款银行而言，作为抵押品的资o产必须同时具备流动性强、变现能力强、产必须同时具备流动性强、变现能力强、o价值稳定的特征。价值稳定的特征。5959 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 个人信贷的风险防范个人信贷的风险防范o3 3、加强担保人的评估、加强担保人的评估o短期或者中期个人贷款通常采用第三方担保的短期或者中期个人贷款通常采用第三方担保的方式来降低贷款银行的信用风险，这种情况下，方式来降低贷款银行的信用风险，这种情况下，银行除了严格审查借款人的财务状况外，还必须银行除了严格审查借款人的财务状况外，还必须对担保人的资格进行审查，以保证第二还款来源对担保人的资格进行审查，以保证第二还款来源的真实性与可靠性。的真实性与可靠性。6060 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o担保确认担保确认o目前，商业银行中的贷款主要采取财产抵质押、目前，商业银行中的贷款主要采取财产抵质押、第三方保证（抵押）、联贷联保和专业担保公司第三方保证（抵押）、联贷联保和专业担保公司保证担保三种形式，在与借款人初次接触后必须保证担保三种形式，在与借款人初次接触后必须首先与借款人协商确定贷款的担保方式，如为抵首先与借款人协商确定贷款的担保方式，如为抵押方式，则需与评估公司联系，进行抵押物评估；押方式，则需与评估公司联系，进行抵押物评估；如为联贷联保方式，完善联保机制；如为专业担如为联贷联保方式，完善联保机制；如为专业担保公司保证方式，则需与选定的担保公司联系，保公司保证方式，则需与选定的担保公司联系，协助担保公司进行保前调查。协助担保公司进行保前调查。61 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 第二还款来源的重要性第二还款来源的重要性o优质优质 担保物担保物四大要素：四大要素：o权属明确权属明确o价格合理价格合理o可以变现（有效对抗善意第三方）可以变现（有效对抗善意第三方）o容易变现容易变现62 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 “生活必需房屋生活必需房屋”o案情介绍：案情介绍：o黄某，男，黄某，男，19591959年生，离婚，年生，离婚，2002006 6年年7 7月，以个月，以个人房产抵押，向我行借款人房产抵押，向我行借款4 40 0万个人经营贷款。贷万个人经营贷款。贷款逾期后，我行提起了诉讼，并在胜诉后申请了款逾期后，我行提起了诉讼，并在胜诉后申请了执行。抵押物进入拍卖程序后，发现黄某的前妻执行。抵押物进入拍卖程序后，发现黄某的前妻邵某和儿子居住在抵押物中。邵某和儿子居住在抵押物中。63 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 “生活必需房屋生活必需房屋”o邵某称法院调解两人离婚时，她就向黄某支付邵某称法院调解两人离婚时，她就向黄某支付了了1 18 8万元以换取房屋的部分部产权，只是一直没万元以换取房屋的部分部产权，只是一直没有办理过户手续。仅仅因此，法院就以有办理过户手续。仅仅因此，法院就以“生活必生活必需房屋需房屋”为由出具了终结执行的裁定。为由出具了终结执行的裁定。64 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o20082008年年7 7月，刘某因生意周转急需资金，向银月，刘某因生意周转急需资金，向银行申请贷款行申请贷款120120万元，同时以其一家三口位于万元，同时以其一家三口位于市区中心地段的一套市区中心地段的一套140140平方米的三室两厅居平方米的三室两厅居住用房作为抵押，并办理了抵押登记手续。借住用房作为抵押，并办理了抵押登记手续。借期界满后，刘某因经营亏损，未能偿还。我行期界满后，刘某因经营亏损，未能偿还。我行起诉到法院获得支持，案件随之进入执行程序，起诉到法院获得支持，案件随之进入执行程序，法院将刘某的房产予以查封并执行拍卖。法院将刘某的房产予以查封并执行拍卖。65 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 o最高人民法院出台的最高人民法院出台的关于人民法院执行设定关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定抵押的房屋的规定规定：被执行人的财产只有规定：被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以以“以小换大、小差换好、以远换近，但不能从以小换大、小差换好、以远换近，但不能从有到无有到无”。从本案的情况来看，被执行人在中心。从本案的情况来看，被执行人在中心城区的城区的140140平方米的房产，完全超出了其生活平方米的房产，完全超出了其生活“必必需需”住房需要，法院采取变通的方式，进行住房需要，法院采取变通的方式，进行“以以小换大、小差换好小换大、小差换好”。66 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 二次抵押二次抵押 o案情介绍：案情介绍：o路某，男，路某，男，19601960年生，离婚，本市普陀区人，年生，离婚，本市普陀区人，为上海为上海XXXX股份有限公司法人。股份有限公司法人。2002006 6年年5 5月，我行月，我行在办妥抵押后，向借款人路某发放了在办妥抵押后，向借款人路某发放了1 115.515.5万个万个人经营贷款。贷款逾期后，我行与人经营贷款。贷款逾期后，我行与2002008 8年年4 4月向月向法院申请了强制执行。法院申请了强制执行。67 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 二次抵押二次抵押 o执行过程中，发现路某曾经在执行过程中，发现路某曾经在2002006 6年年3 3月因债月因债务将房屋已经抵押给了崔某，并办了公证，债权务将房屋已经抵押给了崔某，并办了公证，债权金额金额8080万元。法院认定崔某为共同求偿人，因无万元。法院认定崔某为共同求偿人，因无法找到崔某，法找到崔某，因此抵押物无法拍卖，同时也未因此抵押物无法拍卖，同时也未发现其他可供执行的财产，最后法院出具了执行发现其他可供执行的财产，最后法院出具了执行终结的裁定。终结的裁定。68 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 抵押物价值高估抵押物价值高估o案情介绍：案情介绍：o万某，男，万某，男，19741974年生，高中文化，未婚，上海年生，高中文化，未婚，上海人，某信息咨询公司法人代表。人，某信息咨询公司法人代表。20042004年年2 2月，我行月，我行向借款人万某发放了向借款人万某发放了110110万元个人按揭贷款，贷款万元个人按揭贷款，贷款以浦东孙桥某处房屋为抵押，抵押物价值评估为以浦东孙桥某处房屋为抵押，抵押物价值评估为158158万元，单价万元，单价84008400元。贷款发放后一期都未偿还，元。贷款发放后一期都未偿还，为此我行提起了诉讼，并在胜诉后申请了执行拍为此我行提起了诉讼，并在胜诉后申请了执行拍卖。卖。69 银银 行行 家家 的的 摇摇 篮篮 抵押物价值高估抵押物价值高估o由于孙桥地区较为偏僻、抵押物面积较大，因由于孙桥地区较为偏僻、抵押物面积较大，因此三次流拍。此三次流拍。20052005年年8 8月，法院出具终结裁定，将月，法院出具终结裁定，将抵押物以第三次流拍的保留价抵押物以第三次流拍的保留价78.578.5万元折抵给银万元折抵给银行。由于借款人无其他财产可供执行，法院对其行。由于借款人无其他财产可供执行，法院对其剩余尚未偿还的债权发放了债权凭证。剩余尚未偿还的债权发放了债权凭证。70 银